Купить Снять
Избранное
Избранное:

Рынок новостроек берет высоту

Рынок новостроек берет высоту

С начала года «первичка» бьет рекорды по уровню спроса и объему нового предложения.


Зима в этом году, по мнению большинства экспертов, оказалась ажиотажной с точки зрения спроса и продаж на первичном рынке жилья. Во многом отсутствие традиционного затишья на рынке недвижимости в начале года было связано с ослаблением курса рубля. Экономическая нестабильность подтолкнула многих совершить покупку, не откладывая ее на потом.

Что последует за ростом?
За первые месяцы 2014 года объем продаж у крупных девелоперов существенно вырос. По данным NAI Becar, некоторые компании осуществляют до 600 сделок за один месяц. В целом по рынку в феврале спрос вырос на 8,5% по сравнению с январем текущего года. Доля же инвестиционных сделок с начала года увеличилась приблизительно лишь на 5%.

Безусловно, одна из причин роста спроса – колебания валютных курсов. Люди опасаются за свои сбережения и стремятся вложить их в ликвидную недвижимость. Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», говорит, что приобретение недвижимости сегодня заслуженно считается наиболее надежным способом сбережения и капитализации финансовых накоплений.

«По сути, сейчас деньги перетекают из одной “кубышки” под названием депозиты в другую под названием квартиры, – отмечает руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб» Петр Буслов. – Новых средств на рынок не поступает, что возможно при условии роста доходов населения или увеличения ипотеки. Поэтому, когда все покупатели, которые переводят денежные средства с депозитов в недвижимость, сделают это, рынок стабилизируется».

Однако, по мнению Светланы Лежневой, начальника отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление Санкт-Петербург, нетипичное для прошлых лет оживление покупательской активности в январе наблюдается уже второй год подряд, причем оно выразилось не только в заключении сделок, переговоры по которым начались до Нового года. «Количество звонков и первичных обращений клиентов, а также новых сделок после праздников в нашей компании было рекордным для января и превысило показатели большинства месяцев прошлого года», – рассказывает аналитик.

Елена Карасева, директор по маркетингу компании «Петростиль», считает, что на рынке наблюдается краткосрочный всплеск спроса: «Важно понимать, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе такая ситуация приведет к снижению покупательской способности, все-таки большая часть потребления – это импортные товары или товары, произведенные из импортных комплектующих (ингредиентов). Их подорожание приведет к росту доли доходов, которые тратятся на поддержание привычного уровня жизни, поэтому на сбережение и инвестирование, в частности покупку недвижимости, будет приходиться все меньшая доля доходов».

Но большинство экспертов все-таки предлагают более позитивные прогнозы и считают, что рынок ждет постепенная стабилизация и выравнивание темпов продаж. В целом, ожидается, что уровень рыночной активности окажется как минимум не меньше уровня предыдущего года.

Баланс спроса и предложения на рынке первичной недвижимости пока выдержан. Но уже сегодня объемы предложения значительно превышают уровень спроса, что позволяет покупателю быть избирательным. И это, безусловно, положительная тенденция, заставляющая девелоперов более тщательно и внимательно подходить к разработке и позиционированию проектов.

В январе-феврале в нашем городе было построено 831,1 тыс. кв.м общей площади жилых домов, сообщает Росстат. По сравнению с тем же периодом прошлого года показатель увеличился на 72%. А согласно более свежим данным Комитета по строительству, за январь-март 2014 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 934 290,7 кв.м жилья – это 240 новых домов на 17 120 квартир. Часть экспертов сходится во мнении, что рынок близок к перенасыщению, в связи с чем может снизиться средняя стоимость «квадрата». 

«Что касается дальнейшего роста рынка, то мы ожидаем в этом году введения сразу четырех крупных проектов комплексного освоения территорий, от чего возрастает риск перенасыщения рынка жилыми объектами, – подтверждает Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. – Если мы будем двигаться по такому сценарию, то стоимость жилья может снизиться на 10-15%. 

Средняя цена уже не актуальна
В начале текущего года на фоне нестабильного курса рубля рост средней цены предложения на рынке новостроек Петербурга составил около 3%. По данным аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», сегодня средняя стоимость жилья в Петербурге составляет примерно 85 тыс. рублей за кв.м. В 2013 году этот показатель был равен 80 тыс. рублей за кв.м, следовательно, рост цен за год составил около 6%. 

Но, по словам Галины Чесаевой, начальника отдела маркетинга бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», сейчас на рынке наблюдается очень яркая тенденция дифференциации жилой недвижимости с точки зрения стоимости: «Например, сейчас в обжитых районах Санкт-Петербурга цены на квартиры в новых домах находятся в диапазоне от 55 тыс. рублей за квадратный метр до 120 тыс. рублей. У крупных застройщиков есть объекты, рассчитанные на различные категории покупателей, в том числе и по цене. Поэтому понятие средней стоимости квадратного метра постепенно теряет свою актуальность и все меньше отражает рыночную ситуацию». 

Эксперты прогнозируют, что в этом году цены будут расти в рамках инфляции и их рост составит 8-10% в среднем по всему городу. В целом, рост средней цены предложения будет зависеть также от роста доходов населения и объемов предложения на рынке. Ожидается, что в сегменте эконом-класса рост стоимости «квадрата» будет ниже, чем в сегментах жилья класса «комфорт» и класса «бизнес», поскольку на рынке сосредоточен большой объем предложения в этом сегменте.

Предпочтения неизменны
По словам Ирины Онищенко, генерального директора ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон»), на рынке наиболее востребованы студии и однокомнатные квартиры – на них приходится 56% от общего объема продаж. Далее идут двухкомнатные – на их долю приходится 32%, трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры – 12%.

«Изменения спроса на параметры квартир формируются не за один год, – уверена Светлана Лежнева. – Этот процесс напрямую связан с уровнем жизни в стране, платежеспособностью и т.п. На приоритеты по площади жилья, помимо очевидного финансового фактора, влияет и демографическая ситуация: снижается рождаемость, сокращается состав семей, уменьшаются потребности в площади. Важное значение имеют и существующие в той или иной стране обычаи, такие как тяготение к жизни в собственных домах в пригородах, предпочтение арендовать жилье и т.п. К сожалению, сейчас тенденция такова, что большая часть населения не может позволить себе “лишние” квадратные метры». 

Что касается выбора района, то спрос сегодня смещается в пользу тех районов, где сконцентрирован больший объем предложения. Так, на первичном рынке жилья эконом-класса наибольшей популярностью пользуются Красносельский, Выборгский, Московский, Приморский, Невский, Красногвардейский и Калининский районы города. В первую очередь это связано с тем, что именно в этих локациях в конце 2013 года были выведены на рынок новые крупные объекты и продолжена реализация новых очередей в текущих проектах.

Безусловно, высокий спрос наблюдается на проекты, расположенные в пригородных районах Ленобласти, где сконцентрировано большое количество крупномасштабных строящихся объектов эконом-класса. В частности, по итогам 2013 года Всеволожский район Ленобласти стал лидером по объемам строящегося жилья.

«Год назад объемы спроса на жилье категории “масс-маркет” в обжитых районах были несколько ниже показателя этого года ввиду того, что существенный объем продаж тогда пришелся на пригородные районы Ленобласти, где в конце 2012 года было выведено на рынок несколько крупных объектов, – 
отмечают маркетологи «Лемминкяйнен Рус». – Однако структура спроса по районам города в прошлом и в текущем годах примерно одинакова».

Драйвер рынка
Ипотека сохраняет свой статус основного драйвера роста спроса на первичном рынке недвижимости Петербурга и Ленинградской области. По словам игроков рынка, по-прежнему наиболее распространены рублевые кредиты. При этом средняя сумма привлеченных средств составляет 2,3-2,4 млн рублей при процентной ставке 12% годовых в рублях. Первый взнос находится на уровне 35% от суммы договора. 

Эксперты не сомневаются, что в 2014 году число сделок с привлечением ипотечных средств будет расти. По данным NAI Becar, за 2013 год количество выданных кредитов по Петербургу выросло на 25% по сравнению с 2012 годом. «Пока данный сегмент демонстрирует стабильный рост, и в 2014 году мы прогнозируем дальнейшее развитие рынка ипотеки, – говорит Полина Яковлева. – На текущий момент доля сделок с привлечением ипотеки по рынку составляет порядка 40%, доля сделок по схеме 100%-й оплаты – около 50%, а доля сделок с привлечением рассрочки – около 10%. По моим оценкам, эти данные в 2014 году не будут сильно меняться, и ипотека по-прежнему останется выгодной схемой приобретения жилья». 

С экспертом согласен Петр Буслов: «В текущем году мы прогнозируем дальнейший рост доли ипотеки до 45-47% при условии, что ставки не вырастут. Так, например, в 2013 году они почти не изменились: снижение было планомерным и составило 0,5%, некоторые банки уменьшили ставки по ипотеке на 1 процентный пункт. В этом году мы также не ожидаем заметного снижения ставок. Скорее всего, сохранятся те же показатели – на уровне 0,5%». 

В 2014 году можно ожидать не только снижения ставок по ипотечным кредитам, но и увеличения количества различных ипотечных программ и акций на рынке первичного жилья сегмента эконом-класса. «Мы надеемся на оживленную игру основных участников рынка ипотечных кредитов, которая будет выражаться в снижении уровня ипотечных ставок, – говорит ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова. – Первой ласточкой стал Донхлеббанк, предлагающий ставку в 11% для объектов ГК “Норманн”. В конце прошлого года Сбербанк также понизил ипотечную ставку до 11,5%. ВТБ24 предложил своим клиентам акцию “Чем больше кредит, тем ниже ставка”, правда, на сколько компания сможет “подвинуться” по процентной ставке вниз и какая сумма кредита для этого должна быть, пока не совсем понятно, возможно, это вопрос индивидуальный».

Александр Львович, генеральный директор СК «Навис»:

Зима 2014 года запомнится ажиотажным, нехарактерным для этого периода спросом. Продажи января-февраля в совокупности сравнимы с традиционно высокими декабрьскими показателями. Причину высокой покупательской активности я вижу в стремлении людей надежно вложить средства, решить назревший квартирный вопрос, улучшить свои жилищные условия. Подстегивает интерес к недвижимости и растущий валютный курс. В начале 2013 года ситуация на рынке была гораздо более спокойной.

Что касается предпочтений покупателей, то по-прежнему наиболее востребованы квартиры небольшого метража. Однако в последнее время мы отмечаем рост популярности двухкомнатных квартир в удаленных от города малоэтажных комплексах. Это связано с тем, что по цене однокомнатной квартиры, расположенной в городской черте, в области можно приобрести просторную двухкомнатную. Для семей с детьми это становится решающим фактором. С точки зрения локации традиционно востребованы жилые кварталы рядом с метро. Высок спрос на квартиры у метро «Девяткино». Откликнулся рынок и на подтверждение властями города открытия в 2015 году станции метро в Кудрово.
 
 
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:

По данным АН «Итака», самые покупаемые квартиры – это студии в Девяткино-Кудрово площадью 26 кв.м за 1,8 млн рублей и однокомнатные квартиры в спальных районах Петербурга площадью 38 кв.м по цене 3,0 млн рублей. Также хорошо востребованы «однушки» в ближайших пригородах (37 кв.м по цене 2,55 млн рублей) и «двушки» в Петербурге (61,7 кв.м по цене 4,3 млн рублей).

Сравнивая с прошлым годом, можно отметить, что спрос на типы жилья сохранился в таком же соотношении. Цены и параметры покупки жилья в области существенно не изменились. Если рассматривать город, то в прошлом году покупка двухкомнатной квартиры площадью 59,7 кв.м в среднем обходилась в 4,8 млн рублей (цена покупки снизилась на 500 тыс. рублей), однокомнатную квартиру площадью 39,6 кв.м можно было приобрести по цене 3,3 млн рублей (цена покупки снизилась на 300 тыс. рублей). Прирост цены предложения в первую очередь сдерживают большие объемы застройки на удаленных территориях спальных районов.
 
Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб»:

Сейчас на рынке мы наблюдаем очень активное начало года. Скорее всего, вторая половина года будет, наоборот, довольно спокойной. По итогам года объем продаж у строительных компаний будет таким же, как и прогнозировался, то есть ситуация выровняется.

Квартирография и планировки квартир на протяжении 2013 года и сегодня изменяются в сторону снижения общей площади квартир, рационализации внутриквартирного пространства, увеличения доли однокомнатных квартир, увеличения популярности квартир типа «евро», где выделены общественная зона (кухня и гостиная) и частная зона – спальня.

В текущем году большинство строительных компаний будут предлагать покупателям квартиры с небольшим метражом и рациональной планировкой. Стоимость недвижимости будет зависеть от категории проектов. В сегменте эконом-класса покупателей будут интересовать квартиры стоимостью до 3 млн рублей. В проектах традиционно наибольшую долю будут составлять однокомнатные квартиры и студии. Возможно, увеличится число жилых комплексов с квартирами, имеющими европланировки.

 


Рубрика:

Новостройки

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости