Купить Снять
Избранное
Избранное:

Студии: внеконкурентное будущее?

Студии: внеконкурентное будущее?

За полгода количество студий в новостройках увеличилось почти в два раза, подсчитали аналитики. Как и после кризиса, квартиры-студии остаются, пожалуй, самым популярным типом жилья и у застройщиков, и у покупателей

  
По данным исследования «НДВ СПб», за период с декабря 2012 по июнь 2013 года доля квартир-студий в новостройках Петербурга и ближайших пригородов, находящихся в продаже, выросла с 9% до 16%.
 
Студии упорно продолжают вытеснять с рынка все остальные типы жилья. К примеру, доля однокомнатных квартир за тот же период снизилась с 48% до 46%. Двухкомнатные квартиры также уменьшили свою долю с 27% до 25%. Наибольшее сокращение показали трехкомнатные квартиры – 
с 15% до 12%. Многокомнатное строящееся жилье занимает по-прежнему 1%.
 
«Сегодня в продажу выходят проекты, разработка которых началась 3-4 года назад, когда спрос был неактивен, и в основном покупалось самое доступное по цене жилье – студии, – комментирует заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов. – 
 
Последствия этой тенденции мы наблюдаем в виде изменения квартирографии новостроек. Вторая причина заключается в том, что основное предложение в эконом-классе сейчас сосредоточено за границами Петербурга. Здесь застройщики стараются установить наиболее низкие цены, чтобы стимулировать спрос. Это выливается в то, что до 70% всех квартир в новых домах – это студии».

Студийная экспансия 
«Формат квартир-студий за последние несколько лет на рынке строящегося жилья зарекомендовал себя как самый ликвидный формат жилья в силу своей относительной доступности, – говорит руководитель проектов департамента новостроек NAI Becar Станислав Романюк. – Цены на такие квартиры постепенно росли, и начало этого года не стало исключением, отмечалась усредненная динамика порядка 1,2% роста за I квартал. Однако в течение данного периода некоторые эксперты отмечали более стремительный рост цен, относительно среднего показателя, именно на квартиры студии».
 
Можно сказать, что квартиры-студии сейчас самый универсальный и популярный продукт. Они представлены во всех без исключения классах жилья, от самого доступного до эксклюзивного элитного. Однако параметры таких квартир в зависимости от класса могут значительно разниться. Так, к примеру, в эконом- и комфорт-классе студии занимают большую долю в общем количестве квартир (до 50%, в отдельных случаях и больше) и сами по себе очень небольшие – в основном, до 25-27 кв.м. Стоимость таких студий сейчас составляет в среднем 2-2,5 млн рублей, в пересчете на квадратный метр – от 75 до 95 тыс. рублей за кв.м.
 
В сегментах «бизнес» и «элита» ситуация несколько меняется. Дорогие студии в домах с хорошей локацией и видовыми характеристиками становятся просторнее и представляют собой большие помещения без стен, предполагающие последующий индивидуальный дизайн. Площади могут составлять 40, 50, а иногда и 70 кв.м, а цена уже начинается от 100-120 тыс. рублей за кв.м и доходит до нескольких сотен тысяч за «квадрат», в зависимости от эксклюзивности проекта. Но это уже совсем другой продукт, поскольку здесь речь идет не о малогабаритности и доступности, а о преимуществах и специфике формата квартиры-студии для обеспеченного клиента. Покупателями таких квартир становятся, к примеру, люди, ведущие холостяцкий образ жизни, или творческие личности, для которых квартира становится и жильем, и местом работы.
 
По оценке Центра оценки и консалтинга, среди застройщиков безусловный лидер по предложению студий – компания «Л1». Одно время в проектах «Л1» такие квартиры составляли до 30%. Наряду с «Л1» много студий предлагают компании «Лидер Групп», «ЦДС», Setl City.
 
Чтоб не пропасть поодиночке
По данным экспертов Гильдии управляющих и девелоперов, студии представляют серьезную конкуренцию однокомнатным квартирам. Согласно исследованию ГУД, более трети (32,4%) жителей Петербурга при выборе квартиры отдают предпочтение студиям, «однушкам» – 40,9%. Только чуть более 25% горожан заявляют о своем намерении приобрести жилье, имеющее две или более комнаты. Кроме того, около 70% покупателей малогабаритного жилья заявляют о том, что в течение 2-3 лет после приобретения в квартире будет проживать один человек. Некоторые отмечают, что квартира приобретается для себя, но в будущем будет сдаваться или продаваться для покупки более просторного жилья.
 
В качестве основных мотивов покупатели студий и однокомнатных квартир называют: приобретение первой квартиры, улучшение жилищных условий (переезд из комнаты в коммунальных квартирах, квартиры в изношенном жилом фонде), а также необходимость переезда из другого города со сравнительно небольшими финансовыми затратами. 
 
Квартиры-студии покупают в основном студенты и приезжие, которые планируют переезд в Петербург сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Также велика доля инвесторов, так как вложения в студии оказываются самыми выгодными: удорожание с момента вывода в продажу до момента получения права собственности может составить до 40%. Однокомнатные квартиры приобретают молодые семьи, которые отделяются от родителей и готовы отказаться от некоторых опций ради минимальной цены. Двух- и трехкомнатные квартиры востребованы семьями, которые заинтересованы в увеличении жилищных условий, но не располагают достаточными доходами, чтобы приобрести квартиру с лучшими параметрами. Также самые дешевые варианты покупают «на будущее», не всегда в инвестиционных целях: как правило, низкие цены на многокомнатные квартиры обусловлены краткосрочными акциями, и долго такие квартиры в продаже не задерживаются.
 
В ближайшее время популярность студий явно не снизится, спрос на жилье эконом-класса остается высоким, а именно в этом сегменте сосредоточено основное предложение студий. Как отмечают эксперты NAI Becar, падение спроса не наблюдается даже в летнее время. По мнению директора департамента новостроек NAI Becar Полины Яковлевой, это объясняется дефицитом предложения высокого уровня. 
 
«Спрос на студии в массовом сегменте был и остается высоким, в силу их доступности, – согласна руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. – Поэтому и цена квадратного метра хотя и не слишком интенсивно, но стабильно растет: в течение года в среднем на 10-12%». 

Все определяющие КОТы 
В долгосрочной перспективе также маловероятно, что студии утратят популярность, особенно учитывая тот факт, что эконом-класс является самым массовым типом жилья. По данным ГК «Новый Петербург», сейчас в Санкт-Петербурге и прилегающих районах Ленинградской области строится около 3,5 млн кв.м недвижимости эконом-класса. Основными поставщиками жилья по-прежнему остаются проекты комплексного освоения территорий (КОТ). В стадии строительства – 
комплексы «Новая Охта», «Северная долина», «Каменка» и «Юнтолово». Также реализуются проекты за пределами КАД, где развернута деятельность крупных застройщиков.
 
Что касается перспективы динамики цен в этом сегменте, то, по мнению экспертов, цены на жилье эконом-класса определяют именно эти проекты: за пределами КАД намного более жесткая конкуренция и в плане цен, и в плане качества. 
 
Лидерами по строительству жилья эконом-класса остаются Выборгский, Приморский и Всеволожский районы. Следом идут Красносельский и Пушкинский.
 
По данным исследований, проекты эконом-класса сейчас занимают 50% объема предложения первичного рынка по общей площади. По количеству квартир этот показатель достигает уже 68%. 57% всего объема продаж за первое полугодие 2013 года пришлось именно на квартиры эконом-класса.
 
Если рассматривать возможности для покупателей квартир-студий, то, несмотря на богатство выбора, цены на квартиры остаются достаточно высокими. К примеру, 25-метровую студию в Парголово в доме, который планируют достроить в 2014 году, застройщик предлагает за 1,5 млн рублей. В 1,9 млн рублей обойдется студия в Московском районе, в 1,7 млн рублей – в Красносельском. В Калининском районе подобную квартиру можно купить за 2,4 млн рублей. Однако все это – варианты покупки на ранней стадии строительства, что, естественно, сопряжено с некоторым риском.
 
По мнению аналитиков, незначительный рост цен на квартиры-студии в соответствии с общим ростом рынка первичной недвижимости ожидается к сентябрю, в связи с сезонным ростом объема спроса. Разумеется, ситуация может измениться под воздействием внешних политических и экономических факторов.

Артем Худяков

 
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:

Застройщики сегодня делают ставки на студии и однокомнатные квартиры – в квартирографии нового жилья доля таких объектов составляет 47%. Что касается объемов спроса – чем выше класс, тем меньше покупателей, желающих приобрести студию. В последние полгода можно отметить рост спроса на студии на 5-7% на фоне падения интереса к другим квартирам.

По итогам первого полугодия цены на первичном рынке незначительно упали. Это верно и для квартир-студий. На рынке появились очень дешевые предложения – около 1,2-1,5 млн рублей. Что касается прогнозов относительно динамики цен до конца года – пока сложно говорить о чем-то конкретном.

По итогам июня цены на первичном рынке перестали падать, а активность покупателей незначительно возросла. Пока ситуация развивается именно в таком ключе, что позволяет надеяться на положительные прогнозы на рост цен осенью. 


Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости:

Рынок недвижимости остается в спокойном состоянии. Последние месяцы цены на вторичном рынке сохраняются примерно на одном уровне. Различные порталы фиксируют лишь незначительные колебания в ту и другую сторону. Нет сколько-нибудь заметных сдвигов спроса по районам или сегментам. Летом традиционно часть горожан разъехалась по курортам и отложила решение жилищных вопросов на осень. Никто не видит смысла торопиться с продажей или покупкой. Нельзя забывать, что подобная ценовая стабильность при нынешнем уровне инфляции означает фактическое удешевление жилья. К примеру, если пересчитать цены в доллары, квартиры за последний квартал подешевели примерно на 5%. Причин для серьезных сдвигов спроса на жилье до конца года я не вижу. Будут разве что локальные подъемы и спады. Экономика страны остается в упадке, денег у граждан не прибавляется.





 
Рубрика:

Новостройки

26.07.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости