Купить Снять
Избранное
Избранное:

Недвижимость для жизни: какая она?

Недвижимость для жизни: какая она?

Проекты КОТ традиционно являются предметом для обсуждений. Кто должен инвестировать строительство социальной инфраструктуры, справятся ли девелоперы с этим самостоятельно либо просто не станут брать на себя подобное бремя, обсудили эксперты на итоговом мероприятии рынка


Первым вопросом конференции, организованной газетой «Ведомости», стала новая стратегия развития города, в рамках которой решено отдавать девелоперам землю на откуп для строительства всей инфраструктуры. Причем отразится это в первую очередь на девелоперах, занимающихся проектами КОТ, где затраты на инфраструктуру являются самыми большими. По словам председателя Комитета по качеству и безопасности при Координационном совете по развитию строительной отрасли в СЗФО Александра Орта, в этом году строители на всех встречах просили администрацию ввести четкие правила игры, которых до сих пор нет. «Застройщики должны быть уверены, что в процессе реализации проекта правила меняться не будут», – подчеркнул г-н Орт.
 
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков рассказал о реновации города как синтезе эпох и эволюции девелопмента. Основные характеристики проектов развития территорий, по его мнению, – это стратегическая привлекательность местоположения, многофункциональность проекта, наличие продуманной транспортной стратегии, включение в проекты значимой общественной зоны (ядра проекта).
 
С правовой точки зрения большинство проектов редевелопмента в мире реализуется при участии государственных органов, муниципальных образований. При выборе застройщика за границей главным является то, какие общественные блага он принесет в проект. Если же основной критерий (как и происходит в Петербурге) – коммерческая эффективность, то задачей девелопера будет «выжать» площадь участка и максимально уменьшить количество социальных объектов. В мире практически все проекты редевелопмента являются многофункциональными и строятся по принципу «живи, работай, учись». Основная же задача компании, занимающейся редевелопментом, состоит в том, чтобы избежать социального конфликта.
 
Важным остается и то, по какому пути реализуется проект редевелопмента. Первый – когда государственные органы сами финансируют проекты, привлекая девелоперов лишь для некоторых задач. Второй – когда девелопер владеет промышленным участком и пытается извлечь из него максимальную прибыль за счет редевелопмента, пояснил Наколай Пашков.

Проект без рулевого
Александр Орт затронул тему отмены обязательной государственной экспертизы проектов планировки. «Негосударственная экспертиза локально рассматривает проект, и есть случаи, когда девелопер хочет получить конкретный результат, что является незаконным», – считает г-н Орт.
 
Советник губернатора Петербурга Вячеслав Семененко прокомментировал ситуацию с несогласованием девелоперам проектов планировки территорий (ППТ). На данный момент утверждено ППТ примерно на половину города с планами реализации на 7-8 лет. «Мы оказались в ситуации, когда утверждались проекты, на которые у города нет бюджета. Поэтому и встал вопрос приоритетов, плановости и обоснованности всех проектов. У нас уже есть территории без школ и детских садов, – рассказывает г-н Семененко. – В то же время город остается хронически недоинвестированным, и денег на дополнительные вложения в социальную инфраструктуру нет. У нас мало строится жилья, цены остаются очень высокими, не решена и проблема коммунальных квартир (более 100 тысяч семей живет в коммунальных квартирах)». По мнению Вячеслава Семененко, баланс развития города должен быть сдвинут в сторону освоения внутренних территорий, поскольку чем более компактен город, тем более он эффективен. Сейчас необходимо усиление роли государства в проектах КОТ, ведь именно вопрос территориальной и жилищной политики традиционно относится к муниципалитетам.
 
Немаловажным остается и значение Генерального плана города. «Наш Генплан – хороший документ, но, например, на Западе уже переходят от статичного документа к динамичному. Москва также заявила, что пойдет по этому пути. Мы же зафиксировали Генплан на 5 лет, но если представить, что завтра городу сделают крайне привлекательное предложение, то что мы будем делать? Скажем инвестору прийти через 5 лет?» – рассуждает Вячеслав Семененко. Раскритиковал эксперт и существующие проекты КОТ, заявив, что все они остаются «не дышащими», в то время как они должны иметь возможность видоизменяться в процессе реализации. Функция девелопера, по его словам, должна быть шире: он должен показывать, как территория будет жить. По данным компании Peterland, на сегодняшний день в Санкт-Петербурге заявлено 75 проектов КОТ, общий объем жилья в которых составляет порядка 66,1 млн кв.м.

Бремя девелопера
Впрочем, сами девелоперы считают, что их проекты сочетают в себе как коммерческую, так и социальную функцию, и могут быть привлекательными для покупателей. Например, глава коммандитного товарищества «СУ-155» Екатерина Евсеева представила в своем выступлении проекты КОТ как инструменты снижения цен, рассказав и о своем проекте КОТ под названием «Каменка». Это жилой комплекс, расположенный в динамично развивающейся части Приморского района. Комплекс находится в стороне от шумных и пыльных магистралей, между крупнейшими лесными массивами Петербурга: Новоорловским лесопарком и Юнтоловским заказником. Помимо действующей инфраструктуры соседних микрорайонов, проектом предусмотрено строительство собственной школы (на 825 учащихся), двух детских садов (каждый на 150 малышей), детской поликлиники. Кроме того, более 1500 кв.м нежилых помещений, расположенных на первых этажах домов, займут различные коммерческие объекты: магазины, аптеки, интернет-кафе, салоны красоты и пр.
 
«Получая от города недорогую землю, застройщик обязуется строить инфраструктуру. Теперь девелоперы будут самостоятельно заниматься строительством объектов инфраструктуры, в дальнейшем передавая их городу. В рамках проектов КОТ девелопер может существенно сэкономить как на затратах на покупку земли, так и на стройматериалах. За счет этого застройщик может снизить цены на построенное жилье. Но независимо от экономической ситуации проекты КОТ будут продолжать двигать весь рынок», – резюмировала Екатерина Евсеева.

«Духовная инфраструктура»
О том, что такое «духовная инфраструктура» и каковы ее особенности реализации вблизи КАД, рассказала директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева. «По заявленным на данный момент объектам можно говорить о том, что мы движемся к доли проектов КОТ до 60% в общем объеме предложения на рынке. Основными характеристиками КОТ остаются масштабность (более 100 тыс. кв.м), обособленность территории, комплексность, – отметила Людмила Рева. – КОТы между собой сейчас не конкурируют, они скорее являются конкурентами для ближайших спальных районов». По данным Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в проектах КОТ обычно предусматривается 65,5% жилой функции, 2,5% – общественной, 32% – коммерческой (5,5% – гостиницы, 5,2% – офисы, 65,4% – торговые центры, 19,9% – другое).
 
Эксперт подчеркнула, что каждый девелопер готов продать объект на конечной стадии, но если у него есть коммерческая составляющая, то сделать это будет проще. Так, например, внешними и привлекательными для покупателями «якорями» могут стать зоны отдыха, культурные объекты (музеи), деловые центры, образовательные учреждения, транспортные узлы.


Рубрика:

Новостройки

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости