Купить Снять
Избранное
Избранное:

Когда тает снег

Когда тает снег

Весна 2011 года на рынке коттеджных поселков выдалась довольно активной, считают специалисты петербургских компаний, принявшие участие в круглом столе БКН.РУ

 
Рынок загородного жилья традиционно носит наиболее сезонный характер из всех сегментов рынка недвижимости. Он склонен буйно «расцветать» весной и летом и «впадать в спячку» зимой. В наших климатических условиях это не удивительно: совершить путешествие к местам строительства пары-тройки новых коттеджных поселков гораздо проще и приятнее в мае, чем коротким январским днем, сквозь ураганные ветра и снежные заносы. Поэтому даже если светлая идея переезда за город и посещает будущего жителя поселка зимой, то окончательное решение о покупке он принимает, как правило, в теплое время года.

Для девелоперов, в свою очередь, весна и лето – сезон активных работ, лучшее время, чтобы строить, прокладывать дороги, налаживать коммуникации и отделывать готовые дома. Вид спорящейся работы, конечно, оказывает на покупателя такое же благоприятное воздействие, как очарование загородных видов, и дополнительно подталкивает к заключению сделки.

В рамках нашего круглого стола представители петербургских девелоперов коттеджных поселков рассказывают, как у них идут дела весной 2011 года. В частности, мы задали нашим экспертам следующие вопросы:

1. Как вы оцениваете активность платежеспособного спроса на рынке коттеджных поселков в этом сезоне, каковы его особенности?
2. Какие объекты (характеристики объектов) пользуются наибольшим спросом?
3. Какова ценовая динамика на этом рынке (с начала 2011 года и (или) по  сравнению с тем же периодом прошлого года)?
4. Ваши прогнозы по спросу и ценовой динамике на лето-осень.

Сезонные закономерности работают: большинство специалистов отмечают довольно высокую активность потребителей на рынке этой весной и ожидают ее дальнейшего повышения летом-осенью. Следуют тенденции и застройщики: реагируя на покупательский интерес и в соответствии с прогрессом проектов они понемногу повышают цены.

Несмотря на свою заинтересованность в покупке жилья за городом, клиенты сегодня гораздо более осторожны и разборчивы, чем в докризисные времена. Они не собираются приносить в жертву сельскому покою привычную городскую мобильность и бытовое удобство и строго оценивают такие характеристики поселка как транспортная доступность, качество внутренних дорог, надежность инженерии.    

Сегодняшний «загородный» покупатель, как и «городской», отмечают эксперты, склонен к разумной экономии. На рынке актуальны проекты эконом-класса, где стоимость домовладения сопоставима с ценой небольшой квартиры в строящейся высотке, а предлагаемый комфорт проживания находится на принципиально ином уровне. Хотя, с другой стороны, появилась узкая категория покупателей, рассматривающих покупку дома площадью 700 кв.м на участке в пару гектар. Иными словами, загородный рынок живет во всем своем разнообразии, и профессионалы с оптимизмом смотрят на его ближайшее будущее. Подробнее они расскажут об этом сами на этой и следующих страницах.


Мнения:

Дмитрий Дегтярев, директор по маркетингу и продажам ООО «ПетроМар Девелопмент»:


Сейчас на рынке прослеживаются две основные тенденции: первая – происходит увеличение доли объектов комфорт-класса в общем объеме предложения, вторая – более ярко проявляются новые проекты со сверхнизкой ценой домовладений от 3 млн рублей и земельными участками с малой площадью – коттеджи от 80 кв.м, земельные участки от 3 соток. Сегодня можно с абсолютной точностью говорить о конкурентоспособности именно этого предложения в сравнении с городской квартирой, схожей по ценовому предложению, но проигрывающей по комфорту проживания. Также достаточно заметно увеличение в общей массе объектов, находящихся в экспозиции, доли участков без подряда.

Характеристики объектов, которые сейчас пользуются наибольшим спросом, – это, прежде всего, внутренняя инфраструктура: потребителей привлекают внутриквартальные дороги, удобство подъездных путей, внятная ситуация с коммуникациями, сроки и объемы подключения, экология места, доступность социальной инфраструктуры. А также – высокая степень готовности не только самого приобретаемого объекта недвижимости, но и всего поселка в целом.

Что касается ценовой динамики на загородном рынке, то в течение 2011 года возможен незначительный рост стоимости загородной недвижимости в пределах 5% в год.

В 2011 году основной спрос в классе «комфорт» будет сосредоточен на недорогих объектах (на участках без подряда, на домах площадью до 150 кв.м). Также в этом году не ожидается высоких докризисных темпов продаж ввиду отсутствия доступных ипотечных кредитов. Приоритетом для покупателей элитного сегмента, к которому принадлежит наш проект «Мариньи», являются поселки, построенные более чем на 70%, с уже функционирующими коммуникациями.


 Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании «Лэнд Аспект»:

Интерес покупателей к загородной недвижимости проявился уже с начала 2011 года, что не совсем характерно для этого рынка. Пик покупательской активности обычно приходится на апрель-май. Это хороший признак того, что можно ожидать и дальнейшего роста продаж на протяжении всего года.

Наша компания предлагает большой выбор земельных участков под строительство дома и в собственность в Ленинградской области. Несмотря на довольно затяжную зиму, покупательская активность приятно удивляет. Мы ожидаем притока новых клиентов на конец апреля-май. Такая оживленность среди покупателей объясняется не только приближением лета, но и тем, что покупатели не хотят дожидаться роста цен, который, безусловно, ожидается на самый активный весенне-летний период.

Что касается объектов, то наиболее стабильным является премиальный сегмент с предложением «под ключ»: здесь не наблюдается большой динамики в ценах и спросе. А вот к проектам эконом-класса интерес продолжал и продолжает расти, что выражается в росте цен за предлагаемые лоты (10-15% в течение 2010 года). Это позволяет делать подобный прогноз и на 2011 год. Также продолжают пользоваться спросом проекты с вариативной системой предложения, позволяющие выбрать в рамках одного проекта различные схемы приобретения (например, набор включенных в стоимость коммуникаций, наличие/отсутствие подряда на строительство дома).


 Юрий Кечин, председатель ДНП «Щегловка»:

По нашим наблюдениям, наибольшим спросом на рынке загородной недвижимости сегодня пользуются уже возведенные дома площадью 170-200 кв.м на участке в собственности, площадью не менее 12 соток.

Что же касается ценовой динамика на этом рынке, то с начала 2011 года цены начинают постепенно двигаться вверх.

Наши прогнозы по спросу на лето-осень основаны на сезонных наблюдениях. Лето для нас – традиционное время стройки. А осенью мы пожинаем плоды своей работы, заключая новые договоры купли-продажи. Надеемся, и в этом году будет так же.

Наш коттеджный поселок «Щегловка» удобно располагается к северу от невских берегов, между Ладогой и Финским заливом. Здесь можно с легкостью совмещать проживание в своем собственном доме с работой и учебой в Северной столице.

Леса вокруг поселка богаты природными дарами. А для активного времяпровождения в поселке проектом предусмотрены теннисный корт, стадион, прокладка лыжной трассы, маршрут для катания на снегоходе, батут для детей (помимо игровой комнаты и детской площадки), бильярд, клуб-бар, ресторан, spa-центр с сауной.

Основные принципы нашего проекта – единство архитектурного стиля, клубный принцип круглогодичного проживания, приватный характер отдыха, комфорт и абсолютная безопасность. Поселок располагается на территории в 15 га. Проект рассчитан на строительство 47 коттеджей с участками по 15 соток и 53 секций таун-хаусов. Предусмотрены коттеджи трех типов: одноэтажный жилой дом с мансардой общей площадью 215 кв.м, двухэтажный жилой дом с чердаком общей площадью 255 кв.м, а также двухэтажный жилой дом с мансардой площадью 345 кв.м. Основные материалы строительства – газобетонные блоки облицованные кирпичом, монолитные фундаменты, деревянные стеклопакеты и противоударные двери. Первый этап, включающий в себя строительство 24 коттеджей и создание инженерной инфраструктуры, уже завершен. В поселке проведены централизованные канализация и водоснабжение (холодное), электроснабжение. В ближайшие год-полтора планируется завершение проекта.


 Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg:

По нашим оценкам, ценовая динамика не сильно изменилась с конца 2010 года. Исключением являются только те девелоперы, которые подняли цены в связи с ростом продаж или в связи с уровнем готовности объекта. В целом, цены на загородном рынке жилой недвижимости стабильны. По нашим прогнозам, лето и осень текущего года не сильно изменят ситуацию.

Уровень запроса клиентов качественно изменился. Это связано как с кризисом, изменившим подход к приобретению дорогого загородного дома, так и с изменением уровня предложения от девелоперов. Если в 2006 году, к примеру, на всем рынке насчитывалось 2-3 коттеджных поселка в элитном сегменте, то спустя четыре года их 17, их качество выросло. Отсюда и возросшие требования: клиент хочет, чтобы дом имел больший метраж, располагался в экологически чистом месте, имел хороший вид из окон, надежно охранялся, социальное окружение было однородным, а юридический статус земли безупречным.

Самыми критическими факторами при покупке загородного дома являются транспортная доступность и социальная инфраструктура, которые, к сожалению, и по сей день оставляют желать лучшего. Выборгское направление имеет давно сложившийся имидж и особенно популярно. Но и в этом направлении объекты, расположенные дальше 70 км от города, клиенты премиум-сегмента рассматривают редко. В таком удалении для дачного проживания прямым конкурентом выступает Финляндия. Для покупателей, желающих жить за городом и в дачном режиме, и постоянно, объект не может располагаться дальше Рощино. Репино и Комарово по-прежнему остаются на пике популярности. Всеволожский район также актуален, благодаря отличной транспортной доступности.

Нужно отметить, что сейчас на рынке загородной недвижимости появился запрос нового формата: дом 500-700 кв.м на участке размером от 1 Га (в среднем 1,5-2 Га). Это своего рода «московская» тенденция, вернувшаяся с докризисных времен. Безусловно, это не массовый тренд, и составляет он не более 3-5% от общего количества интересантов. Сложность заключается в том, что найти подобное предложение практически невозможно.


 Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»:

По нашим наблюдениям, потенциальная платежеспособность клиентов в первые месяцы этого года была такой же, как ранее. Не думаю, что покупатели заработали какие-то принципиально новые деньги. Но в последнее время люди поняли, что, если они планируют покупку, то лучше уже ее не откладывать. Нынешняя активность покупателей на 60-70% состоит из отложенного спроса. Остальные клиенты – это люди, чье финансовое положение стабильно, и они не боятся тратить деньги.

Что касается предпочтений покупателей, то около 70% сделок и обращений приходятся на полностью инженерно подготовленные участки в организованной коттеджной застройке в проектах, которые находятся в завершающей стадии реализации либо уже завершены, где есть полная ясность с инженерией и документами. Люди хотят не инвестировать в некие Нью-Васюки, а осязать товар, который они приобретают. Спрос на готовые дома тоже есть, но он не так велик – покупателя, как правило, меньше интересует дом, построенный не специально «под него».

Серьезные застройщики с надежными проектами сегодня не предлагают каких-то впечатляющих скидок. Цены плавно растут, отыгрывая свою стагнацию во время кризиса. Так, в нашем проекте «Гармония» сейчас цены не ниже докризисных, но они гораздо ниже, чем теоретически могли бы быть, если бы не кризис. В прошлом сезоне и зимой цены практически стояли, а сейчас они повышаются, речь идет о повышении на 7-10%. В данный момент мы готовим очередной пересмотр цен. В текущем году наш поселок будет сдан – будет работать электро-, водо– и газо-снабжение, охрана, будут введены основные объекты социальной инфраструктуры.

Думаю, что этим летом активность просмотров и принятия решений будет очень высокой. Вероятно, в августе будет традиционный спад, особенно если настанет жара. А основная масса сделок по итогам летних просмотров придется на осень. Вообще, сейчас реальные сделки идут уже с февраля-марта. Это сделки как по земле, так и по готовым домам, а также по строительным работам – многие потребители, ранее купившие участки, сейчас приступают к строительству, это тоже своего рода реализация отложенного спроса.


 Андрей Потапов, генеральный директор ООО «Управляющая компания “Петро-Риэлт”»:

Активность платежеспособного спроса на рынке коттеджных поселков в этом сезоне мы оцениваем на достаточно низком уровне. По нашим наблюдениям, потенциальные покупатели пока не готовы к средним и крупным сделкам.

Если попытаться выделить из всего объема загородного предложения объекты, которые пользуются наибольшим спросом, то следует особо отметить земельные участки по 8-15 соток в зоне до 50 км от Петербурга, а также относительно доступный сегмент готовых загородных домов и коттеджей – дома площадью 120-180 кв.м по цене от 3 до 8 млн рублей.

Что касается ценовой динамики на рынке коттеджных поселков, то с начала 2011 года можно отметить небольшой рост цен по сравнению с аналогичным периодом 2010 года.

На лето-осень текущего года мы прогнозируем увеличение спроса на участки от 10 соток в зоне около 50 км от Петербурга, а также устойчивый спрос на коттеджи средней ценовой категории (8-15 млн рублей) площадью 180-250 кв.м и оживление рынка более дорогой загородной недвижимости, на котором, в частности работает наша компания.

Проект «Петергоф-Сити» — это малоэтажный коттеджный комплекс с комфортабельными домами. Поселок удачно расположен в 300 метрах от КАД, в Ломоносовском районе Ленинградской области. Ключевые преимущества «Петергоф-Сити» — экологически чистое место, оригинальная концепция застройки коттеджей и близость города. В комплексе идет продажа домов с участками от 12 до 16 соток. В коттеджах имеются гараж, централизованные городские коммуникации и современные виды связи. В продаже присутствуют коттеджи трех типов, площадью от 188,3 до 225,6 кв.м.


 Михаил Фуксман, директор по продажам компании «ПетроСтиль»:

На рынке коттеджных поселков в проектах эконом– и комфорт-класса в последнее время спрос значительно активизировался, и можно говорить о наступлении посткризисного периода.  

В сегменте же дорогих домов даже в самые лучшие времена не было массовых продаж. Но надо отметить, что экономическая ситуация в стране меньше всего повлияла на наш сегмент, ведь рынок luxury-продуктов живет по своим законам. Наша аудитория платежеспособна всегда и в кризисное время также приобретала элитную загородную недвижимость. Если все же говорить о тенденциях последнего времени, я бы назвал снижение темпов продаж и отсутствие новых de luxe-проектов.

В элитном сегменте наиболее востребованы высоколиквидные объекты в высокой степени готовности, от застройщиков с хорошей репутацией. Если говорить о конкретных характеристиках, то сегодня это дом площадью от 300 кв.м, участок от 25 соток, удобное и престижное расположение, хорошая архитектура, качественные материалы, развитое окружение, качественная эксплуатация, современные технические решения.

Что касается цен, то в 2011 году мы еще не проводили коррекцию стоимости лотов в коттеджном поселке «Медовое». Снижать цены мы не планируем, да это и невозможно с учетом экономических реалий, роста цен на материалы и услуги в строительстве. Мы закладываем в проект технические решения, выбор материалов и оборудования, социальную инфраструктуру – все это не позволяет снижать цены. Наоборот, по мере готовности поселка цены будут только повышаться. Положительная коррекция планируется в летний период.


 Александр Чиженков, директор департамента загородной недвижимости ИСК «Союз Капитал»:

По нашему поселку «Новая Ропша» мы сегодня наблюдаем присутствие реальных покупателей, то есть людей, которые действительно задумываются о покупке, а не просто испытывают праздный интерес. Чаще всего покупатели стараются растянуть платеж во времени – пользуются беспроцентной рассрочкой, которую предлагает наша компания. В принципе, рассрочка предоставляется до конца строительства, но конкретные сроки мы готовы обсуждать индивидуально с каждым клиентом. Минимальный первый взнос у нас составляет 30%.

Выбор покупателя в нашем поселке – проект, площадь дома и пр. – зависит, прежде всего, от той суммы, которую он готов потратить. Естественно, что, если человек может позволить себе взять дом побольше, то он и возьмет дом побольше, а если нет – то нет. Тем более что проекты домов у нас достаточно интересные: более просторный дом не просто отличается размером. Между домами больше различий, чем, скажем, между городскими квартирами разной площади. Например, у одного дома может иметься каминная подготовка, а у другого – нет. А разница в цене между этими домами – всего 300 тыс. рублей. Так и по другим параметрам: в одном доме есть балкон, в другом нет, в одном есть техническое помещение, в другом оно не предусмотрено и т.д. У покупателей есть возможность выбирать дом по многим характеристикам. Конечно, очень богатых клиентов на рынке сейчас немного, и большинство все-таки стремится сэкономить. Но если можно приобрести ощутимо больший комфорт за несколько лишних сотен тысяч рублей, то люди готовы на это пойти.

Наши цены понемногу, но постоянно растут. В основном это связано с прогрессом самого проекта, и каждое изменение цены связано с каким-то новым шагом. Кроме того, в этом году подорожали стройматериалы, повысился размер кадастровых отчислений, то есть выросла себестоимость строительства. В среднем цены в нашем проекте выросли с начала года на 5-10%.

Безусловно, изменение цен в большую сторону продолжится и летом-осенью, хотя точных цифр мы пока назвать не можем. Ближайшая корректировка цен запланирована уже на май.


 Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»:

Кризис благотворно повлиял на рынок коттеджных поселков – он стал гораздо интереснее. Во-первых, раньше девелопер больше работал на себя – делал проекты, которые обещали максимальную прибыль, а не соответствовали реальным потребностям покупателя. Во-вторых, предложения у разных застройщиков были похожи как близнецы, а характеристики жилья размыты. В нынешней ситуации жилье покупается, в основном, не в качестве инвестиций, а для проживания, круг покупателей сузился, люди более практично подходят к покупке жилья. Изменился и девелопер – почти каждый старается разработать максимально востребованный и при этом интересный проект. У кого-то это получается, у кого-то не очень.Процессы эти, скорее всего, будут в течение ближайшего года только набирать обороты.

Очевидно, что после кризиса стало гораздо больше проектов «настоящего» эконом-класса. Людям не нужны слишком большие дома и участки, которые сложно и дорого содержать. Поэтому главным принципом, которым мы руководствовались при разработке малоэтажного района под Петербургом «Золотые ключи», стал принцип разумной достаточности.

Однако проектов, которые бы оптимально сочетали в себе параметры «цена-качество», на рынке практически нет. К качественным параметрам, если говорить о домах для постоянного проживания, мы относим небольшое расстояние до города, наличие хороших дорог, общественный транспорт, соединяющий пригород с городом, статус земель ИЖС, централизованные коммуникации, стоимость коммунальных услуг, как в городе, рациональные планировки, наличие в проекте необходимой социальной и коммерческой инфраструктуры и т.д. Поэтому, несмотря на значительное число новых поселков, конкурентов нашим «Золотым ключам» мы пока не видим.

Если говорить о ценовой динамике в нашем сегменте – поселки эконом-класса, – то здесь цены за год выросли на 10%. И будут расти дальше.

Летом-осенью объемы продаж, скорее всего, вырастут: все больше людей хотят перебраться из мегаполиса в чистый и спокойный пригород. Весной 2010 года мы начали рекламировать наш малоэтажный район «Золотые ключи», а в конце года открыли продажи, и все это время мы чувствуем стабильный интерес людей к пригородной недвижимости.



Рубрика:

Круглый стол

24.04.2011

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Круглый стол"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости