Купить Снять
Избранное
Избранное:

Жилищное строительство «закольцевалось»

Жилищное строительство «закольцевалось»

На сегодняшний день территории вокруг КАД застраиваются активнее, чем когда-либо. Объяснить это довольно просто. В центре города свободных пятен под застройку не осталось, в то время как масштабные проекты можно реализовывать только в пригороде. По данным NAI Becar, к концу 2022 года в районе Кольцевой автодороги в рамках комплексного освоения территорий построят 14,7 млн кв.м нового жилья

 
Проблема заключается в том, что темпы строительства опережают темпы развития как транспортной, так социальной инфраструктуры. Дошло до того, что власти планируют ограничить жилищное строительство в пригороде. Это вполне логичное решение, тем более что темпы ввода новых метров постоянно растут. По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 1 июля 2013 года объем первичного рынка квартирного жилья в Петербурге и пригородной зоне составил 7,46 млн кв.м, при этом доля пригорода в объеме рынка жилой недвижимости продолжила поступательный рост: с 16,5% на конец II квартала прошлого года до 25,7% на конец II квартала 2013 года. Сейчас в районе КАД трудятся большинство крупных строительных компаний, активнее всего проявляют себя Setl City, «Полис Групп», «Арсенал-Недвижимость», «ЦДС», «Унисто-Петросталь» 

Утопая в метрах
«Доля спроса, приходящаяся на пригородные территории, также существенно выросла, – комментирует руководитель отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Юлия Нигуль. – Если во II квартале 2012 года она составляла 20%, то по данным на конец II квартала 2013 года – уже 30%. То есть за год прирост составил 10%, а это достаточно много. В перспективе она еще возрастет. Например, в московском регионе доля спроса, приходящаяся на пригородные территории, составляет уже порядка 70%. Поскольку наш рынок развивается подобно московскому, но при этом отстает на несколько лет, можно предположить, что через пару-тройку лет доля пригородных территорий в общем объеме спроса в нашем регионе может составить до 50%».
 
Активнее всего застраиваются Сертолово, Бугры, Мистолово-Юкки, Мурино-Девяткино, Кудрово, Всеволожск, Кальтино-Колтуши, Янино, Горелово, Новоселье, Узигонты и другие локации. Например, в Сертолово на участке 35 га планируется построить ЖК «Воздух», общая площадь квартир – 113,9 тыс. кв.м.
 
Первую очередь сдадут в конце 2014 года, а весь комплекс целиком, видимо, в конце 2015-го или начале 2016-го.
 
В поселке Бугры (в километре от КАД) в этом году достроят несколько жилых комплексов: ЖК «Северные высоты» и «Северные высоты-2» (общая площадь участков – 1,9 га, общая площадь квартир – 58 тыс. кв.м), ЖК на Полевой улице (площадь земельного участка – 1,7 га, общая площадь квартир – 48 тыс. кв.м), ЖК «Забугорье» (площадь земельного участка – 1,1 га, общая площадь квартир – 27 тыс. кв.м).
 
Стоимость квартир в строящихся многоквартирных домах на пригородных территориях различается в зависимости от зоны, от близости ее к городу и от степени развития в ней инфраструктуры. «Кроме того, безусловно, очень важно наличие разрешительной документации и опыт, репутация застройщика, – отмечает Юлия Нигуль. – Есть предложения квартир-студий по цене 0,9-1 млн рублей. Тем не менее, не факт, что у компании, которая продает квартиры по такой цене, есть все необходимые документы и хорошая репутация. Квартиры с отделкой и от надежных застройщиков стоят не менее 1,75-1,78 млн рублей».
 
В целом, неудивительно, что жилье вокруг КАД пользуется неослабевающим спросом, поскольку цены здесь значительно ниже городских. Впрочем, такая ситуация может сохраняться недолго. Массовая застройка в перспективе увеличит стоимость квартир, развитие транспортной инфраструктуры также может сказаться на уровне цен. В перспективе, если будет построена КАД-2, то, по оценкам аналитиков, стоимость квартиры в зоне КАД-1 вырастет не менее чем на 15-20%. 

Среднеэтажные перспективы
Впрочем, иметь загородный дом рядом с КАД намного престижнее, чем квартиру. Особенной популярностью пользуется Всеволожский район. Основной объем коттеджного и малоэтажного строительства сосредоточен в зоне не далее 15 км от КАД – в Вартемягах, Касимово, Агалатово. Лишь несколько проектов реализуются в районе следующего участка Новоприозерского шоссе, до деревни Васкелово (30-километровая зона). Здесь находятся коттеджные поселки средней ценовой категории, где преимущественно предлагаются участки под самостоятельную застройку (90-120 тыс. рублей за сотку). При этом они продаются довольно активно – в большинстве проектов осталось менее десятка свободных лотов. Естественно, в самом популярном районе активнее всего чувствуется перенасыщение малоэтажной и многоэтажной застройкой, социальная инфраструктура не справляется с постоянно растущим населением. Так как ситуация в обозримом будущем только ухудшится, то, вероятнее всего, спрос будет отодвигаться все дальше от КАД – на 15-30 км. 
 
Если оценивать другие районы, то чем дальше от КАД – тем престижность все ниже. Например, в Кировском районе рядом со Шлиссельбургом (в 30 км от КАД) развивается всего несколько поселков высокой ценовой категории, элитный проект так вообще один – Noteburg. Гораздо активнее застраиваются Гатчинский и Ломоносовский районы, но поскольку отдаление от КАД также значительно (30 км), то основное предложение составляют недорогие типовые коттеджи, таунхаусы, много поселков, предлагающих дешевые земельные участки. В деревне Узигонты (примерно в 2 км от развязки КАД с Ропшинским шоссе) возводится один из малоэтажных проектов Ломоносовского района – «Ванино».
 
Для делевелоперов территории вокруг КАД являются исключительно важными с точки зрения конкуренции с многоэтажными проектами, ведь реализация проектов вблизи кольцевой позволяет использовать загородные дома для постоянного проживания. В последние годы сравнение стоимости коттеджа или таунхауса с однокомнатной квартирой стало обычным явлением, ИЖС удается конкурировать не только с точки зрения цены, но и с точки зрения комфорта проживания. 
 
Квартиры в загородных поселках бизнес-класса стоят столько же, сколько однокомнатные или двухкомнатные квартиры в многоэтажных домах. Например, просторная однокомнатная квартира площадью 37-40 кв.м в проекте Mistola Hills стоит 3-3,2 млн рублей. Для сравнения, в шестой очереди «Северной долины» однокомнатная квартира стоит 2,6-2,8 млн рублей, двухкомнатная – 3,5 млн рублей. В результате многие покупатели, несмотря на разницу в 400-500 тыс. рублей, предпочтут жизнь в малоэтажном комплексе огромному «муравейнику». Другой вопрос, что для такой жизни нужно по крайней мере две автомашины на семью. 
 
Получают развитие среднеэтажные проекты возле КАД. Компания «Ленстройтрест» в феврале этого года вывела на рынок первые дома в рамках жилого квартала Jaanila Country в Янино. Впрочем, ясно, что это только первая ласточка. Через два года в Пушкинском районе планируют построить целый среднеэтажный город-спутник «Южный» объемом 4,5 млн кв.м жилья. Проект уже прошел общественные слушания. Летом прошлого года Смольный и УК «Старт Девелопмент» подписали соглашение о его строительстве. Возведение среднеэтажного города можно считать серьезной заявкой на успех. Хотя подобных проектов пока не так много, эксперты видят за среднеэтажной застройкой большое будущее. По мнению аналитиков, среднеэтажные жилые комплексы займут максимум 30% рынка. В этом смысле среднеэтажка может стать решением проблемы «муравейников», ведь очевидно, что людей, которые хотят жить в комфортных условиях, гораздо больше, чем коттеджей или даже таунхаусов. 
 
Губительная популярность? 
Впрочем, такая популярность территорий может в итоге привести к тому, что КАД перестанет справляться с автомобильной нагрузкой, а это значит, что популярность жилья в этих районах резко снизится. Сами строители отмечают, что темпы развития транспортной инфраструктуры пока не поспевают за темпами развития города. Проекты, которые заявлены в южной и в северной части города, просто колоссальны по своим объемам, и их реализация требует строительства не только второй кольцевой, но и новых станций метро.
 
В первую очередь, активная застройка идет в районе Шушар, который занимает несколько тысяч гектар от Пушкина до Купчино и активно застраивается такими крупными компаниями как «Дальпитерстрой», «Титан», «Норманн». По оценкам специалистов NAI Becar, в ближайшие десять лет здесь будет сдано около 5 млн кв.м, а это означает появление 150-160 тыс. жителей. Впрочем, это не далеко не конец. Чем дальше от города – тем планы строителей все масштабнее и масштабнее, трудно даже представить, что будет, если их все-таки удастся реализовать. 
 
Ближе к Красному Селу также ожидается грандиозная застройка, правда, пока непонятно когда. Сроки реализации крупнейшего на этом направлении проекта КОТ «СВП Групп» пока не ясны. Другой город-спутник планируется построить в поселке Новогорелово: на участке 66,5 га в течение шести лет будет сдано более 500 тыс. кв.м жилья плюс вся необходимая социальная инфраструктура. Застройщиком выступает компания «ЛенРусСтрой». Уже сейчас в Красносельском районе строится комплекс «Дудергофская линия-3». Вблизи поселка Горелово на участке 25 га тот же «ЛенРусСтрой» к 2014 году запланировал около 400 тыс. кв.м жилой застройки. 
 
Западнее, в поселке Новоселье, УК «Новые территории» к 2026 году планирует реализовать проект КОТ на 1,5 млн кв.м с предполагаемой вместимостью 50 тыс. жителей. В итоге, если все планы будут воплощены в жизнь, в ближайшие полтора десятка лет вокруг Красного Села справят новоселье около 200 тыс. человек, и можно не сомневаться, что эти проекты нанесут «смертельный удар» по южной дуге КАД, в разы увеличив интенсивность движения. 

Артем Худяков

Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate:

На сегодняшний день значительные объемы жилого строительства в эконом-классе развиваются на периферийных территориях города, то есть рядом с КАД. Это связано с тем, что свободных пятен под застройку в городе совсем мало, они имеют высокую стоимость, и там строится преимущественно жилье более высокого класса.
 
Чаще всего у КАД реализуются крупные проекты, которые предполагают масштабную застройку, включающую как жилые дома, так и объекты социальной инфраструктуры и коммерческие помещения. Это связано с тем, что такие проекты реализуются фактически на пустыре, где отсутствует какая-либо инфраструктура. То есть в обратном случае жилье бы здесь вряд ли покупали. Рядом с КАД строят жилые комплексы фактически все крупные застройщики города. 
 
Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

На сегодняшний день жилой сегмент в районе КАД развивается особенно активно, застраиваются территории Парнаса, Кудрово, Мурино и зона Пулковского шоссе. Стоимость квадратного метра в данных объектах, как правило, варьируется от 50 до 60 тыс. рублей. Вблизи КАД уже работают крупные строительные компании, такие как Setl City, «Главстрой СПб», «ЦДС» и «ЛенСпецСМУ». Действительно, строительство КАД повлияло на расширение зон жилищной застройки. Кроме того, благодаря КАД серьезно разгрузились внутренние магистрали города. Строительство КАД-2 повлечет за собой развитие сегмента загородной недвижимости. Появится объездной путь, главным преимуществом которого будет наличие удобного подъезда к загородным домам. Более точные прогнозы пока делать рано, поскольку еще не известно точное расположение дороги. 

Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН: 

Сейчас вокруг КАД в первую очередь развиваются жилая и торговая недвижимость. Строительство КАД уже влияет на рынок недвижимости достаточно сильно. Сейчас, по оценкам АРИН, в районе КАД в стадии строительства и проектирования находится достаточно большой объем жилья – порядка 17 млн кв.м недвижимости. Чтобы оценить всю масштабность застройки, можно сказать, что это как минимум шестилетний запас ежегодного ввода жилья в Петербурге. Понятно, что не все проекты будут реализованы, но все равно такие объемы неизбежно давят на рынок. Что касается стоимости земли, то в зависимости от качества подготовленной документации и локации участка она составляет от 5 до 16 тыс. рублей за кв.м улучшений. 




 
Рубрика:

Новостройки

25.08.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости