Купить Снять
Избранное
Избранное:

Новостройки: интриги-2016

Новостройки: интриги-2016

Что готовит наступающий год застройщикам и покупателям недвижимости?

 
В прогнозах развития российской экономики на 2016 год нет единого мнения. Перспективы нефтяных цен, к которым она так чувствительна, пессимистичны. В середине декабря агентство Moody’s понизило прогноз по стоимости нефти марки Brent с 53 до 43 долларов за баррель. Однако примерно в те же дни министр экономического развития Алексей Улюкаев предсказал рост экономики страны в 2016 году на уровне 1%. А экономисты Сбербанка ожидают роста потребления в России и повышения спроса на кредиты. Но можно ли понимать эти прогнозы как позитивные, в том числе для рынка ипотеки и новостроек? 
 

Одна из наиболее актуальных и интригующих на сегодня тем для покупателей квартир в новых домах и профессионалов этой сферы – будущее льготной ипотеки с господдержкой. Программа должна завершиться 1 марта 2016 года, и пока разговоры о ее продлении – только домыслы. 


Стоит ли участникам рынка бояться близкого конца льготного кредитования, или он на самом деле окажется не таким уж болезненным? Вслед за изменениями рыночных условий изменятся ли в следующем году требования покупателя квартир в новостройках? Какие предложения от застройщиков будут наиболее актуальны и позволят компаниям стать фаворитами клиентов? И главное – куда и с какой скоростью будут двигаться цены? Эти вопросы мы задали нашим экспертам – представителям ведущих компаний, работающих на рынке новостроек. А заодно попросили их рассказать о наиболее важных планах застройщиков на новый 2016 год.


 
 

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

Сейчас в среднем около 60% от общего количества сделок по всем проектам составляют сделки с привлечением ипотеки, при этом в отдельных проектах комфорт-класса доля ипотеки достигает 75-80 %.

 

В 2016 году мы ждем продолжения роста ипотечного спроса и увеличения доли ипотечных сделок. У нас уже запланирован ряд акций и совместных программ с ведущими банками страны. По итогам III квартала 2015 года мы подтвердили статус Платинового партнера Сбербанка России, который удерживаем уже более 1,5 лет. Таких застройщиков в России всего три, и ФСК «Лидер» в их числе.

 

С марта 2015 года, когда заработала программа государственного субсидирования, наблюдался стабильный спрос и рост числа сделок, который продолжается до сих пор. А вот как долго он будет продолжаться, напрямую зависит от нашего правительства, от решения Минфина о продлении программы государственного субсидирования либо от решения ЦБ о снижении ключевой ставки.

 

Рынок недвижимости сегодня – это рынок покупателя, и именно он сегодня диктует правила игры. На первый план выходит не только критерий доступной цены, но и качество приобретаемого жилья. Прежде всего мы делаем ставку на качественную сторону наших проектов, более того, у ФСК «Лидер» репутация надежного, выполняющего все взятые на себя обязательства застройщика. Но, конечно, отталкиваясь от текущей ситуации, мы не отказываемся и от акций и спецпрограмм, в задачи которых входит не только увеличение продаж, но и напоминание о компании.

 

В I квартале 2016 года ситуация на рынке новостроек без каких-либо серьезных толчков извне вряд ли серьезно изменится. Цены в проектах, как и в текущем году, будут расти выборочно. Более долгосрочные прогнозы давать сложно, так как на ситуацию на рынке жилья влияет совокупность факторов и их взаимосвязь между собой.

 

В следующем году мы продолжим пополнять рынок качественными проектами формата UP-кварталов. К выходу также планируем еще один проект в Москве и два в Подмосковье. Сейчас в активной проработке у нас находится несколько площадок в Петербурге.
 

 

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:

В данный момент мы не видим предпосылок для роста уровня потребления в 2016 году. Более вероятно его сокращение. В частности, при базовом сценарии, если цена нефти достигнет отметки в 50 долларов за баррель, ВВП страны сократится на 1%, а спрос на первичном рынке недвижимости уменьшится на 6,5% по сравнению с уровнем 2015 года. При более пессимистичном сценарии цена нефти сохранится на уровне 40 долларов за баррель. ВВП в таком случае сократится на 3%, а спрос на строящееся жилье и объемы продаж уменьшатся более значительно. Наконец, существует и оптимистичный вариант развития событий, согласно которому баррель нефти в 2016 году будет стоить 60 долларов, а российский ВВП и спрос на новостройки останутся на уровне текущего года.

 

В случае, если программа господдержки ипотечного кредитования будет прекращена в марте 2016 года, рынок первичной недвижимости может потерять 10-15% ипотечных сделок.

 

В 2016 году продолжится тренд на снижение площади приобретаемых квартир и уменьшение суммы сделки. Уже в текущем году мы зафиксировали рост продаж однокомнатных квартир и студий в нашем проекте «Северная долина». Так, на долю однокомнатных квартир пришлось 48% сделок, на студии – 7%. В 2014 году показатели были другими: доля «однушек» составляла 35%, студий – 3%.

 

Скорее всего, в 2016 году мы увидим дальнейшее снижение спроса на строящееся жилье. Вследствие этого цены на новостройки как минимум останутся на уровне текущего года. При базовом сценарии развития событий в 2016 году цены на строящееся жилье сократятся в пределах 5%. Пессимистичный прогноз предусматривает их снижение на 10% от уровня 2015 года. Наконец, если события будут развиваться по оптимистичному сценарию, цены останутся на текущем уровне.

 

В 2016 году будут введены в эксплуатацию девятая очередь ЖК «Северная долина» (четыре дома общей площадью 207 500 кв.м) и первый этап второй очереди ЖК «Юнтолово» (шесть домов общей площадью 70 830 кв.м). Также в следующем году начнутся продажи новых очередей данных проектов.
 

 

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам группы компаний «Лидер Групп»:

Льготная ипотека сегодня – основной драйвер поддержки спроса на первичное жилье. Доля ее в структуре сделок будет расти, на 7-10% превысив показатели 2015 года. Однако увеличение числа ипотечных кредитов не означает автоматического роста спроса. Рост спроса возможен при дальнейшем снижении ипотечной ставки ниже докризисного уровня, сокращении предложения и общей стабилизации экономической ситуации. Но это слишком оптимистичный прогноз. Более вероятно, что спрос в следующем году останется на уровне 2015 года.


С большой долей вероятности программа льготной субсидированной ипотеки будет продолжена в 2016 году. Вряд ли государство пойдет на ее отмену, поскольку это обрушит строительную отрасль, а за ней приведет к кризису в других взаимосвязанных сферах экономики.

 

Покупатели в новом году станут еще более требовательными. На их выбор будут влиять четыре фактора – местоположение (близость к метро), высокая строительная готовность объекта, доступная цена и надежность застройщика. Тренд повышения числа покупок для собственного проживания, а не для сдачи в аренду, будет усиливаться. Поэтому спросом будут пользоваться не только студии и стандартные «однушки», но и однокомнатные квартиры больших площадей (40-50 кв.м), а также двух- и трехкомнатные квартиры площадью
от 50 до 80 кв.м.

 

Падать цены точно не будут. В удачных проектах в хороших местах с продуманной маркетинговой стратегией от надежных застройщиков цены будут расти вместе с ростом строительной готовности на 1,5-2% в месяц.

 

В 2016 году наша компания планирует сдать семь объектов и очередей в Московском, Калининском, Приморском, Пушкинском, Василеостровском районах Петербурга. Это комплексы «Сириус» (корпус А), «Босфор», «Медалист», «Царский двор», «Капитан Немо». Также мы намерены ввести в эксплуатацию два проекта во Всеволожском районе Ленобласти – первую очередь ЖК «Три кита» и ЖК «Девятый вал» (корпуса 1 и 2). Общая площадь готовящихся к сдаче проектов составит около 370 тыс. кв.м. В течение года также стартуют продажи еще в нескольких проектах.
 

 

Игорь Гомон, руководитель департамента жилой недвижимости ГК NordEST:
 
Рост потребления и спроса на кредиты нельзя предвидеть – он напрямую зависит от ситуации в нашей экономике. При этом спрос на кредитование жилья может сохраниться и вырасти только в одном случае: если господдержка ипотечных программ будет действовать и в новом 2016 году. В 2015 году с помощью госсубсидирования средние банковские ставки снижались с 13-18% до 11-12%.


Действительно, есть опасения, что программа субсидирования не будет продолжена. И это прямым образом скажется на спросе клиентов – он сократится. В этом году от 50% сделок – это ипотечные кредиты, соответственно, без субсидированной ипотеки падение будет значительным. Падение ипотечных сделок может превысить 20%.


В уходящем 2015 году сильных изменений в предпочтениях клиентов не было, и общий спрос распределился так: 70% – квартиры эконом-класса, 20-25% – класса «комфорт», 5-10% – квартиры бизнес- и элит-класса. Такая сегментация спроса сохранится и в новом году. По степени готовности рынок сдвинулся в двух направлениях: наибольшим спросом пользовались квартиры в домах высокой степени готовности и, наоборот, в проектах на начальных этапах строительства. Последний выбирают в связи с более низкими ценами и доступными условиями покупки. По районам трудно выделить предпочтения клиентов, потому что сейчас практически в каждом районе есть объекты бизнес-класса и «комфорт». В Калининском, Приморском, Московском районах вводится много жилья. Наоборот, в Выборгском районе строится меньше, и спрос растет. Что касается прогноза спроса по характеристикам жилья, с уверенностью можно сказать, что рынок будет перенасыщен квартирами-студиями, поэтому спрос на этот сегмент начнет падать.


В следующем году рост цен на жилье будет происходить точечно: в тех проектах, спрос на которые в силу многих факторов будет высоким.


В связи с продолжающимся кризисом можно ожидать сокращения денежных средств, направляемых на строительство, и, как вариант, увеличения бартерных сделок между участниками отрасли.
 

 

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

Мы рассчитываем на увеличение в 2016 году покупательской активности и на то, что сформированный отложенный спрос реализуется в приобретении дорогих товаров, в том числе и недвижимости. Произойдет ли это, будет зависеть как от ситуации с кредитованием, так и от общих настроений покупателей, их уверенности в завтрашнем дне, степени доверия застройщикам.


До сих пор нет информации о том, планируется ли продлевать программу субсидирования ипотеки в 2016 году. Поэтому всем, кто задумывается о покупке новостройки в кредит, мы рекомендуем уже сейчас заняться подбором квартиры и одобрением в банке. Новогодние праздники пройдут очень быстро, а выдача субсидированной ипотеки действует только до 1 марта 2016 года. Что будет потом и сохранятся ли ставки на сегодняшнем уровне, неизвестно.


Что касается цен на новостройки, то прогнозируется их рост, независимо от нашего желания. Последние государственные инициативы (такие как введение обязательного страхования договоров долевого участия, сокращение списка аккредитованных страховщиков, ограничение этажности жилых комплексов, введение системы взимания платы за проезд большегрузов и пр.) неминуемо приведут к росту себестоимости жилья. Уже сейчас из-за роста стоимости доставки грузов, вызванного введением системы «Платон», на 20-30% подорожали строительные материалы. Естественно, все эти расходы будут заложены в стоимость квадратного метра.


Перед самым Новым годом мы открыли продажи новой очереди ЖК «Новый Оккервиль», рассчитанной на 962 квартиры. Для покупателей мы разработали различные специальные предложения, в том числе по беспроцентной рассрочке продолжительностью до 4 лет. Продажи осуществляются в соответствии с 214-ФЗ. Кроме того, в 2016 году мы продолжим строительство IV пуска третьей очереди (со сроком сдачи в конце 2016 года) и четвертой очереди ЖК «Новый Оккервиль». 1 сентября 2016 года состоится долгожданное событие для жителей нашего комплекса – открытие общеобразовательной школы на 1600 учащихся, строительство которой мы завершили в конце 2015 года.
 

 

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

Конечно, фактор наличия ипотеки очень сильно влияет на рынок недвижимости во всех его аспектах. Сейчас практически вся ипотека, имеющаяся на первичном рынке, – с государственными субсидиями. Поэтому есть основания опасаться возможного возникновения серьезных сложностей на первичном рынке в случае окончания программы господдержки. Затруднительно прогнозировать, какими могут быть процентные ставки в случае отказа от программы государственного субсидирования.


Можно отметить, что в нашей компании «ЮИТ Санкт-Петербург» доля ипотеки в 2015 году оставалась стабильной – она составляет в целом 35%, а по объектам комфорт-класса достигает 45%.


Очевидно, что и в следующем году покупатели будут стремиться к экономии при покупке жилья, причем в объектах всех классов. Снижение доходов населения приводит и к уменьшению средних площадей квартир, которые оказываются наиболее востребованными. Всем клиентам, приобретающим жилье в объектах любого класса, очень важно, чтобы квартира имела «правильную» планировку. Это планировка, которая максимально удобна для проживания и содержит минимум ненужных метров. Квартиры в объектах с более высокой степенью готовности традиционно более популярны. Но если в целом на рынке будет сохраняться ощущение рискованности вложений в недвижимость, то возрастет востребованность максимально готовых объектов.


Наша компания во II квартале 2016 года введет в эксплуатацию первую очередь пятиэтажного комплекса комфорт-класса Inkeri в Пушкине – она включает 9 домов (598 квартир). В конце 2016 года мы сдадим первую очередь комплекса комфорт-класса «Новоорловский» в Приморском районе города. Первая очередь состоит из двух 25-этажных домов (444 квартиры) и многоярусного паркинга. Решения о выводе на рынок новых объектов и следующих очередей наших крупных реализуемых проектов мы будем принимать, ориентируясь на ситуацию со спросом на рынке. Планируем, в частности, что в 2016 году выведем на рынок третью очередь комплекса «Новоорловский».
 

 

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

В настоящее время у россиян в виде вкладов накоплено более 27 млрд рублей. Наш народ долго скучать не привык, поэтому начнет эти деньги тратить. А где траты, там и обращение к кредитам. Мы согласны с прогнозом Сбербанка о росте потребления. К тому же уменьшается вывод в продажу новых объектов, а сокращение предложения стимулирует к покупке.


Таких низких ставок, как в этом году, мы не увидим еще как минимум ближайшие два года, поэтому желающим есть смысл поспешить. Ставки по коммерческим кредитам будут выше, чем текущие ставки по ипотеке с господдержкой. И все же они будут не настолько высоки, чтобы быть заградительными.


Застройщики работают в условиях плотной конкуренции и наперебой спешат насытить свои объекты привлекательными опциями. Тренд ожиданий понятен всем компаниям – это снижение плотности застройки, яркие фасадные решения, европланировки, больше отведенного места для дневного функционала, просторные лоджии, наличие подсобных помещений, в том числе вне квартиры.


Вывод в продажу новых объектов в Санкт-Петербурге сократился почти на 40% по отношению к прошлому году. Уменьшающийся объем предложения и растущая себестоимость не позволят снизить стоимость квадратного метра. В текущем году на фоне растущей себестоимости и тенденции сокращения объема предложения цены сохраняли стабильность. В 2016 году спрос не уменьшится, а сокращение предложения поспособствует оздоровлению и более гармоничному состоянию рынка. Цены будут оставаться на прежнем уровне с возможной коррекцией в пределах инфляции.


В компании «БФА-Девелопмент» в ближайшее время запланирован ввод в эксплуатацию первой очереди крупного объекта – ЖК «Огни Залива» в Красносельском районе – и третьей, финальной очереди жилого комплекса «Академ-Парк» в Калининском районе. В завершающей стадии подготовка проекта редевелопмента квартала на Октябрьской набережной. В нашем портфеле на будущее – крупные проекты, которые требуют огромной работы. На ближайшее время у нас не запланирован вывод в продажу новых объектов.

 

 

Дмитрий Ермышев, партнер компании «Победа-Девелопмент»:
 
Программа господдержки ипотеки изначально планировалась на 12 месяцев, поскольку Минфин уверен, что к марту 2016 года ключевая ставка сможет вернуться к показателю в 8,5% и госпрограмма субсидирования ипотечных ставок будет не нужна. Соответственно, отмена программы вполне ожидаема. С одной стороны, рынок должен уметь работать самостоятельно, с другой, он зависит не только от ставки на ипотеку, но и от возможности россиян платить по кредитам. Для этого доходы населения должны быть явно не на том уровне, на каком они сейчас. Могу лишь сказать, что сохранение или снижение ставки может способствовать повышению спроса со стороны покупателей, но этот прирост будет незначительным.


Покупатель уже сейчас ощутил свое доминирующее положение. Он подходит к выбору жилья очень взвешенно: локация, цена, надежность застройщика – это ключевые факторы в принятии решения.
Цены будут расти. От этого никуда не деться. Есть инфляция, рост цен на сырье, ресурсы, необходимо оплачивать кредиты. Застройщики уже и так достигли определенного ценового минимума. Опускаться ниже они не смогут. Соответственно, чтобы выжить, застройщикам придется получать максимум прибыли со сделки при сокращении затрат. Уже сейчас застройщики сократили количество проектов, вплотную занялись оптимизацией бизнес-процессов.


Наша компания «Победа-Девелопмент» в настоящее время сдает свой объект «Орже», который мы строили в поселке Оржицы в Ломоносовском районе. Также сейчас мы выводим на рынок новый проект – ЖК «Победа-Юг», который мы строим на юге города, все в том же Ломоносовском районе, но уже на границе с городом. При этом мы понимаем, что голые стены тоже мало кого интересует – люди хотят максимального качества за адекватные деньги. Поэтому мы предлагаем три варианта покупки квартиры: с подготовкой к отделке, с отделкой и с отделкой и мебелью. Кроме того, мы вкладываемся во внутреннюю инфраструктуру квартала. Построим магазин, сделаем общественные зоны, места для игр и спорта, даже собственное футбольное поле.
 

 
Ольга Козимянец, директор по продажам ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

Учитывая, что доход у населения падает, а процент и сумма по просроченным кредитам по ипотеке растут, мы не ожидаем большого всплеска спроса на кредитование. Можно предположить, что окончание действия программы ипотеки с господдержкой может вызвать временный спад на рынке ипотечного кредитования. Потребуется время, чтобы потенциальные покупатели успели смириться с новыми условиями. После того как это произойдет, рост возобновится. Стоит отметить, что ставки по ипотеке, предлагаемые банками вне программы господдержки сегодня, ниже ставок, предлагавшихся банками пять лет назад.

Высокая стоимость жилья на фоне кризисных явлений приводит к запросу на квартиры меньшей площади. Особенно заметна эта тенденция на трехкомнатных квартирах. В частности, по данным опросов, в 2013 году большинство потенциальных клиентов планировало покупку трехкомнатной квартиры площадью 90-100 кв.м, в 2015 году этот показатель сократился до 70-85 кв. м. Есть вероятность, что данная тенденция продолжится и в следующем году.

Что касается приоритетов по срокам сдачи объектов, то здесь каждый покупатель исходит из своей жизненной ситуации: на ранней стадии строительства можно приобрести квартиру дешевле, но придется долго ждать, и существуют определенные риски, на поздней стадии эти риски снижаются, но и стоимость квадратного метра выше.

Несмотря на экономическую ситуацию, ГК «Пионер» планирует продолжать придерживаться курса пятилетней стратегии развития, цели которой были сформулированы в 2012 году. Мы не ожидаем существенного влияния происходящих в глобальной экономике процессов на операционный план и финансовые показатели ГК. Устойчивая бизнес-модель, конкурентоспособные характеристики наших проектов, положительная динамика финансовых показателей позволяет нам чувствовать себя стабильно даже в условиях тяжелой экономической ситуации.

 

Николай Копытин, генеральный директор группы компаний Normann:

Рынок недвижимость нельзя рассматривать отдельно от экономической ситуации в целом. На нашей отрасли сильно отразились колебания курсов валют, проблема импортозамещения, множество законодательных инициатив. Теперь мы все рассчитываем на сохранение относительной стабильности: новые скачки себестоимости и цен никому не нужны. Неслучайно на уровне правительства сейчас рассматривается вопрос о продлении программы государственного субсидирования ипотечного кредитования – самой действенной меры поддержки отрасли, принятой властями в уходящем году.


В настоящее время с использованием ипотеки совершается порядка 60% сделок, и очевидно, что эта доля сократится после окончания действия программы господдержки. Чтобы сохранить приемлемый уровень продаж, застройщики обязательно предложат покупателям альтернативу: длительную рассрочку, специальные партнерские акции с банками и т.д. Но на этот период адаптации потребуется некоторое время.


Одной из ведущих тенденций уходящего года стало качественное изменение покупательской аудитории. Инвесторов на рынке жилья стало меньше, сделки совершают в основном те, кто ищет квартиру для проживания своей семьи – улучшает жилищные условия или делает первый самостоятельный выбор недвижимости. Показательно, что при этом в сегменте эконом-класса сохраняется стабильный интерес к студиям и однокомнатным квартирам небольших метражей – самому доступному и ликвидному жилью.


В проектах нашей компании стоимость квартир растет в среднем на 30-40% с момента начала продаж до окончания строительства дома. Самый активный рост цен за счет готовности объекта показывают именно квартиры-студии – до 20% за год. Правда, к моменту сдачи дома в продаже обычно остаются только большие трехкомнатные квартиры или вообще практически нет свободных площадей.


В целом на 2016 год наша компания планирует передачу дольщикам более 2,5 тысяч квартир – в Мурино, на Парнасе и в Металлострое.
 

 

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:

Прогнозы экономистов Сбербанка основываются на предполагаемом росте заработных плат минимум на 12% и на оценке инфляции – ее экономисты характеризуют как «временную» и «умеренную». Очевидно, что обе эти предпосылки ложные, равно как и вывод, что в 2016 году нас ожидает рост потребления.

 

В секторе ипотечного кредитования действуют несколько иные экономические законы, жилье как базовая потребность будет пользоваться спросом всегда, а вот показатель выдачи ипотечных кредитов будет серьезно зависеть от политики, проводимой государством в части продления программы субсидированной ипотеки.


Порядка половины сделок на рынке новостроек осуществляется с привлечением ипотеки, и большая часть ипотечных кредитов была выдана по программе субсидированной ипотеки. Таким образом, отмена этой программы нанесет рынку заметный урон.


Одна из явных тенденций в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса – увеличение доли малогабаритных квартир. Наметившаяся в 2012-2014 годах тенденция к увеличению многокомнатных квартир в проектах снова исчезает. Для потребителей вновь повышается значимость функциональности планировочных решений, отказ от «лишних метров». Большим спросом у покупателей будет пользоваться долгосрочная процентная рассрочка.


При условии, что не будет реализован наиболее пессимистичный сценарий развития экономики, рост цен на квартиры в новостройках Петербурга будет находиться на уровне инфляции. С одной стороны, растут затраты застройщиков на реализацию проектов, с другой стороны – падает спрос, сдерживая рост цен. Прибыли застройщиков будут существенно падать, что приведет к сокращению числа игроков на рынке и строительных проектов.


В портфеле компании «Петрополь» – проекты только с правильной концепцией и рыночным ценообразованием. В скором времени наш ассортимент пополнится новыми интересными проектами как в сегменте бизнес-класса, так и в классе «комфорт». Также мы рассматриваем возможность участия в нескольких проектах комплексного освоения территорий в Петербурге и пригородах.
 

 

Анастасия Мельникова, руководитель отдела продаж проекта «На Царскосельских холмах»:
 
После решения о государственной поддержке ипотечного кредитования процентные ставки для первичного рынка были значительно снижены, требования банков смягчились, что значительно оживило спрос. Однако в связи с тем, что наша компания ориентируется на довольно взыскательных покупателей, большая доля сделок осуществляется с привлечением собственных средств будущих жильцов. В том числе к нам возвращаются покупатели, которые уже приобретали квартиры у нашей компании и знают высокое качество жилья. 


Мы считаем, что отмена субсидированной ипотеки, безусловно, окажет негативное влияние на развитие рынка в целом. Но, учитывая наш сегмент рынка, мы продолжим свою политику ориентации на покупателей с собственными средствами.


В 2015 году наибольшим спросом пользовались квартиры эконом-класса, но поскольку этот сегмент рынка был перенасыщен, а доля покупателей-инвесторов значительно сократилась, в будущем на первый план выйдет покупатель квартиры «для себя», и набор требований будет соответствующий. Уже сегодня можно заметить, что на объектах, где было запроектировано жилье эконом-класса с большим количеством студий и евроквартир, практически раскуплены двух-трехкомнатные квартиры, а студии предлагаются со скидками. Теперь более всего важны местоположение, качество, удобные планировки, современные технологии в строительстве.


Уровень цен во многом зависит от того, будет ли продление ипотеки с государственной поддержкой и будет ли снижение процентных ставок на покупку жилья вторичного рынка. При сохранении сегодняшних условий, скорее всего, уровень цен не изменится (с учетом сезонных колебаний).


Наша компания уже сегодня ориентирована на взыскательного покупателя. В 2016 году вводится в эксплуатацию жилой комплекс «Образцовый квартал» в рамках проекта «На Царскосельских холмах». Комплекс будет сдаваться досрочно, на данный момент стадия готовности корпусов – 90%. Параллельно компания готовится к началу строительства нового жилого комплекса на территории проекта «На Царскосельских холмах».
 

 

Елена Орлова, руководитель отдела продаж компании «Европейская слобода»:

В сегменте недвижимости, вероятнее всего, спрос останется на уровне 2015 года. При наиболее благоприятных условиях уровень спроса достигнет показателей 2014 года. Спрос на ипотечное кредитование напрямую зависит от экономической ситуации в стране.


На данный момент на долю ипотечных сделок приходится не менее 70% продаж жилья в сегменте эконом- и комфорт-класса, поэтому окончание программы ипотеки с государственной поддержкой негативно отразится в целом на состоянии рынка жилья.

 

Наши покупатели демонстрируют хорошую осведомленность о состоянии рынка недвижимости и к процессу покупки квартиры по схеме долевого строительства подходят более чем осознанно. В первую очередь решение о покупке квартиры на этапе строительства принимается исходя из исчерпывающей информации по объекту, застройщику. Покупателей интересует статус земли, наличие всех документов. Кроме того, важным фактом принятия решения является наличие 214-ФЗ и обязательного страхования ответственности застройщика.


Большинство наших клиентов приобретают квартиру с использованием ипотечных кредитов. Поэтому покупателям важно наличие аккредитации в нескольких банках. В последнее время увеличилось количество сделок с использованием субсидий, сертификатов, материнского капитала, а также набирает обороты приобретение квартир с помощью военной ипотеки.


Наиболее актуальны бюджетные варианты – одно-двухкомнатные квартиры с небольшой площадью. Двух-трехкомнатные востребованы у покупателей с использованием военной ипотеки. Покупатели предпочитают покупать жилье с близким сроком сдачи и высокой степенью готовности. В текущей экономической ситуации непросто прогнозировать уровень цен на квартиры в строящихся домах. В нашей компании повышение цен в ближайшие два квартала не планируется.


Для компании «Европейская слобода» 2016 год будет очень важным и показательным. К вводу в эксплуатацию и заселению готовятся четыре дома. Начнется строительство еще пяти домов первой очереди и квартир комфорт-класса в домах с земельными участками.

 

 

Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «Мавис»:

В 2014-2015 годах примерно 60-70% покупателей приобретали квартиры с привлечением ипотечного кредита. В наступающем году мы не прогнозируем роста спроса на продукты жилищного кредитования. Позитивной будем считать ситуацию, при которой спрос сохранится на уровне 2015 года. Это возможно, если программа государственной поддержки ипотечного кредитования будет продлена. В противном случае мы увидим резкое падение количества выданных ипотечных кредитов. Поэтому мы надеемся, что при поддержке государства в 2016 году ситуация в банковском секторе будет оставаться устойчивой.


Покупатели в последнее время становятся все более юридически грамотными и требовательными. Они внимательно изучают информацию о строительных объектах, проверяют документацию. Выросли ожидания клиентов относительно уровня жилой среды в новых домах. Все большим спросом пользуются квартиры с полной чистовой отделкой.


Цены в 2016 году будут сохранять тренд на повышение, но весьма умеренное. Рост стоимости квартир неизбежен в популярных локациях, где представлено мало интересных предложений, например, во Фрунзенском или Кировском районах. В Приморском или Выборгском районах, на территории Шушар, Кудрово, Мурино – лидерах по количеству новостроек – застройщики, несмотря на рост стоимости строительных материалов, будут повышать цены минимально.


ИСГ «Мавис» в 2016 году продолжит активно строить новые дома и точно в срок сдавать готовые объекты. Прежде всего будет сдана вторая очередь жилого комплекса «Виктория», который компания возводит в 200 метрах от станции метро «Девяткино». Кроме того, мы анонсируем старт нового интересного проекта в Мурино, также распложенного недалеко от станции метро «Девяткино». В Кудрово по плану в 2016 году ключи от квартир получат будущие жители четвертой очереди жилого комплекса «Прогресс». Мы по-прежнему будем предлагать своим покупателям квартиры в качественно построенных домах по доступной цене. Также в наши планы входит пополнение земельного банка перспективными участками.
 

 

Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:

Для нашей компании 2015 год прошел успешно. Сейчас «Петербургская Недвижимость» заключает 30% от всех сделок на рынке строящегося жилья Петербурга и пригородной зоны Ленобласти. За прошедший год мы увеличили свою долю рынка на 5% – в прошлом году она составляла 25%. В следующем году мы также рассчитываем на успех – планируем упрочить свои позиции, развиваться, открывать новые офисы и совершенствовать клиентский сервис.


В 2016 году на рынок выйдет много новых интересных проектов в различных сегментах рынка. Так, компания Setl City, эксклюзивным брокером которой является «Петербургская Недвижимость», планирует вывести на рынок ряд интересных объектов.


На Васильевском острове в районе Косой, 25-й и 26-й линий стартует проект, в составе которого будут корпуса классов «бизнес» и «комфорт». Новые дома расположатся на едином стилобате, образуемом кровлей паркинга. Высота зданий – до 10 этажей. Особенностью проекта станут восстановленные здания – объекты культурного наследия, где запланировано размещение торговых и культурно-развлекательных площадей.


Еще один интересный проект, на этот раз в классе «комфорт», стартует в Московском районе города у Пулковских высот. Это комплекс «Планетоград», в рамках которого Setl City совместно c израильским инвестором ООО «Моргал Инвестментс» будет реализовывать проект застройки четырех кварталов малоэтажного жилья и объектов инфраструктуры общей площадью 167 га. Кварталы, застройщиком которых выступит Setl City, составляют основу проекта «Планетоград», образуя кольцо вокруг центра притяжения – пешеходной площади с объектами культуры, торговли и сервиса. Таким образом кварталы олицетворяют планеты, расположившиеся на орбите Солнца. В четырех кварталах компания планирует построить около 1,45 млн кв.м жилья, а также 8 школ суммарно на 5775 мест и 8 детсадов суммарно на 1730 мест. Там же разместятся поликлиники и станция скорой помощи. Общее число машиномест в паркингах – более 10 тысяч. Высотность жилых зданий не превысит 4 этажей с мансардой.
 

 

Иван Романов, генеральный директор ООО «Полис Групп»:
 
По рынку недвижимости программа субсидированной ипотеки позволила увеличить объем выдачи ипотечных кредитов по льготной ставке. За этот год в нашей компании доля ипотечных продаж составила порядка 50% от общего объема. Безусловно, данную программу хотелось бы развивать и дальше, ведь ее работа – хороший механизм для поддержки строительной сферы и стимулирования покупательского спроса. Благодаря этой программе граждане могут спокойно решать свои квартирные вопросы, а сама сфера недвижимости – оставаться востребованной.


Если говорить о текущей экономической ситуации, то, конечно, логично продлить действие этой программы хотя бы на один год. Если же программа продлена не будет, то продажи могут начать падать, а это может негативно отразиться на строительной отрасли в целом.


Большинство потенциальных покупателей приобрели недвижимость еще весной 2015 года, когда заработала госпрограмма субсидирования ипотечной ставки. Каких-то глобальных изменений на рынке из-за кризисной экономической ситуации не предполагается. Крупные застройщики, запустившие масштабные проекты в работу, выдержат все заявленные сроки.


В следующем году застройщики будут и дальше выводить на рынок интересные предложения в сегменте эконом-класса, что, безусловно, увеличит спрос. Более 80% покупателей приобретают квартиры именно в этом сегменте (эконом-класс): часть идут как инвестиционные покупки, другие – собственное жилье, своеобразная альтернатива коммунальной квартире. Такая недвижимость и дальше будет продолжать выполнять свою достаточно значимую роль.


Что касается прогнозов, то жилье рекомендуется покупать на начальной стадии строительства. Сегодня минимальная стоимость квартиры составляет менее 1,5 млн рублей. Цена к сдаче объекта возрастет где-то на 30%.


В настоящее время наша компания придерживается ранее сформированных планов по реализации проектов. На следующий год у «Полис Групп» запланирована сдача объектов и введение их в эксплуатацию, а также выведение новых объектов на рынок.
 

 

Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе:

Возможное окончание программы господдержки ипотеки отразится на рынке не лучшим образом. Очень большое количество петербуржцев и жителей регионов не смогут улучшить свои жилищные условия, при том что потребность в жилье в современной России – одна из самых основных. Доля продаж с использованием ипотечных кредитов у девелоперов сегодня велика. Так, у «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» за 11 месяцев текущего года доля продаж квартир класса «масс-маркет» с привлечением ипотечных кредитов составила 32%. Непросто придется и застройщикам. Впрочем, крупные холдинги выстоят. Сложнее всего почувствуют себя средние и небольшие компании. Поэтому мы надеемся, что субсидирование ипотеки в марте будет продлено.


Основные требования покупателя в следующем году, скорее всего, не изменятся. Что касается площадей, то каждый выбирает квартиру той площади, которая лучше всего подходит для комфортного размещения его семьи. То же самое можно сказать и о районе – выбирать будут те места, откуда ближе ехать на работу, к детям или родителям. Как и сегодня, покупателями жилья будут сильно востребованы рассрочка и возможность покупки жилья в кредит. Мы прогнозируем увеличение спроса на высококачественные девелоперские проекты с комплексным благоустройством, хорошо развитой социальной и торгово-досуговой инфраструктурой.


Цены будут расти. Если спрос будет невелик, то и цены возрастут ровно настолько, чтобы компенсировать издержки застройщиков. Если спрос будет высоким, то стоит ожидать соответствующего увеличения цен.


В ближайшее время стартует наш новый проект «Цивилизация». Это проект комплексного освоения территории на Октябрьской набережной. Всего там будет построено около 800 тыс. кв.м жилья. Несколько позже начнутся продажи в «Цветном городе», также являющемся проектом КОТ, но уже в Красногвардейском районе города. Он рассчитан на 3 млн кв.м недвижимости. В эксплуатацию в следующем году «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» введет элитный жилой комплекс «Смольный парк» и комплекс бизнес-класса «Европа Сити».
 

 

Альбина Саттарова, директор по маркетингу и продажам «Меридиан Девелопмент»:

Спрос на строящееся жилье напрямую зависит от ситуации в экономике. Уже сейчас стоимость барреля нефти опустилась ниже 40 долларов, и есть все шансы достигнуть отметки в 35 долларов. В таком случае ВВП страны снизится в пределах 1%, соответственно, и спрос на первичном рынке недвижимости сократится на 6-7%.


Существенную поддержку строительному рынку оказал запуск госпрограммы субсидирования ипотеки в начале 2015 года. Планируемое окончание программы в марте 2016 года повлияет и на спрос, и на цены, поэтому все девелоперы ждут или ее продления, или понижения ключевой ставки Центробанка.


Стоимость квадратного метра в 2016 году сейчас сложно спрогнозировать – слишком много факторов оказывают на нее влияние. Валютные колебания, инфляция и, как следствие, рост цен на строительные материалы и перевозку впрямую отразятся на себестоимости. Кроме того, в конце ноября Смольный представил новый проект ПЗЗ, где, в частности, устанавливаются новые ограничения по высоте зданий – базовая высота составит 40 м, или в среднем 12 этажей. Уменьшение высотности неизбежно скажется на стоимости квадратного метра. Еще одним фактором, влияющим на стоимость метра, является страхование рисков застройщиков. Сегодня поправки в ФЗ-214 резко снизили количество страховых компаний, которые могут брать на себя риски девелоперов. А увеличение тарифов на страхование, планируемое в 2016 году, ляжет бременем на плечи покупателей. Некоторые эксперты прогнозируют увеличение цен на 15-20%.


Сейчас «Меридиан Девелопмент» завершает строительство ЖК «Времена года» (совокупно около 2500 квартир) возле метро «Фрунзенская». Первый корпус (534 квартиры) уже сдан. В I квартале 2016 года планируется ввод в эксплуатацию второго, третьего и четвертого корпусов, а в II квартале – завершение последнего, пятого корпуса.


Также у нас есть планы еще на несколько гектаров на территории бывшего завода «Петмол», где севернее ЖК «Времена года» предусмотрено строительство жилого квартала, состоящего из четырех домов. Анонс презентации проекта запланирован на следующий год.
 

 

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

Предпосылок к тому, что объем ипотечных сделок снизится, нет. На сегодняшний день объем сделок с привлечением ипотеки в компании «Строительный трест» составляет 35% от общего объема продаж, что соответствует показателям начала 2014 года. Спад интереса покупателей к ипотеке был отмечен в декабре 2014 года, когда произошел рост ключевой ставки ЦБ. Данная ситуация продлилась до марта текущего года, после чего объем покупательской активности начал расти.


Думаю, действие программы господдержки ипотечного кредитования не будет продлено, если в ходе естественных экономических процессов будет снижена ключевая ставка ЦБ. Впоследствии это позволит снизить и базовые ставки по ипотеке до текущего уровня субсидированных ставок и ниже. Цены, скорее всего, будут относительно стабильны и сохранятся на текущем уровне.


Сегодня на первичном рынке в сделках принимают участие в основном семейные люди, приобретающие недвижимость для собственного постоянного проживания. Как правило, это двух- и трехкомнатные квартиры. Думаю, что эта тенденция сохранится и в следующем году. Один из основных критериев при выборе квартиры семейными покупателями – комфорт проживания. Поэтому они особое внимание уделяют вопросам инфраструктурной развитости микрорайона, сбалансированности социальной среды, удобства транспортной доступности, наличия паркингов. Важным моментом, который влияет на комфортность проживания, является квартирография комплекса. Также семейные покупатели большое внимание обращают на наличие в составе жилого комплекса или в непосредственной близости от него детских образовательных учреждений и школ. В новых жилых проектах, особенно комплексного освоения территории, должны быть предусмотрены и детские сады, и школы.


В 2016 году мы планируем ввести в эксплуатацию дом 3 в жилом квартале комфорт-класса «NEWПитер» в поселке Новоселье, шестой лот в жилом комплексе комфорт-класса «Капитал» в Кудрово, а также вторую очередь жилого комплекса комфорт-класса «Лиственный» в Выборгском районе.
 

 

Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development:
 
Покупательская способность населения снижается, продолжают действовать санкции. Конфликт с Украиной пока не разрешился, начались военные действия в Сирии. Цена на нефть составляет менее 50 долларов за баррель. Продолжаются сокращения персонала. Кредитование населения на предметы первой необходимости, скорее всего, увеличится, на жилье – снизится.


Без отмены программы господдержки ипотеки продажи в 2016 году снизятся на 10%, в случае отмены – на 30-40% от уровня 2015 года. Позитивный момент – перспективы продления программы материнского капитала. На примере нашего ЖК «Английская миля» могу сказать, что около 30% покупателей двухкомнатных квартир приобретают квартиры с использованием маткапитала.


Квартирный вопрос никто не отменял, а в условиях сокращения платежеспособности покупатели заинтересованы в его решении с минимальным бюджетом. Поэтому будут востребованы малогабаритные квартиры. Кроме того, в нестабильной ситуации покупатели будут отдавать предпочтение крупным надежным застройщикам.


Девелоперы отреагируют сокращением площадей квартир. Будут распространены специальные акции и предложения для покупателей (скидки, подарки), рассрочка и специальные условия по ипотечным программам (субсидирование процентной ставки, например).


На фоне увеличения затрат на строительно-монтажные работы и материалы снижения цен ожидать не стоит. Рост цен будет минимален, в условиях ужесточения конкуренции между застройщиками каждый будет пытаться сдерживать цены, насколько позволяет финансовая модель проекта.


В марте 2016 года мы планируем вывести на реализацию очередной корпус проекта «Английская Миля». В марте-апреле стартуем с продажами нашего проекта на улице Будапештской, в августе планируем приступить к реализации очередного проекта на Гражданском проспекте и второй очереди «Английской Мили», в IV квартале планируем запуск еще одного масштабного проекта на Васильевском острове. К концу 2016 года будем готовить к вводу в эксплуатацию первую очередь «Английской Мили» и жилой дом «Шерлок Хаус».
 

 
Владимир Трекин, управляющий «КВС-Юг»:

Есть два варианта развития событий: позитивный и негативный. Рост потребительского спроса, в том числе и на недвижимость, формируется под влиянием совокупности факторов политического и экономического характера. При позитивном сценарии, стабилизации курса валют и цен на энергоносители, улучшении инвестиционного фона, государственной поддержке строительной отрасли, безусловно, объем спроса на недвижимость увеличится.

Положительная динамика в использовании ипотечных программ связана с существующими мерами господдержки. Будем надеяться, что этот механизм получит свое дальнейшее развитие. По словам правительства, прозвучавшим на Международном инвестиционном форуме в Сочи в октябре 2015 года, «ипотечную программу придется сохранить и на будущее».

Покупатель будет тщательно подходить к выбору застройщика. Решающим фактором станет репутация строительной компании как гарантия своевременной сдачи объекта. Преимущественным спросом будут пользоваться квартиры эконом-класса с полной отделкой. Формы оплаты разные, но надо отметить растущую долю в общем объеме продаж квартир, реализованных при помощи
военной ипотеки.

Сейчас на рынке недвижимости сложилась ситуация, при которой разнонаправленные негативные факторы создают относительно устойчивое равновесие. С одной стороны, рост инфляции, удорожание строительства диктуют рост цен на недвижимость. С другой стороны, снижение покупательской способности населения заставляет застройщиков держать ценовую планку на текущем уровне.

В 2016 году мы сдаем первую очередь в ЖК «Новое Сертолово». Планируется ввод в эксплуатацию семи жилых домов и детского сада на 240 мест. В феврале 2016 года объявим о старте продаж квартир в ЖК «Пушкарь». Комплекс расположен в Пушкинском районе Московской области – осваиваем новый для нас регион.Новость последних дней – приобретение ГК «КВС» пятна под застройку жилого комплекса в Калининском районе Санкт-Петербурга. Кризис – не повод оставаться на одном месте: без движения вперед сегодня не будет успешного завтра.
 
 

Ольга Филиппова, руководитель отдела продаж малоэтажного поселка «Петровская мельница»:

Повышение спроса на ипотечные кредиты в 2016 году возможно при условии продления правительством России субсидирования ставок по ипотечным кредитам. Сохранение программы субсидирования ипотеки позитивно отразится на развитии рынка недвижимости, так как ипотека остается одним из самых востребованных способов оплаты. Благодаря программе государственной поддержки доля ипотечных сделок в 2015 году составила в среднем 85%. В большей степени окончание действия программы субсидирования ипотеки отразится на компаниях, где доля ипотечных сделок занимает значительную часть.


Покупатели год за годом становятся более требовательными к своему жилью. Жители мегаполисов устали от перенаселенных высотных «муравейников» с маленькими квартирами и нехваткой парковочных мест. Общероссийским трендом строительства последних лет является его переориентация на рынок малоэтажного жилья в пригородных районах. Самыми востребованными в последнее время остаются квартиры с «полезной» площадью – это «однушки» 45-55 кв.м и «двушки»
60-85 кв.м. Также покупатель обращает внимание на площадь кухни (чем больше, тем лучше), наличие лоджий и высоту потолков.


По нашим прогнозам, рынок продолжит находиться в состоянии стагнации. При этом по отдельным проектам будет наблюдаться плановое повышение цен, связанное как со строительной готовностью объекта, так и с ростом стоимости строительных материалов, а также с уровнем спроса на них.


Нестабильная ситуация в стране в целом и в частности на строительном рынке не отражается на темпах продаж уникальных и тщательно продуманных жилых комплексов. Такие проекты всегда находят своего покупателя. Если говорить о нас, к концу года мы фиксируем высокие темпы продаж квартир и таунхаусов, в связи с этим корректируем планы по строительству текущих домов и выводу новых очередей строительства. Архитектурной доминантой новой очереди строительства планируем сделать торгово-развлекательный центр. Старт проекта намечен на II квартал 2016 года.
 


Рубрика:

Круглый стол

18.12.2015

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Круглый стол"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости