Купить Снять
Избранное
Избранное:

Недорогому жилью есть место в центре

Недорогому жилью есть место в центре

Несмотря на все разговоры о высоких ценах на строительство, нехватке участков и дефиците предложения в элитном сегменте, в исторической части Петербурга все же строятся не только дома элитного и бизнес-сегментов, но и комфорт-класс

 
По весьма распространенному мнению, на текущий момент в центре Петербурга реализуются жилые объекты лишь элитного и бизнес-классов. Так, например, заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов говорит: «Это обусловлено вполне объективными причинами: земельные участки, расположенные в историческом центре города, стоят гораздо дороже, чем аналогичные участки в других районах, а этажность застройки строго ограничена. Таким образом, объекты более низкого класса не окупились бы, и застройщики не получили бы желаемого дохода».

Что касается сегмента элитной недвижимости, то он, по оценке Леонида Сандалова, достаточно динамично развивается, особенно в районе Смольного собора. Стоимость элитных квартир на сегодняшний день может варьироваться от 100 до 300 тыс. рублей за кв.м.

География элит
Тут мы пришли к необходимости четко разобраться в терминологии – в частности, понять различия между близкими, но не идентичными понятиями, используемыми при классификации жилья: «элита» и luxury.

По классификации, разработанной Консалтинговым центром «Петербургская Недвижимость», элитное жилье должно соответствовать ряду требований. По местоположению строящиеся объекты этого класса могут находиться, например, в Центральном и Адмиралтейском районах – в таких местах как «золотой треугольник», набережные, «ядро» исторического центра. В Петроградском районе к местам элитного строительства можно отнести Крестовский, Петровский и Каменный острова, набережные Петроградского острова, Каменноостровский проспект. В Василеостровском районе это набережные, историческая часть, расположенная поблизости от стрелки. Также элитное жилое строительство возможно на набережных, окаймляющих исторический центр, например, от Сампсониевского до Литейного моста и некоторых других.

В окружении и в зоне прямой видимости элитных домов находятся знаковые, известные памятники, водоемы, зеленые зоны, правительственные объекты, сформировавшиеся зоны проживания политической и бизнес-элиты. Требования по внешнему виду зданий таковы: это уникальный архитектурный проект либо сохраненный исторический фасад здания, выразительный экстерьер. Это могут быть также уникальные объекты, такие как реконструированные памятники, приспособленные под новое использование. Есть требования и к фасаду зданий. Так, для домов в исторической части города это высококачественный теплый фасад с декоративными элементами. В целом, возможно применение навесных фасадов из гранита и известняка, отделка цоколя тем же натуральным камнем. Допустимо сплошное витражное остекление фасадов (полное или частичное) тонированным стеклом. Возможно наличие декоративной подсветки.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», практически все проекты, которые сейчас реализуются на территории Центрального района, относятся к бизнес- и к элитному классам.

В свою очередь, директор департамента корпоративных коммуникаций Etalon Group (бренд в Петербурге – «ЛенСпецСМУ») Михаил Духовный убежден, что сегодня в Петербурге нет «элитного строительства», а есть отдельные дома бизнес-класса и luxury. «Большие отдельные дома класса luxury с собственной территорией у нас чаще всего строятся по индивидуальным проектам», – говорит он.

Признаки элитного жилого района, в понимании Etalon Group, – это престижное расположение, небольшое число квартир в домах, более дорогие отделочные материалы, большие пространства квартир и мест общего пользования и определенный ряд характеристик, которые делают жизнь в таких домах еще более приятной и комфортной. То есть, проще говоря, элит-класс – это более высокая категория, чем luxury, и для обоснованного отнесения строящегося дома к «элите» требуется соблюсти гораздо более строгие требования к месторасположению, внешнему виду, внутренней планировке и отделке объекта.

Итоги 2013 года
По информации директора центра аналитического маркетинга холдинга RBI Веры Сережиной, в историческом центре Петербурга, к которому традиционно относят четыре района – Петроградский, Центральный, Василеостровский и Адмиралтейский, – строятся преимущественно элитные объекты и объекты бизнес-класса.

В 2013 году рынок элитного предложения заметно пополнился. Так, из 16 новых объектов, которые вышли в продажу в течение года, 14 расположены в центре города. При этом 33% из них – это «элита» и премиум-класс, а 67% – бизнес-класс. Самым популярным стал Петроградский район, где вышло 7 элитных объектов и объектов бизнес-класса общей площадью свыше 100 тыс. кв.м. При этом в исторической части Петроградской стороны (за Каменноостровским проспектом в сторону Большой Невки) объектов выводится по-прежнему мало (всего два новых проекта). Причина – нехватка пятен под застройку, сложность охранного законодательства, необходимость реконструкции памятников истории и культуры на участках возможного строительства. Отдельно следует выделить Крестовский остров, который по ценам продаж составляет конкуренцию проектам в зоне, близкой к «золотому треугольнику».

На Крестовском острове в 2013 году был выведен один новый проект. В Адмиралтейском и Центральном районе выведено по три новых проекта. При этом в Центральном районе предложение сконцентрировано в ареале станции метро «Чернышевская» (зона у Смольного и на улице Новгородской). Один проект выведен на Васильевском острове.

Тот факт, что в центре города преимущественно строится элитное жилье, по мнению Веры Сережиной, вполне объясним. Во-первых, для покупателей «элиты» один из ключевых критериев – это месторасположение объекта, и они готовы платить за место высокую цену. Во-вторых, жить в центре удобно (близко расположены зоны административно-деловой, а также культурной активности), престижно и красиво (хорошие виды). «Например, те, кто выбирает Петроградский район, хотят жить в доме с историей. Центральный район прельщает близостью к историческим памятникам и видами на них. Для покупателей квартир на Крестовском важнее экология и зелень», – резюмирует Вера Сережина.

По оценке маркетологов RBI, в зависимости от стадии строительной готовности цена жилья в строящихся или только что сданных объектах в центре может различаться в среднем на 10-15%. Средняя стоимость бизнес-класса сегодня составляет около 139 тыс. рублей за кв.м, «элиты» – 228 тыс. за кв.м, а в проектах верхнего ценового сегмента – от 300 тыс. рублей за кв.м. Цена квартир в одном доме может различаться в зависимости от планировок и видовых характеристик. Как правило, самые дорогие – это видовые квартиры на последних этажах (особенно ценится вид на воду, зелень или исторические памятники) или квартиры с нестандартными планировками. Так, в доме «Собрание» (улица Большая Посадская, 12) одними из первых были проданы квартиры с мансардами, верандами, террасами, зимним садом. С другой стороны, квартиры с нерациональными планировками и большими площадями могут долго ждать своего покупателя, и в некоторых случаях это может стать поводом для снижения стоимости.

Дешевое рядом с дорогим
Масс-маркет по понятным причинам в центре города не возводят. Единственным исключением является проект «Царская столица» от уже упомянутой Etalon Group. Это новый квартал на 7,5 тыс. жителей, который строится на территории бывшей станции Московская-Товарная. По заявлению застройщика, три первых корпуса из 15 будут относиться к комфорт-классу.

О том, что побудило эту компанию строить в таком «золотом» месте комфорт-класс, ее пресс-служба впрямую не сообщила. Михаил Духовный заявляет: «Крупный объект нашей компании в центре Петербурга – “Царская столица” – относится к классу “комфорт” и “комфорт плюс” в первую очередь из-за своих объемов». Теоретически, можно предположить, что дома комфорт-класса будут расположены ближе остальных к железной дороге, что они служат цели «разогреть» проект и что недополученная прибыль будет компенсирована за счет остальных 12 корпусов. Понятно, что при точечной застройке никто не стал бы возводить в таком месте объект класса «масс-маркет».

Впрочем, как показала экспозиция последней Ярмарки недвижимости, проекты классов «комфорт» и «комфорт плюс» сегодня становятся все ближе к сегменту «бизнес», а отчасти и к «элите». Так, например, для 4131 квартиры, запланированной в «Царской столице» будет построено 8 надземных многоэтажных паркингов на 2400 машиномест и один подземный на 483 машиноместа (получается, как в нынешнем бизнес-классе – 0,69 машиноместа на одну квартиру). Застройщики убеждены, что в центре города эти места обязательно найдут спрос – даже если не для личных нужд владельцев жилья, то в качестве объектов для инвестиций.

Главная причина того, почему «комфорт» становится по качеству таким, каким еще несколько лет назад был «бизнес», заключается в том, что цены, хотя и медленно, но все-таки растут (средняя цена нового жилья в Петербурге в массе своей превышает 100 тыс. рублей за метр), однако покупатели остаются прежним, и поэтому застройщики начинают искать для своих проектов какие-то дополнительные преимущества, которые сделают объекты более привлекательными, а цену – понятной для покупателей.

Самым простым способом продемонстрировать заботу о клиенте стал поиск новых решений для оформления подъездов (входных групп). Они стали более просторными, в большинстве из них спроектированы консьержные комнаты, а также зоны для хранения крупногабаритных вещей – колясок, велосипедов, санок, зимней резины и пр. Также для них предлагаются креативные цветовые и дизайнерские решения. Для квартир обычным планировочным решением стало наличие гардеробных зон (под них стали выделяться дополнительные площади). Кроме того, все больше застройщиков в классах «комфорт» и «комфорт плюс» стали предлагать квартиры с полной отделкой.

Алексей Крылов

Исторический центр Петербурга расположен на территории Центрального, Адмиралтейского, Василеостровского, Петроградского, а также частично на территории Выборгского, Калининского и Приморского районов. Площадь исторического центра составляет 3430,2 га. На его территории в настоящее время располагаются 11 046 зданий, из которых 5385 – объекты культурного наследия, 3987 многоквартирных домов, в которых расположены коммунальные квартиры, 257 объектов дорожного хозяйства, 319 объектов благоустройства, 9855 объектов инженерной инфраструктуры, 272 набережные и 98 мостов.





Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:  

Крупным проектам свойственно совмещение различных классов жилья. Причем такая тенденция будет набирать обороты по мере появления в городских границах новых проектов редевелопмента, реализуемых на обширных территориях. Большой по площади участок диктует особенности застройки. Логичнее всего на участке, разные зоны которого имеют разные характеристики, размещать объекты, в которых будут предлагаться квартиры для различных категорий потребителя. Это не только улучшит экономику проекта, но и позволит застройщику быть более честным по отношению к своему клиенту.

Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI:

В каждом индивидуальном случае класс объекта определяется, исходя из его конкретных характеристик и местоположения. Если, например, участок расположен в удачном месте, недалеко от центра, в районе со сложившейся инфраструктурой, и одна его часть выходит на набережную, с которой открываются уникальные виды, а другая таких видов не имеет, то на видовой части возможно строительство жилья бизнес-класса. В то же время невидовая часть, если участок большой и на нем возводится значительный объем жилья, может быть застроена жильем комфорт-класса. Например, жилой комплекс общей площадью 100 тыс. кв.м, который наша компания строит на пересечении Пискаревского проспекта и Свердловской набережной, включает корпуса бизнес-класса, фасады которых выходят на Неву и Смольный собор, и корпуса комфорт-класса, выходящие на Пискаревский проспект.



 

Рубрика:

Новостройки

31.01.2014
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости