Купить Снять
Избранное
Избранное:

Рынок новостроек обрел независимость

Рынок новостроек обрел независимость

Традиционно считалось, что цены на готовое жилье с их сезонной динамикой и другими особенностями выступают своеобразным регулятором цен на рынке новостроек. Сегодня эта зависимость сошла на нет

 
До недавнего времени участники рынка жилья на вопрос о том, какую долю от сделок на рынке строящегося жилья занимают встречные сделки (то есть продажа готового жилья и покупка строящегося), довольно часто отвечали, что порядка 30-40%. Также считалось, что рынок вторичного жилья определяет первичный рынок. То есть цены на готовое жилье как бы являлись регулятором цен на рынке строящегося жилья. Одновременно на рынке жилья в целом традиционно присутствовала сезонность, которую определяли как статистически, так и на основе многолетних наблюдений: летом спад активности спроса, осенью подъем. Сейчас все иначе.

Новостройки дорожают самостоятельно
Начиная с лета 2013 года, на рынке готового жилья цены замерли. Абсолютно все участники рынка зафиксировали увеличение срока экспозиции. При этом цены на рынке строящегося жилья продолжали и продолжают рост. Можно сделать вывод: рынок готового жилья уже не является регулятором цен на рынке строящегося жилья или как минимум не полностью влияет на изменения цен. В то же время осенние месяцы на рынке строящегося жилья Петербурга и Ленобласти не принесли ни традиционно ожидаемого увеличения активности спроса, ни увеличения сделок. Традиционной сезонности на рынке нет, цены на строящееся жилье уже не зависят полностью от цен на готовое жилье.

Что повлияло на рост цен на строящееся жилье? Это рост объемов выдачи жилищных кредитов, увеличение объема нового предложения в зоне «прикадья» и рост цен в спальных районах города на контрасте с новым предложением на окраинах города и в ближайших пригородах. Как отмечают многие компании, выросла доля сделок с привлечением жилищных кредитов. Также увеличилась доля сделок с привлечением субсидий.

Очевидно, что на рынке строящегося жилья Петербурга и Ленобласти, если не в целом, то, по крайней мере, в зонах «Спальные районы города», надувается «пузырь», который обусловлен уменьшением предложения в данных районах (у города не осталось свободных пятен под застройку), ростом объема ипотечного кредитования. Высокие цены предложения кв.м, в свою очередь, вызывают снижение спроса в спальных районах города, переориентацию спроса на отдаленные спальные районы, рост цен в этих районах.

Таким образом, высокие цены в спальных районах держатся пока за счет инерции, при снижающемся спросе, а увеличивающийся спрос в зоне отдаленных спальных районов (Парголово, Мурино, Девяткино, Новоселье, и т.д.) способствует увеличению цен, так как цены в указанных локациях отличаются в среднем на 26%, или на 24 524 рубля за кв.м.

При этом рынок готового жилья уже не оказывает прямого влияния на изменение цен на рынке строящегося жилья, так как разница между средними ценами на «вторичке» и «первичке» на начало ноября составляет 5%. А если бы влияние было –
цены менялись бы в одинаковом направлении, пропорционально.

Скрытая коррекция началась

АН LenEstate продолжает мониторинг ценового предложения на рынке строящегося жилья Петербурга и Ленобласти методом «таинственный покупатель». Темпы изменения средней цены показывают, что на рынке наблюдается стагнация, и началась она в марте 2013 года. При этом коррекция средней цены кв.м предложения в сторону уменьшения уже началась.

По состоянию на начало ноября 2013 года при 100%-й оплате средняя цена кв.м жилья составляет 84 123 рубля, что на 1,07% меньше, чем в октябре 2012 года, или на 2,40% меньше по сравнению с началом 2013 года. Таким образом, скрытая коррекция цен предложения от застройщиков уже началась.

Скрытая – потому что цены при 100%-й оплате подразумевают скидки и спецпредложения. В то же время цены кв.м в рассрочку считаются базовыми, и они практически не меняются.

Стоит обратить внимание, что цены кв.м в целом по рынку Петербурга и Ленобласти (84 132 рубля при единовременной оплате и 89 900 рублей в рассрочку) и цены среднего предложения исключительно в границах города (100 534 рубля при единовременной оплате и 106 379 рублей в рассрочку) как бы являются минимальными и максимальными границами для средней цены кв.м предложения уже готового жилья (так называемая «вторичка»). Разница составляет почти 20%. Одновременно с этим можно заметить, что разница в средних ценах между предложением на рынках строящегося жилья и готового сокращается. На конец октября-начало ноября разница составила 5,75%, и это самая маленькая разница практически за всю историю рынка недвижимости Петербурга и Ленобласти (в октябре 2012 года она составляла 11,12%, в октябре 2011-го – 13%, в октябре 2010-го –
14,49%, в октябре 2009-го – 11,29%, в октябре 2008 года – 15,49%).

При оплате в рассрочку средняя цена кв.м жилья на начало ноября текущего года составила 89 900 рублей, что на 0,20% больше, чем в октябре 2012 года, и на 1,93% больше по сравнению с началом 2013 года.

Темпы изменения средних цен при 100%-й оплате и при оплате в рассрочку с марта 2013 года показывают практически полное отсутствие резких всплесков и падений кривой изменения средних цен. Это можно было бы назвать стагнацией, если бы не линия тренда, которая указывает направление на снижение средних цен кв.м предложения.

Что касается изменения цен по локациям, то повышение средних цен показывают две зоны: «Отдаленные спальные районы» и «Спальные районы города», что обусловлено в первом случаем перетекающим спросом из зоны «Спальные районы города», а во втором случае – надуванием «пузыря» и перегретостью рынка в данной локации. Снижение средних цен зафиксировано в зонах «Ленобласть» и «Центральные районы».



Рубрика:

Новостройки

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости