Купить Снять
Избранное
Избранное:

Комфорту быть!

Комфорту быть!

С каждым годом доля жилья комфорт-класса в Петербурге возрастает

 
По мнению экспертов, уже через 5-10 лет комфорт-класс будет составлять 80% от общего объема предложения в масс-маркете.

Не эконом, не бизнес
Известно, что на рынке новостроек Петербурга классификация объектов достаточно размыта. Тем не менее, по словам экспертов, жилые комплексы комфорт-класса отличаются от эконом-класса удобной локацией, более качественными технологиями, эффективными планировочными решениями, наличием социальной инфраструктуры.

Основным критерием отнесения жилья к комфорт-классу остаются его местоположение и транспортная доступность. Согласно классификации Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», дома сегмента «комфорт» могут размещаться на крупных территориях в центре, в спальных районах города, а также на окраинах и в ближайших пригородах. Например, в этом классе позиционируется проект компании NCC в Девяткино, расположенный в непосредственной близости от метро. «Несмотря на массовость застройки в районе, которая является скорее негативным фактором для таких объектов, жилой комплекс NCC относится к классу “комфорт”», – отмечает Дмитрий Лехмус, партнер «Русланд СП».

Комфорт-класс также отличает его окружение. Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», говорит, что в непосредственной близости от домов такого класса нередко могут располагаться торговые комплексы, промышленные или логистические объекты, предприятия сервиса, гаражи. «Часто ЖК комфорт-класса располагаются в шаговой доступности от зеленых зон, небольших водоемов», – добавляет эксперт.

Стоит отметить, что для жилых домов комфорт-класса применяются отличные от эконом- и бизнес-класса планировочные решения. В квартирографии таких объектов большую долю занимают однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а также «евродвушки» и «евротрешки». Обычно площадь однокомнатной квартиры комфорт-класса составляет около 40 кв.м, двухкомнатной – 65 кв.м, а трехкомнатной – приблизительно 85 «квадратов».

Также, по словам экспертов, в жилых комплексах комфорт-класса зачастую предусмотрены вентилируемые фасады, лифты иностранных производителей, остекление лоджий и стеклопакеты на окнах, огороженные придомовые территории, на которых располагаются места для парковки автомобилей и детские площадки. Нередко в домах присутствуют дополнительные площади, такие как колясочные, кладовые на первых и цокольных этажах.

Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад», считает, что классы жилых комплексов в основном различаются маркерами, направленными во внешний мир, а не к потребителю, и застройщикам комфорт-класса необходимо в дальнейшем в первую очередь работать над элементами комплекса, которые выходят за пределы квартир. «Это места общего пользования в парадных и на улице, рекреационные опции, безбарьерная среда, фасады, объекты инфраструктуры и т.д., – объясняет эксперт. – Идеальный вариант, когда девелопер заботится о среде на этапе проектирования, интегрируя ее в общую концепцию проекта. На деле пока общественной средой занимаются по остаточному принципу – на финальном этапе, чаще всего без проработки концепции».

Объем предложения
По словам Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar, сейчас объем предложения жилья комфорт-класса на рынке Петербурга составляет около 20%.

Что касается территориального распределения, Дмитрий Лехмус отмечает, что традиционной зоной размещения жилых комплексов комфорт-класса считается Приморский район. «Также к районам, где сосредоточены объекты данного класса, относятся Московский, Красносельский и Выборгский», – отмечает специалист. Другие эксперты добавляют к списку Калининский, Выборгский и Василеостровский районы.

Ольга Трошева замечает, что сегодня и на окраинах, и на пригородных территориях Ленобласти уже более 22% от объема предложения относится к комфорт-классу, тогда как год назад большая часть объектов возводилась в подклассе «эконом». «Наибольший объем в сегменте “комфорт” в пригородной зоне строится в Кудрово. Здесь есть проекты, которые уверенно занимают нишу комфорт-класса за счет качественной инфраструктуры внутри самого комплекса, соответствующей отделки общих зон, квартир и многого другого, – отмечает эксперт. – В Мурино же большинство застройки представлено эконом-классом, однако есть и исключения – например, проект “GreenЛандия” от Setl City».

Динамика спроса
Безусловно, доля покупателей жилья комфорт-класса постепенно растет, но по-прежнему лидирующим сегментом, на который приходится основной объем сделок на рынке первичной недвижимости, является эконом-класс.

Сегодня, по словам Петра Буслова, руководителя аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», спрос на новостройки эконом- и комфорт-класса делится примерно в соотношении 70/30. «В 2008 году доля спроса на новостройки комфорт-класса была на уровне 10%», – рассказывает эксперт.

По мнению Евгения Семенова, руководителя отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», покупатели, возможно, и готовы в больших количествах приобретать квартиры в домах комфорт-класса, однако не у всех на это хватает денежных средств. «Все-таки большая масса покупателей по-прежнему ориентируется на цену», – заключает г-н Семенов.

Портрет покупателя…
Универсальный портрет покупателя квартиры комфорт-класса составить достаточно сложно. По мнению экспертов, это могут быть и молодые семьи, и люди среднего возраста, приобретающие квартиру во второй или даже третий раз, и одинокие покупатели с активной жизненной позицией. Но в основном, по словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», это семьи с детьми, со стабильным постоянным доходом, который позволяет воспользоваться возможностями ипотечного кредитования или рассрочкой от застройщика. При этом, как отмечает Петр Буслов, аудитория покупателей старше средней аудитории класса «эконом». «В основном покупателями являются петербуржцы, но присутствуют и региональные клиенты, главным образом из северных “богатых” регионов», – говорит г-н Буслов.

Эксперты сходятся во мнении, что квартиры комфорт-класса приобретают люди, у которых сформировалось четкое понимание того, где они хотят жить. «Покупатели данной категории жилья больше ориентированы на комфорт проживания и готовы за него платить», – говорит Петр Буслов. С ним соглашается Сергей Степанов: «Наша основная аудитория – люди, приобретающие недвижимость для собственного проживания, то есть наиболее рациональные покупатели. Они выбирают квартиру (метраж, планировку и т.д.), исходя из своих насущных потребностей».

Как правило, покупатели квартир в сегменте комфорт-класса имеют бюджет немного выше среднего по рынку. Однако, по мнению Ирины Онищенко, директора по продажам группы компаний «Эталон», жилье комфорт-класса становится все более доступным благодаря разнообразным способам оплаты: ипотеке и рассрочкам от застройщика. «Многие люди, покупающие свою первую квартиру, понимают, что гораздо выгоднее ежемесячно делать взносы и жить в своей собственной квартире, чем отдавать такую же сумму за аренду, – говорит эксперт. – Кто-то, наоборот, желая улучшить свои жилищные условия, может воспользоваться рассрочками, зафиксировать стоимость выбранной квартиры, сделать первый взнос и, не торопясь, продать свою старую квартиру, погасив при этом остаток по рассрочке».

…и его предпочтения
По словам Николая Гражданкина, начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой», в начале 90-х атрибутами комфортного жилья были раздельный санузел, балкон или лоджия, кухня чуть большей площади по сравнению со стандартной, а также наличие в доме грузового лифта. Сегодня требования покупателей к жилью комфорт-класса существенно расширились. Клиент теперь оценивает все, начиная с собственной квартиры и заканчивая окружением дома.

«Для современного покупателя квартиры сегмента “комфорт” важны такие параметры, как планировка (особенно площадь кухни, высота потолков, глубина балконов, пропорции жилых помещений) и техническое оснащение квартиры, количество квартир на этаже, качество отделки помещений общего пользования, лифты импортного производства, благоустройство дворовых территорий, инфраструктура в шаговой доступности, наличие парковочных мест, видеонаблюдения, консьержей и прочее», – рассказывает Николай Гражданкин.

Действительно, покупатели жилья комфорт-класса уделяют больше внимания местам общего пользования (МОП) и общественному пространству, включая придомовую территорию. «В этой ценовой категории застройщики предлагают улучшенную отделку квартир, более интересные фасадные и инженерные решения, – говорит Петр Буслов. – МОПы в комплексах комфорт-класса разрабатываются по индивидуальным дизайн-проектам».

Что касается планировочных решений, то Евгений Семенов отмечает, что покупатели предпочитают двухсторонние планировки с большими кухнями, а в многокомнатных квартирах клиентам нравится наличие двух ванных комнат.

Сколько стоит комфорт?
Как правило, стоимость объектов комфорт-класса на 15% выше, чем в классе «эконом». В среднем, по данным аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», стоимость жилья сегмента «комфорт» составляет 90-110 тыс. за кв.м.

При этом в сегменте «комфорт» доля ипотечных квартир находится на уровне 30%, остальные 70% квартир приобретаются на условиях единовременной оплаты или в рассрочку, тогда как в эконом-классе «ипотечный» показатель равен 50%. Николай Гражданкин подтверждает информацию: «Доля ипотечных сделок в категории “комфорт” составляет порядка 30%. Около 40% квартир приобретается в рассрочку, 30% квартир – за 100% оплату».

Петр Буслов отмечает, что конкуренция на рынке, в том числе в комфорт-классе, постепенно усиливается, спрос становится более сконцентрированным. В основном он приходится на крупные, надежные компании. «Уже сейчас можно говорить о появлении различных акционных программ, в том числе и скидок. Застройщики будут стараться компенсировать увеличивающуюся стоимость ипотеки собственными рассрочками, например, на два-три года. Эти рассрочки будут более выгодными по стоимости, а может быть, даже бесплатными, но сроки, конечно, в разы короче. Сейчас рассрочку дают не все, и у большинства они процентные, зачастую с довольно большой ставкой», – говорит эксперт.

Что касается прогнозов динамики стоимости «квадрата» в сегменте «комфорт», то Полина Яковлева считает, что роста ожидать не следует, за исключением еще строящихся объектов, стоимость которых по мере готовности может повыситься на 10%. Однако, например, по мнению Ирины Онищенко, по итогам года ожидается рост цен на уровне 7-9%.

Развитие сегмента
По мнению Петра Буслова, через 5 лет в обжитой части Петербурга (в черте КАД) доля жилых комплексов комфорт-класса увеличится до 80%. С ним соглашается Сергей Степанов: «Текущая экономическая ситуация стимулирует застройщиков бороться за своего клиента, проектируя более качественные жилые комплексы с комфортной квартирографией и продуманной средой обитания». В удаленных же районах города и на ближайших территориях Ленинградской области, по мнению экспертов, будет преобладать жилье эконом-класса.

Евгений Семенов отмечает, что в дальнейшем комфорт-класс, возможно, будет обрастать новыми опциями: «Все больше домов проектируются с колясочными на первом этаже. Раньше я такого не замечал. Но принцип “антимуравейника” должен сохраниться. Этим данный класс и привлекателен. Ведь комфорт – это, прежде всего, среда обитания, которую мы и создаем».

В целом, эксперты уверены, что любая территория, где развивается современная жилая застройка и сопутствующая ей инфраструктура, постепенно будет переходить из класса «эконом» в «комфорт».

 
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

Общее направление развития рынка – постепенное выравнивание сегмента «масс-маркет» и стирание границ между «экономом» и «комфортом». Уже сейчас мы наблюдаем, что опции, которые ранее являлись отличительной чертой комфорт-класса, распространяются на «эконом».

Например, благоустроенная придомовая территория – неотъемлемый атрибут современных жилых комплексов массового спроса. Помимо обязательных опций, таких как организация проездов вокруг и подъезда к жилым домам, наличие тротуаров и пешеходных дорожек, обеспечение установленного нормативами количества машиномест и озеленение территории, лидеры рынка предусматривают и дополнительные: спортивные площадки, прогулочные аллеи, зоны отдыха.


Полагаю, со временем демаркационная линия между «экономом» и «комфортом» будет определяться преимущественно локацией. Это подтверждается примерами, когда в рамках одного комплекса сегмента «масс-маркет» ряд корпусов позиционируется как комфорт-класс благодаря интересной видовой локации. Например, в новом
ЖК «Шуваловский» в Приморском районе корпуса с отличным видом на воду являются настоящим комфорт-классом.
  
Евгений Якушин, генеральный директор «УК Система»:

Если говорить об «общеупотребительных» опциях в комфорт-классе, то, с точки зрения клиента, жилье в обязательном порядке должно обеспечивать хорошую звукоизоляцию. Это то, что можно по праву назвать комфортом и за что клиент действительно готов платить.

Второе, о чем я хотел бы упомянуть, – это охранные системы. Помимо стандартной охраны на входе в подъезд, должно присутствовать работающее видеонаблюдение с записью. Также необходимо наличие тревожной кнопки, и при этом важно, чтобы был заключен договор с полицейской группой реагирования, а не с частной охранной
компанией.

Кроме того, в жилье комфорт-класса должен быть ограничен доступ не только в подъезд, но и в лифт и на этаж. К двери жильца не должны попадать случайные лица: для того, чтобы дойти до квартиры, необходимо пройти три-четыре барьера: домофон с видеовызовом, вход в лифт по карточкам, турникет на входе в подъезд и этажах и т.д.
  
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

Подкласс «комфорт» занимает сегодня порядка 40% от объема предложения в классе «масс-маркет» на территории Петербурга и пригородной зоны Ленобласти.

Дорогими в этом классе являются Центральный, Адмиралтейский и Кировский районы Петербурга, здесь средняя цена квадратного метра даже на старте продаж составляет порядка 105 тыс., 116 тыс. и
121 тыс. рублей соответственно. А относительно дешевыми, если можно применить такое определение для класса «комфорт», являются Всеволожский район Ленобласти, а также Калининский и Московский районы города. Здесь минимальные стартовые цены в среднем около 94 тыс., 100 тыс. и 93,5 тыс. рублей.

В целом такое жилье пользуется активным спросом. Наиболее востребованы небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью 35-50 кв.м, а также студии площадью 27-30 кв.м. В настоящее время в нише комфорт-класса предложение и спрос сбалансированы. Поэтому объем строительства будет сохраняться примерно на достигнутом уровне.


Рубрика:

Новостройки

21.11.2014
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости