Купить Снять
Избранное
Избранное:

Квартиры для опоры общества

Квартиры для опоры общества

Что такое средний класс в Петербурге и какое жилье он выбирает?

 

Определения среднего класса, которые с легкостью можно найти в интернете, весьма разнообразны. Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», рассказывает, что одни источники предлагают рассматривать в качестве основного критерия доход и называют представителем среднего класса людей, у которых он ежемесячно составляет от тысячи долларов на одного члена семьи и выше. 

«Другие источники утверждают, что средний класс – это прослойка людей между высшим и низшим слоями общества, что является механическим отнесением, которое никак не характеризует доходы среднего слоя населения», – говорит г-жа Денисова.

Тяга к собственности
Как отмечают эксперты, в России средний класс не монолитен по доходам и предпочтениям. Это большая прослойка населения, покупающая весь диапазон жилья, категория которого определяется уверенностью потребителя в своем статусе и уровне дохода, семейным положением.

Как правило, представители нижней границы среднего класса приобретают квартиры в проектах сегмента «эконом». Основная доля среднего класса стремится приобретать квартиры для собственного проживания в жилых комплексах комфорт-класса и выше, а для инвестиций или подрастающих детей рассматривает малобюджетные варианты.

«Среднему классу – людям со стабильным заработком, чаще всего с семьями и детьми – интересна недвижимость для собственного проживания, поэтому они ориентируются на класс “комфорт” и выше, – подтверждает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Выбирая новую квартиру, они в первую очередь обращают внимание на жилые комплексы в благополучном месте с хорошей инфраструктурой, с качественной инженерией, достаточным количеством парковочных мест, комфортной квартирографией с основным акцентом на двух-трехкомнатные квартиры».

Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, отмечает, что потребительское поведение представителей среднего класса сильно зависит от семейного статуса и наличия или отсутствия недвижимости, доставшейся от родителей. «Стандартная модель – покупка первой квартиры в ипотеку с перестраховкой, быстрое погашение с последующим улучшением жилищных условий в больший вариант или с промежуточным приобретением какой-нибудь инвестиционной недвижимости, если нет явной потребности в лишних метрах», – рассказывает эксперт.

Но в условиях нестабильности финансового сектора спрос на рынке несколько корректируется. «Выбор среднего класса смещается в сторону более экономичных вариантов, – говорит Дарья Баранова, директор по маркетингу O2 Development. – Способствует этому и повышение ипотечных ставок. Часть банков вообще приостановила выдачу кредитов или заморозила наиболее выгодные для потребителей программы. 

Основной спрос в такой ситуации переориентируется на эконом-сегмент».

Стоит отметить, что сегодня некоторые представители среднего класса используют безрисковый альтернативный покупке вариант. Они сдают в аренду недвижимость, имеющуюся в собственности, и, добавляя к сумме арендных платежей часть своих доходов, сами арендуют то, что хочется, в максимально удобной для них локации. «Но с появлением и взрослением детей все стратегии все равно приходят к одному и тому же – собственному жилью», – замечает Олег Громков.

Факторы выбора
Представители среднего класса при выборе квартиры для жизни большое внимание уделяют базовым характеристикам объекта: местоположение, транспортная доступность, наличие социальной инфраструктуры: школ, поликлиник, магазинов, парковки и т.д. Важны и многие другие опции: современные инженерные системы, интересные фасадные решения дома, состав квартир (не должны преобладать малометражные квартиры), наличие детских площадок, зоны отдыха, хорошо организованное дворовое пространство. «Политика Смольного в отношении жилого строительства на сегодняшний день такова, что граница между недвижимостью эконом- и комфорт-классов стирается, – говорит Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС». – Объективно требования к качеству строительства (СНиПы, нормы инсоляции) одинаковы для всех классов, поэтому ту или иную категорию недвижимости выделяют только уровень комфорта проживания – локация, наличие объектов социальной инфраструктуры, паркинга, парков, детских и спортивных площадок, технология домостроения и разнообразие планировок».

По мнению Сергея Степанова, при выборе будущей квартиры наиболее важно качество жизни, которое формируется в доме. «Во многом оно закладывается еще на стадии проектирования объекта, – отмечает эксперт. – Невысокая этажность, большое количество зелени, достаточное количество парковочных мест, свободные от автомобилей прогулочные территории, велосипедные дорожки, безопасные для детей внутренние дворы, комфортные условия для людей с колясками – все это формирует привлекательные условия жизни для среднего класса». 

В бизнес-классе высокую позицию в системе ценностей занимает статусная составляющая. «Престиж и повышение статуса зачастую являются причиной покупки нового жилья, – рассказывает Светлана Денисова. – И без того проживая в хороших условиях, люди меняют место жительства и переезжают в более новый и комфортный дом с однородной социальной средой».

По мнению Олега Громкова, большинство представителей среднего класса при покупке жилья ориентировано на ценовой диапазон 90-120 тыс. рублей за квадратный метр. Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов предлагает рассматривать диапазон от 60 до 100 тыс. рублей за «квадрат». Этот показатель зависит от района, строительной готовности объекта и ряда других факторов. При этом, как отмечают эксперты, успешный одинокий менеджер среднего звена вполне может выбрать «однушку» или студию бизнес-класса поближе к месту работы с ценой в полтора раза выше.

Город или загород?
Еще десять лет назад аналитики рынка считали, что мода на жизнь в пригороде станет тотальной, но никакого революционного перелома в сознании не произошло. Несмотря на всю привлекательность загородного образа жизни, малоэтажное жилье в городе и в ближних пригородах остается выбором малочисленной группы покупателей. «Чаще всего это молодые семьи с маленькими детьми, для которых идеалы спортивного и экологичного образа жизни являются определяющими», – говорит Светлана Денисова. – Когда подрастают дети, жизнь заставляет менять предпочтения. Многие жители пригорода перебираются в город, который дает больше возможностей для многостороннего развития детей без сверхусилий по перемещению ребенка в школы, развивающие центры, спортивные секции». 

На сегодняшний день городская недвижимость, особенно если мы говорим о выборе среднего класса, все-таки остается более востребованной. Это иллюстрируют и количество ежегодно вводимых площадей, и общий состав жилого фонда Петербурга. К тому же иметь квартиру в городе для большинства более привычно и удобно. «Определяющими факторами здесь становятся вопросы прописки, транспортной доступности и социальной инфраструктуры», – высказывает свое мнение Дарья Баранова.

Сергей Степанов также отмечает, что на городском рынке недвижимости более понятны «правила игры»: все знают имена ведущих застройщиков, понимают ситуацию с инфраструктурой, могут оценить уровень того или иного проекта. За городом рынок сложнее, и по-настоящему качественных предложений на нем пока мало, тем более в сегменте масс-маркет, рассчитанном на покупателей из среднего класса. 

Любимые районы
Как правило, представители среднего класса, исходя из нежелания проводить длительное время в дороге на работу и домой, стараются приобретать жилье в черте города, в районах с хорошей транспортной доступностью. С этой точки зрения достаточно перспективны Выборгский, Приморский, Московский, Калининский и Василеостровский районы города, а также бывшие промзоны Петроградской стороны, проекты в районе Обводного канала. Однако Светлана Денисова замечает, что любой городской район может быть востребован представителями среднего класса. На это существует масса причин: любимые семьей дачные места, привычка к району, близость к месту проживания родителей и друзей, работа.

Сергей Степанов рассказывает, что одним из главных критериев выбора жилья для среднего класса является качество среды обитания. В этом плане кварталы, которые сегодня только начинают строиться – согласно актуальным правилам РНГП, с необходимым количеством парковок, зелени и инфраструктуры – предлагают своим будущим жителям зачастую гораздо более высокий уровень жизни, чем сложившиеся микрорайоны. 

Петр Буслов к наиболее перспективным локациям в Ленобласти, которые выбирает средний класс, относит Девяткино, Мурино, Кудрово. «Если видна хорошая перспектива, то не стоит бояться проектов “в чистом поле”, – говорит Сергей Степанов. – В конце концов, в наши дни борьба за покупателя идет преимущественно не между отдельными новостройками, а именно между проектами комплексного освоения».

С отделкой или без?
В вопросе приобретения жилья с отделкой или без отделки чаша весов не склоняется в ту или иную сторону, но в последнее время квартиры с отделкой становятся более востребованным товаром на первичном рынке, в том числе и среди покупателей среднего класса. Многие застройщики сегодня сдают с отделкой целые жилые корпуса – причем не только в эконом-классе, но и в более высоких ценовых сегментах. «Мы связываем эту тенденцию с растущим качеством отделочных работ, с использованием более качественных материалов», – рассказывает Сергей Степанов.

По данным Олега Громкова, до 80% представителей среднего класса ориентированы на квартиры с подготовкой до уровня «белой» отделки или полной отделки. «Распределение между этими вариантами зависит от отделочных решений девелопера, эффективности предлагаемых планировок и сильно разнится по застройщикам», – уточняет эксперт. 

Петр Буслов замечает, что для данной категории покупателей имеет большой значение срок получения ключей и заселения в новое жилье. В целом квартира с готовой отделкой – идеальный вариант для тех, кто планирует как можно скорее въехать и начать спокойную нормальную жизнь, без постоянного шума, грязи и посторонних людей в доме.

Однако, как отмечает Дарья Баранова, есть определенный ценовой порог, когда клиент готов заказать отделку от застройщика: «На сегодняшний день он составляет порядка 6 тыс. рублей за квадратный метр. При более высокой стоимости, когда клиент вдобавок не может включить эти расходы в ипотеку или рассрочку, предпочтение отдается квартирам без отделки».

По словам Светланы Денисовой, спрос есть всегда и на жилье без отделки. «Зачастую люди приобретают большие квартиры без отделки. Для них важна индивидуализация интерьерных решений, есть время, средства, и они готовы самостоятельно отделывать квартиру в соответствии со своими требованиями». Также отмечается, что в сегменте бизнес-класса преобладает спрос на квартиры без отделки, хотя появляются предложения и квартир под ключ.

  
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

Понятие среднего класса размыто. Поэтому, на мой взгляд, его представители могут выбирать жилье как комфорт-, так и бизнес-класса.

Загородные таунхаусы, малоэтажное жилье… Их доля на рынке настолько мала – в Петербурге занимает 2,4% рынка строящегося жилья, в пригородной зоне Ленобласти – порядка 6,4%, что и в спросе эти объекты занимают совсем небольшую долю – примерно такую же, как и в предложении. Поэтому целесообразнее говорить о первичном рынке комфорт- и бизнес-класса в городе. Дом за городом может рассматриваться скорее как второе жилье для того, кто может себе это позволить.


Безусловно, для покупателя комфорт-класса важно наличие паркинга, социальной, торговой, сервисной инфраструктуры на территории комплекса, если говорить о крупных проектах, хороший уровень благоустройства территории и т.д. В сегменте жилья бизнес-класса добавляется еще более высокий уровень обеспечения машиноместами в паркинге, ландшафтный дизайн территории, высокий уровень объектов инфраструктуры,
безопасности, отделки общих зон.
  
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости Becar:

Покупатели, чей ежемесячный доход составляет 50-60 тыс. рублей, в основном приобретают квартиры эконом-класса, сосредоточенные в новых районах за КАД – Кудрово и Мурино. Данные локации удовлетворяют потребностям клиентов благодаря относительно невысокой стоимости квадратного метра в новостройках: в диапазоне от 60 до 70 тыс. рублей за метр.

Для рассматриваемой категории покупателей при выборе жилья, помимо низкой стоимости, важное значение имеет обеспеченность объекта социальной инфраструктурой (детскими садиками, школами, поликлиниками). Такие покупатели не предъявляют требований к наличию паркингов и консьержей в жилых комплексах, поскольку объективно оценивают уровень опций предложения низкого ценового сегмента.


Также покупатели квартир эконом-класса предпочитают квартиры с отделкой от застройщиков в целях экономии средств на проведение последующих ремонтных работ.


Рубрика:

Новостройки

07.01.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости