Купить Снять
Избранное
Избранное:

Парголово готовится к распродаже

Парголово готовится к распродаже

Российский аукционный дом совместно с компанией ЛЭК провел презентацию участков под жилищное строительство в Парголово, подготовленных для аукциона. Эксперты оценили возможность комплексного развития этой территории и обсудили перспективы подобных проектов в будущем


Компания ЛЭК выставляет на продажу через Российский аукционный дом 10 земельных участков территории «Парголово» под жилое строительство. Адрес участков – поселок Парголово, Торфяное, Ольгинская дорога, участки 1, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 12, 13.

Аукцион по участкам 1, 3-7 и 9 состоится уже 22 марта 2011 года. Оставшиеся участки (10, 12, 13) будут представлены потенциальным покупателям на аукционе 4 апреля. По информации Андрея Степаненко, генерального директора Российского аукционного дома, общая площадь участков – 24,2 га. Возможная общая площадь нового строительства на участках – более 480 тыс. кв.м, на каждом участке возможно строительство от 20 до 75 тыс. кв.м. Высотный регламент на участках – 75-85 м, а на двух участках возможно строительство доминант по 100-140 м.

Миллионы метров в перспективе
Стартовая цена участка зависит от его площади – самый маленький участок (13 тыс. кв.м) – 99 млн рублей, самый большой (34,3 тыс. кв.м) – 243 млн рублей. «Территория расположена в районе с развитой транспортной и торговой инфраструктурой – в пешеходной доступности находится ТРЦ “Мега”, в 10 минутах ходьбы – станция метро “Парнас”, в 5-минутной транспортной доступности – КАД. Участки свободны от застройки и требуют минимальной строительной подготовки», – комментирует Андрей Степаненко. Кроме «Северной Долины», в ближайшем окружении проекта такие жилые кварталы как «Юнтолово» («Главстрой СПб»), «Новоорловский лесопарк» («ЮИТ Лентек»), «Юбилейный квартал» (ЛенСпецСМУ) и строящиеся жилые кварталы в Девяткино. «В перспективе 5 лет в северном направлении в городе возможно появление 3-4 млн кв.м жилья, конечно, при условии, что все проекты буду реализованы», – говорит Николай Казанский, генеральный директор консалтинговой компании Colliers International.

По участкам получены технические условия на подключения к сетям: электроснабжение в объеме 27 910,7 кВА и теплоснабжение в объеме 104,93 Гкал/час. Получены исходные условия для проектирования сетей водоснабжения и канализации, сетей телефонной связи. Существующие сети водоснабжения проходят вдоль западной границы квартала. В настоящее время через территорию Парголово ведет прокладку сетей водоснабжения компания «Главстрой» для нужд жилого комплекса «Северная Долина». «Главные преимущества участков – продажа в собственность, что не ограничивает по срокам их освоения а также дает возможность как развивать территорию комплексно (все 13 участков под общей концепцией), так и покупать отдельные небольшие участки», – отмечает глава Российского аукционного дома. Также покупка земли в собственность позволяет девелоперу получить кредит под ее залог. По информации Павла Андреева, руководителя компании ЛЭК, Сбербанк выразил согласие при необходимости кредитовать сделку в объеме 50% от итоговой суммы.

Комплексные преимущества
Большинство экспертов и игроков рынка жилищного строительства видят будущее и перспективы именно за форматом комплексного развития территорий, несмотря на сложности, которые встречаются в каждом таком проекте. «При концептуально правильном подходе проекты комплексного освоения территорий позволяют создать комфортную среду обитания. Уплотнительная застройка, которая ведется в городе, заставляет интегрироваться в уже сложившуюся инфраструктуру и существенно повышает нагрузку на нее», – считает Владимир Антонов, директор ГУП «УКС Реставрация». В проектах комплексной застройки девелопер может экспериментировать с архитектурным стилем и планировками и квартир, и в целом квартала, создавая наиболее привлекательный для потребителя продукт. Кроме того, в отсутствие существующей застройки у проекта меньше градостроительных и охранных ограничений, например, по высотности зданий.

Дальнейшие перспективы
Интересна динамика инвестиционной нагрузки на 1 кв.м улучшений в проектах комплексного освоения. В 2008 году, по данным Российского аукционного дома, нагрузка составляла $663,9, в 2009 – упала до $86,4, в 2010 – увеличилась до $323, а в конце декабря 2010 года еще больше приблизилась к докризисному уровню – $400.

Сегодня участков, подходящих под комплексное освоение, в Петербурге и на границе города  и области ограниченное количество. «С 2006 по 2010 годы мы продали 11 территорий под комплексное освоение. Их общая площадь составила 2 тыс. га, стоимость – 12 млрд рублей. Готовятся к продаже сегодня только 2 территории, общей площадью 118,1 га – территория поселка Молодежное (г. Зеленогорск) и территория “Петродворец”», – комментирует Андрей Степаненко. За этот же период в Петербурге была продана 61 территория на инвестиционных условиях под жилищное строительство (небольшие участки). Общая площадь проданных участков – 8,55 га, на сумму 2,23 млрд рублей.

Главные перспективы в комплексном освоении, по мнению экспертов, – это редевелопмент промышленных территорий (КГА готовит соответствующие поправки в Генплан Петербурга) и реновация застроенных территорий – кварталов, застроенных «хрущевками» (в рамках городской жилищной программы реновации 22 жилых кварталов). Третьим источником является передача городской земли в аренду застройщикам с условием реализации проектов комплексного освоения. Четвертый серьезный ресурс, по мнению Владимира Антонова, составляет как раз продажа участков в собственность застройщикам, однако только при условии цивилизованной работы девелоперов и администрации города. «По моим данным, 80% участков площадью более 100 га, на которых реализуются крупные проекты, находятся в частной собственности. Решить проблемы инженерной подготовки, транспортной и социальной инфраструктуры самостоятельно на такой громадной территории девелопер не в состоянии. Нужно договариваться и сотрудничать с администрацией», – убежден Владимир Антонов.

Инвестиционный климат
В сравнении с пиком инвестиционной активности в 2008 году, когда объем сделок в разных секторах недвижимости составил около $1 млрд, показатели текущего года выглядят весьма скромно. В 2009-2010 гг. количество инвесторов, как фондов, так и девелоперов, заметно сократилось, сетуют эксперты рынка. Однако цениться они стали гораздо выше. «Шанс на совершение ими сделок – высок. Вопрос только в том, кто по привлекательным объектам окажется быстрее – иностранцы или локальные инвесторы. Сегодня соотношение в пользу российских игроков. Со стороны иностранных участников рынка мы наблюдаем внимание к объектам, более активные действия ожидаем от них уже в 2011 году», – сообщает Николай Казанский. Из западных инвестиционных фондов  наибольшую сегодня активность проявляют скандинавские структуры. Многие  из них ведут активный  поиск объектов недвижимости, ориентируясь на срок окупаемости от 7 до 9 лет. Их основной ориентир – крупные объекты. Однако главной проблемой по-прежнему остается отсутствие на рынке качественного инвестиционного продукта.

Активной группой инвесторов в 2010 году, по словам Николая Казанского, выступили строительные компании, специализирующиеся на рынке жилой недвижимости.  Их интерес  – объекты точечной застройки, проекты под комплексное освоение приобретались реже, с заделом на перспективное развитие.

Значительную активизацию также проявили производственные и ресурсные компании,  которые приобретают складскую и офисную недвижимость под собственные нужды.

Согласно Global Investor Sentiment Survey – исследованию мнений более 200 крупных институциональных и частных мировых инвесторов, которое проводит Colliers International, – игроки рынка готовы расширять свой «портфель» недвижимости и не ожидают новой рецессии. В 2011 году они настроены на уверенный подъем рынка, особенно в странах Восточной Европы, которые показывают более активное восстановление, чем западная ее часть. Российский рынок также вызывает оптимизм инвесторов и уверенность в совершении новых сделок. Несмотря на небольшое количество сделок в 2010 году, многие инвесторы ожидают в будущем роста цен. «Предпосылками к этому будут выступать два индикатора: рост рыночных ставок и снижение ставок капитализации. В конце 2010 года произошло некоторое снижение оценочных значений ставок капитализации до уровня 11-12% как по офисным, так и по торговым объектам. Также заметен тренд к снижению ставок по кредитам. Через 6-12 месяцев банковское финансирование станет более доступным, соответственно, по крупным объектам будет происходить еще больше сделок. Показатели рентабельности будут восстанавливаться по мере восстановления рынка в целом, а также роста ставок аренды», – прогнозирует Николай Казанский. На текущий момент рентабельность проекта строительства жилого дома составляет 20-25% (до кризиса – до 40%), проекта офисной недвижимости – в среднем 15% (до кризиса – 20-25%).

 

 

 

 



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Рубрика:

Новостройки

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости