Купить Снять
Избранное
Избранное:

Крупные игроки сделали офисный рынок

Крупные игроки сделали офисный рынок

Сделки «Газпрома» и ВТБ составили 95% объема поглощения офисов в конце 2014 года

 
Специалисты компании Jones Lang LaSalle представили итоги 2014 года на рынке офисной недвижимости Петербурга и прогнозы на 2015 год.

Рекордное поглощение
По данным JLL, объем чистого поглощения офисных площадей за IV квартал 2014 года в Петербурге составил 77,5 тыс. кв.м, что является рекордным показателем среди аналогичных периодов и наивысшим  результатом со II квартала 2011 года. В целом за 2014 год объем чистого поглощения офисов достиг 189 тыс. кв.м, увеличившись к предыдущему году на 47%.

Аналитики JLL отмечают, что рекордное поглощение офисных площадей в течение финальных трех месяцев 2014 года явилось результатом нескольких крупных сделок c федеральными игроками, в частности, с активной экспансией «Газпрома», занявшего несколько новых бизнес-центров, и арендой группой ВТБ одного из корпусов «Невской Ратуши». «Данные транзакции сформировали 95% чистого поглощения за квартал, составив в сумме 74 тыс. кв.м, – добавляет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Таким образом, без учета этих факторов офисный рынок, очевидно, находится в состоянии стагнации. Мы ожидаем, что в 2015 году объемы чистого поглощения не превысят 150 тыс. кв.м».

Ввод будет сокращаться
Объем ввода новых бизнес-центров в Петербурге достаточно высок, подчеркивают в JLL. В 2014 году рынок качественных (классы А и В) офисных площадей в городе, по информации компании, увеличился на 219,1 тыс. кв.м. Были введены в эксплуатацию 22 бизнес-центра, 11 из которых суммарной арендуемой площадью 118,8 тыс. кв.м относятся к классу А, остальные (100,3 тыс. кв.м) – к классу В.Традиционно основной объем ввода пришелся на последний квартал, в течение которого на рынок вышло около 40% от общего годового объема – 87,8 тыс. кв.м. Крупнейшим из введенных в  квартале объектов является бизнес-центр «Тринити Плейс» (класс А, 27 тыс. кв.м), арендная кампания которого была прекращена еще до ввода в эксплуатацию. Предположительно объект полностью арендован структурами «Газпрома». Общий объем рынка офисной недвижимости Петербурга на конец 2014 года составил немногим более 2,6 млн кв.м.

Объем ввода в 2014 году снизился на 10% к предыдущему году. Согласно прогнозам аналитиков компании JLL, с учетом переноса ряда объектов с 2014 года объем ввода в 2015 году окажется чуть выше и составит около 220-230 тыс. кв.м, а в 2016 году снизится до 180-190 тыс. кв.м. При этом доля класса А во вводе будет постепенно уменьшаться: если в 2014 году она составляла 56%, то в 2015 году сократится до 48%, в 2016-м – до чуть более 30%.

«Девелоперы вынуждены корректировать графики строительства объектов, так как ожидания будущей динамики рынка менее оптимистичны, нежели это представлялось еще год назад. Пересмотр планов по развитию как международных, так и локальных компаний, и, как следствие, сокращение спроса на офисы негативно влияет на финансовую модель бизнес-центров. Можно ожидать, что многие из проектов, находящихся на ранней стадии развития, будут отложены», – отмечает Владислав Фадеев.

Арендаторы переходят на рубли
Доля свободных площадей на офисном рынке Петербурга на конец IV квартала, по подсчетам JLL, составила 12% в среднем по городу, увеличившись в целом за год на 0,2 процентных пункта. В классе А уровень вакантных площадей за 2014 год сократился на 2,3 процентных пункта до 17,1%, в классе В – вырос на 1 процентный пункт до 9,6%. В то же время за IV квартал изменений в доле вакантных площадей не произошло ни в среднем по городу, ни в разрезе классов.

В IV квартале средние запрашиваемые рублевые арендные ставки на рынке офисов Петербурга выросли на 1,5% в классе А и на 1,8% в классе В. Средняя ставка составляет 1660 рублей за кв.м в месяц в классе А и 1190 рублей за кв.м в классе В (включая НДС и операционные расходы). Резкое ослабление рубля в конце 2014 года привело к снижению средних ставок, выраженных в долларах США, на 26-28%.

«В связи с высокой волатильностью курса рубля по отношению к доллару и евро на номинирование ставок аренды в рублях перешли даже те девелоперы, которые ранее заключали договоры в валюте. Помимо ориентации на рубли, арендаторы стремятся минимизировать затраты на офисную отделку, полностью или частично перекладывая ее стоимость на собственников бизнес-центров, которые часто готовы идти на подобные уступки. Кроме того, мы наблюдаем снижение заложенного в договорах размера ежегодной индексации ставок аренды с 7-10% до 6-8%, – комментирует Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей компании JLL в Санкт-Петербурге. – Все эти факторы приводят к увеличению длительности переговорного процесса, тем более что и сроки принятия решения со стороны арендаторов также увеличились. Многие международные компании, которые ранее откладывали решение о переезде на начало 2015 года, теперь ориентируются на середину года и далее».

Диаграммы: JLL 

Рубрика:

Коммерческая недвижимость

23.01.2015

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Коммерческая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости