Купить Снять
Избранное
Избранное:

Кризис и недвижимость: прогноз на завтра

Кризис и недвижимость: прогноз на завтра

О второй волне кризиса сегодня не говорит только ленивый: экономисты всего мира гадают, случится ли она и насколько серьезными окажутся ее последствия как для экономик стран в целом, так и для рынка недвижимости в частности


Один из основных паникеров – известный экономист Нуриэль Рубини, предсказавший глобальный финансовый кризис 2008 года и нареченный американскими СМИ буквально пророком. Рубини предрекает новый кризис в 2013 году и утверждает, что это будет поистине «идеальный шторм»: редкое стечение обстоятельств, приводящее к максимально разрушительным последствиям. «Уже сейчас налицо признаки слабости. Все продолжают идти по пути увеличения государственного и частного долга. Груз становится все более тяжелым, и все эти проблемы дадут о себе знать самое позднее в 2013 году», – говорит эксперт.

Вторят ему и известные американские миллиардеры, Роберт Кийосаки и Дональд Трамп. В 2006 году они написали книгу «Почему мы хотим, чтобы вы стали богаты», в которой говорили о причинах обнищания среднего класса и о тенденциях финансовых рынков. Американские экономисты сильно критиковали эту книгу, но уже в 2007 году многое из предсказанного миллиардерами сбылось. Два года назад Кийосаки уже в новой своей книге «Поднимите свой финансовый IQ» писал: «Америка из сильнейшей страны превратилась в крупнейшего должника. Я думаю, что она станет гигантским хищником, объявив дефолт по некоторым своим займам, отказавшись от обещаний социальной защиты и медобслуживания и повысив налоги. Лично я уверен, что не только Америка, но и весь мир в целом вступают в полосу разрушительной бури. Я не знаю, какие именно события могут произойти. Возможно, они уже начались».

Не меньшие опасения вызывает у западных экономистов и Европа: в частности, Греция. По мнению Рубини, если Европа срочно не займется долгом Греции, это приведет к распаду зоны евро и выходу из Евросоюза слабых участников. Проблемы, которые затронут весь мир, могут возникнуть и в Китае: в стране накопилось слишком много «плохих кредитов».

Кризис предсказывают не только зарубежные эксперты. Многие российские экономисты тоже настроены пессимистично.

Известный экономист Михаил Хазин, предсказавший многие экономические события, среди которых кризис 2008 года, на сайте worldcrisis.ru говорит о скором медленном падении цен на нефть и усилении стагнации в России. А уже к лету 2012 года, по мнению эксперта, случится массовая эмиссия в США, что приведет к росту цен на нефть, а затем – к мощной волне инфляции и резкому сокращению импорта, в том числе и сырья, к которому относятся стройматериалы. Кредитование также, по мнению эксперта, сократится.

Однако немало и тех, кто считает кризис пережитком прошлого и не видит в будущем серьезных потрясений. В числе оптимистов – первый зампредседателя Центробанка РФ Алексей Улюкаев, политик Сергей Лисовский, предприниматель Александр Лебедев, министр экономразвития Эльвира Набиуллина, генсек ОЭСР Хосе Анхель Гуррия и ряд других известных экономистов.

Сейчас рынок недвижимости восстановился после кризиса 2008 года, а по некоторым показателям, например, размеру ипотечных ставок, мы уже обогнали докризисные цифры. Правда, вспоминаются слова директора по маркетингу ООО «Главстрой-СПб» Михаила Бузулуцкого о том, что вскоре нам предстоит узнать о громком крахе некоторых крупных застройщиков. Но новый кризис здесь не виноват: это продолжение событий трехлетней давности.

Так случится ли пресловутая «вторая волна», и как она отразится на рынке недвижимости и ипотечного кредитования? Стоит ли сейчас брать кредит? И если да, смогут ли заемщики с ним расплатиться в случае наступления «тяжелых времен»? Эти вопросы мы задали экспертам рынка недвижимости и экономистам.

Справедливости ради стоит заметить, что о ближайших событиях на рынке недвижимости мы спрашивали у экспертов и в сентябре 2008 года. Многие риэлторы и маркетологи тогда нас заверяли, что «серьезных экономических предпосылок для развития кризиса на рынке жилой недвижимости в России в настоящее время нет» и что «у российских банков на данном этапе развития ипотечного кредитования нет серьезных поводов для беспокойства». «Объемы строительства не снизятся, цены не упадут», – говорили они. Что ж, будем надеяться, что на этот раз ошибутся пессимисты.


Мнения:

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

Вторая волна кризиса может быть связана только с проблемами в Европе, других предпосылок на сегодняшний день нет. За последние недели позиция рубля укрепилась, цена на нефть держится на достаточно высоком уровне. В США все стабильно, несмотря на панические заявления некоторых политиков несколько месяцев назад о том, что доллар рухнет. К тому же, если Европа справится со всеми возникающими вопросами или кризис наступит плавно, то Россию это сильно не затронет.

Стоит отметить, что в первую очередь кризис отражается на потреблении энергоресурсов. В связи с уменьшением объемов снижаются и цены, что прямо сказывается на доходах страны.  В этом случае все зависит от решений нашего правительства и Центробанка. В настоящее время Россия обладает резервным фондом, достаточным, чтобы кризис был не заметен для населения.

Изменения курса рубля месяц назад вызвали психологическую панику у покупателей. Одни начали активно заниматься поиском недвижимости, чтобы спасти накопленные средства, другие решили переждать некоторое время. Разноплановая реакция наблюдалась и у застройщиков: первые стали резко повышать стоимость квадратного метра, вторые – снижать. Весной этого года, после стагнации, на первичном рынке случился большой приток клиентов, и отложенный спрос, который накопился за время кризиса, в течение весны-лета был удовлетворен. Сейчас увеличения числа клиентов не предвидится, что свидетельствует о том, что роста на рынке не будет.

Банки активно повышают ставки по депозитам, что говорит о том, что снижения ставок по ипотечному кредитованию пока не предвидится. При этом увеличение ставок также маловероятно, так как на рынке существует высокая конкуренция. Тон задает Сбербанк, поэтому остальные банки ограничены в своих возможностях по изменению условий кредитования, так как боятся перетока клиентов.

Даже в 2008 году ипотека не исчезла с рынка. Количество кредитов уменьшилось в разы, но она не «умерла». В настоящее время такое возможно только в случае глубокого кризиса. Но в целом это маловероятно, так как постоянно появляются новые клиенты, желающие приобрести или улучшить жилищные условия при помощи ипотечного кредитования. 


Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН:

Второй волны кризиса не стоит ждать, она уже идет: мы не вышли из предыдущего кризиса. Симптомы старой «болезни» проявляются очагами, на рынке происходят те или иные всплески. Однако такой острой фазы, которую мы наблюдали в конце 2008-го, ожидать не стоит.

В целом, мы стали консервативно относиться к прогнозам роста стоимости квадратного метра. В расчеты различных проектов мы закладываем рост цены либо равный уровню инфляции, либо сравнимый с ним. Недвижимость будет сохранять свою стоимость относительно потребительской корзины. Рост цен составит не более 2-5% в год и будет ориентироваться на темпы роста ВВП.

В период кризиса 2008 года в первую очередь «упали» те девелоперы, которые вкладывались в реализацию бездумных проектов. Предыдущие несколько лет рынок существовал в ситуации «не строит только ленивый». Однако эти дома все равно раскупались, потому что на рынке недвижимости был дефицит жилья. Эта часть рынка ушла, остались те компании, которые производили относительно качественное жилье, ориентированное на потребителя. В связи с этим ситуация с застройщиками в этот раз будет более радужной.

Что касается ипотеки, то она отчасти связана и с политическим вектором развития, с макроэкономикой, поэтому «смерти» ипотечного кредитования ждать в любом случае не следует. Сегодня крупнейшие игроки на этом рынке – это государственные или полугосударственные банки. Уже который  год они проводят политику  снижения ставок, выпуска новых массовых ипотечных продуктов со ставкой ниже 10%, что неизбежно увеличивает активность на рынке недвижимости. Согласно нашему прогнозу, в государственных банках ставки останутся на уровне или незначительно снизятся. Если говорить о коммерческих банках, здесь есть риск роста ставок на 0,5-1 процентный пункт.


Михаил Гаврилов, директор Северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость»:

Если опираться на волновую теорию, то все говорит о возможности второй волны кризиса. После бурного роста 2007-2008 годов, в соответствии с упомянутой выше теорией, должна наступить коррекция на снижение, как раз в виде двух последовательных волн. Это в теории. А на практике все гораздо сложнее, т.к. никто толком не может объяснить, от какого момента надо считать эти самые волны.

От России ничего не зависит. Если вторая волна наступит, то придет она к нам из Европы. Корень зла – в банковской сфере. На данный момент крупнейшие европейские экономики, такие как Германия и Франция, с большим трудом пытаются преодолеть греческие проблемы, а ведь на подходе Италия, Португалия, Испания. Если Европе в разумные сроки удастся разобраться с наступающим общеевропейским банковским кризисом, то, возможно, эту вторую волну мы даже и не почувствуем.

Сценарий, при котором не успевшие восстановиться после первой волны предприятия начнут сокращать затраты, увольнять сотрудников, что подорвет и банковскую сферу, возможен, если наше государство не приложит усилий для преодоления кризиса. А если учесть, что скоро наступает череда предвыборных компаний, то можно с уверенностью сказать, что наш президент и правительство выложатся по полной. Это хороший знак, вселяющий некоторую уверенность в завтрашнем дне.

Рынок новостроек – это «лакмусовая бумажка» всего рынка недвижимости.  Если вторая волна все-таки грянет, то отразится она именно на застройщиках, потому что они в своей деятельности очень зависят от банков. Только крупные игроки рынка могут позволить себе работать на собственные средства. Если проблемы наступят у банков, то, как следствие, они наступят и у застройщиков. Часть объектов, вероятно, будет заморожена, но существующий на сегодня задел позволит поддержать рынок предложений. Что до «вторички», то резкого падения цен мы не ожидаем. Вероятно, будет легкая коррекция, в пределах 3-5%, но скорее всего – просто отсутствие роста цен. Это положительный факт.
Но в любом случае вторая волна кризиса, как правило, значительно слабее первой.


Илья Круглов, начальник отдела ипотечного кредитования ООО «Александр Недвижимость»:

В 2008 году не было полной «смерти» ипотеки. Была пауза месяца в три, в течение которых продолжал работать Сбербанк, продолжало работать АИЖК. Мы помогали людям получать ипотечные кредиты на всем протяжении кризиса (2008-2009 годы).

Повышение ставок уже произошло – первая декада октября ознаменовалась повышением ставок в нескольких крупных банках. В среднем ставки поднялись на 0,5%, местами до 1,5%. Тем не менее несколько дней назад один из банков понизил ставки по ипотеке, и мы продолжаем помогать нашим клиентам получать кредиты по дооктябрьским ставкам.

Это факты. К чему следует готовиться? Мы рекомендуем клиентам торопиться. В случае если сбудутся негативные прогнозы, в первую очередь повысятся ставки. Следующим шагом будет ужесточение требований к заемщикам, введение негласных запретов на кредитование служащих определенных сфер деятельности (сотрудники банков, автосалонов, агентств недвижимости, строительных компаний). А вот насчет увеличения размеров первоначального взноса я не уверен. Разумеется, уйдут существующие программы без первоначально взноса. Дело в том, что, увеличивая первоначальный взнос, банки перестраховываются от чрезмерного падения стоимости недвижимости. Но наша текущая ситуация отличается тем, что мы только что пережили один кризис, и цены на недвижимость толком не успели восстановиться до прежних значений. Существует мнение, что сильно ниже текущих цен квартиры стоить уже не будут, т.к. цены на материалы в кризис только росли. В том, что 30%-й первоначальный взнос останется, я абсолютно уверен.

Исходя из вышесказанного, я бы рекомендовал людям, задумывающимся о приобретении квартиры с использованием ипотечного кредита, ответить для себя на следующие вопросы: как вы пережили кризис 2008-2009 годов, сколько вы готовы были ежемесячно платить по кредиту именно в те годы? Определив сумму подъемного ежемесячного платежа, вы можете определить размер кредита, на который стоит ориентироваться. И если получившейся суммы достаточно для реализации задуманного – незамедлительно действовать.


Дмитрий Травин, экономист, профессор факультета экономики, научный руководитель Центра исследований модернизации ЕУСПб:

Вероятность второй волны кризиса очень велика. После первой волны экономику поддерживает лишь та денежная накачка, которая осуществляется федеральным резервом и европейским Центробанком. В экономике должны произойти какие-то новые принципиальные прорывы, чтобы нашлась сфера, куда можно вложить деньги. Поскольку таких прорывов не видно, я думаю, настанет момент, когда денежная накачка сойдет на нет.

В мире есть три ключевые экономики: США, Евросоюз и Китай. Если одна из них начинает падать, на двух других это тоже отражается. Толчком к кризису может стать экономная финансовая политика нового президента США, и тогда спусковой механизм сработает в 2013 году. А возможно, кризис случится раньше, если Евросоюз не сумеет удержать от развала зону евро. Но в любом случае по России он ударит сильно.

Вторая волна кризиса отразится на рядовых гражданах примерно так же, как и в 2008-2009 годах. Если на Западе останавливается рост экономики, нет перспектив, то с большой степенью вероятности происходит падение цен на нефть. Во-первых, потому что при отсутствии роста экономики нефти нужно меньше, во-вторых, сейчас в ценах на нефть очень силен спекулятивный фактор. Если рынок будет ждать падение цен на нефть, то спекулянты будут продавать, а не покупать. А если цена на нефть сильно падает, то Россия теряет свои бюджетные доходы. Это сказывается непосредственно на рядовых гражданах страны: и на бюджетниках, и на частном секторе, поскольку спрос на товары снижается.

Если в стране становится меньше денег, спрос на недвижимость падает. А поскольку этот спрос не только потребительский, но и инвестиционный, то в условиях кризиса второй исчезнет. Цены упадут, строительство затормозится, рынок может надолго впасть в состояние стагнации. За последние три года структура как мировой, так и российской экономики не изменилась, поэтому в случае наступления кризиса падать она будет так же, как и в 2008 году. Это касается и ипотечного рынка. Конечно, могут быть иными меры воздействия государства, но объективные условия будут похожими.


Сергей Думченко, ведущий аналитик компании экспертного консультирования «Неокон» (Москва):

Я бы говорил не о второй волне, а об очередной активной фазе комплексного кризиса. Этот кризис не заканчивался, просто иногда случаются периоды затишья, которые создают иллюзию его завершения. Сейчас один из периодов затишья подошел к концу.

Можно сказать, что для России большой кризис распался на два кризиса: долговой кризис и кризис сырьевой модели роста. Долговой кризис начался в Европе в июле 2011 года, в августе он добрался до России: банки столкнулись с дефицитом ликвидности, население – с падением курса рубля. Кризис сырьевой модели роста связан с возможным падением цен на нефть. Пока он не начался, и, к сожалению, на данный момент нельзя предсказать, когда он начнется – это может случиться в любой момент в течение ближайших шести месяцев.

Долговой кризис не так страшен. Для граждан он выразится в сравнительно небольшом падении курса рубля, росте ставок по кредитам и депозитам. Кризис модели сырьевого роста гораздо хуже. У него есть два сценария развития. Первый сценарий – быстрое снижение цен на нефть. В этом случае многие вспомнят 2008 год: нас ждет быстрая девальвация рубля, рост безработицы и цен на импортные товары – это похоже на «вторую волну кризиса», о которой все говорят. Второй сценарий – резкого снижения цен на нефть не допускают. Тогда нас ждет стагфляция: медленный экономический рост при высокой инфляции. Это сценарий медленного ухудшения ситуации. На данный момент наиболее вероятна реализация второго сценария.

Если рассуждать в рамках базового сценария, то цены на недвижимость будут расти – но этот рост будет связан с ростом инфляции (скажем, при годовой инфляции в 20% цены вырастут на 15%). При этом застройщики столкнутся с трудностями в получении кредитов –
ставки по кредитам вырастут. Стройки разом не встанут, будет постепенно прекращаться реализация проектов на начальном этапе строительства: чем дальше проект от завершения, тем менее вероятной будет его реализация. Условия выдачи ипотеки будут ухудшаться: ставки вырастут, первоначальные взносы увеличатся, прочие условия ужесточатся. Это произойдет не в один момент, процесс будет плавным.


Игорь Риммер, экономист, юрист, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга:

Кризис, в общем-то, еще не прошел, он просто перешел в более спокойную стадию. Американский рынок – индикатор многих процессов, происходящих в мире. Несмотря на размеры их ущерба после первой волны кризиса, Штаты в целом потеряли меньше, чем Россия: там есть реальный сектор экономики.

В первую волну нас спасло отсутствие дешевых кредитов, иначе рынок мог бы вообще разорвать экономику страны. Еще один аспект, выручивший Россию, – то, что цена на нефть поднялась. С другой стороны, чем выше поднимается стоимость барреля, тем сильнее это расхолаживает экономику. Высокая цена на нефть опасна для будущего страны.

Сейчас многие процессы приутихли. Болезнь не прошла, она перешла в другую стадию. Чтобы Россия легче пережила следующий возможный виток кризиса, который многие ожидают уже в следующем году, мы должны создавать реальный сектор экономики. Нам нужно производить в стране как можно больше товаров, чтобы обеспечивать себя и меньше зависеть от других стран. Пока мы вынуждены все покупать, а это путь в никуда.

Кризис 2008 года показал, что мы весьма обучаемы. Первые миллиарды действительно пошли не на поддержку банковской сферы, а были выведены за границу, но в последней стадии кризиса поведение властей было достаточно разумным в плане сохранения экономики. Сегодня у государства есть уже какой-то реальный план действия в случае наступления кризиса. На мой взгляд, у власти есть понимание того, что нужно готовиться. Неизвестно, куда кризис ударит, но велики шансы того, что мы встретим этот удар достойно.

Строительный бизнес является локомотивом многих процессов в государстве: производство стройматериалов, рабочие места, социальная польза в виде жилья для молодых семей. Этот бизнес включает в себя огромное количество откатов и издержек, которых можно было избежать. У государства есть лишние деньги, их нужно привязывать к дешевым кредитам и оставлять в стране, строить жилье. Я думаю, что в случае обострения кризиса и строительную отрасль, и банковскую сферу государство разумно и правильно поддержит.


Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:

Фондовые рынки подвержены большей волатильности, нежели рынок недвижимости. На сегодня ситуация в различных его сегментах стабильная. Так, если говорить об офисной недвижимости Петербурга, то по итогам III квартала объемы площадей выросли на 67 200 кв.м, что является наибольшим показателем с начала года. Безусловно, ввод новых площадей подкорректировал уровень вакансии в сегменте, увеличив его до показателей конца I квартала 2011 года (15%). Однако такое увеличение не долговременное, и по мере заполнения площадей доля свободных площадей снова начнет снижаться.

Если говорить о торговой недвижимости Петербурга, то в III квартале 2011 года в эксплуатацию были введены торговые центры «Лиговъ» и «Космос», что позволило увеличить общий объем качественных торговых площадей на рынке Санкт-Петербурга до 1 551 700 кв.м. При этом на сегодня объем торговых площадей на 1000 жителей в Санкт-Петербурге – один из самых высоких по сравнению с показателями других российских городов. На сентябрь 2011 года этот показатель в Петербурге составляет 320 кв.м качественных торговых площадей на 1000 жителей. При этом спрос на торговые площади в торговых центрах остается на высоком уровне. У наиболее качественных существующих проектов существуют листы ожидания арендаторов, но при этом на рынке остаются вакантными около 6% торговых площадей в менее востребованных торговых комплексах.

В сегменте складской недвижимости пока мы наблюдаем затишье. В III квартале не было введено ни одного складского комплекса. Однако это позволило сократить уровень незаполненных площадей до 90 000 кв.м, или 5,23% от объема существующих качественных площадей. При этом арендные ставки отреагировали на такой дисбаланс спроса и предложения небольшим ростом. В III квартале ставки остановились на уровне 105-115 долларов/кв.м/год, показав рост за квартал в пределах 5%.

Уверен, что в случае сохранения текущей макроэкономической ситуации серьезных изменений на рынке недвижимости не предвидится.




Рубрика:

Круглый стол

11.11.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Круглый стол"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости