Купить Снять
Избранное
Избранное:

Девелоперы ждут помощи банков

Девелоперы ждут помощи банков

НП «Гильдия управляющих и девелоперов» собрало представителей петербургского рынка недвижимости, чтобы обсудить тему проектного финансирования. Участники пришли к выводу, что в чистом виде такого финансирования сейчас практически нет

 
Во время мероприятия спикеры рассматривали вопросы стимулирования развития операций проектного финансирования, требования к проектам коммерческой недвижимости при привлечении финансирования, возможности минимизации рисков, связанных с кредитованием строительных проектов.
 
«Государство должно формировать инвестиционный климат в стране и не мешать работать инвесторам. Поэтому разговор о развитии рынка логично начинать с механизмов, которые позволяют совместными усилиями власти и бизнеса реализовывать крупные проекты. Одним из таких инструментов является государственно-частное партнерство», – открыл дискуссию модератор конференции, генеральный директор «Кредит Куратор» Алексей Чувин. О внедрении программ государственной поддержки инвестиционных проектов и применении ГЧП рассказал начальник отдела государственно-частного партнерства
 
Комитета по инвестициям и стратегическим проектам правительства Санкт-Петербурга Роман Голованов. «Государство должно стимулировать инвесторов, создавать условия для работы на рынке, быть проворным арбитром. Одним из примеров сотрудничества правительства и бизнеса является проект “Славянка”, где в течение 10 лет государство должно будет оплатить расходы на привлечение финансирования», – пояснил эксперт.
 
Роман Голованов добавил, что сейчас в проектном финансировании привлекается порядка 70-80% заемных средств при длительном сроке реализации проектов (более 10 лет). Преимуществами проектного финансирования, по его мнению, являются исключение риска увеличения капитальных расходов, сокращение риска изменения эксплуатационных расходов, эффективное управление рисками планирования и ответственности. На вопрос слушателей о том, как можно попасть в программу строительства социальных объектов, Роман Голованов ответил, что разработаны специальные постановления, в соответствии с которыми утвержден порядок подготовки проекта и проведения конкурсной процедуры отбора компаний. Гарантии партнеру состоят в том, что прописываются аспекты в случае дефолта одного из участников соглашения, отдельно прорабатываются условия компенсации убытков, если расторжение договора происходит по вине города. Компенсация составляет 100% вложенных средств плюс рассчитанная доходность объекта. «При распределении рисков действует принцип: кто лучше управляет рисками – тот и несет ответственность за этот риск. Например, если в Санкт-Петербурге меняется законодательство, то риск несет город. Если изменения происходят на федеральном уровне, то риск распределяется между инвестором и городом. Если же изменения предсказуемы, то это уже точно риск инвестора», – рассказал Роман Голованов.

В бою за финансирование
Присоединился к беседе директор ГУП «УКС Реставрация» Владимир Антонов: «Стройка остается основным двигателем экономики Санкт-Петербурга, и ГЧП – это пока нераспространенный на рынке механизм, который на самом деле реально работает и дает плоды». Специалист подчеркнул, что Комитет по строительству остается крупным игроком на рынке недвижимости, поскольку является заказчиком строительства школ, детских садов и других объектов, поэтому говорить о том, что город – это лишь арбитр, неправильно. Владимир Антонов выделил следующие тенденции в развитии рынка. Первая – государство формирует программу выкупа у бизнеса коммерческих объектов для создания в них социальных проектов. Вторая – проектное финансирование реорганизовалось в ипотечное финансирование. Третья тенденция – банки по-прежнему считают, что строительство – рискованный бизнес, поэтому кредитование строительства существенно сократилось в последнее время.
 
О законодательных изменениях, защищающих интересы кредиторов и инвесторов, рассказала заместитель начальника отдела правового обеспечения Росреестра по Санкт-Петербургу Алла Киселева. Так, внесены существенные изменения во внесудебный порядок взыскания, у кредитора появилась возможность оставить имущество за собой. Минимальный срок проведения государственной регистрации ипотеки в отношении жилья – 5 дней.
 
Практические решения
Президент GVA Sawyer Вера Сецкая начала свою часть выступления о требованиях к проектам, которые предъявляют банки, отметив, что источником погашения займа являются средства, генерируемые самим проектом. Не должно быть требования банков дополнительных денежных источников или гарантий, которые этот поток могут гарантировать банку. Залогом обязательств заемщика при проектном финансировании выступает имущество (недвижимость, оборудование и прочее) самого проекта.
 
«Особенность взгляда банка в том, что он видит риски в любом новом, не откатанном на рынке проекте. Так, например, аутлет-центры в западном виде в России не существуют, поэтому их строительство имеет большой потенциал для девелопера. Но банк посмотрит на такой проект несколько иначе, – рассказала Вера Сецкая. – Что же должен уметь девелопер при обращении в банк? Убедить менеджера в необходимости такого объекта, доказать, что финансовые и экономические показатели будут поддержаны рынком. Идти в банк необходимо тогда, когда уже понятны технико-экономические показатели проекта. При этом кредитный комитет состоится тогда, когда девелопер получит разрешение на строительство».
 
«Помните, что это битва, здесь важно личное отношение менеджера банка к вашей концепции», – подчеркнула президент GVA Sawyer. При этом важно реалистично представлять свой проект и помнить, что принято показывать порядка 5-7% свободных площадей, причем достигнуть даже таких показателей вероятно лишь через 5-7 лет. Вера Сецкая выделила основные условия кредитования: обеспечение по кредиту, предоставление предварительных договоров аренды на определенный процент площадей в объекте, подтверждение вложения собственных средств в доле, оговоренной с банком (30-40%) и т.д.
 
Эксперт посоветовала девелоперам обращать внимание на «упаковку», поскольку банки верят лейблам, хоть на самом деле компании с известным именем не являются гарантом успеха. Так, сюда можно отнести: бизнес-план, сделанный консалтинговой компанией с именем; договор с якорным арендатором; экспертное мнение или заключение по проекту, сделанное оценщиком, аудитором, финансовым консультантом с именем; маркетинг, сделанный профессиональной компанией, имеющей репутацию на рынке.

История успеха
Финансовый руководитель проекта «Триумф Парк» Иван Фатеев поделился своим опытом проектного финансирования в Сбербанке. При строительстве жилого дома в «Триумф Парке» компания использовала 30% собственных средств и 70% проектного финансирования банка. Обеспечением по кредиту стал земельный участок под домом плюс несколько участков, где также будут строиться жилые дома. Для этого компании пришлось разделить территорию на зоны жилой и коммерческой застройки. Также для получения кредита понадобилось обеспечение в виде залога на 10% долей уставного капитала.
 
«Поручительство бенефициаров можно обойти, но этот путь довольно тернист», – подчеркнул Иван Фатеев.
 
Генеральный директор СК «Ирбис» Геннадий Киркин согласился с высказыванием Веры Сецкой о важности психологического аспекта. «У нас было два случая в разных регионах, когда мы выступали в качестве независимых экспертов, привлеченных банком. В обоих случаях стоял вопрос: что делать с объектами? Пролонгировать договор и вкладывать дополнительные средства или отбирать и отдавать на реализацию? – пояснил эксперт. – В первом случае банк был настроен очень решительно, собирался отбирать объект, после нашего аудита мы дали резюме банку о том, что нет необходимости изымать объект, а нужно докредитовать и дать достроить. В мае объект сдается в эксплуатацию, банк докредитовал его, объект заполнен, и обе стороны довольны». Во втором случае банк пригласил сделать формальную экспертную оценку, поскольку был доволен компанией. В итоге были сделаны выводы, согласно которым банк отказался давать деньги, хотя уже был готов. «Участие профессионального консультанта позволит убрать непонимания между банком и инвестором, поскольку очень важно правильно донести друг до друга информацию», – подчеркнул Геннадий Киркин.
 
Консультант практики по ГЧП и инфраструктуре юридической компании «Качкин и Партнеры» Ринат Шаипов добавил, что на сегодняшний день наблюдается качественный рост крупных инфраструктурных банков. Банкиры отмечают, что они также заинтересованы в том, чтобы проект был реализован, поскольку недвижимость является для них непрофильным активом и забирать ее не всегда выгодно для банка. При сдаче в аренду помещения компания должна понимать привлекательность каждого арендатора. Заемщику следует также подбирать профессиональную команду, которая поможет проанализировать все риски представить проект в правильном свете. Классическим примером проектного финансирования является торговый центр «Галерея». «Я считаю, что девелоперам и инвесторам необходимо ориентироваться на плотную работу с банками, что позволит не только снизить арендную ставку по кредиту, но и в целом будет способствовать развитию проектного финансирования в Санкт-Петербурге», – 
сказал Ринат Шаипов.
 
Алексей Чувин подчеркнул, что банки придерживаются мнения, что обеспечения много не бывает, поэтому если у заемщика есть возможность привлечь дополнительное кредитное обеспечение, то банк обязательно этим воспользуется.
 
Об ипотеке как средстве финансирования рассказал генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Спикер отметил, что ипотека является не только реальным способом финансирования, это также способ повышения доверия и рентабельности объекта (примерно на 15-20%). Этот эффект наблюдается в объектах комфорт- и бизнес-класса, в элитных объектах ипотека является исключительно элементом сервиса, подтверждением надежности объекта. 

Анастасия Лепехина

Вера Сецкая, президент GVA Sawyer:

Важен психологический момент: что думает о своем проекте застройщик и как его рассматривает банк. Застройщик всегда считает свой проект идеальным, в то время как банк в каждом проекте видит девелоперские или строительные риски, что делает неопределенными сроки и бюджет осуществления проекта. Он рассматривает качество девелопера или партнера, поскольку есть риск не получить объект заданного качества и стандарта. Также важны и риски концепции проекта, несдачи в аренду или невостребованности, гипотетичность арендных ставок, соответственно, неопределенность денежного потока, неуверенность в типе и качестве арендатора и качестве арендного договора Немаловажными остаются и юридические риски, поэтому лучше привлечь профессиональную компанию, которая приведет проект в соответствующий вид. Умение застройщика понять банк, правильно представить свой проект примерно на 70% является гарантией успеха получения проектного финансирования. 
 
Светлана Струкова, заместитель председателя правления банка БФА:

Очень многое зависит при получении финансирования от самого банка. Заинтересованность в проекте возникает тогда, когда мы видим, что, приходя в банк, клиент открыт и рассказывает не только о положительных моментах, но и нюансах, сложностях, которые видит уже сейчас. Банк беспокоят два момента: будет ли построен объект на выделенные средства, и если да, то кому это будет нужно. При поддержке строительного проекта банк БФА пришел к выводу, что необходим независимый консультант, который будет осуществлять мониторинг деятельности, благодаря чему будет подготавливаться отчет, иллюстрирующий, вылились ли денежные средства в фактические объемы строительства. При этом банк не может навязывать клиенту своего генподрядчика, подрядчиков, поставщиков, поэтому здесь существует определенный риск, так как все отчеты изучаются пост-фактум, и можно выделить крупные суммы средств и получить отрицательный отчет, после чего придется думать, что делать дальше.

  


Рубрика:

Круглый стол

03.06.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Круглый стол"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости