Купить Снять
Избранное
Избранное:

Таунхаусы в большом городе

Таунхаусы  в большом городе

Новый жилой комплекс мало-этажной застройки, согласно утвержденному Смольным проекту планировки территории, должен появиться в ближайшем будущем в Озерках на территории зеленого массива площадью 6 гектаров. Осложняет ситуацию то, что именно в этом районе проходит действующая Малая Октябрьская железная дорога.


Ирония судьбы
25 марта правительство Петербурга утвердило проект планировки и межевания территории в Приморском районе, ограниченной улицами Елисеевской, Малой Десятинной, Афанасьевской и проектируемым новым Озерковским проспектом. Но, по иронии судьбы, именно на этой территории находится большая часть перегона Малой Октябрьской железной дороги (МОЖД). И, несмотря на то, что в 2011 году в Купчино появилась новая трасса МОЖД, Малая железная дорога в Озерках функционирует и по сей день.

По информации «Фонтанки.ру», юные железнодорожники обеспокоены ситуацией, так как мест для всех на «южном» участке может не хватить. Выпускники детской дороги прошлых лет уже призывают организовывать митинги и писать петиции в защиту исторической дороги в Озерках.

«Вообще говоря, почему мы создали другую МОЖД, потому что произошло наступление на собственность детской железной дороги, ее обрезали, построили отель, доступа прямого нет. Когда мы создавали новую МОЖД, у нас первоначальная идея была: “Вот это и будет новая детская железная дорога”. Но поскольку большое количество деток было привязано к старой детской дороге, мы решили, что сохраним и то, и другое. Но город развивается, у него свои потребности. Это не наша инициатива, это инициатива, связанная с устранением того, что было создано еще до нас. К этому не надо относиться, как к тому, что злые дяди и тети заставляют делать что-то, что нанесет ущерб детству», – заявил журналистам глава РЖД Владимир Якунин.

Тем не менее, по словам представителей Комитета по градостроительству и архитектуре, необходимость перебазирования МОЖД из Озерков была определена решением еще Ленсовета в 1987 году. Тогда для обеспечения транспортной доступности жителей планировалось проложить проезды местного значения. 

«Существующий объект МОЖД в Приморском районе Санкт-Петербурга расположен в границах территории со сложившейся индивидуальной жилой застройкой. Существующая железная дорога не способствует обеспечению безопасности проживающих на прилегающих территориях граждан, что сказывается на уровне их условий жизнедеятельности. При этом отсутствие надлежащего транспортного обеспечения прилегающих к МОЖД кварталов влечет за собой поток многочисленных жалоб в администрацию района с требованием строительства автомобильной дороги», – пояснили в пресс-службе КГА.

На чертежах, приложенных к подписанному губернатором Георгием Полтавченко постановлению, осью вместо дороги через весь микрорайон проходит Озерковский проспект, на котором предусмотрены даже так называемые «карманы» для парковки автомобилей.

Проект планировки, согласно документам Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), разрабатывала строительная компания Normann, возводящая новый жилой комплекс из почти трехсот таунхаусов.

Однако, по мнению чиновников, работа по строительству нового проспекта «будет осуществлена только после решения имущественных и правовых вопросов с собственником земельных участков МОЖД».

Город шагнул на север
Несмотря на противоречивость создавшейся ситуации, строительство нового квартала в Озерках подтверждает тенденцию активного развития рынка таунхаусов в северной части Петербурга.

По мнению экспертов, именно Приморский, Выборгский и Курортный районы – территории, где наиболее активно развивается строительство малоэтажного жилья.

«Сегодня основное предложение городских таунхаусов сосредоточено в Приморском, Выборгском и Курортном районах Петербурга. В этих районах традиционно сформировалась территория малоэтажной застройки, в том числе и таунхаусов», – комментирует Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака».

Так же считает и Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Традиционно таунхаусы расположены в Приморском и Выборгском районах (Коломяги и Озерки) Петербурга. С течением времени их позиционирование как недвижимости класса “премиум” несколько снизилось, сейчас в Коломягах строят уже и объекты, рассчитанные на массовый спрос, в то время как еще лет пять назад таунхаусы в городской черте предлагались как элитное жилье».

«Девелоперы в своей массе вряд ли захотят строить таунхаусы в центральных районах города, где дорогая земля. Это экономически нецелесообразно, так как на участке можно построить гораздо больше площадей в объекте квартирного типа, где каждая единица будет продаваться не намного дешевле, чем тот же таунхаус в этом же месте», – говорит Тамара Попова.

Мы за ценой не постоим?
В топ-10 самых дорогих таунхаусов Петербургского рынка входят такие проекты, как «Дворянское гнездо» от компании «Тор» в Озерках, «Флагман» от компании «Аксиома» там же, Repino Village от «Стройкомплекта», «Классика» от Л1 в Петроградском районе, «Мини Европа» от Nordic House, «На берегу» от компании «Аничков мост-2» в Курортном районе и другие. Их стоимость начинается от 10-15 млн рублей и достигает 50 млн рублей и выше. Такие данные приводит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». 

По словам Тамары Поповой, самые дорогие таунхаусы расположены в Курортном, Выборгском и Приморском районах Петербурга. Основной спрос сосредоточен в Курортном районе города в ценовом диапазоне 10-15 млн рублей за секцию. Там в среднем фиксируется по две-три продажи таунхаусов ежеквартально (например, в проектах Ollila, Kantele и др.). Такой уровень обеспечен высокими стадиями строительства и наличием поблизости разнообразной социальной инфраструктуры, позволяющей жителю не чувствовать себя оторванным от комфорта городского проживания.

В Выборгском и Приморском районах города средний ценовой диапазон в проектах таунхаусов – 13-20 млн рублей за секцию. Несмотря на наличие всей необходимой инфраструктуры для комфортного проживания, в данных проектах весьма низкие показатели продаж, что, по мнению специалистов, связано с несоответствием имеющегося предложения потребностям рынка.

«Однако при хорошем местоположении таунхаусы в черте города, несмотря на высокие цены, находят своих владельцев. Объекты с неудачной локацией могут простаивать годами в ожидании своего покупателя», – отмечает Екатерина Бармашова.

Бум миновал
Долгое время таунхаусы считались привилегией покупателей с высоким доходом. Тем не менее ряд экспертов считает их скорее продуктом, интересным представителям среднего класса, то есть руководителям среднего звена, индивидуальным предпринимателям. Это мнение высказывает генеральный директор ГК «Унисто-Петросталь» Арсений Васильев.

«Здесь мы говорим о домовладениях, расположенных на территории Ленинградской области, где средняя цена блок-секции составляет порядка 5-7 млн рублей. Более дорогие проекты располагаются в районах Петербурга – на территории около Суздальских озер, в Курортном районе мегаполиса. Стоимость таких домовладений колеблется от 10 до 15 млн рублей, но может доходить и до 20 млн рублей», – комментирует Арсений Васильев.

По мнению Тамары Поповой, таунхаус должен быть недорогим предложением, доступным покупателю среднего класса, и никак не более. Сегодня, по ее мнению, понятия «элитный таунхаус» не существует, спрос на дорогие таунхаусы крайне низок. «Формат дорогих таунхаусов у нас так и не смог прижиться из-за уплотненной застройки и риска образования достаточно неоднородной среды», – согласна Полина Яковлева.

По наблюдениям Арсения Васильева, изначально таунхаусы возводились в проектах, ориентированных на сегмент бизнес-класса и высокого уровня комфорт-класса, но в 2011-2012 годах девелоперы попробовали этот формат в более дешевом классе жилья. Потенциальным покупателям предложили домовладения площадью 60-70 кв. м по цене 1,5-2 млн рублей как альтернативу городскому жилью для постоянного проживания. На рынке также появились блок-секции в 30 кв.м. Такое предложение стало хитом продаж в 2012 году, но уже в 2013 году продажи значительно снизились, так как при всей заманчивости такого предложения оно имеет существенные недостатки в плане комфорта проживания. Сегодня спрос на таунхаусы вновь перемещается в сектор высокого комфорта.

О прошедшем буме продаж недорогих таунхаусов, которые расположены в проектах в Ленобласти и стоят менее 5 млн рублей (а есть и по 1,2 млн рублей), упоминает и Ольга Трошева: «Если говорить о категории недорогих таунхаусов, то есть имеющих стоимость иногда даже ниже, чем цена городской квартиры, то в 2012-2013 году они испытали настоящий бум продаж». 

Что касается категории «городских», то есть, по сути, дорогих таунхаусов, то в этом сегменте происходят штучные продажи. Стоимость такого предложения очень высока. Однако зачастую они строятся на категории земель ИЖС и не имеют даже разрешения на строительство. Если ранее можно было говорить о риске не оформить право собственности на такое жилье, то сейчас – уже о риске и вовсе остаться без всего, так как городские власти взяли курс на снос «самостроев», коими и являются некоторые такие объекты. Еще один момент – окружение таких проектов. В таких районах, как Приморский и Выборгский по цене порядка 30-50 млн рублей зачастую предлагается приобрести таунхаусы по соседству с недостроем, автомастерской, складами или, например, ветхим деревянным домиком с «маргинальными» обитателями. Поэтому те, кто выбирает между таким предложением и пригородными проектами, часто делают выбор в пользу последних.

Основными плюсами проектов в черте города, которые все же важны для многих покупателей, остаются их прекрасная транспортная доступность, нахождение, с одной стороны, в обжитом районе со всей инфраструктурой, с другой – в малоэтажной и более или менее уединенной зоне со своей аурой, отличной от той, что есть в многоэтажных густонаселенных кварталах.

 Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg:

Традиционно локация таунхаусов в городской черте – это Приморский и Выборгский районы. С течением времени позиционирование их несколько изменилось: сейчас в Коломягах строят уже и объекты, рассчитанные на массовый спрос, в то время как еще лет пять назад таунхаусы в городской черте предлагались как элитное жилье. 

Были попытки строительства таунхаусов и в центральных районах, например, всем известный комплекс «Лагуна» на Васильевском острове. 

Говоря о рынке таунхаусов в целом, заметной тенденцией последнего времени можно назвать стремление застройщиков снизить риск низкой ликвидности путем предложения в рамках проектов жилья разного формата. Наиболее распространенная схема на рынке – проект, состоящий из индивидуальных и блокированных домов. Такое сочетание наиболее удачно с точки зрения однородности жилой среды. Кроме того, данный формат позволяет сформировать гармоничный архитектурный ансамбль, так как в обоих типах жилья преобладает двухэтажная застройка. 
 
 Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто-Петросталь»:

Таунхаусы – это формат, который предполагает возможность постоянного проживания и поэтому требует хорошей транспортной доступности. Таунхаусы возводятся на обособленных территориях, вдалеке от плотной городской застройки, соответственно, должны быть обеспечены должный уровень безопасности и профессиональное управление проектом, а также социальная однородность владельцев. Спрос на домовладения объясняется, в первую очередь, желанием пользваться преимуществами загородной жизни, соответственно, для каждого таунхауса выделяется хотя бы небольшой придомовой участок, на котором можно разбить небольшой садик, оборудовать зону отдыха.

Наиболее перспективны в плане реализации формата таунхаусов территории малоэтажной застройки, где значительная стоимость земли не позволяет возводить проекты с индивидуальными домами, – это территории в административных границах Санкт-Петербурга и ближайшие к мегаполису пригороды с уникальным природным ландшафтом. 
 
 Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:
 
На текущий момент на загородном рынке большим спросом пользуется малоэтажное жилье, а таунхаусы ушли на второй план. 

Мне кажется, что все зависит от личных вкусов и предпочтений, поскольку по-прежнему существует категория населения, предпочитающая квартиры. Кому-то может доставлять дискомфорт необходимость постоянного перемещения с первого на второй этаж, а кого-то может раздражать близость соседних участков. 

Тем не менее рынок таунхаусов имеет большой потенциал для роста, и самыми перспективными направлениями я бы назвала район Озерков, а также Тосненский и Ломоносовский районы, в которых стоимость земельных участков на порядок ниже, чем на севере города. Основополагающими факторами для успешности проектов таунхаусов являются хорошая транспортная доступность, наличие проведенных коммуникаций и правильный статус земельного участка. 
 


Рубрика:

Новостройки

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости