Купить Снять
Избранное
Избранное:

Итоги трудного года

Итоги трудного года

Ситуация на рынке торговой и складской недвижимости тяжелая, у офисов дела получше


Состоялся третий ежегодный RE4 Forum, организованный «большой четверкой» международных консалтинговых компаний в сфере недвижимости – Colliers International, JLL, Knight Frank и Maris в ассоциации с CBRE. Эксперты рынка поделились итогами уходящего года и сделали прогноз на следующий в сегменте апартаментов, торговой, индустриальной, складской и офисной недвижимости.

По словам генерального директора Hansa SPb Development Олега Баркова, рынок недвижимости за последние 20 лет показывал свою чрезвычайную живучесть, умение мобилизовать и находить выход из любой ситуации. «Рынок недвижимости не умрет никогда, не слушайте панических прогнозов. Он может затаиться, но как только потеплеет, сразу будет рост. То, что происходило в 2009-2010 году, оправдывает мои прогнозы», – утверждает Олег Барков.

Апартаменты с сервисом и без

Как рассказал генеральный директор Knight Frank Saint Petersburg Николай Пашков, на зарубежном рынке недвижимости существуют апартаменты, которые продаются (Trump Tower, Burj Khalifa и другие) и не продаются (сети отелеи? Intercontinental Hotels Group, Marriott International и др.). В первом случае это сервисные апартаменты, а вот во втором – гостиничные. Наиболее развита сеть сервисных апартаментов в США. Николай Пашков утверждает, что предпосылкой стал существенно увеличившийся там уровень мобильности рабочей силы.

Рынок недвижимости в сегменте апартаментов в Москве развивается активно. 42% апартаментов в структуре предложения – это однокомнатные квартиры, так как это наиболее востребованный продукт. 28% занимают двухкомнатные квартиры, 16% – квартиры-студии, 12% – трехкомнатные квартиры и 2% – четырехкомнатные.

По словам Николая Пашкова, в Петербурге есть ряд проектов апартаментов, которые предполагают сервисное обслуживание. Это сервисные апартаменты, которые продаются (YE’S, Vertical, Salut!, Avenue-Apart и др.) и гостиничные апартаменты не в продаже (Staybridge Suites, Sharf Hotel, гостиница «Карелия» и др.). Также в Петербурге существует ряд апартаментов, не предполагающих сервиса, сьюты в которых продаются. Их можно разделить на три группы: несервисные апартаменты (проекты Lotus Tower, «Небо Москвы», «Нарвскии? посад» и др.), эксклюзивное жилье («Монферран», «Дель Арте», «Голландия» и др.), рекреационные апартаменты (X-Home, Crystal, «Первая Линия. Medical & Wellness Resort» и др.).

Наиболее востребованные сроки аренды в апартаментах – 1-6 месяцев (45%), далее – 15-30 дней (23%), 7-14 дней (15%), 7 месяцев – 1 год (12%), менее недели – 5%.

Николай Пашков рассказывает, что типичный арендатор недвижимости краткосрочного пребывания (от 10 дней до 3 месяцев) – сотрудник крупной компании, например, менеджер среднего звена или инженер. Он предпочитает студию до 27 кв.м, за которую готов платить 26-35 тыс. рублей в месяц. Для него важны возможность аренды конференц-зала, уборка номера, наличие прачечной или стиральной машины, интернета, телевидения, парковки, возможность заказать еду в номер. 

Типичный арендатор долгосрочного срока пребывания (от 3 до 6 месяцев) – сотрудник крупной компании или студент. Такому человеку нужна студия или однокомнатный сьют 27-41 кв.м, за который он готов платить 29-48 тыс. рублей в месяц. Для него важны уборка номера, прачечная или стиральная машина, шкафы для хранения, интернет, телевидение. Также апартамент на долгий срок может быть нужен экспату с семьей или семье с детьми, в основной квартире которых идет ремонт. Они предпочтут апартамент с одной или двумя комнатами или большие по площади студии 42-65 кв.м, за который готовы платить 37-59 тыс. рублей в месяц. Для них важны уборка номера, прачечная или стиральная машина, шкафы для хранения, интернет, телевидение, инфраструктура поблизости. «В среднем доходность апартаментов при 90%-й загрузке до налогообложения составляет 9,7% в Санкт-Петербурге, 5,7% в Москве, 2,5% в Нью-Йорке», – утверждает Николай Пашков.

Торговля ищет пути

Сфера строительства торговой недвижимости переживает не лучшие времена, говорят эксперты. По словам генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, ввод торговых центров остается на низком уровне. В 2015-2016 годах суммарныи? ввод площадеи? составит не более 130 тыс. кв.м. Уровень вакансии сохраняется на уровне 8%. Тем не менее, новые бренды продолжают выходить на рынок Петербурга, например, «Республика», Pimkie, Reike, Uniqlo и другие.

Ситуация на рынке стрит-ритеи?ла стабилизируется. К концу года рынок стрит-ритеи?ла все больше активизировался. Основнои? спрос формируют кафе, рестораны и продуктовые магазины. 40% операторов, начавших работу в Петербурге в 2015 году, открыли первые точки в помещениях стрит-ритеи?ла. Из них две трети – кафе и рестораны.

Основной тенденцией на рынке торговой недвижимости Андрей Косарев назвал изменение стратегии девелоперов. Они привлекают внешние управляющие компании, занимаются реконцепцией торговых центров. Еще одной тенденцией на рынке торговой недвижимости является то, что альтернативой fashion-арендаторам становятся развлечения. 2015 год стал рекордным для сегмента развлечений с точки зрения открытия новых форматов: батутные и веревочные парки, города профессий, мультимедийные выставки и т.д. Оптимизация линейки ритейлеров также была актуальна на рынке торговой недвижимости в уходящем году. Fashion-индустрия сокращала число товарных единиц и использовала более дешевые ткани, продуктовые сети увеличивали долю товаров под собственным брендом, упрощали линейки продуктов на полках, электроника все больше стала уходить в онлайн и сокращать площади залов.

Офисы В-класса не в фаворе 

Как рассказывает генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, в сфере индустриальной недвижимости есть относительно новый сегмент, которому чуть больше 10 лет, – это современные индустриальные парки. На данный момент уже действует 9 проектов, суммарная площадь которых – 1083,1 га. На западном рынке этот сегмент существует более 100 лет.

По словам Бориса Мошенского, спрос на индустриальную недвижимость в целом на данный момент разновекторный. Основный спрос формируют средние и небольшие компании – это аренда или покупка помещений до 5 тыс. кв.м. Если же речь идет о земле, то основной спрос – до 1 га. Предпочтительны юг города и близость к КАД, аренда с последующим выкупом.

В сегменте складской недвижимости в 2015 году минимальный прирост спекулятивного предложения – 68,5 тыс. кв.м. Рынок Москвы в общем объеме предложения по России составил 62%, тогда как рынок Петербурга – всего 9%. Наблюдался высокий уровень активности продуктовых ритейлеров. Торговля составила 67% от общего числа арендаторов, 18% – логистика, 15% – производство.

Руководитель офиса JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов отметил, что на рынке офисной недвижимости дела идут немного лучше, чем на рынке складов. К концу года доля вакантных площадей в классе А оказалась ниже, чем в классе В. Источник снижения вакансии в классе А – «Газпром», IT-компании. Причина роста доли вакантных площадей в классе В – сокращение малого бизнеса и компаний, связанных с импортом.

По словам Андрея Амосова, арендные ставки в сегменте офисной недвижимости стабилизировались, а период тотальных скидок миновал в середине 2015 года. Новых арендаторов крайне мало, новых проектов также практически не заявляется. Кроме того, Андрей Амосов отметил, что за последние пять лет «Газпром» и его структуры арендовали и купили свыше 280 тыс. кв.м арендопригодной офисной площади. Это уже в два раза больше, чем площадь офисов в текущей версии «Лахта-центра».
Рубрика:

Коммерческая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Коммерческая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости