Купить Снять
Избранное
Избранное:

Большая и функциональная

Большая и функциональная

Тренды рынка просторных квартир – рациональные планировки и жилье формата «евро»

 
Кризис внес коррективы в планы многих потенциальных покупателей жилья на первичном рынке. По данным АН «Итака», в 2014 году в среднем 14,5% покупателей интересовались многокомнатными квартирами (три комнаты и больше). В этом году данный показатель упал до 2%. «Зато значительно возросла доля студий, в феврале более половины покупателей (51%) предпочли именно этот тип жилья, в то время как в прошлом году их доля в среднем составляла 21%», – говорит Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака».

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, считает, что с точки зрения типа квартир предпочтения покупателей не изменились, просто некоторые клиенты отложили покупку до «лучших времен», когда экономический кризис пойдет на спад, улучшится ситуация на рынках труда и ипотеки.

С коллегой соглашается Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», и добавляет: «Как правило, покупатели двух- и трехкомнатных квартир приобретают их для улучшения жилищной ситуации для разрастающейся семьи, а значит, промежуточные решения не дают желаемого результата. Поэтому в условиях увеличения стоимости жилья, повышения ставки по ипотеке люди действуют согласно ожиданиям застройщиков, а именно – выбирают более бюджетные локации жилых комплексов, менее габаритные квартиры по количеству квадратных метров, но не по количеству комнат».

Структура предложения
Квартирография жилого комплекса в основном определяется его классом: чем выше категория жилья, тем больше доля крупногабаритных квартир.

По данным АН «Итака», на данный момент структура предложения новостроек сегмента «масс-маркет» выглядит следующим образом: 17% составляют студии, 38,5% – однокомнатные, 26,6% – двухкомнатные, 16,3% – трехкомнатные, 1,6% – многокомнатные квартиры. В проектах бизнес-класса процентное соотношение одно-, двух- и трехкомнатных квартир, по словам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, практически равноценно и составляет примерно 30/35/35.

Малогабаритные квартиры на текущий момент действительно преобладают в структуре нового предложения. По оценкам «Главстрой-СПб», в квартирографии некоторых проектов на их долю приходится около 75%.

Екатерина Беляева замечает, что фактически соотношение однокомнатных квартир и студий и квартир из трех и более комнат за последние 10 лет поменялось местами. «В 2004 году однокомнатные составляли 26% предложения в строящихся домах, а трехкомнатные – порядка 37%. Но уже к концу 2014 года ситуация была обратная: однокомнатные и студии составляли 46% предложения, а трехкомнатные – 21%. При этом доля “двушек” практически не менялась – весь период мониторинга рынка на них приходится около 30% выставленных на продажу квартир в строящихся домах».

По данным руководителя проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Евгении Литвиновой, в объеме предложения класса масс-маркет в Петербурге и в пригородной зоне Ленобласти квартиры с двумя и более комнатами составляют 40,3% от общего числа квартир. «В ретроспективе 2013-2014 годов отмечено снижение количества вышедших в продажу многокомнатных квартир в пользу студий и “однушек” на основных территориях реализации жилья массового спроса – в обжитых районах Петербурга и на пригородных территориях Ленобласти», – говорит эксперт.

Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории компании Legenda, связывает уменьшение доли многокомнатных квартир в проектах на массовом рынке с тем, что часто застройщики неспособны предложить покупателям квартиру, которая бы удовлетворяла современную семью соотношением цены и качества планировочного решения. «В наших smart-проектах большинство квартир – семейные, то есть с одной, двумя или тремя спальнями. И их соотношение в наших проектах примерно равное, без перекосов в сторону малогабаритных. При этом продажи всех типов квартир, в том числе больших семейных, с первых дней реализации проектов идут примерно равными темпами. И стоимость квадратного метра в таких квартирах в сравнении с малогабаритными у нас также почти не различается».

В 2015 году тенденции к сокращению крупногабаритных квартир в новостройках пока не наблюдается. Екатерина Бармашова рассказывает, что сейчас на рынок выходят в основном новые корпуса уже текущих проектов, квартирография которых разрабатывалась еще несколько лет назад.

Эксперты ГК «Эталон» говорят о том, что строительный рынок отличается значительной инертностью и влияние кризиса на запросы потребителей может отразиться на планировках и квартирографиях строящихся домов только через несколько лет. С их точкой зрения соглашается Надежда Гордевская, руководитель отдела продаж «О2 Недвижимость»: «Безусловно, застройщики, которые находятся на этапе проектирования, будут минимизировать количество крупногабаритных квартир в своих проектах. Так или иначе, студии и однокомнатные квартиры и в спокойные времена являются наиболее ликвидными и востребованными».

Комнаты или метры?
Сегодняшние покупатели многокомнатных квартир не готовы платить за «лишние» квадратные метры. Их интересуют рациональные планировки по доступной цене. В связи с этим застройщики пересматривают свое отношение к планировкам. Екатерина Беляева говорит, что в течение последних двух лет средняя площадь трехкомнатных квартир в жилье эконом-класса в Петербурге уменьшилась с 91 кв.м до 76 кв.м, а в строящихся объектах комфорт-, бизнес- и элит-класса площадь многокомнатных квартир снизилась в среднем на 10 кв.м.

«Покупатели многокомнатных квартир теперь не гонятся за бессмысленным метражом, предпочитают, чтобы планировка квартиры была продумана и ее не надо было бы переделывать. Так, например, если весь функционал комфортно умещается в 90 кв.м, то незачем брать 120, – делится своим мнением эксперт. – В районах массовой застройки за КАД растет количество трехкомнатных квартир площадью порядка 65 кв.м. Таким образом, чем дальше от центра Петербурга – тем мельче “нарезка» в квартирографии. Однако если смотреть на общую тенденцию, то процентная доля просторных, более 105 кв.м, трехкомнатных квартир осталась практически неизменной – на них приходится около пятой части предложения».

Специалисты сходятся во мнении, что потребительские предпочтения двигаются в направлении европланировок. Аналитики «Лемминкяйнен» замечают, что существенно увеличилась доля покупателей, предпочитающих квартиры с просторной совмещенной зоной кухни-гостиной-столовой и сравнительно небольшими спальнями. Например, квартира с двумя спальнями и единым пространством кухни-столовой-гостиной в таком случае будет считаться двухкомнатной, хотя по площади может быть равна трехкомнатной. Эксперты полагают, что сегодня покупателям важны прежде всего организация пространства и его функциональность, количество спален.

«На смену ненужным квадратным метрам в коридоре приходят просторные гостиные, совмещенные с кухней или прихожей, и компактные спальни. Это помогает сохранить личное пространство и обеспечить комфортную общественную зону, предназначенную для проведения основного активного времени семьи. Доля таких квартир в проектах петербургских застройщиков будет расти», – добавляет Петр Буслов.

Кто покупает?
Многокомнатное жилье очень редко является объектом инвестиционной покупки. В основном трех- и четырехкомнатные квартиры приобретают семьи со стабильным доходом, имеющие несколько детей, с целью улучшения жилищных условий.

Екатерина Беляева рассказывает, что портрет покупателя квартир большой площади довольно разнообразен: это предприниматели, владельцы бизнеса, топ-менеджеры, чиновники, люди творческих профессий. «Чаще это люди среднего или старше среднего возраста, почти всегда семейные. Также нередки ситуации, когда жители других городов, которые собираются переехать в Петербург, ищут квартиру для состава “мама-папа-дети-пожилой родитель». Поэтому их интересуют квартиры с тремя спальнями и кабинетом», – говорит эксперт.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», добавляет, что у покупателей многокомнатных квартир зачастую уже есть сложившиеся предпочтения по району проживания, ожидаемому качеству жизни, необходимой инфраструктуре: «Большая квартира – это своего рода семейное гнездо, которое выбирают на долгие годы, на несколько поколений вперед».

Безусловно, в условиях резкого падения курса рубля в выигрышном положении оказались те, кто имеет депозиты в валюте. Аналитики «Лемминкяйнен» отмечают, что клиенты, которые имели валютные сбережения, на фоне высокого курса смогли приобрести более просторные и дорогие квартиры, нежели планировали.

Однако сегодня интерес к покупке крупногабаритных квартир сохраняют и те потребители, которые имеют сбережения в рублях или собственность в виде квартиры меньшего метража, которую планируют продать, а вырученные средства использовать в качестве основного взноса. «Это связано с тем, что цены на большие квартиры увеличились меньше, чем на более востребованные малогабаритные. Хотя количество покупателей и сократилось, но не до такого количества, чтобы говорить о полном выходе “рублевых” покупателей с рынка», – объясняет Екатерина Беляева.

Что касается ипотечных покупателей, то их доля в данной группе временно сократилась, поскольку доступность ипотеки до последнего времени находилась на низком уровне. «Скопив определенную сумму денег, такие клиенты приобретали более просторную жилплощадь, взяв недостающие средства в ипотеку, – говорит Петр Буслов. – А в нынешних условиях, когда расходы на поддержание жизни увеличиваются, экономить нечего».

Цена вопроса
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на сегодняшний день средняя цена квадратного метра в классе «масс-маркет» на первичном рынке в обжитых районах Петербурга находится на уровне 105 тыс. рублей, в пригородных территориях Ленобласти – 72,4 тыс. рублей.

Екатерина Бармашова отмечает, что диапазон цен на трехкомнатные квартиры в зависимости от класса жилья и локации составляет от 3,895 до 21,767 млн рублей, на четырехкомнатные и многокомнатные – от 5,664 до 28,423 млн рублей.

При этом эксперты говорят, что с начала года цены на первичном рынке практически не изменились и тенденций к их повышению в связи с экономической ситуацией нет и в течение 2015 года не будет. «Напротив, чтобы стимулировать покупательскую активность, большинство застройщиков предоставляют значительный дисконт на жилые метры и улучшенные условия рассрочки», – рассказывает Полина Яковлева.

К чему движется рынок?
Сегодня рынок направляет девелоперов в сторону малогабаритного жилья, поэтому доля студий и однокомнатных квартир в новостройках Петербурга и Ленинградской области все-таки будет расти, а многокомнатных снижаться.

По мнению экспертов, мелкая «нарезка» обладает немаловажным достоинством с точки зрения застройщиков – стоимость одного квадратного метра здесь максимальна. «Проектируя в доме только маленькие квартиры, девелопер может получить более высокую выручку с объекта, – считает Екатерина Беляева. – Увы, предложение рождено соответствующим спросом. Поэтому ввиду сложности экономической ситуации в стране и снижения доходов населения сложно спрогнозировать, когда произойдет изменение тренда в сторону увеличения средней площади жилья и количества многокомнатных квартир».

При этом девелоперы, уменьшая площадь квартир, должны сохранить комфортность проживания. Поэтому, по словам Евгении Литвиновой, стоит ожидать на рынке очередной волны проектов с эргономичными планировками: «С целью снижения бюджета покупки жилья девелоперы будут значительное внимание уделять разработке планировочного решения квартир, чтобы при снижении площади полностью сохранить или даже увеличить функционал помещений».



 
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:

В условиях низкой доступности ипотеки покупатели корректируют свои планы. Если раньше они думали о покупке жилья в проекте комфорт-класса, то сегодня делают выбор в пользу эконом-класса. Наиболее доступная цена для покупателя – это 60-80 тыс. рублей за квадратный метр. Имея ограниченный бюджет, они отдают предпочтение однокомнатным квартирам и студиям. Однако спрос на двух- и трехкомнатные квартиры все равно на рынке присутствует. Все зависит от конкретного объекта: в жилых комплексах с удачной локацией и наилучшим соотношением цены и качества таких квартир к моменту сдачи практически не остается. В среднем в общем объеме продаж девелопера доля крупногабаритных квартир составляет 30-35%.

Покупатели крупногабаритного жилья – это всегда более состоятельные люди, почти всегда семейные, в возрасте 40-55 лет, имеющие детей. У данной категории клиентов имеется четкое представление о том, что они хотят купить и где (район проживания, наличие объектов инфраструктуры, планировка квартиры и т.д.). 

  
Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Как бы парадоксально это ни звучало, но в строящихся домах эконом-класса быстрее всего раскупают студии-, одно- и четырехкомнатные квартиры. В возводимых комплексах класса «эконом» и «комфорт» очень мало крупногабаритного жилья, хотя, как показывает практика, у таких квартир есть свои покупатели. Более того, в данном сегменте четырехкомнатные квартиры в дефиците – по некоторым объектам спрос на них превышает предложение. Обычно такие варианты выбирают семьи с детьми. Квартиры же небольшого метража и в особенности студии большинство покупателей приобретают с целью вложения капитала. После того как дом сдан в эксплуатацию, многие продают такое жилье и покупают двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры.

В сегменте жилья комфорт- и бизнес-класса большие квартиры традиционно распродаются ближе к концу строительства. В силу более высокой стоимости жилья покупатель стремится снизить риски, убедиться, что дом достроен, коммуникации подведены. Поэтому их покупают не на начальном этапе строительства, а когда дом уже сдан, зарегистрирован и можно увидеть товар лицом, то есть не на рекламном макете, а в готовом виде.





Рубрика:

Новостройки

27.03.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости