Купить Снять
Избранное
Избранное:

Как освоить территорию

Как освоить территорию

Скорость строительства объектов – одна из важнейших характеристик работы девелопера. Среди основных секретов успеха следует назвать поэтапное освоение территорий, которое активно используется на строительном рынке

 
В посткризисный период девелоперы стали более внимательно относиться к своим проектам, понимая, что придуманная несколько лет назад концепция может не прижиться на рынке и, более того, не найти своего покупателя. Именно поэтому количество замороженных и временно нежизнеспособных объектов значительно увеличилось. Бывали и ситуации, когда у девелопера не было денег не застройку всего участка, и он мог лишь постепенно вводить отдельные объекты. Одним из вариантов выхода из этих ситуаций стало поэтапное строительство, которое чаще всего используется на больших участках, где предполагается строительство зданий различного предназначения (жилье, офисы, развлекательные объекты и т.д.).
 
Глобально разделение проекта на этапы может быть осуществлено двумя основными способами. Первый – это разделение исходного земельного участка на отдельные наделы, предназначенные для размещения конкретных объектов. Таким образом, выделенные участки могут застраиваться в необходимой последовательности, что и дает этапы реализации проекта. Проектная и разрешительная документация готовится в отношении каждого земельного участка и размещаемого на нем объекта отдельно, рассказывает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и
 
Партнеры» Евгений Ширстов. Второй способ – это юридическое выделение этапов (очередей) строительства на одном большом земельном участке. Проектная документация разрабатывается для каждого этапа или нескольких этапов сразу, но на единый земельный участок и с учетом всех последующих очередей. Разрешение на строительство выдается на один и тот же земельный участок на отдельные этапы (очереди), на несколько или на все этапы сразу с указанием сроков строительства каждой из очередей.
 
Юридические тонкости
На практике второй вариант с выделением этапов (очередей) для единого участка используется в основном при необходимости строительства на участке нескольких объектов одинакового назначения, например, жилых домов или торгово-деловых комплексов, с выделением очередей строительства. Данный вариант не применим в отношении застройки крупных наделов или квартальной, когда инвестор все равно вынужден разрабатывать проект планировки и межевания и делить исходный земельный участок, так как без планировки, межевания и выделения участков под строительство процесс проектирования и застройки будет хаотичен и существенно затруднен.
 
Вариант с юридическим выделением отдельных этапов на едином участке неудобен для инвестора, когда в его планы входит строительство с последующей продажей отдельных очередей. Если объект продается вместе с землей, то уменьшается площадь исходного земельного участка, на котором планируется строительство остальных очередей, в связи с чем требуется корректировка проектной и разрешительной документации. Основные сложности на практике возникают не по причине желания застройщика строить поочередно, а силу имеющихся общих проблем – нехватки резервов инженерных мощностей, усложненного порядка согласования разрешительной документации и т.д., подчеркивают юристы «Качкин и Партнеры».

Выбор инвестора
Какие проекты делят на этапы? Все зависит от объемов будущего строительства – примерно от 30 тыс. кв.м. Сначала, естественно, строится жилье, потом социальные проекты и бизнес-центры, говорит директор по оценке ЗАО «УК “Магистр”» Инна Попова. Хотя, например, в случае с проектом «М-Индустрии» «Поэма у трех озер» проект строительства бизнес-центра остался заморожен. Инна Попова также приводит примеры проектов, где девелопер решился пересмотреть тип строящейся недвижимости. Так, например, это «Электрик-Сити» от Группы ЛСР на проспекте Медиков: девелопер намерен конвертировать в жилье бизнес-класса от 50% до 100% будущих площадей. Или деловой квартал «Шкапина-Розенштейна» от «Главстрой-СПб»: ставка делается на жилье категории «эконом». В этих двух проектах сначала планировали делать упор на общественно-деловой сегмент, потом сместили акценты.
 
По мнению директора департамента маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group) Марии Цветковой, порядок строительства зданий и помещений различного функционального назначения зависит напрямую от проекта. «На первых этажах, как правило, всегда размещаются коммерческие помещения. Но если, например, дом расположен внутри построенного квартала, а не на его внешней стороне, которая выходит на оживленную улицу с большим потоком людей, то и в размещении большого количества коммерческих помещений нет необходимости», – поясняет эксперт. Безусловно, крупные проекты делятся на ряд фаз. В каждой фазе оптимально создавать синергию между различными видами использования. Наиболее капиталоемкие виды использования (например, гостиницы) оптимально реализовывать в конце проекта, говорит заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Михаил Гущин.
 
Заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров считает, что, если проект согласован и девелопер приступил к строительству, кардинальные изменения в функциях вряд ли возможны. Учитывая то, что согласование каждого проекта сегодня занимает крайне много времени, задача грамотного девелопера – изначально четко продумать все аспекты и не пересматривать функциональное назначение площадей в ходе реализации проекта.

Явные плюсы
Генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург, партнер Денис Радзимовский рассказывает, что преимуществом поэтапного строительства является возможность распределения затрат и перераспределения доходов. Например, прибыль, полученная после реализации первой очереди проекта, может пойти на погашение кредитов, а также на строительство последующих очередей. Если проект находится на начальной стадии реализации, то можно внести изменения в ППТ, в дальнейшем это будет сделать затруднительно. Михаил Гущин также отмечает возможность поэтапного инвестирования средств и снижения рисков за счет уменьшения отдельных очередей.
 
Для застройщиков плюсом является и то, что поэтапный ввод позволяет на протяжении длительного времени подпитывать интерес к проекту. Кроме того, поэтапность ввода обусловлена емкостью рынка и объемом требуемых инвестиций, добавляет Инна Попова.
 
Что касается преимуществ и недостатков проектов поэтапного освоения для потребителей, то у них, с одной стороны, есть возможность купить недвижимость дешевле на ранних этапах строительства. С другой стороны, покупатели первой очереди зачастую живут «на строительной площадке», без социальной инфраструктуры. «Реализуя квартиры сразу в нескольких очередях, мы можем предложить покупателям жилье в разной степени готовности, с разными сроками сдачи, с разными условиями по цене и по рассрочке, – 
рассказывает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. – Кто-то хочет купить квартиру с высокой степенью готовности, чтобы быстрее заселиться. Кто-то, наоборот, готов приобрести жилье на этапе котлована, чтобы цена была минимальна. Таким образом, у наших покупателей всегда есть выбор». Например, сейчас можно приобрести квартиры со сроками сдачи в конце 2012 года, в 2014 или в 2015 году.
 
Эксперты S.A.Ricci отмечают, что с недостатками поэтапного строительства в основном сталкиваются жители первых очередей комплекса, поскольку им приходится некоторое время жить в условиях стройки. Основной сложностью поэтапного освоения территорий являются возможные проблемы, связанные с реализацией первой очереди и, соответственно, с финансированием второй-третьей очередей, что может поставить под угрозу реализацию всего проекта. Также сложности могут быть связаны с инженерным обеспечением последующих очередей, переносом строительных мощностей и организацией подъезда техники. Но у большинства опытных девелоперов данный процесс полностью отлажен, подчеркивает Денис Радзимовский. Главная сложность – в непредсказуемых изменениях градостроительного законодательства: начиная проект исходя из одних условий, нельзя быть уверенным на 100%, что за время его строительства правила игры не изменятся, резюмирует Беслан Берсиров.

Анастасия Лепехина

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:

Поэтапное освоение позволяет девелоперу лучше структурировать проект, например, привлекая финансирование под ипотеку отдельных участков либо осуществляя долевое строительство без риска возникновения у дольщиков права ипотеки в силу закона на всю площадь земли. Размежевание обособленных наделов под строительство отдельных объектов позволяет также вводить в эксплуатацию и совершать сделки с объектами и участками под ними независимо от степени готовности соседних объектов и без необходимости внесения изменений в разрешительную документацию. Другим вариантом поэтапного освоения является разработка проектной документации на единый большой участок с выделением отдельных этапов строительства и получением разрешений на строительство на такие этапы. При этом, если на территорию уже утвержден проект планировки и проект межевания, то структурирование этапов строительства и участков не должно противоречить такому проекту, который при необходимости может быть откорректирован.
 
Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург, партнер:   

Практически все крупные проекты реализуются поэтапно. Исключением могут быть масштабные проекты торговых или бизнес-центров. Что касается многофункциональных комплексов, где превалирующей функцией является жилье, их реализация всегда делится на несколько этапов. Зачастую сначала строятся жилые объекты, поскольку они имеют самую высокую окупаемость, в сочетании с сопутствующей коммерческой инфраструктурой. Строительство крупных объектов коммерческой недвижимости начинается либо на последних этапах возведения комплекса, либо после ввода всего комплекса в эксплуатацию. При разработке концепции проекта необходимо учитывать опыт включения коммерческих объектов в состав жилой застройки. В целом концепция большинства проектов носит гибкий характер, процесс ее разработки идет до момента согласования проекта планировки территории и получения разрешения на строительство. 

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест»: 

Крупный проект всегда имеет несколько пусковых очередей: это удобно с точки зрения распределения большого объема работ и поэтапного финансирования строительства. При этом оптимально, если строительство жилья ведется параллельно с созданием объектов инфраструктуры, социальных учреждений, торговых площадей. Поэтому в одну пусковую очередь могут быть объединены несколько жилых корпусов и детский сад или, например, автостоянка, или торговый комплекс. Деление на очереди происходит, исходя из графика финансирования того или иного объекта, удобства логистики, наличия необходимых технологических и человеческих ресурсов. Преимущество – в возможности оптимальным образом распределить свои силы, финансовые потоки и занятый персонал. Недостаток, пожалуй, только один: не все покупатели жилья готовы к переезду в новый дом, рядом с которым продолжается масштабное строительство.




  

Рубрика:

Новостройки

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости