Купить Снять
Избранное
Избранное:

Теплая осень на рынке новостроек

Теплая осень на рынке новостроек

Падение рубля усилило сезонную активность покупателей квартир

 
Летом этого года на рынке первичной жилой недвижимости наблюдался спад после весеннего пика активности. По данным Петра Буслова, руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб», снижение спроса с мая до конца июля составило порядка 30%. Елена Ледовская, директор по продажам АН «Итака», добавляет, что в период летне-осенней стагнации цены на рынке встали, покупательская активность снизилась, строительные компании ответили на это различными маркетинговыми акциями.

Однако, по словам экспертов, продажи вновь начали расти уже в конце августа, а к концу ноября – началу декабря достигли рекордных показателей начала года. Вторую волну ажиотажного спроса аналитики рынка связывают с желанием людей сохранить свои денежные средства на фоне девальвации рубля.

Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, отмечает, что осень всегда «согревала» рынок. «В прошлом году активность была основана на позитивных тенденциях и ожидании стабильности, – отмечает эксперт. – Сейчас же мы наблюдаем поведение, основанное на негативных ожиданиях. Летом население все-таки было расслаблено: валюта потихоньку “откатилась”, погода радовала, грибной сезон удался, уже и весенний всплеск почти забылся. Но когда в начале – середине осени стало ясно, что негатив лишь на время исчез и нефть стабильно падает вместе с рублем, то волна бегства из наличности в недвижимость поднялась с новой силой».

Всплеск спроса наблюдался во всех сегментах рынка, но больше всего он был выражен в области массового спроса: эконом- и комфорт-классах. Петр Буслов рассказывает, что наибольшим спросом у покупателей пользовались студии и однокомнатные квартиры стоимостью до 3,5 млн рублей. «После спада ажиотажа и возвращения спроса к традиционным показателям покупатели снова обратят внимание на  двух- и трехкомнатные квартиры», – замечает эксперт.

Способы сэкономить
Одной из тенденций всего нестабильного года был повышенный интерес к малоэтажному жилью вблизи Петербурга. «Люди наконец поняли, что расстояние 10-15 км от города – это недорого и недолго: 20-30 минут до развязки КАД или 30-40 минут до центральных вокзалов Петербурга, – говорит Ксения Оборина, руководитель отдела маркетинга и PR СК «Навис». – Сегодня, к примеру, из поселка Щеглово до центра города можно добраться быстрее, чем из отдаленных уголков Приморского или Красносельского района Петербурга. При этом квартира в области стоит примерно на 200 тыс. рублей дешевле, чем в городской черте».

Петр Буслов отмечает, что осенью проявилась тенденция смещения спроса от мелких компаний к крупным застройщикам, имеющим более высокую степень доверия у покупателей. «Сегодня люди приобретают квартиру, чтобы сохранить свои накопления на фоне нестабильного валютного рынка и проблем в банковском секторе. В проектах “Главстрой-СПб” 15% покупок совершаются с инвестиционными целями. Еще 10-15% составляют так называемые скрытые инвестиции, когда у людей появляются свободные деньги и они покупают квартиру на перспективу, для детей или для себя в будущем», – говорит эксперт.

Одной из ключевых тенденций рынка сейчас также является уменьшение площади жилья в новостройках, широкое распространение студий и малометражных однокомнатных квартир. В первую очередь, по словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», они пользуются спросом у инвесторов, хотя, по его мнению, этот сегмент наиболее подвержен рыночным колебаниям и в долгосрочной перспективе не является гарантией сохранения и преумножения вложенных денежных средств.

Учитывая давление конкуренции с одной стороны и кризиса с другой, наиболее актуальным решением для девелопера становится улучшение качества жилья без дополнительных затрат. В результате компании все чаще начинают прибегать к нестандартным решениям. «Актуальными становятся те инструменты работы со средой, которые, не повышая бюджет, делают ее более насыщенной, разнообразной, функциональной и эстетически комфортной, – говорит Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад». – Речь идет об улучшениях, которые по факту осуществляются не за счет использования более дорогих материалов или других количественных параметров, а за счет интеллектуального усилия, творческого подхода и свежего взгляда на проект, учитывающего реальные потребности будущих жителей. Оригинальные проекты благоустройства и отделки мест общего пользования, функциональные детали в парадных: полки для хранения, скамейки, урны и прочее, антивандальные малые архитектурные формы, концептуальные изюминки в виде арт-объектов или креативной росписи фасадов и прочее – все это повышает ликвидность жилых проектов, позволяя сохранить стандартный для застройщика бюджет».

По данным аналитиков, в 2014 году спрос на новостройки в среднем вырос на 30%. Объем предложения также увеличился, но по большей части за счет проектов, реализуемых на территориях Ленинградской области.

Петр Буслов считает, что сегодня можно говорить о некотором балансе спроса и предложения: «Заявленного жилья действительно много. Но сегодняшнее предложение по большей части представлено на бумаге – часть проектов анонсирована, на некоторые получены разрешения на строительство, еще часть находится на нулевом цикле. Проектов, которые находятся в активной фазе реализации, по факту немного».

В целом, по мнению аналитиков рынка, в сегменте массового спроса можно констатировать рост конкуренции, но говорить об избыточном предложении не стоит. В следующем году эксперты ожидают коррекции спроса в пределах 20% и возвращения к традиционным показателям.

Динамика цен
Несмотря на пессимистичные прогнозы, цены на недвижимость этой осенью росли вслед за спросом. В целом, стоимость квадратного метра увеличивалась в пределах инфляции.

Петр Буслов приводит данные, согласно которым, с мая 2014 года рост цен на первичном рынке недвижимости Петербурга составил около 3%, не более. В осенние месяцы цены выросли в среднем на 1-2%.

Ряд застройщиков объявил о повышении цен на квартиры в текущих проектах. Рост цен был отмечен в проектах Setl City, «Главстрой-СПб», «Арсенал-Недвижимость», «Северный город», СК «Навис» и других. «Некоторые застройщики отложили повышение цен на январь-февраль в стремлении оценить колебания спроса в начале года», – говорит Ксения Оборина.

Ипотека осенью
В течение осени наблюдался рост ипотечных ставок в пределах 1-2%. Таким образом, средняя ставка по ипотеке в ноябре составляла 13%.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, рассказывает, что причинами повышения послужили нестабильная экономическая ситуация, введение санкций в отношении российских банков и, как следствие, отсутствие дешевого фондирования, а также снижающийся курс рубля относительно иностранных валют.

«К примеру, Промсвязьбанк поднял ставки на 1%, а размер первого взноса до 30%. Сбербанк с 1 ноября увеличил ставку на 1% (до 13,5%) и ввел новую акционную программу: ставка по ипотеке снижается на 1% при наличии страхования жизни и здоровья заемщика», – говорит Полина Яковлева.

Однако Петр Буслов отмечает, что пока рост ставок не отразился на активности покупателей. «Например, доля ипотечных сделок в общем объеме заключенных договоров “Главстрой-СПб” растет с начала 2014 года. Сейчас половина сделок в компании  – ипотечные. Мы ожидаем сохранения высоких показателей по количеству выдаваемых кредитов до конца года».

Аналогичная ситуация наблюдается в компании «Строительный трест». «Несмотря на повышение ипотечных ставок, объем сделок с использованием кредитных средств в нашей компании сохранился на прежнем уровне – порядка 40%, – говорит Сергей Степанов. – Можно отметить, что в построенных домах и сданных объектах процент ипотечных покупателей выше – по некоторым жилым комплексам он доходит до 50%».

Компания «БФА-Девелопмент» также фиксирует увеличение сделок с привлечением ипотечного кредитования на объекте комфорт-класса ЖК «Академ-Парк» с 25% (показатель по предыдущим очередям) до 40%. «Отрадно, что покупатели испытывают доверие к первичному рынку и по-прежнему используют недвижимость как тихую гавань для сохранения своих средств. Это говорит о том, что отрасль работает стабильно и соответствует ожиданиям покупателей. В последние годы рынок не потрясали негативные события, и в этом заслуга компаний, которые стабильно работают, строят и повышают доверие к рынку», – говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

Но все-таки эксперты сходятся во мнении, что если рост ипотечных ставок продолжится, то доля выданных кредитов сократится.

Будущее за нормой
В ближайшие несколько месяцев эксперты ожидают снижения спроса до среднегодового объема и перехода от ажиотажа рынка к нормальному.

«Сейчас уже трудно надеяться на длительное и массовое продолжение позитивного тренда, скорее это возможно лишь в некоторых интересных проектах, недавно вышедших на рынок, – рассказывает Олег Громков. – Вероятно, покупатели будут стремиться решить все свои вопросы до новогодних каникул и спокойно отдыхать. И если не будет новых экономико-политических стрессов, то, скорее всего, большая часть активного спроса будет реализована в этом году, а в январе-феврале настанет затишье. Хотя, если будут распространяться слухи об ограничении на оборот валюты, то может  подняться еще одна волна спроса на реальные активы со стороны тех, кто перевел сбережения в евро или доллары».

Петр Буслов добавляет, что, скорее всего, практически к нулю приблизится доля инвесторов и людей, которые стремились сохранить свои деньги в условиях нестабильной ситуации. По словам Светланы Денисовой, зимний период сюрпризов не принесет: «Декабрь как обычно будет активным. Ожидается традиционное снижение спроса в январе, а февраль уже принесет некий предвесенний подъем.  Это устоявшийся сценарий для рынка».

Что касается изменений в стоимости «квадрата», то в связи с высокой конкуренцией ожидать существенного повышения цен до конца года не стоит. Жилье традиционно будет расти в цене по мере готовности
объекта.

Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, признают эксперты, достаточно сложно предположить, насколько изменятся цены в следующем году. «Если взять за основу, что рубль стабилизуется и в целом ситуация не будет развиваться по негативному сценарию, возможен рост средних цен в пределах инфляции в течение 2015 года», – прогнозирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

По мнению Петра Буслова, в целом по рынку в 2015 году возможен рост стоимости квадратного метра в пределах 2%. В отдельных локациях может быть больший рост или снижение в зависимости от объема предложения. Также г-н Буслов отмечает, что до конца года сохранится тенденция роста ипотечных ставок. Эксперт не исключает вероятность того, что в 2015 году ставки также будут расти. Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС», добавляет: «Перспективы рынка ипотечного кредитования сложно назвать позитивными. Экономическая нестабильность оказывает негативное влияние на ставки, они растут, ипотека становится дороже. В такой ситуации покупатели отдают предпочтение застройщикам с хорошей репутацией и большим портфелем реализованных объектов».

В целом, по словам экспертов, в новом году рынок не претерпит кардинальных изменений, просто девелоперам придется более серьезно конкурировать в борьбе за покупателя. Крупные застройщики будут чувствовать себя более уверенно, нежели мелкие компании.


  
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:

После периода летнего затишья традиционного роста спроса осенью на первичном рынке не произошло. За первое полугодие 2014 года в Петербурге было продано около 2,5 млн кв.м жилья. Наибольшим спросом пользовались объекты эконом-класса, находящиеся на ранней стадии строительства: однокомнатные квартиры площадью от 32 кв.м или квартиры-студии площадью от 25 кв.м. Популярными локациями для покупки жилья являются районы Кудрово и Девяткино, а также Выборгский район (станция метро «Парнас»), где реализуется ЖК «Северная долина» («Главстрой-СПб»).

Отмечу, что по итогам
2014 года на рынке Петербурга будет введено около 3 млн кв.м жилых площадей. Средняя стоимость «квадрата» в однокомнатной квартире эконом-класса составляет 65 тыс. рублей, комфорт-класса – 80 тыс. рублей, бизнес-класса –
120 тыс. рублей, в элитных проектах – около 200 тыс. рублей. Снижения стоимости квадратного метра в новостройках с начала года не происходило. До конца года мы не прогнозируем роста стоимости квартир. Это связано с достаточно большим объемом предложения на первичном рынке.
  
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

Осень в текущем году прошла очень активно. Уровень спроса – объем продаж строящегося жилья – превысил даже самые продуктивные месяцы этого года: февраль, март и апрель. Объем продаж новостроек в октябре и ноябре в «Петербургской Недвижимости» составил порядка 2200 квартир в месяц, тогда как в феврале, марте и апреле ежемесячно заключалось порядка 2000 сделок на первичном рынке.

Предполагаем, что по итогам года объем продаж на рынке строящегося жилья превысит прошлогодние показатели не менее чем на 500 тыс. кв.м. Напомню, что по результатам
2013 года объем продаж новостроек составил 3,9 млн кв.м.

Что касается цен, то средние показатели изменились не сильно – на их уровень влияет выход новых проектов на рынок, где обычно действуют достаточно низкие стартовые цены. По предварительным данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра в обжитых районах города в классе «масс-маркет» выросла за
11 месяцев на 8%, на пригородных территориях – в пределах 2% за счет выхода на рынок проектов с более низкой стартовой стоимостью.
  
Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС»:

Не могу назвать каких-то качественно новых тенденций, которые проявились на рынке нынешней осенью. На мой взгляд, стало ясно, что наиболее понятным и надежным способом сберечь свои накопления покупатели считают именно недвижимость, причем как строящуюся, так и вторичную. Это, безусловно, говорит о том, что отрасль преодолела тот период отчуждения, опасений и недоверия со стороны покупателей, который повлекли за собой кризис 1998 года, ситуации с обманутыми дольщиками, двойными продажами и замороженными стройками. Петербург развивается, растет и строится, несмотря ни на какие потрясения. Люди перестали бояться покупать квартиры. Это, наверное, самая важная черта рынка жилой недвижимости.

По опыту нашей компании могу сказать, что клиенты стали более внимательными, вдумчивыми и требовательными. Как показали две осенние выставки недвижимости, покупатели внимательно отслеживают старт новых проектов, чтобы приобрести жилье по максимально выгодной цене. Безусловно, растет и спрос со стороны региональных покупателей.

Рубрика:

Новостройки

12.12.2014
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости