Купить Снять
Избранное
Избранное:

Первичный рынок: итоги зимы

Первичный рынок: итоги зимы

Минувшая зима разделилась на два периода: всеобщий ажиотаж и спячку

 
Декабрь традиционно приносит рынку оживление спроса. Так и в конце прошлого года произошел всплеск покупательской активности. «Эксперты связывают это с двумя причинами: отложенный спрос – кризис подтолкнул тех, кто долго выбирал и никак не решался приобрести новое жилье, – и желание сохранить накопленные средства, инвестируя их в недвижимость, – рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». – Конец 2014 года принес застройщикам много средств сверх ожидаемых планов».

Текущий год начался достаточно спокойно, что характерно для рынка недвижимости. «В январе завершались начатые в конце прошлого года сделки, велась работа с новыми клиентами, которые заинтересованы в улучшении своих жилищных условий», – говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь».

В феврале рынок стал понемногу отходить от «зимней спячки», определились тенденции ближайшего времени. Арсений Васильев отмечает, что тренд на сужение рынка уже понятен, но пока сложно спрогнозировать величину уменьшения объемов – это будет зависеть как от общей экономической и политической ситуации, так и от качества стабилизационных мер, которые предпримет правительство, в том числе в отношении рынка ипотечного кредитования.

Спрос должен стабилизироваться
Оценивая последние зимние месяцы на рынке недвижимости, эксперты отмечают заметное снижение покупательской активности. Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, замечает, что в среднем по рынку в январе 2015 года спрос упал на 50% относительно декабря, и перспектив для его восстановления до конца года нет. Если сравнивать показатели с аналогичным периодом прошлого года, то в нынешнем январе спрос снизился на все 80%.

По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», в первую очередь сокращение спроса затронуло проекты комфорт- и бизнес-класса. В эконом-классе снижение спроса происходит более медленно. Если ориентироваться на прошлый кризис, то в масс-маркете снижение спроса составит примерно 30%, считают аналитики. Но, по словам Дениса Бабакова, коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», базовый спрос на квартиры сохранится, несмотря на все пертурбации, происходящие на рынке с конца прошлого года.

Стоит отметить, что сегодня на состояние спроса большое влияние оказывают колебания национальной валюты. Светлана Денисова рассказывает, что в последнюю неделю февраля и первую неделю марта, когда национальная валюта показала уверенный рост, в компании «БФА-Девелопмент» сразу же увеличилось количество сделок: «Это говорит о том, что люди, которые держали деньги в иностранной валюте, поспешили принять решение в отношении вложения средств в недвижимость». Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», соглашается: «Если в конце 2014 года люди стремились сохранить стремительно дешевеющие рубли, то уже в начале года, видя укрепление национальной валюты, они инвестировали в недвижимость имеющиеся накопления в долларах и евро, стараясь выиграть на максимальной курсовой разнице».

Что будет востребовано?
В новых реалиях конкуренция на рынке первичной недвижимости будет действовать на уровне доверия, качества и цены. При этом первый фактор будет наиболее значимым для покупателей.

Петр Буслов отмечает, что в нынешней ситуации приоритет получат новостройки на средней и высокой стадии готовности, реализацию которых ведут крупные и надежные девелоперы. «В сегодняшних непростых экономических условиях покупателю очень важно, чтобы девелопером была крупная надежная компания, способная завершить начатые проекты практически в любых экономических условиях», – согласен Денис Бабаков.

Также покупатели будут обращать более пристальное внимание на будущую инфраструктуру и качественные характеристики самого объекта недвижимости – местоположение, квартирографию, инженерные опции, наличие парковочных мест.

Что касается уровня востребованности жилых комплексов разных классов, то, по словам Полины Яковлевой, сегодня в первую очередь начинает испытывать трудности низкий ценовой сегмент, поскольку спрос заметно отстает от предложения и не способен его поглотить.

По мнению экспертов, кризис затронет и элитный сегмент. «В период турбулентности и неустойчивости, когда еще не определились тенденции на рынке, объем сделок в секторе дорогой недвижимости сокращается. Люди не отказываются от покупок вовсе, но интерес вызывают объекты с высокой степенью готовности, – рассказывает Светлана Денисова. – С одной стороны, элитная недвижимость слабо подвержена резким макроэкономическим колебаниям – как правило, уровень дохода в этой группе покупателей остается высоким. С другой стороны, дольщики этого сектора склонны проявлять большую осторожность ввиду того, что их бизнес подвергается дополнительным рискам, и они не решаются вкладывать деньги в строящееся жилье. При этом рынок элитной недвижимости достаточно быстро восстанавливается».

Цены в заморозке
Как отмечают аналитики рынка, с начала 2015 года цены на рынке первичного жилья не претерпели серьезных изменений. Большинство застройщиков последний раз увеличивали стоимость «квадрата» в своих проектах в ноябре-декабре прошлого года. В среднем рост составил
5-15% по разным объектам.

Однако массовых распродаж от застройщиков покупателям ждать не стоит. Петр Буслов говорит, что сегодня девелоперы запускают совместные акции с банками, субсидируют ипотеку, предоставляют длительные рассрочки: «Размер скидок сегодня в среднем по рынку варьируется от 10% до 30% от базовой стоимости квартиры. Но предпосылок к существенному снижению цен на жилье на фоне повышения стоимости на строительные материалы, удорожания рабочей силы в связи с оттоком мигрантов и в целом себестоимости квадратного метра нет».

«Во-первых, происходит рост себестоимости строительства, который обусловлен новыми ценами на импортные стройматериалы и оборудование, дорожающий металл, растущую стоимость трудовых ресурсов. Во-вторых, замедлился вывод в продажу новых объектов. Уже опубликована статистика по итогам января-февраля текущего года по отношению к этому же периоду предыдущего года: произошло сокращение ввода объектов на 8%. Несколько крупных игроков уже объявили о пересмотре сроков открытия продаж в новых объектах. В-третьих, недвижимость в Санкт-Петербурге не может стоить дешевле, чем в других более скромных, но крупных городах России, в которых рынок менее насыщен. На последнем этапе периода роста цены в этих городах почти сравнялись с петербургскими. Наши аналитики прогнозируют, что в пределах небольших колебаний цены будут сохраняться на текущем уровне», – делится своим мнением Светлана Денисова.

По мнению экспертов, тенденции к значительному повышению цен в целом на первичном рынке в течение всего 2015 года не будет. Полина Яковлева отмечает, что сегодня застройщики находятся не в том положении, чтобы отпугивать покупателей увеличением стоимости квадратного метра.

При этом стоит ожидать изменения цен в большую сторону в тех проектах, которые точнее позиционированы, лучше проработаны, воспринимаются покупателем как более надежные.

Ипотека в ожидании субсидий
В конце прошлого года произошло существенное удорожание ипотеки. На сегодняшний день минимальная ставка по кредитам составляет 14,5% годовых, но в основном банки предлагают ипотеку под 16-17% годовых, хотя максимально приемлемый уровень ставок для основного числа ипотечных покупателей – это 13-14%.

При этом заявки от граждан продолжают поступать в банки, но в связи с ужесточением требований кредитных учреждений все чаще заявители получают отказ в получении кредита. «Практически все банки повысили величину минимального первого взноса до 20-30%, рассматривают новостройки со степенью готовности не менее 30%, чаще не менее 50-80%, более внимательно оценивают доходы заемщика и его поручителей», – рассказывает Арсений Васильев.

Повышение ставок и ужесточение условий кредитования привело к резкому снижению количества ипотечных сделок, в начале 2015 года их объем на рынке сократился практически на 50%. В связи с этим произошло значительное изменение в соотношении форм оплаты квартир. «Доля покупателей, привлекающих ипотеку, в общем объеме продаж сократилась с 60% до 20%, доля тех, кто единовременно оплачивает полную стоимость квартиры, выросла с 30% до 50%, а число клиентов, оформляющих рассрочку, увеличилось с 10% до 30%», –  делится данными Полина Яковлева.

В этой ситуации, по словам Елены Валуевой, директора по маркетингу Mirland Development, застройщики вынуждены хоть как-то компенсировать выпадающий ипотечный спрос: продавцы стараются предложить более гибкие условия и охватить как можно больше покупателей.

Полина Яковлева говорит, что сегодня большинство застройщиков предоставляют значительный дисконт на жилье. К примеру, «Полис Групп» предоставляет скидку в 30% при единовременной оплате квартиры. У Setl City итоговый дисконт на покупку жилья с привлечением ипотеки составляет 23%. При покупке квартир в ипотеку в проектах О2 Development маркетинговая ставка за счет скидки от застройщика составит менее 10% годовых.

По мнению большинства экспертов, развитие рынка ипотеки будет напрямую зависеть от господдержки. Петр Буслов отмечает, что государство уже делает шаги в этом направлении: снижение ставки Центробанка до 15%, принятие решения о выделении 20 млрд рублей на субсидирование ипотеки с целью предложить потребителям ставку 13% годовых. «Теперь этот механизм должен заработать, чтобы ситуация с доступностью ипотеки изменилась в лучшую сторону. А пока динамики нет, банки и покупатели заняли выжидательную позицию», – говорит  эксперт.

Светлана Денисова добавляет, что существуют два мнения по поводу прихода средств, которые выделило правительство для поддержания ипотеки. «Оптимисты говорят, что возможно уже в конце апреля мы получим средства для субсидирования ставок, пессимисты – что не раньше июня. В любом случае, как только средства государственных программ придут на рынок, это приведет к оживлению спроса».

Рассрочка на замену
На фоне резкого снижения привлекательности ипотечных условий кредитования значительно повысился интерес клиентов к рассрочкам от застройщиков. Сегодня застройщики предлагают варианты рассрочек сроком действия в среднем от 3 месяцев до 5 лет. «Некоторые строительные компании стали предоставлять рассрочку на срок, превышающий дату окончания строительства, – рассказывает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». – Срок сдачи может быть назначен через год или полгода, а рассрочка предоставляется на 3-4 года».

Например, в компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» рассрочка теперь действует не до окончания строительства дома, а еще три месяца после его ввода в эксплуатацию. В начале года ГК «Унисто Петросталь» также представила ряд продуктов по рассрочке платежей, которые сделали эту схему удобной и доступной для многих покупателей. Например, увеличились сроки рассрочки – теперь по корпусам проекта «Тридевяткино Царство» со сроками сдачи в 2016-2017 годах рассрочку можно доплачивать год после введения домов в эксплуатацию. Пока эта рассрочка остается беспроцентной.

«Застройщики использовали этот механизм в кризис 2008-2010 годов и, безусловно, воспользуются им сейчас, – считает Светлана Денисова. – Кроме того, строительные компании предлагают скидки, которые чаще всего распространяются на определенные типы квартир, как правило, менее ликвидные, либо на объекты, которые находятся на ранней стадии строительства. Эти акции краткосрочные, носят локальный характер и не приводят к общему снижению цен на рынке».

В качестве примера можно рассмотреть специальные предложения на некоторые квартиры в ЖК «Новый Оккервиль». «При покупке “однушки” или “двушки” со сроком сдачи в IV квартале 2016 года доступна беспроцентная рассрочка до 30 июня 2017 года. Первоначальный взнос при этом должен составлять от 50% стоимости квартиры», – говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».

Жизнь не стоит на месте
Эксперты полагают, что в 2015 году темпы строительства будут зависеть в первую очередь от складывающейся экономической ситуации.

Полина Яковлева говорит, что маловероятно возникновение проблем у крупных компаний, чьи объекты пользуются спросом и чей бизнес способен обеспечить им «финансовую подушку» в кризис: Setl City, «ЛСР-Недвижимость – Северо-Запад», «ЛенСпецСМУ», «ЦДС», «РосСтройИнвест», RBI и др. «Большинство компаний, работающих сегодня на рынке новостроек Петербурга, уже переживали кризисные явления, поэтому принимают все возможные меры, чтобы справиться и в этот раз. Многие застройщики не будут рисковать. В продажу будут выводиться только качественные объекты, которые пользуются спросом, как и объекты высокой степени готовности», – добавляет Светлана Денисова.

При этом Елена Валуева отмечает высокую вероятность того, что проекты на ранней стадии готовности, не получившие финансирования, у компаний, не имеющих «подушки безопасности», могут быть реализованы с нарушением сроков.

По мнению Петра Буслова, в зависимости от показателей экономики на рынок будет выведено, по оптимистичным прогнозам, порядка 2,5-3 млн кв.м новых объектов, по пессимистичным – 1,5-2 млн кв.м.

Что касается спроса, Петр Буслов прогнозирует два возможных сценария развития рынка недвижимости в текущем году – оптимистичный и более консервативный. «В случае реализации первого сценария спрос сократится в пределах 30%. Существенное снижение спроса ждет мелкие компании, крупные девелоперы будут чувствовать себя уверенно. По итогам года девелоперами будет продано 3-3,5 млн кв.м жилья. При консервативном сценарии развития рынка недвижимости на фоне снижения доступности ипотеки не исключено сокращение спроса на жилье почти в два раза. По его итогам девелоперами будет продано примерно 2 млн кв.м жилья вместо 5 млн кв.м, реализованных в 2014 году».

Светлана Денисова считает, что весна будет временем, когда ситуация на рынке стабилизируется и начнется обновление: «Общее удорожание жизни, падение уровня доходов населения, нестабильность национальной валюты, уменьшение потока иностранных инвестиций, общие негативные ожидания – все эти факторы в совокупности дают снижение покупательской активности. Но весной, когда на рынок придут программы субсидирования ипотеки, начнется оживление. Активность спроса будет постепенно нарастать, ведь жизнь не стоит на месте».


  
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

В январе резкого снижения спроса по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года мы не ощутили. На январь перешли многие сделки, начатые еще перед новым годом. Плюс определенное число клиентов «накопилось» за новогодние выходные.

В то же время ажиотажный спрос, который был в декабре, утих. Мы это связываем с тем, что большинство тех, кто хотел приобрести квартиру и (или) сохранить свои сбережения в недвижимости, сделали это перед Новым годом. Остальные заняли выжидательную позицию и наблюдают, что будет происходить с ценами на жилье, рассрочкой, ипотекой и пр.


Ставки по ипотеке превысили психологическую отметку в 15% годовых и на данный момент колеблются в пределах 15-20%. После заявления правительства о субсидировании процентной ставки, ипотечные сделки практически приостановились. Участники рынка заняли выжидательную позицию. Покупатели ждут обещанную ставку в 13% годовых на новостройки, а банки – субсидирования.

  
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

В первые два месяца года ситуация на рынке строящегося жилья была достаточно ровной. Результаты прошедших двух месяцев 2015 года свидетельствуют о том, что покупателям по-прежнему интересна строящаяся недвижимость. Потребность в своем жилье – одна из первоочередных для людей.

Безусловно, в первые месяцы 2015 года число ипотечных сделок снизилось в связи с тем, что выросли ставки. Тем не менее покупатели по-прежнему берут ипотеку. Например, Сбербанк продолжает наращивать число ипотечных клиентов, остальные банки также не остановили выдачу таких кредитов. Кроме того, застройщики предложили ряд интересных рассрочек. Таким образом, снижение числа ипотечных сделок нивелировалось количеством сделок с привлечением рассрочки.


Ситуация со спросом в
2015 году может отличаться для каждого проекта и будет зависеть от застройщика, его репутации, его опыта работы. Важна и гибкость в работе с покупателем, наличие интересных условий для клиентов. В наилучшей ситуации окажутся крупные компании с большим опытом строительства, сдающие свои объекты в срок.
  
Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС»:

Ситуация на рынке строящейся недвижимости постепенно выравнивается. В январе мы наблюдали динамику, сходную  с аналогичным периодом прошлого года. В феврале покупательский спрос активизировался, этому поспособствовала «Неделя эксклюзивных предложений», которую ГК «ЦДС» провела в конце зимы.

Что касается цен, наша компания приняла решение сдерживать стоимость квадратного метра – рост цен на квартиры «ЦДС» происходит с увеличением готовности жилого комплекса, а не по ряду других причин, которых, стоит отметить, немало. Себестоимость строительства растет, однако запас прочности нашей компании позволяет нам снизить маржинальность в пользу более низкой цены для конечного показателя. ГК «ЦДС» пережила три сложных экономических периода, и, опираясь на свой опыт, я могу сказать, что в наиболее выигрышном положении останутся клиентоориентированные застройщики. Наша цель – поддержать покупателя, создать действительно удобные условия для покупки недвижимости.


Рубрика:

Новостройки

13.03.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости