Купить Снять
Избранное
Избранное:

Жилье на границе

Жилье на границе

В последние несколько лет активно строится жилье на границе Петербурга и Ленобласти


В первую очередь активное развитие жилищного строительства в Ленобласти связано с практически полным отсутствием пятен под застройку в обустроенных районах Петербурга. Также немаловажное значение играет спрос, который сегодня ориентирован именно на эконом-класс.

Ленобласть догоняет город
По данным экспертов, в «прикадье» сегодня работают порядка 45-50 девелоперов. При этом к началу 2014 года объем предложения между городом и областью распределялся примерно в следующем соотношении: 70% было сосредоточено в Петербурге и 30% – в Ленинградской области. «В текущем году доля Ленобласти будет расти, но более сдержанно по сравнению с 2013 годом с учетом новых проектов, которые будут выведены на рынок Санкт-Петербурга, – отмечает Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб». – В течение ближайших трех лет соотношение объема предложения в Петербурге и области, возможно, станет 50/50».

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в пригородной черте Ленобласти основной объем предложения (порядка 94%) сконцентрирован во Всеволожском районе – на  территориях населенных пунктов Кудрово, Мурино, Новое Девяткино, Сертолово, Янино.

Что касается количества реализуемых проектов, то, по данным АН «Итака», в районе Мурино-Девяткино возводится 71 жилой дом на 40 200 квартир общей площадью 1595 тыс. кв.м. В Кудрово продолжается строительство 39 домов, общая площадь квартир в них – 750 тыс. кв.м, это около 20 тысяч квартир. 

«В Янино возводится не так много проектов, но площадь строительства уже составляет 120 тыс. кв.м, – говорит Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». – Еще два проекта стартовали в Янино в апреле этого года – “Янино-парк” и “Брусничный”. В Шушарах объем застройки сегодня достиг 300 тыс.кв.м. При этом число проектов однозначно будет расти».

Новые открытия
По данным «Петербургской Недвижимости», на территории Кудрово в 2014 году ожидается выход в продажу следующих очередей жилых комплексов «Семь столиц» (квартал «Лондон») от Setl City, «Вернисаж» и «Березовая роща» от «Полис Групп», «Прогресс» от «Мавис», «Весна-2» от ЦДС, «Капитал» от «Строительного треста», «Новый Оккервиль» от «Отделстрой» и «Европейский» от «Инвестторга». Среди новых жилых комплексов в 2014 году в Кудрово заявлены жилой комплекс «Кудров-хаус» компании «Прок», продажи в котором были открыты в марте 2014 года.

В локации Мурино-Девяткино ожидаются новые очереди жилых комплексов «GreenЛандия» от Setl City, «Мой город» от «Полис Групп», «Муринский посад» от ЦДС, «Тридевяткино Царство» от «Унисто Петросталь», «Солнечный» от «Арсенал-Недвижимость» и другие. Среди новых жилых комплексов в этой локации заявлены жилой комплекс компании «Прок», а также ЖК в Новом Девяткино от компании «Дальпитерстрой».

Спрос растет вслед за предложением 
Спрос в приграничных районах Ленобласти в основном поддерживается за счет интересных ценовых условий, и на сегодняшний день уже более 30% покупателей решают приобрести жилье именно здесь. Как отмечает Ольга Трошева, еще полтора года назад эта доля составляла чуть более 20%. 

Причинами привлекательности пригородного предложения для покупателей, помимо более доступной, чем в городе, цены, являются наличие широкого выбора объектов в некоторых локациях, например в Мурино, и большое количество предложений с рассрочкой или ипотекой.

«Также немаловажную роль играет активное освоение пригородных территорий известными крупными городскими застройщиками, к которым доверие выше, чем к местным компаниям, которые ранее начали освоение тех же территорий, – говорит Ольга Трошева. – Кроме того, большинство проектов в пригородной зоне Ленобласти – это объекты КОТ, что дает жителям преимущества в дальнейшем – единая концепция территории, строительство социальной инфраструктуры, обеспечение торговой составляющей – в общем, создание единой комфортной среды обитания».

Что касается портрета покупателя, то Александр Львович, генеральный директор СК «Навис», рассказывает, что традиционно лидирующими группами, которые составляют до 70% покупателей жилья в приграничных районах Ленобласти, являются молодежь (от 20 до 25 лет) и, наоборот, люди, достигшие 50 лет. 

Что востребовано
По словам игроков рынка, по прежнему наиболее востребованными объектами на рынке «приграничного» жилья являются студии, площадь которых составляет в среднем 25 кв.м, и однокомнатные квартиры до 36 кв.м. Петр Буслов отмечает, что традиционно наибольшим спросом среди покупателей пользуются квартиры стоимостью до 3 млн рублей: «Чаще всего петербуржцы по-прежнему покупают однокомнатные квартиры и квартиры-студии. По нашим расчетам, на такое жилье приходится примерно 70% продаж, еще 20% покупателей делают выбор в пользу двухкомнатных квартир, и 10% покупают трехкомнатные квартиры. Около 60% всего предлагаемого в строящихся домах жилья – это однокомнатные квартиры», – говорит эксперт.

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, согласен с г-ном Бусловым и добавляет: «До тех пор, пока не будет удовлетворен первичный спрос на отдельное жилье, говорить о каких-либо изысках рано. Отсутствие изысков выражается в том, что основной спрос сосредоточен на студиях, однокомнатных и двухкомнатных квартирах. Этот тип жилья составляет 90% от общего спроса».

Но, несмотря на интерес к малогабаритным квартирам, сегодняшний покупатель все больше обращает внимание на перспективные планы развития района, в частности, возможность строительства в непосредственной близости станций метро и развития дорожно-транспортной сети. 

Преимущество в цене
Сегодня средняя стоимость квадратного метра в локациях, удаленных от обжитых районов Петербурга, но в его административных границах, примерно на 20-30% ниже, чем в других районах Петербурга. В приграничных к городу проектах, расположенных в Ленобласти, цены уже в среднем на 30-35% ниже городских.

На пригородных территориях Ленинградской области, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя цена «квадрата» в студиях и однокомнатных квартирах составляет 84 700 и 75 600 рублей, в двух- и трехкомнатных квартирах – 69 100 и 65 300 рублей.
Что касается средней стоимости жилья в разных локациях, то, по данным АН «Итака», средняя цена за «квадрат» в Девяткино составляет около 70 тыс. рублей, в Кудрово – 76 тыс. рублей, в Янино – 60 тыс. рублей, в Заневке – 65 тыс. рублей, в Буграх – 63 тыс. рублей, в Шушарах – 60 тыс. рублей. В среднем, по данным аналитиков, квартальный рост цен составляет 2-3%.

На пригородных территориях средняя цена в большей степени зависит от объема предложения объектов, расположенных в определенном населенном пункте, стадии готовности объектов и ценовой политики застройщика. Таким образом, как объясняет Ольга Трошева, средняя цена квадратного метра жилья класса «масс-маркет» в Кудрово, Мурино и Новом Девяткино, где представлено значительное количество объектов, в том числе в высокой стадии готовности, выше средней цены кв.м по Всеволожскому району. «Кроме того, на территории Кудрово возводится большой объем жилья подкласса “комфорт”, что также обусловливает более высокую среднюю цену квадратного метра жилья, – говорит эксперт. – Зона Кудрово начала развиваться ранее, чем, например, Мурино-Новое Девяткино. В Кудрово уже есть ряд готовых объектов, значительный объем предложения находится в высокой стадии строительной готовности. Кроме того, на территории функционируют объекты социальной и коммерческой инфраструктуры. Так, работает детский сад в ЖК “Новый Оккервиль”, в “Семи столицах” строятся два детсада и школа в квартале “Вена”. Наличие рядом ТРК “Мега-Дыбенко” обеспечивает территорию торговыми и развлекательными объектами».

Возможные проблемы
Основные сложности, с которыми сталкиваются девелоперы проектов КОТ на территории Ленобласти, – это отсутствие инженерной подготовки территории и, как следствие, высокая стоимость присоединения и строительства, необходимость строительства дорог и социальных объектов.

«В Петербурге, построив даже большой квартал, ты не думаешь о внешних дорогах, подъездах к кварталу, внешней инженерии, которая автоматически переходит монополистам, – говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – В Ленобласти на руках остается гораздо больше сетей и дорог, которые надо содержать, если хочешь, чтобы все работало. Девелоперы, приходящие работать в Ленобласть должны быть готовы к этим тратам».

Также стоит отметить, что часть застройщиков, возводящих жилье в Ленобласти, придерживаются городских норм строительства, тогда как застройка за границами города должна быть не столь плотная и высокая. По мнению Екатерины Бармашовой, это может наложить серьезный отпечаток на уровень комфорта проживания для будущих жителей приграничных территорий.

Несмотря на возможные сложности, эффективному развитию приграничных территорий способствуют относительно невысокая стоимость земли и, что немаловажно, позитивный настрой областных властей, их готовность к диалогу и поиску компромиссов.

Развитие продолжится
К освоению ближайших к Петербургу областных земель девелоперов подтолкнуло отношение городских властей, в том числе проблемы с выделением земельных участков в черте города, отсутствие внятной политики в отношении строительства и передачи на баланс социальных объектов. Николай Гражданкин отмечает, что благодаря этому заброшенные областные земли, не имевшие раньше каких-либо перспектив развития, постепенно начали превращаться в современные жилые микрорайоны. «За счет застройщика здесь строятся дороги, инженерные сети, объекты социально-бытовой инфраструктуры. По мере роста численности населения микрорайона здесь начинает ходить общественный транспорт, появляется все больше предприятий торговли и сферы услуг, желающих открыть свой бизнес», – рассказывает г-н Гражданкин.

Большинство экспертов рынка уверены, что дальнейшее освоение приграничных территорий продолжится теми же темпами. Екатерина Бармашова отмечает, что земельный банк у строительных компаний все еще значительный, поэтому в ближайшее время можно ожидать выхода на рынок новых проектов вблизи городской границы.

Менее оптимистичен Александр Шафранский, заместитель генерального директора по комплексному освоению территорий ООО «КВС»: «При условии, что российская экономика не впадет в затяжную рецессию, а власти Петербурга и Ленобласти договорятся о совместном развитии дорожной сети в пригородах Петербурга, будут выполнены реновация старых и строительство новых энергетических мощностей, строительство в Ленобласти сможет набирать темпы. Но в случае пробуксовки любого из этих пунктов освоение застройщиками области замедлится».

При дальнейшем развитии территорий и снижении количества земельных участков под застройку в городе все больше покупателей будут делать выбор в пользу покупки жилья в Ленобласти. Однако, по словам Александра Львовича, по мере освоения приграничных территорий строительство отойдет дальше от города, вглубь области. Это приведет к изменениям проектов: от высотных к малоэтажным.

В целом, как отмечает Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, при грамотном подходе и качественной реализации расширение города – это положительная тенденция, соответствующая тому, что происходит во всем мире с мегаполисами. «Мировая тенденция – децентрализация, создание мини-городов, способных предоставить комфортные условия для проживания, максимально обособленные и способные жить самостоятельно», заключает эксперт.    
 


Елена Беседина, директор по продажам O2 Development:

Совершенно очевидно, что из всех активно осваиваемых районов Ленобласти именно Мурино суждено стать центром во всех отношениях. На сегодняшний день там реализуется несколько десятков объектов, общая площадь которых уже в 2014-2015 годах может составить 1,5 млн кв.м.

Учитывая, что 80% всего возводимого в Мурино жилья – это проекты комплексного освоения территории, в ближайшие пару лет на этой территории появится достаточное количество объектов социальной инфраструктуры. Обеспечивать свои проекты детскими садами, школами и поликлиниками будут сами застройщики – это требование властей. Кроме этого, правительством Ленобласти постоянно ведется работа над программами улучшения транспортной доступности, где также привлекаются ресурсы застройщиков. Например, O2 Development делает пешеходную дорожку по шоссе Лаврики – от участка жилого квартала «Силы природы» до метро «Девяткино».

В целом, я считаю, Мурино уже в ближайшее время сможет предложить своим жителям даже более высокое качество жизни, чем в городе. К тому же это один из самых экологически чистых пригородов Петербурга, здесь нет и не было промышленных предприятий.
 
 
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:

В черте города практически не осталось свободных земельных ресурсов для нового жилого строительства. Основной объем жилья возводится за КАД. Строят в прежних локациях: Девяткино, Парнас, Кудрово, складываются новые микрорайоны жилой застройки, например Каменка. Темп выхода новых девелоперских проектов в 2014 году соответствует темпам 2013 года. В ближайшем будущем он останется прежним. Цены на жилье в данной локации за последний год выросли на 10%, при этом по отдельным проектам стоимость могла увеличиться намного больше. На текущий момент на границе города и области сконцентрированы в основном проекты эконом- и комфорт-класса, стоимость квадратного метра варьируется от 60 до 80 тыс. рублей.

Преимуществами данной локации для застройщиков являются более низкая стоимость земельных участков и меньшее количество административных барьеров со стороны областной администрации, которая, наоборот, старается привлекать застройщиков комфортными условиями. Недостатком можно считать достаточно высокую конкуренцию среди застройщиков.
 
 
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

Безусловно, число объектов, реализуемых на первичном рынке пригорода и административно подчиненных районов Петербурга, будет возрастать – город активно расширяется. Большинство наших проектов пока реализуются в черте города, но мы также планируем выходить за границу Петербурга. Интерес к такой недвижимости очевиден и он будет продолжать увеличиваться. Мы ощущаем это на примере масштабного проекта «Новая Охта», который начали реализовывать в прошлом году. Он находится в Красногвардейском районе Петербурга, но недалеко от КАД – квартиры в нем пользуются большим спросом с момента старта продаж.

Строительство в Ленобласти интенсивно идет также в силу того, что для застройщиков создан режим благоприятствования и действуют понятные процедуры реализации проекта, максимально освобожденные от бюрократических препон. В свою очередь, покупателей привлекает в область невысокая стоимость жилья: за счет этого можно позволить себе квартиру большей площади. Сейчас взят курс на создание полной инфраструктуры во вновь осваиваемых территориях, так что жить там будет комфортно.
 


Рубрика:

Новостройки

25.07.2014
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости