Купить Снять
Избранное
Избранное:

Новые районы для строек

Новые районы для строек

Территориальная структура предложения зависит от потенциала земельного рынка


Эксперты отмечают, что в обжитых спальных районах Петербурга пятен под застройку практически не осталось. Вот и приходится девелоперам осваивать новые земли – заниматься редевелопментом, реновацией или проектами КОТ на городских и областных территориях.

«Резерв таких новых земель достигает 12 тыс. га: 45% из них – промышленные предприятия, порядка 30% – территории военно-промышленного комплекса, 25% – сельскохозяйственные земли», – отмечает Василий Вовк, генеральный директор ООО «Дудергофский проект» («БФА-Девелопмент»).

Где будут строить в городе?
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в черте города перспективной зоной для жилой застройки является территория у станции метро «Парнас» в Выборгском районе. Кроме того, в Калининском районе будет и дальше развиваться территория у проспекта Маршала Блюхера, где работают разные застройщики – ЦДС, «РосСтройИнвест», «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» и другие.

По мнению Екатерины Бармашовой, ведущего аналитика АН «Итака», высокими темпами идет застройка Приморского района: «Активно развивается район Каменки: строятся ЖК “Чистое небо”, ЖК “Новая Каменка”. Массовая застройка идет в районе Парашютной улицы: строятся ЖК “Шуваловский”, ЖК “Граффити”, ЖК “Пригородный”. Большой объем строительства представлен в ЖК “Новоорловский”».

«В Красносельском районе в скором времени на рынок выйдет проект КОТ от Setl City под брендом “Солнечный город” у Петергофского шоссе, – говорит Евгения Литвинова, руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – В этом районе также продолжится развитие территории “Балтийской жемчужины”, где работают одноименный девелопер, Setl City и КВС. В Невском районе будет развиваться территория Усть-Славянки. Здесь появятся новые проекты от “РосСтройИнвеста” и Setl City. Также здесь будет развиваться квартал, реновацию которого будет проводить компания “СПб Реновация”. Кстати, подобные проекты планируются практически во всех районах города – в Московском, Кировском, Колпинском, Невском и других».

Также, по словам Екатерины Бармашовой, в Московском районе города планируется комплексное освоение территорий ближе к Пулково. Это МФК «Пулковские высоты» на 300 тыс. кв.м жилья, ЖК «Планетоград» на 1,47 млн кв.м жилья, проект редевеломпента «Город цветов» на 740 тыс. кв.м.

Как отмечает Василий Вовк, новым источником земель для жилого строительства в городе могут стать намывные территории: «На юго-западе города они уже застраиваются, теперь очередь за Васильевским островом». Екатерина Бармашова рассказывает, что на намывных территориях в
Василеостровском районе в ближайшие несколько лет в продажу должны выйти ЖК «Колумб», ЖК «Магеллан», ЖК «Артур Грей». «В сентябре 2014 года получено разрешение на строительство ЖК “Светлый мир. Я – Романтик”, – говорит г-жа Бармашова. – Проектом предусмотрено строительство более 97 тыс. кв.м жилья. К концу 2014 года планируется открыть продажи в ЖК “Илматар”».

Что касается элитной застройки, то, по данным АН «Итака», в Василеостровском районе планируется построить два жилых комплекса: ЖК на Беринга, 27, и Docklands. «В Центральном районе будет возведено 17 новых объектов, в том числе пятизвездочные апарт-отели (на Конюшенной площади, на Марсовом поле, на набережной Фонтанки), – перечисляет Екатерина Бармашова. – В Петроградском районе планируется возвести 10 элитных комплексов, например, ЖК на набережной Карповки, 27А, ЖК от RBI на Петровском проспекте, 20, ЖК на Ремесленной улице, 2. В Выборгском районе в ближайшее время будут построены ЖК Ingria Tower, ЖК “Усадьба на Ланском”. В Приморском районе будет реализован проект ЖК на Дибуновской улице, 30, а также апарт-отель у парка 300-летия Санкт-Петербурга».

Будущее за редевелопментом
По словам экспертов, в ближайшие несколько лет основной объем новых проектов жилой застройки в городской черте будет связан с редевелопментом промышленных территорий. Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», отмечает, что в связи с этим девелоперской активности можно ожидать на границе исторического центра и спальных районов: «В данной локации в окружении обжитых районов уместны объекты недвижимости бизнес-класса и верхнего сегмента комфорт-класса».

В настоящий момент проекты редевелопмента уже составляют существенную долю городского предложения. Сейчас в стадии реализации находятся такие крупные проекты как ЖК «Панорама 360» (реновация квартала на Шкапина-Розенштейна), МФК Riverside (развитие территории бывшего НИИ Северного завода), ЖК «Царская столица» от «ЛенСпецСМУ» и МФК от «Созвездия», которые возводятся на месте перенесенного в Шушары грузового двора станции Московская-Товарная, ЖК «ЗимаЛето» у метро «Ладожская» на месте завода «Группы ЛСР», ЖК «Самоцветы» на месте территории завода
им. Калинина и другие.

«До конца года планируется открытие продаж в ЖК “Московские ворота” на месте территории завода “Вагонмаш”, а в 2015 году – в ЖК “Галактика” на территории Измайловской перспективы», – рассказывает Ирина Онищенко, директор по продажам группы компаний «Эталон».

Также сегодня достаточно активно развивается Октябрьская набережная. За последние несколько лет рядом крупных девелоперских компаний были анонсированы проекты в этой локации. Например, «Группа ЛСР» планирует возведение 750 тыс. кв.м жилья на территории бывших производств завода ЖБИ «Баррикада» и «Аэрок» (Октябрьская набережная, 40-42). «БФА-Девелопмент» разрабатывает проект жилого квартала на 280 тыс. кв.м на месте бывшей бумажной фабрики (Октябрьская набережная, 54) и т.д.

«Городу жизненно необходимо, чтобы был осуществлен качественный редевелопмент промышленного пояса: созданы новые магистрали, новые трассы сетей, рекреационные зоны, набережные, короткие и эффективные связи между районами, – говорит Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад». – Плюс, редевелопмент пойдет на пользу городскому облику в целом, поскольку заброшенные заводы негативно отражаются на градостроительной ткани. Тем не менее по факту город сегодня развивается вширь, поэтому, как ни печально, но новых проектов стоит ожидать преимущественно на периферийных территориях».

Границы расширяются
В связи с сокращением количества пятен под застройку в черте города на рынке наблюдается тенденция по смещению проектов из Петербурга в Ленобласть.

Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб», среди наиболее перспективных территорий Ленинградской области отмечает формирующиеся районы-спутники Петербурга: на севере – Бугры, Девяткино, Парголово, на юге – Красное Село, Пушкин, на востоке – Кудрово, Колтуши. «В каждой из локаций своя специфика предложения, – говорит эксперт. – В северных районах и на востоке преобладают многоэтажные дома эконом-класса. На юге представлены как проекты эконом-класса, так и категории “комфорт”».

Очевидно, что в этих локациях наиболее востребован сегмент «масс-маркет», где стоимость жилья зависит от особенностей конкретного проекта – его локации, благоустройства, наличия социальной инфраструктуры. При этом чем дальше будет уходить строительная активность от КАД, тем дороже будет новое жилье внутри КАД и в районах, прилегающих к кольцевой.

Помимо наличия большого земельного банка, застройщиков в Ленобласти привлекает и более низкая стоимость участков: «Поскольку инженерно подготовленных участков застройщикам никто не предлагает, многие девелоперы сами готовят под застройку целые кварталы земли, предоставленные городом, областью или приобретенные на вторичном рынке, – говорит Василий Вовк. – А более или менее доступная земля для таких кварталов находится вдоль КАД с обеих сторон – Ломоносовский район Ленобласти, окраина Красносельского района и Горелово, Кудрово, Ново-Девяткино и Мурино, Пулково, Шушары и Ленсоветовский».

На текущий момент существенную часть объектов, расположенных на окраинах и границах города, составляют проекты комплексного освоения территорий. Однако Евгения Литвинова отмечает, что в ближайшие годы незначительно, но все же будет расти и число среднеэтажных и малоэтажных проектов: «Многие территории вблизи КАД – в Пушкинском районе, на границе Пушкинского и Московского района – предназначены для строительства малоэтажного и среднеэтажного жилья, поэтому девелоперы будут развивать такие проекты».

Вопросы инфраструктуры
Сегодня создание социальных объектов является обязательным условием для застройщиков жилых массивов. «Многие застройщики стремятся сделать более комфортным проживание для будущих жильцов, и практически во всех многоэтажных домах первые этажи отводятся под коммерческие помещения, где размещаются отделения банков, магазины, салоны красоты, – рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь». – Также девелоперы участвуют в развитии социальной инфраструктуры новых районов в рамках государственных программ. Например, в Мурино в рамках программы “Социальные объекты в обмен на налоги” застройщики запланировали строительство 13 детских садов и 6 школ».

Но, безусловно, строительство инфраструктуры не всегда успевает за темпами возведения домов. «Как показывает опыт, инфраструктура подтягивается за массовым жилым строительством, пусть и не так быстро, как того хотелось бы, – говорит Василий Вовк. – Потребности жильцов новых больших кварталов заставляют рынок и власти реагировать быстрее, находя пути решения задач по возведению необходимых социальных объектов». Но не всегда это получается. Например, в Шушарах, по словам Евгения Семенова, руководителя отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», при населении 20 тысяч человек всего один полицейский участок. «И эта ситуация длится уже не первый год», – говорит эксперт.

Также Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, замечает, что в новых жилых районах существенными проблемами являются транспортная доступность и развитие сопутствующей инфраструктуры. Эксперт рассказывает, что зачастую решение этого вопроса в новых районах занимает 5-10 лет.

Илья Тюкин отмечает, что вопрос создания инфраструктуры является одним из самых важных: «Я бы даже сказал шире: это вопрос не только инфраструктуры, но и создания комфортной среды обитания, что подразумевает комплексную работу со всеми элементами среды с точки зрения их функциональности и эстетичности. Я думаю, что это должно быть обоюдное стремление города и девелоперов к созданию качественного городского ландшафта. Это касается и благоустройства придомовой территории, и внешнего облика фасадов, и малых архитектурных форм и прочего, поскольку из этих элементов складывается лицо города, комфорт и, как следствие, качество жизни граждан. Мне бы хотелось думать, что понятие инфраструктуры будет расширяться и перестанет быть “неизбежным злом затрат” с точки зрения строителей, а превратится в полноценное конкурентное преимущество для застройщика и в ощущение дома за пределами квартиры для жильцов и гостей города».

Перенасыщения не ожидается
По мнению большинства экспертов, петербургский рынок еще далек от перенасыщения и серьезных предпосылок к этому в ближайшие несколько лет не наблюдается. «Петербург – по-прежнему город коммуналок, – говорит Денис Бабаков. – Средняя обеспеченность жильем на одного горожанина ниже, чем в странах ЕС. Поэтому, несмотря на активное строительство и широкое предложение новых объектов, рынок еще далек от перенасыщения».

С ним согласен Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС»: «По уровню обеспеченности жильем мы далеки от показателей Европы. Из года в год в Петербурге увеличивается объем вводимой в эксплуатацию жилой недвижимости, растет и спрос. Например, в первом полугодии 2014 года спрос превысил даже самые смелые ожидания».

Действительно, в последнее время наряду с выходом на рынок большого количества новых объектов прослеживался и большой спрос на жилье со стороны покупателей. Ирина Онищенко отмечает, что в первом полугодии этого года объем вышедшего на рынок жилья оказался примерно равен объему спроса. «Это говорит о равновесном состоянии рынка недвижимости, которое гарантирует его поступательное развитие», – считает Арсений Васильев.

В целом в текущем году объем ввода жилья, согласно ожиданиям, будет соответствовать показателям прошлого года при прогнозируемой политической и экономической ситуации в стране и, соответственно, в регионе. «Полагаем, что в будущем на рынке также будет сохраняться баланс спроса и предложения, поскольку застройщики будут корректировать объемы выходящих на рынок проектов в соответствии с текущим уровнем спроса», – говорит Ирина Онищенко.

Однако ряд экспертов отмечают, что в сегменте эконом-класса с минимальными потребительскими характеристиками все-таки возможно перенасыщение. Так, Евгений Семенов ставит под сомнение вопрос о том, нужен ли такой объем городу. А Арсений Васильев отмечает, что значительный прирост объемов застройки может вызвать затоваривание рынка, что негативным образом скажется на отрасли, вызвав волну банкротств небольших компаний и увеличение сроков строительства жилых комплексов. При этом, по мнению эксперта, снижение темпов строительства приведет к дефициту жилья и новому витку роста цен, что сделает жилье доступным только для небольшой группы граждан.



 
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:

В ближайшие 5 лет возведение основной массы новых жилых проектов планируется в уже практически городских районах, расположенных за КАД: Кудрово, Парнас, Девяткино и т.д. По объемам предложения лидирует район Девяткино, здесь свои жилые комплексы строят более 10 застройщиков. Отмечу, что девелоперы потянулись в область вынужденно, поскольку в городе свободных пятен под застройку остается все меньше и меньше. Жилая застройка в пределах Санкт-Петербурга возможна за счет редевелопмента территорий промышленных предприятий.

Один из самых крупных жилых проектов в области – создание населенного пункта «Новогорелово» в Ломоносовском районе («ЛенРусСтрой»), в котором планируется возвести 500 тыс. кв.м жилья эконом-класса. Ожидается строительство 4,3 млн кв.м жилья в городе-спутнике «Южный» («Старт Девелопмент»). Запланированы 1,5 млн кв.м жилья комфорт-класса в ЖК «Новоселье: Городские кварталы» (УК «Новоселье»).
 
Евгения Литвинова, руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

В перспективе жилищное строительство будет развиваться в обжитых районах города: на территориях (бывших сельхозземлях) на окраинах города, которые находятся в частных руках, на участках, освободившихся в ходе редевелопмента в обжитых районах, в зонах под реновацию, а также на городских участках, которые будут выставлены на торги. Также возможно появление точечных объектов на месте аварийных зданий, в некоторых немногочисленных лакунах в обжитых и популярных районах города.

Кроме того, будет продолжаться строительство в крупных проектах КОТ, которые уже сегодня реализуются на рынке, например, в ЖК «Чистое небо» в Приморском районе от Setl City и других.

Также, само собой, продолжится развитие проектов в пригородах на территории области на бывших сельскохозяйственных и иных землях – в Мурино, Кудрово, Буграх, Янино, Сертолово, вблизи Всеволожска. Следом за Всеволожским, но пока не так активно по причине удаленности и плохой транспортной доступности, будет развиваться и Ломоносовский район.

 
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь»:

С каждым годом в числе новых девелоперских проектов остается все меньше точечной застройки. Скудное предложение свободных земельных участков под жилую застройку в черте города приводит к тому, что застройщик уходит в Ленобласть. Сегодня большинство жилых проектов формируются за КАД в Девяткино, Всевололожске, Колтушах, Парнасе, Парголово, складываются новые микрорайоны жилой застройки, например Каменка. Новые объекты представляют в основном комплексное освоение территорий. В течение 3-5 лет первые крупные проекты будут полностью запущены, а с развитием метро и дорожной сети будут появляться новые.

Тенденцией рынка жилой недвижимости является ориентация на доступное, но комфортное жилье. Сегодня девелоперы стремятся компенсировать территориальную удаленность высоким качеством жилой среды, комплексным благоустройством, собственной полноценной инфраструктурой. Сейчас на рынке жилой недвижимости все больше появляется новых проектов комфорт-класса. В этом году ГК «Унисто Петросталь» начнет строительство малоэтажного жилого объекта комфорт-класса вблизи города Колтуши.

Рубрика:

Новостройки

10.10.2014
Комментарии (1)
Евгений 11 января 2016 11:42
Прекрасно отдохнул в шикарном номере отеля На Конюшенном в Санкт-Петербурге, который я заранее бронировал по ссылке: http://www.travel.ru/hotel/russia/st_petersburg/na_konushennoi_1/#38. Отличный недорогой отель, с прекрасным сервисом и уютными номерами.
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости