Купить Снять
Избранное
Избранное:

Расселим коммуналку вместе

Расселим коммуналку вместе

Риэлторам и чиновникам нужно учиться контактировать, только тогда городские жилищные программы будут реализовываться с успехом – все предпосылки для этого есть, считают участники круглого стола, прошедшего в АРСПб и ЛО


В Петербурге реализуется пять социальных программ, призванных помочь горожанам решить их жилищные проблемы. Насколько успешно идет этот процесс? Каково участие в нем риэлторов? Что должны делать администрация города и специалисты рынка недвижимости, чтобы помогать друг другу работать на благо петербуржцев? Ответы на эти вопросы искали участники круглого стола «Решение жилищных проблем в Санкт-Петербурге при содействии государства и помощи риэлторов. Сложные сделки с недвижимостью: практика и проблемы», прошедшего 6 апреля в офисе Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.


Лучше, чем до революции

В начале XX века Петербург был городом арендаторов – жилье арендовали 95% горожан, вспомнили на заседании. При этом была развита система субаренды: сняв квартиру, арендатор мог сдать комнату, арендатор комнаты – сдать «угол» или койку. А можно было сдавать койку посменно: арендаторы из числа рабочих спали на ней по очереди. Таким образом, минимальной единицей на дореволюционном рынке недвижимости Петербурга была половина койки. То есть плотность заселения была исторически высока, и вытекающий отсюда «квартирный вопрос» стоял остро.

Сегодняшняя ситуация в Северной столице выглядит на этом фоне не так уж плохо. В нашем городе около 100 тыс. коммунальных квартир. На момент начала приватизации – конец 1991-начало 1992 года – их было около 320 тыс. То есть прогресс в расселении коммуналок заметен.

В Петербурге действуют пять основных жилищных программ. Наряду с «Расселением коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», это такие программы как «Молодежи – доступное жилье», «Жилье работникам системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» и «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты». О том, что делает и планирует делать город для помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, рассказал на круглом столе Сергей Филимонов, директор ГУ «Горжилобмен».

Горжилобмен – людям…

Горжилобмен – учреждение, созданное в 1927 году и подведомственное сегодня Жилищному комитету. Недавно, сообщил Сергей Филимонов, Горжилобмен переехал на новый адрес – с ул. Ефимова, 1, на Бронницкую, 32. Учреждение полностью заняло это пятиэтажное здание площадью около 3 тыс. кв.м. Здесь

Горжилобменом организован Санкт-Петербургский жилищный центр. Одна из его основных составляющих – это консультационный центр для горожан. В режиме живой или электронной очереди здесь можно получить консультацию специалиста по жилищным вопросам. 

Горжилобмен стал заказчиком программного продукта «Консультант», созданного на основе баз «Очередник» и «Население. Жилой фонд». С его помощью гражданин, придя в Санкт-Петербургский жилищный центр и имея при себе только паспорт, может получить первичную справку по жилищным проблемам – социальным программам, статусу квартиры, где он проживает, и пр. Обратившемуся за консультацией, если к нему применимы какие-либо из жилищных программ (молодежная, «бюджетная» и др.), посоветуют, какой программой имеет смысл воспользоваться, и дадут примерный расчет выплат, на которые его семья может претендовать. Вся первичная консультация займет около 7-15 минут. Уже после такой консультации человек может, посоветовавшись с домашними, написать заявление на участие в программе и подать его здесь же, в Горжилобмене. За месяц функционирования консультационного центра первичные консультации получили около 600 петербуржцев, рассказал Сергей Филимонов.

…и риэлторам

Другой важнейший компонент Санкт-Петербургского жилищного центра – учебный центр для специалистов рынка недвижимости, который находится в процессе создания. Программа семинаров и консультаций уже формируется, при составлении тем будут учитываться заявки риэлторов. В обучающем процессе будут принимать участие специалисты не только Горжилобмена, но и Жилищного комитета. Первые мероприятия планируется провести уже в мае, в их подготовке участвует Ассоциация риэлторов СПб и ЛО. В дальнейшем Горжилобмен предполагает проводить два семинара в неделю. Занятия будут платными, на основе хозрасчета.

Риэлторы, со своей стороны, относятся к идее создания обучающего центра с большим энтузиазмом, поскольку семинары не только предоставили бы им актуальную информацию о жилищных программах, но и помогли наладить столь необходимые для успешной работы личные контакты с профильными чиновниками.

Кроме того, через месяц на Бронницкой, 32, откроется общественная приемная Жилищного комитета. Прием будет вестись высокопрофессиональным юристом, способным оперативно проконсультировать граждан и представителей агентств недвижимости по нестандартным проблемам и спорам, возникшим в ходе решения жилищного вопроса (в случае реальной необходимости можно организовать встречу и с руководством).

Прочь из коммуналки

За время работы программы по расселению коммуналок в Петербурге расселено 10 500 квартир (с учетом всех способов расселения). 3800 квартир расселено за 2010 год. В реестр коммунальных квартир, который публикуется на сайте Горжилобмена, подали заявления жители 8119 квартир – а это 24,5 тысячи семей. Такое устойчивое желание граждан участвовать в программе расселения говорит о ее успехе, полагает Сергей Филимонов. Неудачи есть, признает чиновник, – кому-то не хватило денег, кто-то изначально неправильно понял условия реализации программы, – но это только отдельные эпизоды.   

Конечно, есть и сущностные проблемы. Один из факторов, мешающих процессу расселения коммуналок, – популярность аренды комнат. Нередко владельцы комнаты имеют (или снимают) еще и квартиру, где живут сами, а комнату сдают, имея с этого небольшой, но устойчивый доход. И они совершенно не заинтересованы в расселении этой коммунальной квартиры.

Как замечает Максим Чернов, генеральный директор компании «Адвекс-Московский», нужно понимать, что наиболее «вкусные» варианты коммунальных квартир уже расселены. То, что осталось, – это квартиры, по тем или иным причинам непривлекательные для инвесторов, даже проблемные объекты. Поэтому от города требуются особенные усилия, чтобы продолжить процесс расселения.

Сергей Филимонов обращает внимание на один из существующих способов расселения коммунальных квартир – расселение путем выкупа свободных помещений. Этот способ отличается простотой: свободную комнату в коммуналке, находящуюся в собственности государства, предлагается выкупить гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Для рыночной оценки комнат, выставляемых на продажу, Горжилобменом привлекаются на конкурсной основе независимые компании-оценщики. При этом для покупателей действуют понижающие коэффициенты от рыночной стоимости, в зависимости от того, как долго человек стоит в очереди:  более 15 лет в очереди – 0,3, от 10 до 15 – 0,4, от 5 до 10 – 0,5, менее 5 лет – 0,6. Кроме того, сейчас готовится проект, согласно которому в рамках программы выкупа свободных комнат покупателям будет предлагаться пятилетняя рассрочка с первым взносом 30% (это предложение совместимо с понижающими коэффициентами). Рассрочка будет процентной, по ставке рефинансирования Центрального банка.

Еще одна новая программа, готовящаяся к запуску, – продажа комнат в коммунальной квартире соседям (не обязательно стоящим в очереди) с рассрочкой платежа. Здесь для неочередников никаких понижающих коэффициентов не будет, выгода – в рассрочке.

Аренда – это по-европейски

Альтернатива выкупу помещений, которая представляется Сергею Филимонову перспективным путем решения жилищного вопроса, – государственное жилье для очередников в аренду. Чиновник напоминает о популярности аренды жилья в Европе: так, 80% жилья в Швейцарии находится в найме, тогда как у нас 80% – в собственности. Европейцы, проживая в арендованных квартирах, отнюдь не чувствуют себя ущемленными, пора перенять это позитивное отношение к аренде и нам. В конце концов, квадратные метры – не единственная важная для человека ценность. И не все граждане готовы работать только на жилье и брать на себя нелегкое бремя собственности. Многим будет гораздо удобнее арендовать квартиру, а оставшиеся деньги потратить на обучение, отдых, приобретение машины – в зависимости от приоритетов каждой конкретной семьи.

Правительство города планирует строительство домов специально для очередников, где им предложат квартиры в аренду по ставкам гораздо ниже рыночных: Сергей Филимонов прогнозирует цены порядка 3-5 тыс. рублей в месяц за «однушку». Даже такие цены обеспечат городу возврат пошедших на строительство инвестиций, хоть и не быстрый – в течение 25-30 лет. Результатом должно стать восстановление городского жилищного фонда, который за период приватизации сократился.

Сейчас Горжилобмен готовит документы по программе найма. Директор ведомства полагает, что новая актуальная информация по проекту появится в ближайшие два месяца.

 

 

 

 

 

 

 

 


Чтобы не было мучительно больно

Валерий Бойчук, генеральный директор агентства недвижимости «Юрист», говоря о проблемах реализации жилищных программ в Петербурге, привел любопытные цифры (по данным СМИ). В Мурманске, где отлично налажено взаимодействие городской администрации и риэлторского сообщества в сфере осуществления подобных программ, по итогам 2009 было освоено 98% выделенных средств. В нашем же городе за тот же период в дело пошло только 60% выделенных денег, а 40% вернулись обратно, так как сделки не состоялись – например, люди получили субсидию, долго время с ней «провозились», а недостающих собственных средств на покупку жилья в итоге не хватило, или банк не согласился выдать ипотечный кредит.

 

Информации о возврате средств по жилищным программам добавил Сергей Филимонов, хотя в его изложении картина выглядит не столь удручающей. По данным директора Горжилобмена, в рамках Года учителя, проходившего в 2010 году, город продал около 800 квартир учителям на льготных основаниях – с учетом всех скидок и беспроцентной рассрочки цены составили порядка 30-40% от рыночных. При этом уже поступило 3 заявки от граждан, сначала изъявивших желание участвовать в программе, а в итоге осознавших, что у них для этого нет денег. Взаимодействие граждан с грамотными риэлторами избавило бы их от бесполезных стараний по жилищным программам, которые не выливаются в сделки, и сократило бы число возвратов, полагают участники дискуссии.

 

 

 

 

 

 

 

Есть контакт?

 Директор компании «Адвокат-Недвижимость» Татьяна Слободянюк, основываясь на собственной практике, подтверждает, что городские жилищные программы работают. И риэлторы непосредственно вовлечены в их реализацию. При этом работа по каждой программе требует таких знаний, а программы так отличаются друг от друга (по схемам выплат, требованиям банков и пр.), что специалистов, одинаково хорошо разбирающихся во всех программах, вероятно, единицы.

Условия программ меняются, и каждая сделка индивидуальна, констатирует Татьяна Слободянюк. Проблема в том, что не всегда информация об изменениях в программах оперативно доносится до риэлторов. Риэлтор призывает чиновников к большей открытости, к распространению информации о жилищных программах. Необходим настоящий ликбез для граждан и своевременное информирование об изменениях для специалистов. Информация, имеющаяся на сайте Горжилобмена, по мнению Татьяны Слободянюк, недостаточна.

Впрочем, несмотря на сложности и на уменьшение размера субсидий, которых, бывает, хватает только на оплату услуги риэлтора в сложной сделке, социальные программы небесполезны. Деньги, пусть небольшие, помогают гражданам в решении квартирного вопроса хотя бы тем, что стимулируют к решительным действиям. Кроме того, горожане, делится наблюдениями Татьяна Слободянюк, сегодня не ждут, что новая квартира мечты достанется им бесплатно, а подходят к получению субсидии рационально и стараются выжать максимум из того, что есть. Распространяется объединение субсидий, получаемых разными членами семьи. Все чаще приобретается жилье в области.
 

Между тем, к риэлторам, замечает Татьяна Слободянюк, все еще часто относятся не как к помощникам, а как к прихлебателям, жаждущим наживы, – это наблюдается не только со стороны клиентов, но и со стороны чиновников. Случается, что клиент, чувствуя потребность в помощи эксперта, приглашает риэлтора с собой для визита в ведомство, а там агента не принимают. В свою очередь, Сергей Филимонов утверждает, что проблему представляют собой риэлторы, приходящие к чиновникам самостоятельно, а затем доносящие информацию до клиентов в искаженном виде. Приемлемый вариант, по его мнению, – риэлтор сопровождает клиента, но адресатом консультации выступает именно клиент, чтобы избежать эффекта «испорченного телефона».

Налаживание взаимоотношений между «жилищными» чиновниками и агентами по недвижимости – это задача, которую городская администрация и Ассоциация риэлторов СПб и ЛО должны решать совместными усилиями, соглашаются участники круглого стола. Любой диалог на рынке недвижимости строится, прежде всего, через личный контакт, и никто за риэлторов их проблемы решать не будет. Риэлторам необходимо не просто высказывать свое недовольство Горжилобмену или другому государственному органу, а занимать конструктивную позицию, выступать с предложениями, только тогда коллективное решение проблем будет найдено.


Рубрика:

Круглый стол

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Круглый стол"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости