Купить Снять
Избранное
Избранное:

Минимальная цена спокойствия

Минимальная цена спокойствия

Купив дешевую квартиру в новостройке в городе или области, важно не прогадать


Несмотря на осторожно-оптимистичные заявления аналитиков рынка недвижимости о повышении интереса покупателей к комфортному и просторному жилью, большинство сегодня, как и во все последние годы, заинтересовано в покупке квартиры за минимально возможные деньги. Пусть студия, пусть в области, зато своя. И даже тех денег, которые необходимы для приобретения самой бюджетной квартиры, у покупателя, как правило, нет «здесь и сейчас», поэтому он выбирает варианты с ипотекой или рассрочкой. Как купить дешевую квартиру в новостройке Петербурга или Ленобласти и не прогадать? Каковы минимальные цены, и сколько денег нужно иметь потенциальному покупателю, чтобы войти на этот рынок, воспользовавшись программой ипотеки или рассрочки? Об этом рассказали эксперты на семинаре, проведенном БКН.РУ в рамках XVIII Ярмарки недвижимости.

Квартира одна, способов купить – много
О программах ипотеки и рассрочки, которые предлагаются сегодня покупателям недорогих квартир в строящихся домах, рассказал начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. Покупки с использованием одной из этих схем преобладают на рынке, подчеркнул эксперт, в то время как приобретения с единовременной оплатой встречаются гораздо реже и преимущественно в уже готовых новостройках.

Рассрочка от застройщика, по информации Николая Гражданкина, обычно предоставляется с момента получения разрешения на строительство и публикации проектной декларации до завершения строительства – в целом это два-три года в зависимости от размеров объекта. Очевидно, что покупателю, «вписывающемуся» в проект на этапе котлована, доступны и самая длинная рассрочка, и минимальные цены за квадратный метр, и наибольший выбор квартир – ближе к сдаче в ликвидных проектах выбора практически не остается.

Если рассрочка у компании составляет не стандартные два-три, а четыре года и более, г-н Гражданкин расценивает это как повод перепроверить ее благонадежность. По его мнению, крупная компания с большим числом проектов может позволить себе предлагать длительную рассрочку благодаря продажам сразу в нескольких проектах. Однако наличие такого предложения у малоизвестной компании, которая строит один дом, должно насторожить: недополученная застройщиком прибыль в этом случае может привести к задержке сдачи.

Николай Гражданкин подчеркнул, что некоторые застройщики продлевают рассрочку и после сдачи дома. При этом одни откладывают заселение дольщика, который еще не выплатил полную стоимость, а другие выдают ключи и позволяют заселиться и даже делать ремонт, не расплатившись, – нельзя только оформить собственность. 

Ипотека, по словам эксперта «Отделстроя», чаще всего начинает предлагаться тогда, когда несколько этажей будущего дома уже построены. Впрочем, если застройщика и банк связывают давние партнерские отношения, последний может аккредитовать объект и на нулевом этапе. Наличие ипотеки на покупку в «стройке» – лишний аргумент в пользу данного проекта, заметил г-н Гражданкин: чтобы аккредитовать новостройку, банк проверяет надежность застройщика, чистоту оформления покупки. Как правило, ставка по ипотеке на этапе строительства на 1-1,5% выше, чем после сдачи дома. Впрочем, эта разница не отменяет выгоду при покупке строящегося жилья, которое, по данным спикера, процентов на 20 дешевле готового.

Эксперт подчеркнул, что возможна покупка с совмещением ипотеки и рассрочки: клиент может платить рассрочку до сдачи дома, а последний большой взнос по рассрочке взять в долг у банка. Поступить наоборот – например, платить «остаток» в рассрочку, если банк одобрил кредит на сумму, которой не хватает на полную оплату квартиры, – нельзя, поскольку ипотека подразумевает полную оплату покупки у застройщика с использованием кредитных средств и оформление в залог прав требования.

Кроме всего прочего, у покупателя новостройки иногда есть возможность осуществить зачет жилья, то есть продать имеющуюся квартиру и пустить полученные деньги на покупку новой. Как поясняет Николай Гражданкин, такие операции осуществляются застройщиками при помощи риэлторских агентств-партнеров. Продажа старой квартиры может быть проведена как на этапе строительства, если дольщику есть где пожить временно, так и к моменту сдачи, если он хочет переехать сразу в новый дом.

Эксперт «Отделстроя» напомнил собравшимся, что, выбирая доступное предложение на рынке новостроек, покупателю всегда стоит опасаться слишком низкой цены. Цена ниже рыночной обязательно обернется какими-либо недостатками проекта, от некачественных стройматериалов до срыва сроков сдачи. Николай Гражданкин предложил ориентироваться на упрощенную схему «2-3-4-5»: студия в новостройке, чтобы не вызывать подозрений, должна сегодня стоить около 2 млн рублей, однокомнатная квартира – порядка 3 млн, двухкомнатная – 4 млн, а трехкомнатная, соответственно, – 5 млн рублей. По мнению специалиста, достаточно качественное жилье можно найти дешевле, только если оно расположено далеко от города. 

Описывая конкретные затраты, на которые придется пойти покупателю студии за 2 млн рублей, г-н Гражданкин сообщил, что первоначальный взнос по рассрочке при покупке на начальном этапе составит 400-500 тыс. рублей, а ежемесячные платежи – 30-40 тыс. рублей. Застройщики нередко разрешают вносить платежи не каждый месяц, а ежеквартально.

В трудные времена
Политический и экономический кризис, события на Украине и связанные с ними санкции Запада против российских чиновников, скачки курса валют сегодня беспокоят как бизнес, так и простых обывателей. Основания задумываться о судьбе своих вложений, очевидно, есть и у покупателей квартир в строящихся домах: деньги они платят сейчас, а результат получат только через год, два, а то и три, в течение которых ситуация в политике и экономике может повернуться как угодно. Безопасно ли покупать жилье на начальном этапе строительства в свете текущих событий? Лучше ли поторопиться с покупкой или можно спокойно подождать? Ответить на эти нелегкие вопросы попытался генеральный директор агентства недвижимости «Акрополь СПб» Геннадий Багрянцев.

Вне зависимости от политической картины на рынке всегда существовал цикл: подъем, стагнация, спад, стагнация и новый подъем, убежден Геннадий Багрянцев. Один такой цикл, по его мнению, занимает от трех до пяти лет, а внешние факторы могут влиять на интенсивность и продолжительность этапов.

Текущий подъем интереса к первичному рынку, говорит г-н Багрянцев, начался в декабре прошлого года, так как, во-первых, потребители в связи с низкой покупательской способностью предпочитали более доступную «первичку» вторичному рынку, а во-вторых, на рынке жилья активизировались инвесторы, утратившие доверие к шаткой банковской системе. Цены на первичном рынке ушли вперед, невостребованная «вторичка» отстала. В спокойной обстановке через пару месяцев ситуация должна была быть начать выравниваться, однако тут вмешались Украина и Крым. Напуганные политической нестабильностью, россияне поспешили вложить деньги в жилье, спрос на новостройки еще больше вырос, и последние еще заметнее оторвались в цене от вторичного рынка. Продажи в феврале стали рекордными, покупатели стояли в очередях и принимали решение в течение дня, а не недели, как раньше. 

Уже сейчас рынок несколько притих по сравнению с февральским пиком, считает г-н Багрянцев. И хотя, как он подчеркнул, дать отчетливый прогноз ситуации невозможно, закономерные этапы стагнации и спада так или иначе последуют. Тем, кто в принципе рассматривает покупку квартиры на первичном рынке, эксперт советует не слишком медлить со сделкой. 

При этом Геннадий Багрянцев отметил, что первичный рынок всегда, а не только в периоды политического кризиса, включает в себя некоторую степень риска. Даже рекомендуя какого-либо застройщика как надежного, риэлторская компания может только утверждать, что у него все в порядке с ходом работ и документацией на текущий момент – но не гарантировать на 100%, что все будет так и через три года.

Рубрика:

Новостройки

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости