Купить Снять
Избранное
Избранное:

Апартаменты в законе

Апартаменты в законе

Предложено распространить действие Жилищного кодекса и ФЗ-214 на апартаменты

 
Апартаменты – один из новых и активно развивающихся сегментов рынка недвижимости, перспективы которого интригуют специалистов как по жилым, так и по коммерческим площадям. Немало внимания было уделено апартаментам на прошедших в Москве 19-22 марта Российском форуме лидеров рынка недвижимости RREF и выставке «Недвижимость-2015». Об итогах обсуждений рассказала пресс-служба компании NAI Becar.

Спасение для города
Участники круглого стола «Обсуждения в рамках антикризисной программы. Проблемы, перспективы, законодательное регулирование вопросов, связанных со строительством и эксплуатацией апартаментов» вспомнили законодательные инициативы прошлого года и подтвердили, что, несмотря на все сложности, связанные с появлением нового сегмента, апартаментам в России быть. Они востребованы покупателями и нужны как элемент градостроительной политики. В частности, в Москве, по словам заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, апартаменты могут снизить транспортные издержки населения и нагрузку на дорожную сеть. Многие владельцы покупают их не для постоянного проживания, а, предпочитая жить за городом, проводят в апартаментах рабочую пятидневку либо просто арендуют апартаменты поближе к работе или школе, где учатся их дети.

В тоже время из-за пробелов в законодательстве собственники апартаментов сталкиваются с множеством проблем. «Мы как компания, реализующая апартаменты, можем выделить три главные проблемы, волнующие покупателей, – отметил вице-президент NAI Becar Александр Самодуров. – На первом месте, конечно, прописка. Естественно, все хотят получить постоянную регистрацию, а между тем некоторые не могут получить даже временную. Вторая по значимости проблема – размер налога. Без принятия дополнительных поправок в налоговом законодательстве к 2020 году он может составить 2% от кадастровой стоимости в тех МФК, где есть значительная доля офисно-торговых помещений и налоги от них интересны налоговикам». На третьем месте, по словам г-на Самодурова, – величина коммунальных платежей, которые рассчитываются по тарифам, применяемым к коммерческим организациям».

По словам Александра Гончарова, помимо этих очевидных проблем, есть и другие – инфраструктурные и так называемые отложенные проблемы. В частности, апартаменты по статусу не являются жилым помещением, и ряд собственников может использовать их для ведения бизнеса, что будет связано с дополнительным и, возможно, неурочным шумом, большим потоком посетителей и т.д. Одна из самых больших опасностей, по мнению г-на Гончарова, – уход с объекта управляющей компании, решившей, что ей невыгодно его обслуживать. В случае с обычным домом муниципалитет может назначить для него УК, пока жильцы не выберут новую. Собственники апартаментов в такой ситуации не могут рассчитывать на вмешательство органов власти и должны самостоятельно решить эту проблему, но если в многофункциональном комплексе их несколько десятков, то есть риск, что они не смогут договориться о выборе управляющей компании. Тогда к проблеме обманутых дольщиков прибавится проблема жильцов, не получающих жилищно-коммунальные услуги. Андрей Валуй, начальник Управления обеспечения реализации программ жилищного и гражданского строительства Департамента градостроительной политики города Москвы, добавил, что через 20-30 лет возникнет проблема капитального ремонта, о которой пока никто не думает. Город принимает участие в финансировании реновации жилого фонда через региональные программы, но к апартаментам они не применимы.  

Закон решит все
Все эти проблемы требуют решения. По мнению Александра Гончарова, в первую очередь стоит задача дать законодательное определение термина «апартаменты», так как на сегодня есть только один термин – «апарт-отель». Сейчас в Минстрое обсуждается предложение Москомстройинвеста ввести апартаменты в структуру Жилищного кодекса как жилые помещения, которые могут размещаться в многофункциональных комплексах. Ведь понятие «жилой дом» предполагает возможность нахождения в нем нежилых помещений, а наоборот – нет. Между тем такие комплексы широко распространены за рубежом: на первых пяти этажах дома – нежилые помещения, на следующих пяти – гостиница, затем жилье, а на последнем этаже – фитнес-клуб.

По словам экспертов, понятие «апартаменты» сегодня объединяет очень разные по своей природе проекты, и это также затрудняет их ввод в законодательное поле: одни изначально спроектированы под постоянное проживание, другие – практически гостиницы, третьи – реконструкция бывших промплощадок.  Регулятору предстоит  законодательно ранжировать эти объекты и прописать их в  Жилищном кодексе, основой которого сейчас является понятие «жилой дом». В тоже время Александр Гончаров уверен, что апартаментам удастся придать статус жилых помещений, хотя, вероятно, с  определенными ограничениями.

В настоящее время ведется активная работа как по определению статуса апарт-проектов, запланированных к строительству, так и по легализации уже построенных объектов. Андрей Валуй подчеркнул, что из антикризисных мероприятий, которые проводит правительство Москвы, три посвящены апартаментам. Во-первых, это распространение действия Федерального закона № 214 на сегмент апартаментов. Во-вторых, прорабатывается возможность отмены норм инсоляции. В-третьих, рассматривается отмена налога на прибыль по объектам социальной инфраструктуры, которые строят девелоперы.

Доходные варианты
В рамках форума RREF эксперты обсудили апартаменты и в более прикладном ключе на круглом столе «Как и где купить апартаменты, которые принесут доход».

По мнению участников, апартаменты – один из самых интересных сегментов для частного инвестирования. Они пользуются стабильно высоким спросом среди покупателей и арендаторов, кроме того, ряд девелоперов предлагают инвесторам многочисленные программы для оптимального возврата вложений. По словам Романа Попова, директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Realty, на сегодняшний день покупатели рассматривают апартаменты и жилье как один рынок: оба сегмента  рассчитаны на одну целевую аудиторию и потенциальные потребители хорошо понимают, что они приобретают, покупая апартаменты.

Эксперты выделили наиболее перспективные для инвестора виды апартаментов. Так, Александр Самодуров отметил, что частному инвестору стоит обратить внимание на апартаменты в стиле лофт.  Потребительские преимущества лофтов широко известны: высокие потолки, большие окна, кирпичные стены,  историческая архитектура, низкая стоимость отделки, возможность перепрофилирования в зависимости от экономической ситуации в офис. Кроме того, с лофтами, как и любыми проектами редевелопмента, значительно ниже риск недостроя.  

Еще один вид апартаментов, который приобретает все большую популярность среди частных инвесторов, – это апарт-отели. Сегодня в России только два  оператора работают в этом сегменте: NAI Becar с отелем среднесрочного проживания  под брендом  Vertical в Петербурге и ГК «Пионер» с проектами апарт-отелей YE`S. Обе компании планируют развивать продукт. В частности, первый проект YE`S открылся в Северной столице в ноябре 2014 года, второй строится в московском Митино. Vertical  был открыт в августе 2014 года в Петербурге, планируется строительство еще двух отелей среднесрочного проживания в Москве и  одного в Калининграде. Плюсов у таких проектов несколько: собственники апартаментов могут проживать в них, сдавать в аренду своими силами или делать это через УК. В тоже время цены по сравнению с обычными квартирами ниже на 10-35%. Это полностью отделанные номера с мебелью и всей необходимой техникой. 
Рубрика:

Коммерческая недвижимость

27.03.2015

Комментарии (1)
Марк 02 ноября 2015 15:37
Мне очень понравилось отдыхать в ленинградском 11, апартаменты я нашел именно здесь http://www.travel.ru/hotel/russia/khabarovsk/leningradskii_11/. Мой отдых увенчался успехом, я получил массу позитивных эмоций, также познакомился с положительными собеседниками.
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Коммерческая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости