Купить Снять
Избранное
Избранное:

Ратуша открывает двери

Ратуша открывает двери

В конце марта состоялось открытие первых двух бизнес-центров комплекса «Невская ратуша»


В преддверии торжественного открытия административно-делового комплекса «Невская ратуша» прошла пресс-конференция, на которой представители компаний «ВТБ Девелопмент» и ЗАО «М» рассказали о процессе реализации первой очереди проекта, заполнении бизнес-центров, а также о планах по строительству следующих очередей административно-делового квартала. 

Первые пошли
Административно-деловой комплекс «Невская ратуша» возводится в центре Петербурга на площади 6,1 га. Общая площадь проекта составляет около 370 тыс. кв.м. По первоначальной концепции комплекс должен был включить здание для администрации города, семь бизнес-центров класса А, а также конгресс-отель. Проект планируется завершить к 2018 году.

Архитекторы проекта – тандем бюро «Евгений Герасимов и партнеры» и NPS Tchoban Voss, концепция которых была выбрана в результате конкурса. Как рассказали представители «Невской ратуши», ключевыми факторами при выборе архитектурной концепции стали удобные планировки, а также архитектурные решения в стиле неоклассицизма, которые удачно вписываются в общую стилистику исторического центра Петербурга. Пресс-конференции предшествовала экскурсия по бизнес-центрам первой очереди, которые были введены в эксплуатацию в ноябре 2013 года. 

«На сегодняшний день введено два бизнес-центра: корпуса № 2 и № 3, – рассказала Юлия Серебрякова, директор по продажам проекта «Невская ратуша». – Площадь БЦ № 2 составила чуть менее 40 тыс. кв.м, БЦ № 3 – 28,4 тыс. кв.м. Офисные помещения в комплексах обладают идеальными планировочными решениями, которые позволяют как организовать пространство в стиле open space, так и создать кабинетную рассадку. Для комфортной работы арендаторов будет установлен шумозащитный экран, который отгородит здания первой очереди от строительной площадки».
По словам Юлии Серебряковой, проект обладает беспрецедентным для центральной части города парковочным индексом, который составляет 1 машиноместо на каждые 75 кв.м площади. Количество парковочных мест для администрации Петербурга составит 578, а для бизнес-центров первой очереди - 495.

Дом для власти
Летом прошлого года администрация города окончательно утвердила перечень комитетов и подведомственных учреждений, которые планируют переезд в первый корпус «Невской ратуши». В их число вошли комитеты по социальной политике, молодежной политике и взаимодействию с общественными организациями, по науке и высшей школе, по труду и занятости населения, по градостроительству и архитектуре, Служба госстройнадзора и экспертизы, Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга и ряд других.

«Только после того, как администрация города определила список планирующих переезд комитетов, мы получили их штатное расписание и спланировали поэтажное и кабинетное размещение около
4 тыс. чиновников, – отметила Ирина Анисимова, генеральный директор проекта «Невская ратуша». – Окончательное техническое задание сейчас находится на утверждении. В ближайший месяц мы надеемся получить одобрение и приступить к отделочным работам и разводке коммуникаций». 

Все работы должны быть проведены в течение 2014 года, поскольку в конце года компания планирует получить заключение о соответствии объекта и заняться процедурными вопросами по поводу оформления права собственности. Передача объекта городу, по словам г-жи Анисимовой, должна пройти в первой половине 2015 года. 

Именно длительный процесс определения списка переезжающих комитетов и позже долгое согласование задания стали одной из причин задержки сроков сдачи в эксплуатацию административного корпуса. 

Говоря о выкупе здания для комитетов, Александр Ольховский, вице-президент ОАО «Банк ВТБ», подчеркнул, что не готов назвать окончательную сумму, которую город должен будет заплатить «ВТБ Девелопмент», до момента передачи здания. В сентябре 2013 года сообщалось, что власти Петербурга могут потратить на выкуп помещений в комплексе около 11 млрд рублей.

Также г-н Ольховский заметил, что вопросы оплаты только обсуждаются: «Мы готовы пойти навстречу городу, предоставив рассрочку платежей, сроки которой могут составить от 3 до 10 лет».

Вложения и отдача 
Объем вложенных в проект средств представители «Невской ратуши» на текущий момент оценили в 13 млрд рублей. «Инвестиции в строительно-монтажные работы корпусов № 2 и № 3, без учета стоимости кредитных ресурсов и управленческих расходов, составили около
5,5 млрд рублей», –  уточнила Ирина Анисимова. 

«Сводно-сметный расчет по административному корпусу показал, что инвестиции в него должны составить 12,7 млрд рублей, – рассказал Александр Ольховский. – Уже сегодня можно говорить, что общие инвестиции в этот корпус составят меньшую сумму». По словам директора проекта, на отделку здания администрации потребуется еще порядка 3-4 млрд рублей. 

Арендная кампания в бизнес-центрах первой очереди стартовала в 2012 году. На предварительной стадии был проведен тендер между шестью лучшими брокерскими командами на эксклюзивное право представлять «Невскую ратушу» на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. Это право разделили между собой компании Knight Frank и East Real.

На текущий момент заполняемость бизнес-центра № 3 составляет 25%. «Основной спрос в Петербурге сосредоточен в сегменте бизнес-центров класса В, – отметил Александр Ольховский. – Спрос на помещения в “Невской ратуше” хороший, но при этом у нас достаточно высокая стоимость аренды. Сейчас заключены предварительные договоры аренды на 25% площадей. Не могу сказать, что у нас все очень здорово с арендной кампанией. Результаты хорошие, но не фантастические». 

В целом, как отметил эксперт, 2014 год будет достаточно непростым для арендодателей: «Если вдруг структуры ОАО “Газпром” не будут следовать поступательной тактике переезда, то сложности будут у всех собственников новых бизнес-центров, в том числе и у нас. Сейчас офисный рынок – рынок арендатора. Те арендодатели, которые будут более гибкими в процессе переговоров с потенциальными клиентами, смогут успешнее завершить арендную кампанию». 

На текущий момент переговоры с арендаторами ведутся только по корпусу № 3. Это связано с тем, что бизнес-центр № 2 полностью зарезервирован под переезд структур ВТБ, поскольку, по словам Александра Ольховского, его размер полностью соответствует потребностям компаний, входящих в группу ВТБ: «Мы одновременно ведем переговоры как с потенциальными арендаторами, так и с потенциальными покупателями зданий. ВТБ не единственный интересант на покупку зданий первой очереди, но окончательных решений пока не принято». 

Сегодня средняя стоимость аренды во введенных бизнес-центрах составляет в среднем 1600-1650 рублей за кв.м в месяц. Ставка варьируется в зависимости от ожиданий арендатора и объема площадей, которые он займет.

В компании не предполагают роста ставок в ближайшее время. «Ставки не будут повышаться в связи с ростом курса доллара, поскольку наши кредитные договоры находятся в рублевой зоне. В этом отношении мы выигрываем у тех компаний, которые ориентируются на средневзвешенный курс и имеют договоры в долларах и евро, – отметил Александр Ольховский. – При этом в договорах аренды, безусловно, будут учтены инфляционные процессы, то есть будет прописана индексация. Изменения ставок могут последовать только после того, как заполняемость текущих объектов достигнет более высоких показателей. К тому же мы будем смотреть на ситуацию на рынке и соотношение качества нашего предложения с другими объектами». 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Управление доверили профессионалам
Управлять корпусами № 2 и № 3 в рамках комплекса будет УК NAI Becar. На текущий момент с компаний заключен договор о предэксплуатации бизнес-центров. 

В обязанности УК NAI Becar по контракту входят организация режима работ, доступа и охраны, обслуживание арендаторов, создание регламента работы БЦ и взаимодействия с арендаторами по вопросам его исполнения, развитие дополнительных сервисов, комплексное управление инфраструктурой объекта. 

«Выбирая управляющую компанию, мы в первую очередь хотели видеть большой опыт управления офисными зданиями и высокие стандарты работы. Еще одно требование к УК – возможность предложить схему снижения затрат собственника с помощью автоматизации процессов управления», – прокомментировала Ирина Анисимова.

Надежда на город-сад
«Невская ратуша» возводится на месте расформированного трамвайного парка № 4 и находящегося в аварийном состоянии уксусного цеха ЗАО «Северный уксус». Из-за огромных объемов заброшенных промышленных площадей, которые подлежали реконструкции и сносу, образовался депрессивный промышленный квартал. Концепцией проекта предусматривалось комплексное развитие всей территории. 

Сегодня участок приобретает новые очертания. Планируется, что площадь перед зданием администрации станет одной из самых крупных в Петербурге, а общественную зону украсят фонтаны и ландшафтный декор.

По мнению Юлии Серебряковой, территория рядом с комплексом развивается и с точки зрения жилищной застройки: «В этой локации уже был реализован ряд жилых проектов премиум- и бизнес-класса, ведется строительство других объектов. По моему мнению, к 2016 году на этой территории будет “город-сад”». 

Что касается транспортной доступности, то сегодня нет никаких предпосылок к ее ухудшению в будущем. В прошлом году, как сообщили представители «Невской ратуши», по заказу администрации Петербурга было проведено транспортное исследование, были разработаны мероприятия, которые можно проводить на локальном уровне, – программирование светофоров, устройство одностороннего движения, установка дополнительных светофоров. Кроме того, в прошлом году городом был заключен контракт с «Ленгипроинжпроектом», касающийся транспортного обеспечения «Невской ратуши». В целом, реконструкцию прилегающих улиц планируется провести к сентябрю 2015 года.

На текущий момент планы по реализации второй и третьей очередей проекта не имеют четких контуров, но компания не намерена отказываться от их реализации. Как отметила Ирина Анисимова, компания не будет приступать к строительству следующей очереди, пока не закончится процесс передачи городу административного здания. Александр Ольховский добавил, что важным моментом станет и успешность текущей очереди с точки зрения заполняемости. При этом компания не исключает возможность того, что реализация второй очереди начнется только после нахождения интересантов на аренду или покупку новых бизнес-центров целиком. Таким образом, компания планирует работать по схеме build-to-suit, но на сегодняшний день подобные договоренности отсутствуют.

 

Рубрика:

Коммерческая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Коммерческая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости