Купить Снять
Избранное
Избранное:

Передай другому

Передай другому

Экономическая ситуация стимулирует рынок переуступок квартир

 
Зачастую покупка квартиры по переуступке – единственный вариант приобретения жилплощади необходимой планировки в конкретном доме, строительство которого подходит к концу. Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», говорит, что большая часть квартир по переуступке поступает в продажу именно к моменту сдачи дома, когда у застройщика уже не остается востребованных типов квартир. Татьяна Соколова, начальник отдела продаж СК «Навис», отмечает, что этому соответствует и нынешняя конъюнктура спроса: «Вложения в недвижимость – простой и эффективный способ сохранения капитала. Однако сегодня, в связи с неблагоприятной экономической ситуацией, покупатели стремятся снизить риски и приобретают жилье высокой степени готовности».

При этом стоит отметить, что покупка по переуступке может быть достаточно выгодной, так как часто такие квартиры продаются дешевле, чем аналогичное жилье от застройщика. Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит, что, желая быть конкурентоспособными, инвесторы предлагают жилье по ценам ниже тех, по которым застройщики продают остатки. Если рядом с данным конкретным домом не успели выстроить еще один и не начали продавать похожие квартиры в аналогичном ценовом сегменте, выгода может быть значительной.

По словам экспертов, в большинстве случаев разница в стоимости квартиры, продаваемой напрямую от застройщика, и аналогичного варианта, предлагаемого по договору переуступки, может составлять 8-10%. Но при этом Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Estate, рассказывает, что есть такие варианты, где дисконт может доходить до 20% от стоимости застройщика.

Однако Екатерина Беляева замечает, что в 2014 году экономическая ситуация в стране подкорректировала бизнес квартирных инвесторов: «Так, продавцам квартир по переуступке сейчас надо вернуть и компенсировать свои вложения с учетом роста доллара, а также получить прибыль. Поэтому они неохотно торгуются и держат цены практически на уровне с застройщиком. Зачастую они позволяют скинуть от 3% до максимум 5% от цены девелопера, если у того такие квартиры еще есть в наличии».

Предложения инвесторов
По мнению экспертов, объем предложения квартир по переуступке варьируется от 5% до 15% от общего объема первичного рынка жилья. При этом данный показатель имеет тенденцию к увеличению в связи с негативной экономической ситуацией и наблюдавшимся в конце прошлого года ажиотажным спросом. «В 2014 году было целых две волны ажиотажа, причем если у населения было ощущение уходящего поезда, то банки до последнего охотно выдавали ипотеку без ужесточения требований к заемщикам, – рассказывает Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real. – В такой ситуации на “первичке” всегда есть немало инвестиционно-сберегательных ипотечных покупателей, которые неадекватно оценивают свои финансовые возможности и после потери или сокращения доходов вынуждены срочно использовать переуступку, чтобы не наращивать долг перед банком из-за просрочек. Резкий рост цен на товары повседневного спроса также уменьшает излишки доходов населения даже при сохранении места работы и уровня зарплаты».

Также на рынке заметно активизировались частные инвесторы, вложившие средства в покупку квартир в жилых комплексах, срок сдачи которых намечен на 2015 год. «Продавцы, пользуясь ажиотажным спросом на недвижимость, торопятся продать актив на пике, получив максимальную прибыль от инвестиций. Как известно, за все время строительства – от котлована до сдачи дома – квартира дорожает в среднем на 40-45%», – отмечает Татьяна Соколова.

Переуступка весьма выгодна для физических лиц, поскольку, согласно текущим законодательным нормам, продавец не платит налоги с такой сделки, а также ему не нужно заниматься длительным оформлением прав собственности. «Продавать квартиру после оформления права собственности уже не так выгодно: во-первых, придется платить налог на доход (если владеешь квартирой менее 3 лет), во-вторых, длительное время может занять регистрация договора купли-продажи», – подтверждает Николай Гражданкин.

Олег Громков добавляет, что неустойчивая экономическая ситуация может привести к тому, что некоторые проекты будут испытывать трудности и продлевать сроки сдачи в эксплуатацию, а это также мотив для дольщика «выйти из игры», переуступив с дисконтом.

Поиск вариантов
Что касается поиска предложения квартир по переуступке, то объявления об их продаже можно найти в обычной рекламе на ведущих порталах по недвижимости либо обратившись к застройщику или в агентство. Сегодня на рынке стали появляться центры, специализирующиеся на переуступке прав на строящееся жилье, а также создаваться специальные подразделения внутри агентств.

«Квартира по переуступке – это не просто квартира от застройщика, – говорит Анастасия Тузова. – Это квартира с дополнительными документами, которые нужно очень тщательно проверять, чтобы не получилось, что вас просто “развели” в каком-то пункте переуступок. Мой совет – обращаться только к профессионалам, которые специализируются на переуступках». Олег Громков отмечает, что если квартира находится в залоге по ипотеке, то без профессионального посредника, по совместительству психолога, переуступку проводить сложно, покупатель всегда идет на определенный риск, особенно в такой период, когда банковский сектор лихорадит.

Но, например, Николай Гражданкин выражает несколько скептическое мнение: «Агентства недвижимости и до этого занимались переуступками, потому что никакой особой специфики здесь нет. Считаю, что специализированный центр, занимающийся только переуступками, – слишком узкий бизнес. Дольщикам он будет неинтересен, так как многие из них реализуют свои квартиры через застройщика». Однако Анастасия Тузова замечает, что застройщики в первую очередь заинтересованы в продаже своих квартир, переуступки для них непривлекательны, и процесс продажи может затянуться.

Застройщики против
В конце прошлого года у ряда застройщиков действовали ограничения по регистрации переуступок, которые были связаны в первую очередь с наплывом покупателей. «Перед новым годом на фоне резкого всплеска спроса и большого объема продаж на первичном рынке многие застройщики не имели временного ресурса для оформления договоров по переуступкам», – комментируют ситуацию специалисты «Лемминкяйнен». Олег Громков соглашается: «В конце года у застройщиков было большое количество договоров, требующих регистрации, чтобы появилась возможность использования полученных от дольщиков средств. Росреестр и так не справляется, поэтому дополнительно нагружать его договорами переуступки было невыгодно, тем более что у застройщиков нет в них весомого коммерческого интереса». Но стоит отметить, что в январе все подобные ограничения уже были сняты.

Ни для кого не секрет, что некоторые застройщики сознательно блокируют переуступки даже в «мирное» время, включая в договор долевого участия пункт о невозможности проведения таких сделок. Олег Громков объясняет, что таким образом компании пытаются сократить число инвесторов в проекте, поскольку они могут потом создать демпинговую конкуренцию собственным непроданным квартирам застройщика. Анастасия Тузова отмечает, что есть ряд девелоперов, которые делают переуступку платной или слишком завышают стоимость, тем самым также отпугивая инвесторов: «Те, кто запрещает переуступки, боятся конкуренции. Но могу сказать, что крупные и надежные застройщики не переживают по этому поводу. У них всегда все хорошо с продажами».

Олег Громков добавляет, что большое количество квартир, где покупатели не планируют жить, также усложняет эксплуатацию дома из-за неплатежей по «коммуналке». Это особенно неприятно компаниям, планирующим оставить на объекте свою УК, так как грозит им не только финансовыми, но и имиджевыми потерями.

Процесс передачи
Если дольщик решил продать квартиру, когда процесс строительства еще не завершен, существует два возможных сценария: первый, если покупатель уже полностью рассчитался с застройщиком (за исключением вопросов «переобмера» площадей), и второй, когда стоимость квартиры оплачена частично.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», рассказывает, что, согласно Гражданскому кодексу РФ, если уступка осуществляется без перевода долга, то формально согласия застройщика не требуется. «Однако практика показывает, что довольно сложно найти покупателя, который согласится приобрести такую квартиру, не получив согласия застройщика на сделку. Важно помнить, что застройщик – это главный источник прав, и вся ответственность по заключенным договорам лежит именно на нем. Поэтому покупатель квартиры по переуступке заинтересован в том, чтобы застройщик был проинформирован о сделке», – говорит эксперт.

Если же речь идет о переуступке частично оплаченного договора, то в данном случае застройщик принимает в сделке непосредственное участие и даже имеет полное право отказать, если сочтет нового контрагента, к примеру, неплатежеспособным, или какие-то условия сделки будут ему недостаточно понятны и прозрачны. «Как показывает практика, застройщики редко чинят препятствия своим дольщикам, особенно когда квартиры уже проданы, – рассуждает Светлана Денисова. – Когда уступка не несет дополнительных рисков и сложностей девелоперу, он вполне может взять на себя подобные хлопоты».

Анастасия Тузова замечает, что вне зависимости от оплаты в договоре может содержаться пункт, предусматривающий необходимость уведомления застройщика о планируемой продаже квартиры. В этом случае процедура обязательно проходит через руки застройщика (печать и подпись о согласии).
Следует также обратить внимание, что в доме, который уже введен в эксплуатацию, операция по переуступке прав невозможна до момента регистрации собственности. Соответственно, когда дольщик вступил в отношения приемки-передачи квартиры, застройщик уже вправе отказать в переуступке до полного завершения процесса оформления квартиры в собственность.

Зачастую цена вопроса по оформлению переуступки решается по договоренности с девелопером. Светлана Денисова говорит, что застройщик может согласиться на процедуру переуступки как безвозмездно, так и за определенную плату – это стоит учитывать. «Если для продажи привлекается агентство, то появляются дополнительные расходы по оплате услуг специалистов по недвижимости, – добавляет эксперт. – В случае если стороны осуществляют взаиморасчеты через банковскую ячейку, то продавец несет расходы по оплате ячейки. Также для обеих сторон сделки существует госпошлина. Дополнительных затрат, соответственно, потребует изготовление нотариальных копий».

Подводные камни
Исходя из практики работы по переуступкам, Анастасия Тузова обращает внимание на то, что люди зачастую не понимают, какие нужно проверить документы у подрядчика, какие акты нужно у него запросить, что нужно сделать в случае, если в сделке присутствует вексель. «Чтобы избежать плачевных ситуаций, настоятельно рекомендую обращаться к профессионалам. Так как даже если это элементарный договор от физического лица, все равно необходимо тщательно все проверить и запросить ряд документов», – советует эксперт.

Если сделка по переуступке осуществляется без привлечения профессионалов, то специалисты рекомендуют в первую очередь внимательно изучить договор продавца-дольщика со строительной компанией. Леонид Сандалов, эксперт агентства недвижимости Becar, рассказывает, что в договоре могут содержаться статьи, по которым (в случае продажи дольщиком квартиры) покупателю необходимо произвести оплату: «Это может быть плата за переоформление документов, включение покупателя в реестр дольщиков и т.д. Стоимость данных услуг застройщика может составлять 10-50 тыс. рублей и больше».

Также покупателю следует тщательно проверить документы, касающиеся взаиморасчетов продавца с застройщиком. Николай Гражданкин говорит, что важно знать, выполнил ли продавец, переуступающий вам права требования на квартиру, свои обязанности по договору: оплатил ли застройщику полную стоимость квартиры, нет ли у него пени за просрочку платежей, не расторг ли с ним застройщик договор в одностороннем порядке.

В заключение Анастасия Тузова отмечает, что зачастую переуступка позволяет достаточно выгодно приобрести понравившуюся недвижимость, но следует очень внимательно подходить к подписанию документов и внесению денежных средств.



  
Яна Долотова, руководитель направления «Новое строительство» АН «Итака»:

На завершающем этапе строительства все квартиры в новых домах бывают уже распроданы, особенно малогабаритные. В этом случае переуступка – это чуть ли не единственная возможность приобрести квартиру нужной площади в понравившемся доме.

Стоят квартиры по переуступке не намного дешевле, чем у застройщика, ведь главное их преимущество заключается не в цене, а в возможности выбора.

В течение последних нескольких лет петербургский рынок строящейся недвижимости развивается стремительными темпами, каждый год в продажу выходят десятки тысяч новых квартир. По данным АН «Итака», примерно каждая пятая квартира на первичном рынке приобретается с инвестиционными целями. Следовательно, объем предложения в сегменте переуступок постоянно растет, поэтому стали появляться как отдельные специализированные центры по продаже подобных объектов, так и подразделения в составе агентств недвижимости. В «Итаке» также создано и интенсивно развивается соответствующее подразделение, ведется собственная база актуальных переуступок.
  
Леонид Сандалов, так  "заместитель директора АН «Бекар»"

Сейчас общий объем предложения первичного рынка составляет около 5 млн кв.м. жилых площадей. Оценить долю предложения квартир по переуступке невозможно, поскольку такая статистика не ведется. Однако сейчас можно с уверенностью говорить об увеличении количества сделок по переуступке прав на жилье. Эту тенденцию отмечают многие застройщики, чей бизнес, безусловно, страдает, поскольку квартиры по переуступке продаются по цене ниже, чем у девелоперов, и, как следствие, составляют им конкуренцию.

Точную разницу в стоимости квартир оценить сложно, поскольку размер скидки обговаривается с продавцом в каждом конкретном случае. «Перетягивание» дольщиками части покупателей жилья приводит к недополучению денежных средств, необходимых застройщикам для реализации строительства будущих проектов. Такое положение дел вынуждает некоторых девелоперов предусматривать в договоре невозможность продажи квартир по переуступке. Но я бы не советовал дольщикам заключать такого рода договоры. Жизнь может поставить человека в ситуацию, когда ему срочно понадобятся деньги, а при таком договоре он не сможет продать жилье.

  
Надежда Хвощевская, руководитель правового департамента O2 Group:

Если мы говорим о переуступке по 214-ФЗ, то важно помнить, что она в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в Росреестре. Поэтому проверяйте, зарегистрирован ли там основной договор и оплачен ли он. Если же есть долг, то на переуступку понадобится согласие кредитора, в данном случае застройщика.

Если происходит переуступка по ЖСК, то надо проверить является ли цедент (тот, кто уступает) членом кооператива, выплатил ли он свой пай полностью (нужна соответствующая справка от ЖСК), оплачены ли у него вступительные и членские взносы. Также требуется согласие самого ЖСК на уступку, а еще согласие супруга на сделку.


Помимо всего цессионарию необходимо написать заявление о вступление в члены ЖСК. Затем правление кооператива на общем собрании или конференции вынесет решение о приеме соискателя в свои ряды.


Центры по переуступке могут оказывать целый ряд услуг. От самых прозаических (сбор необходимых документов от цессионария – того, кому уступили, оплаты пошлин и подачи бумаг в МФЦ) до услуг «высшего порядка» – документы в срок и быстро.


Рубрика:

Новостройки

06.02.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости