Купить Снять
Избранное
Избранное:

Год после ажиотажа

Год после ажиотажа

По сравнению с первым пиком активности на рынке жилья год назад спрос упал в 2 раза

 
2014 год закончился для страны в целом и для строительного рынка очень напряженно. Скачки курсов валют, увеличение ставок по кредитам и ипотеке, ослабление рубля привели к ажиотажному спросу на все, на что у людей хватало денег. Затронуло это и рынок новостроек, поскольку те, кто ждал одобрения ипотеки или находился в процессе выбора квартиры, поняли, что ситуация очень нестабильная и деньги необходимо срочно вложить. Именно поэтому покупатели звонили агентам даже поздно вечером и говорили, что готовы принести деньги и сразу хотят оформить покупку квартиры. Причем в первую очередь отмечался спрос на квартиры в домах на высокой стадии готовности, поскольку в кризис увеличивается риск того, что девелопер не достроит дом из-за своих финансовых проблем.

Баланс найден

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», исходя из результатов начала текущего года, ситуацию на рынке строящегося жилья можно охарактеризовать как сбалансированную. Объем предложения жилья на территории обжитых районов Петербурга оценивается в 2,4 млн кв.м. В продаже находится порядка 43% от объема рынка. В объем рынка не входят объекты, в которых продажи квартир уже завершены, приостановлены или еще не начаты. За последнее время значение данного показателя не изменилось, он находится в пределах 50%. Это свидетельствует о том, что рынок находится в равновесном состоянии.

Как отмечает генеральный директор ГК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев, сейчас покупатели и застройщики ожидают дальнейшего развития ситуации. «Пока мы не заметили катастрофического падения интереса потенциальных клиентов – снижение количества обращений в компанию в первые месяцы года не превышало 7% в сравнении с показателями аналогичного периода прошлого года», – уверяет г-н Васильев.

«В это время года происходит традиционное снижение спроса в связи с уменьшенным количеством рабочих дней и сложившейся сезонной тенденцией. Однако в этом году это снижение было более весомым, чем обычно. Изменения к среднерыночному показателю составили -44%. Снижение показателя покупательской активности к среднему значению января (индекс с исключенной сезонностью) – 21%, – говорит ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова. – Спад в феврале относительно аналогичного периода прошлого года еще более ощутимый, поскольку в прошлом году как раз в это время начинался первый пик активности. В 2015 году подъема продаж в I квартале мы не ожидаем, и поэтому разница между продажами февраля прошлого и текущего года будет как минимум в два раза».

Фокус на «Девяткино»

Благодаря низкой цене предложения (средняя стоимость равна 70 тыс. рублей за кв.м) наиболее востребованным продуктом, по мнению директора департамента жилой недвижимости NAI Becar Полины Яковлевой, являются однокомнатные квартиры и студии, расположенные в активно застраиваемых районах ближайшего «закадья» (Кудрово, Мурино-Девяткино, Парнас). Спросом пользуются квартиры в жилых комплексах «Северная долина» и «Юнтолово» («Главстрой-СПб»), «GreenЛандия» (Setl City), «Новая Охта» (ЛСР-Недвижимость), «Новое Мурино» (ЦДС), «Тридевяткино Царство» («Унисто Петросталь»). В указанных локациях сконцентрирован наибольший объем предложения жилья в сегменте «масс-маркет».

В «Унисто Петросталь» говорят, что лидерами по объему застройки продолжают оставаться Приморский и Выборгский районы Петербурга, Всеволожский район Ленинградской области – на этих территориях застройщики реализуют масштабные проекты комплексного освоения в сегменте массового спроса. Более 41% потенциального спроса приходится на новостройки этих районов. В условиях ограничения возможностей получения кредитных средств идет переориентация покупателей на меньшее по площади жилье, но пока, по мнению участников рынка, это нельзя назвать ярко выраженной тенденцией.

Интересно, что в декабре многие строительные компании изменили подход к планировочным решениям домов. «В частности, несколько проектов были фактически полностью переработаны в связи с изменившимся спросом на жилье, например, комнаты стали более квадратными, – рассказывает директор по развитию финского проектного бюро Rumpu Анна Иванова. – Девелоперы, которые в ближайшем будущем планируют вывести на рынок свои проекты, еще раз пересмотрели планировки и, если это было возможно, внесли корректировки, так как опасаются высокой конкуренции. Абсолютно точно – дешевле изменить проект сейчас,  даже если он уже прошел экспертизу, чем вывести на рынок продукт, который не удовлетворит спрос покупателей».

В погоне за ценой

«В январе показатель средней по городу цены квадратного метра продолжил рост, начавшийся в декабре 2014 года на фоне изменения курсов валют и традиционной активизации спроса, – отмечает начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Светлана Лежнева. – Однако в последнюю неделю января тренд изменился, и начался откат средней цены до уровня конца года. В феврале средняя цена квадратного метра стабилизировалась на уровне последней декады
декабря 2014 года».

«Ценовая политика компании зависит от конкретного объекта. Продуманный объект в хорошей локации всегда будет востребован. По отдельным объектам в завершающей стадии строительства – в частности, и в малоэтажном комплексе “Щегловская усадьба” – отмечено повышение цен. В среднем на 5%», – говорит генеральный директор СК «Навис» Александр Львович.

Впрочем, некоторые компании уже в январе начали увеличивать цены. «УК “Теорема” цены в декабре не поднимала, мы это сделали в январе. Мы произвели переоценку всего жилого комплекса, в результате которой часть квартир сохранила свои цены, часть стала дороже. В среднем стоимость квартир в ЖК “Пять звезд” выросла на 10 тыс. рублей за кв.м, – утверждает руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева. – Поднятие цен в нашем проекте произошло не столько в связи с внешними факторами, сколько с ростом степени готовности проекта: оба корпуса первой очереди возведены под крышу, завершено строительство ограждающих и внутренних стен. Мы начинаем отделку фасадов. В марте цены поднимать не планируем, пока для этого нет предпосылок».

Ипотека vs рассрочка

Один из главных вопросов для первичного рынка жилья по-прежнему – что же будет с ипотекой? Ужесточение условий по ипотеке в январе привело к значительному изменению в соотношении форм оплаты квартир. По мнению Полины Яковлевой, доля покупателей, привлекающих ипотеку, в общем объеме продаж сократилась в 60% до 20%, доля тех, кто единовременно оплачивает полную стоимость квартиры, выросла с 30% до 50%, а число клиентов, оформляющих рассрочку, увеличилось с 10% до 30%. Таким образом, кризис на рынке ипотеки привел к серьезному сокращению объемов сделок с привлечением ипотеки во всех сегментах жилой недвижимости.

В то же время директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая рассказывает, что, несмотря на значительные изменения на ипотечном рынке, по объектам компании доля ипотеки в январе осталась на прежнем уровне и составила более 40%. У клиентов сохраняется интерес к ипотеке, тем более что компания предоставляет скидку при покупке квартиры с использованием ипотеки. Однако, признает г-жа Гуртовая, количество ипотечных программ по сравнению с первой половиной декабря сократилось – люди морально не готовы брать ипотечные кредиты под 15-20%, они ждут более заметного снижения.

В этих условиях строительные компании стараются предложить покупателям альтернативные схемы оплаты. Среди застройщиков распространена практика беспроцентной рассрочки до окончания строительства, и процентной – после окончания.

«Что касается рассрочки уже после сдачи дома ГК, такие предложения в обычное время встречаются редко, но в кризисный период, возможно, их количество возрастет, – уверяет директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева. – Мы в данный момент предлагаем клиентам рассрочку сроком до сдачи дома, то есть два или три года соответственно на разные очереди; рассрочку с равными платежами, где на последний платеж можно оставить до 30% от стоимости квартиры с минимальным первоначальным взносом от 10%. Есть программа, по которой можно заплатить 50% при подписании ДДУ, а 50% – при сдаче дома, без промежуточных платежей».

Компания Setl City также предлагает акцию «Квартира за полцены». Согласно ее условиям, первый взнос покупателя должен составить от 50% от стоимости квартиры, при этом компания дает скидку с первого взноса в размере 20%. Остаток вносится покупателем не позднее планируемого срока ввода объекта в эксплуатацию.

«Курс рубля, себестоимость и другие показатели еще не пришли к устойчивому состоянию, поэтому никто из надежных застройщиков не предлагает сейчас какие-то экстраординарные рассрочки или скидки, – считает, однако, Екатерина Гуртовая. – Да, рассрочки и скидки останутся на рынке, хоть и не столь масштабные, как год или полтора назад. Например, по большинству наших объектов со сроком ввода в 2015 году и первой половине 2016 года действуют рассрочки до 31 мая – 30 ноября 2016 года (в зависимости от объекта)».

«Покупателям по-прежнему интересна строящаяся недвижимость. В жизни людей всегда происходит масса событий – рождение детей, переезд в другой город, – заключает Ольга Трошева. – Решать свой квартирный вопрос население продолжает и сегодня. Выросли ипотечные ставки. Тем не менее, в отличие, например, от 2008-2009 годов, ипотечное кредитование не остановилось. Наши покупатели по-прежнему берут ипотеку, продолжает наращивать число ипотечных клиентов Сбербанк (в настоящее время в этом банке наименьшие на рынке ставки по данному виду кредитования), другие банки также не остановили выдачу таких кредитов».


 

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:


Чтобы стимулировать покупательскую активность, большинство застройщиков предоставляют значительный дисконт на жилые метры и улучшенные условия рассрочки. К примеру, «Полис Групп» предоставляет скидку в 30% при единовременной оплате квартиры. У Setl City итоговый дисконт на покупку жилья с привлечением ипотеки составляет 23%. При покупке квартир в ипотеку в проектах О2 Development ставка составит менее 10% годовых. ЦДС по ряду проектов увеличил максимальный срок погашения рассрочки с 3 до 5 лет. Массовой тенденции к повышению цен на первичном рынке нет и в течение 2015 года не будет, так как застройщики находятся не в том положении, чтобы отпугивать покупателей увеличением цены. Незначительный рост стоимости квадратного метра (в пределах 5%) возможен лишь в эксклюзивных проектах либо на объектах, находящихся на высокой стадии готовности и где в продаже осталось небольшое число квартир. 
 

Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема»:


В декабре многие застройщики подняли цены, и в январе-феврале они их сохранили. Это первая тенденция 2015 года. В конце прошлого – начале этого года на рынок вышли комплексы эконом-класса с предложением полностью подготовленных к проживанию квартир, иногда не только с отделкой, но с мебелью и техникой. Для масс-маркета это действительно интересное предложение, другой вопрос, что эти проекты находятся на самом начальном этапе строительства, а сейчас это зона риска. Неизвестно, как эти проекты будут в итоге реализованы, хватит ли собранных сегодня полутора миллионов за студию на отделку и комплектацию квартиры мебелью и техникой через 5 лет. И насколько должны будут вырасти цены на финише проекта, чтобы проект не превратился в «пирамиду»? Будет ли соответствовать цена и качество в таких неизбежно дорожающих проектах? Насколько однородной будет социальная среда? По сути сейчас это – продажа красивого обещания. Покупателю нужно очень внимательно подходить к вопросу при выборе удивительно привлекательных предложений.

Рубрика:

Новостройки

20.03.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости