Купить Снять
Избранное
Избранное:

Жизнь за КАДом перестала пугать петербуржцев

 Жизнь за КАДом перестала пугать петербуржцев

По данным маркетологов холдинга RBI, до 20% горожан не считают переезд в район «закадья» трагедией и готовы к этому.


«По данным наших опросов, 24% продаж жилья в петербургской агломерации сейчас осуществляются за городом, до 20% горожан не считают переезд в район так называемого “закадья” трагедией для себя и готовы к этому», – сообщила директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина. По ее мнению, для такого выбора есть как минимум две причины: кто-то ищет минимальную цену на жилую недвижимость, а кто-то – более экологичную и комфортную среду для проживания.
 
Как сейчас выглядит петербургская агломерация, и где будут жить горожане завтра? Для ответа на эти вопросы маркетологи RBI проанализировали ситуацию, сложившуюся в двух сегментах рынка новостроек, в которых работает холдинг: массовом (включает в себя недвижимость двух классов – «эконом» и «комфорт») и элитном.

Массовый сегмент
По оценке экспертов холдинга, в конце июня 2012 года средняя цена жилья в новостройках, находящихся непосредственно в городской черте, составляла 77 886 рублей за кв.м. Во всех пригородных районах, кроме Пушкина, цены были ниже. На севере в районе Бугров – 73 920 рублей за кв.м, в районе Девяткино, где сформировался достаточно крупный пул новостроек, – 67 752 рубля за кв.м, в районе Всеволожска цена уже значительно ниже – 
54 669 рублей за кв.м (сюда, по мнению Веры Сережиной, скорее всего, и поедут те, кто ищет низких цен). Следующий сформировавшийся район – Кудрово, хорошо известный тем, что здесь преобладают проекты комплексного освоения территорий (КОТ), цена тут близка к среднегородской – 72 007 рублей за кв.м.
 
Самый дешевый район новостроек в «закадье» – Шушары с ценой 46 196 рублей за кв.м. «Жемчужина закадья» – город Пушкин, новое жилье в котором оценивается сейчас даже дороже, чем в традиционных районах Петербурга: 81 389 рублей за кв.м. При этом Пушкин считается самым привлекательный для проживания пригородным районом.
 
Почти 62% жилья в петербургских новостройках предлагается в трех районах, Выборгском, Приморском и Невском, и все они находятся внутри традиционной городской черты. Однако Всеволожский район Ленобласти уверенно опережает по объему жилищного строительства такие городские районы как Василеостровский, Фрунзенский, Кировский и Красногвардейский.
 
Вера Сережина дала несколько характеристик новому жилью, выходящему сегодня на рынок. По ее словам, очевидная тенденция – укрупнение масштабов новых проектов на фоне уменьшения их общего количества. Проекты КОТ стартовали в 2008 году, а сейчас порядка 46-47% текущего нового предложения находится именно в проектах комплексного освоения территорий.
 
Потребитель сейчас достаточно четко делит жилье массового сегмента на два подкласса – «эконом» и «комфорт». Не дожидаясь, пока эксперты выработают четкие критерии для определения того и другого, покупатель для себя уже определился.
 
Основные дифференцирующие признаки комфорт-класса, с точки зрения покупателей, – это место-расположение (этот критерий ассоциируется с престижными районами в черте города, такими как Черная речка, Удельная, со сформировавшейся инфраструктурой и в престижном окружении) и  качество строительных работ, уровень внешнего вида дома и мест общего пользования (благоустроенная придомовая территория).
 
«При этом объекты комфорт-класса стоят на 16-20% дороже, чем “эконом”», – добавила Вера Сережина.

Элита в дефиците
По оценке маркетологов RBI, главная тенденция в сегменте новостроек элитного класса – низкий объем вывода новых проектов, из-за чего накапливается дефицит предложения. Объем спроса в этом сегменте по итогам 2011 года составил порядка 140-150 тыс. кв.м, и итоги первого полугодия 2012 года показывают, что в этом году спрос будет примерно таким же.
 
Предпочтения по локации элитных объектов, отмечают эксперты, не изменились в Петербурге с позапрошлого века: левый берег Невы, набережные, Петроградская сторона.
 
По другим параметрам тенденции прошлого и настоящего тоже перекликаются. Так, внешний вид дома должен быть узнаваем и индивидуален, свидетельствовать о статусе и достатке хозяина. У дома должно быть свое внутреннее пространство, где жильцы могут отдыхать, гулять с детьми, оно должно быть интересным и безопасным. В последние несколько лет вновь появляется спрос на такие элементы придомовой территории как 
скульптура, фонтан, красивый благоустроенный двор, в оформлении которого учитывается специфика места, где он находится. Все это, наряду с качеством постройки и отделки, тоже является визитной карточкой проекта. Актуальна идея индивидуализации квартир не только через планировку, но и по таким атрибутам как террасы, мансарды, зимние сады.
 
«Выбор покупателя элитной недвижимости определяется тремя факторами: местоположение, продукт, девелопер, – резюмирует Вера Сережина, – но в целом понятие “продукт” сейчас расширилось. Это уже не только квартира, не только дом (его внешний вид), но и сервис при покупке, предоставляемые покупателям финансовые инструменты (рассрочка, ипотека и т.д.) и постпродажное обслуживание».

После покупки
По оценке директора управления привлечения инвестиций холдинга RBI Андрея Останина, в среднем 10% сделок на рынке жилой недвижимости являются инвестиционными – осуществляются для последующего получения дохода от перепродажи или сдачи в аренду (цифра меняется в зависимости от типа и класса объекта). При этом многие инвесторы в элитную недвижимость недозарабатывают, так как не сдают объект в аренду (чаще всего из-за того, что живут в других городах).
 
Руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Astera Анна Брун комментирует: на сдаче в аренду недвижимости в объектах элит-класса вполне возможно заработать. Квартира может принести владельцу в среднем 10% доходности в год (зависит от площади и локации), срок экспозиции – от 1 до 1,5 месяцев. Встроенная коммерческая недвижимость принесет еще больше – в среднем от 12%, но время экспозиции больше – от 2 до 6 месяцев. Это связано с особенностями сдачи в аренду коммерческих помещений: нужно пройти регистрацию договора в УФРС, а также произвести отделку под конкретные цели арендатора.
 
«Стоимость наших услуг – 10% от арендной платы; налоги владелец платит “по-белому”, но мы для него оптимизируем систему налогообложения: если зарегистрировать владельца как ИП, то ставка налога на доход от сдачи недвижимости составит для него уже не 13%, а 6%», – говорит Анна Брун. 
 
Алексей Крылов

Таблицы: RBI
 
 
Рубрика:

Новостройки

06.07.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости