Купить Снять
Избранное
Избранное:

Цены на жилье вырастут на 15%

Цены на жилье вырастут на 15%

Рост стоимости стройматериалов повлечет за собой повышение цен на жилье

 
На рынке первичной недвижимости наблюдается рост себестоимости строительства, который в первую очередь обусловлен новыми ценами на стройматериалы и оборудование. По прогнозам экспертов, в среднем для проектов массового сегмента рублевая себестоимость строительства за 2015 год возрастет на 15-20%, что, безусловно, приведет к росту цены квадратного метра.

Стройматериалы ударились в рост
Стоимость импортных строительных материалов начала увеличиваться с конца прошлого года. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь», отмечает, что рост цен в среднем составил примерно 50-60%.

По мнению Евгения Богданова, генерального директора финского проектного бюро Rumpu, стоимость строительно-монтажных работ при возведении жилья возросла на 15% за счет того, что подорожали все импортные комплектующие – это элементы инженерных систем, насосы, электрооборудование, производство которых не локализовано в России, а также лифты.

Отечественные строительные материалы и комплектующие также отреагировали на колебания валют. Это связано с тем, что при их производстве используются импортные компоненты, также не стоит забывать, что на заводах часто установлено импортное оборудование. По данным Андрея Тетыша, председателя совета директоров АРИН, стройматериалы в России в марте в годовом исчислении подорожали на 10,4%. Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», приводит следующие данные: «Стоимость арматуры за последнее время увеличилась на 30%, цемент подорожал на 10%, чистовые материалы для отделки – на 10-15%». Евгений Богданов добавляет, что из всех строительных материалов больше всего подорожали оконные конструкции – балконные, витражные, за счет того, что в них используется алюминий, цена которого формируется на бирже и зависит от курса доллара.

Петр Буслов прогнозирует, что перед началом летнего строительного сезона возможно дальнейшее увеличение цен на стройматериалы в пределах 5-10%.

Борьба с ростом цен
В связи со сложившейся ситуацией строительные компании стараются зафиксировать или сократить свои возросшие расходы несколькими способами.

Наиболее крупные застройщики еще в 2014 году, прогнозируя рост себестоимости строительства, заключали долгосрочные договоры с поставщиками материалов и оборудования, опираясь на графики строительства объектов. Такая работа позволила многим зафиксировать объемы необходимых материалов и их стоимость на год вперед. Однако Арина Швындина, руководитель проектов «О2 Недвижимость», отмечает, что не все поставщики сегодня могут в полной мере выполнять свои обязательства по ранее заключенным контрактам: «Даже если застройщик успел оплатить строительные материалы до удорожания, это далеко не всегда гарантирует, что партнер успел их закупить. Иногда из-за этого могут затормозиться поставки. В любом случае, это рабочие процессы, которые все игроки рынка вполне в состоянии урегулировать».

Некоторые строительные компании, желая сэкономить, стараются найти более дешевые решения, рискуя качеством будущего объекта и, соответственно, своей репутацией. И, наконец, часть застройщиков пытается максимально перейти на импортозамещение и найти отечественные аналоги необходимых продуктов. Например, ГК «Унисто Петросталь» в 2015 году планирует запустить собственный завод по производству изделий ЖБИ, которые будет использовать на своих строительных площадках. По словам Арсения Васильева, экономия в этом случае может достигнуть 5-7%.

Полное импортозамещение невозможно
Доля материалов зарубежного происхождения зависит прежде всего от класса объекта. Петр Буслов говорит, что при строительстве жилья эконом- и комфорт-класса доля импортных материалов составляет менее 10%, в бизнес- и элит-классе может достигать 30% и более.

Арсений Васильев добавляет, что в проектах массового спроса наиболее высока доля импортных комплектующих в отделочных материалах и инженерных сетях. Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест», рассказывает, что на сегодняшний день не менее 28-35% от себестоимости строительства составляют инженерные системы и из них порядка 15-20% – зарубежного производства или из импортных комплектующих. «Сегодня наша компания в рамках проектируемых и существующих объектов расширяет круг своих поставщиков за счет отечественных производителей и азиатских компаний – из Китая и Кореи, с более привлекательной ценовой политикой и не менее высоким качеством продукции», – говорит эксперт.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», считает, что и импортные отделочные материалы могут быть замещены отечественными весьма оперативно. «Наиболее зависимо от импортных отделочных материалов дорогое жилье. В бизнес-классе на них приходится 40-50%, в элитном сегменте – 60-65%. В масс-маркете чаще все же используются отечественные отделочные материалы, они представляют собой аналог импортным, который ничуть не хуже. Похоже, что подобная тенденция будет наблюдаться и в дальнейшем. Чем дольше наши производители смогут сдерживать стоимость своей продукции, тем более конкурентной она будет становиться на рынке отделочных материалов».

Что касается премиального сегмента, то в данной ситуации он наиболее уязвим. По словам Петра Буслова, сегодня девелоперы дорогой жилой недвижимости также проводят импортозамещение, зачастую вынужденное, поскольку по соотношению цены и качества отечественная продукция нередко проигрывает западной. «По некоторым позициям замена невозможна вовсе, например, если речь идет о сложном инженерном оборудовании, лифтах, в которых доля импортных составляющих около 40%, дизайнерских отделочных материалах», – отмечает эксперт.

Сергей Березовка, финансовый директор «Sika Россия», говорит, что импортозамещение не всегда является эффективным решением, поскольку качественная отечественная продукция дорожает из-за стоимости сырья и оборудования, которое также частично импортируется: «В России практически нет производств, которые бы не использовали импортное сырье или оборудование. К примеру, в сухих строительных смесях импортные материалы занимают не более 5-10% от веса, но при этом “съедают” до 70% стоимости сырья. При производстве большинства видов полимерной продукции используется преимущественно импортное сырье – за отсутствием отечественного. Поэтому полностью исключить влияние импортных материалов застройщикам в любом случае пока не удастся».

Инноваций придется подождать
Рост стоимости стройматериалов окажет серьезное влияние на темпы внедрения энергоэффективных и инновационных технологий в строительные процессы. «Сейчас даже те девелоперы, которые хотели приступить к подобным проектам, приостановили свою деятельность в этом направлении», – подтверждает Евгений Богданов.

Впрочем, по мнению Петра Буслова, и ранее строительные компании не торопились переходить к энергосберегающим решениям, поскольку считают, что это экономически не востребовано. Практически единственными, кто применял «зеленые» технологии, оставались скандинавские компании, работающие на российском рынке, в частности, в Петербурге.

Безусловно, в связи с последними событиями доля импорта стройматериалов и оборудования, применяемого в экодевелопменте, будет снижаться. Но Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development, отмечает, что за последние несколько лет отечественный рынок существенно продвинулся в вопросе создания продукции для энергоэффективного строительства: появилось много материалов российских компаний, соответствующих экостандартам, – покрытия, материалы для фасадных работ, утеплитель, штукатурка.

Рост цен неизбежен
Безусловно, удорожание строительства, рост стоимости кредитных ресурсов, возросшая инфляция повлекут за собой рост стоимости квадратного метра.

Арсений Васильев рассказывает, что в первые месяцы текущего года застройщики уже наметили тренд на положительную ценовую динамику – крупнейшие компании заявили об увеличении цен на квартиры в среднем на 10%, и это далеко не последнее повышение. Арина Швындина добавляет, что на объекты с высокой степенью готовности, вероятно, роста цен уже не будет, но для проектов на ранней стадии застройщики вынуждены будут скорректировать предложение.

Сергей Березовка замечает, что цены на первичную недвижимость будут расти, но, в отличие от стройматериалов и комплектующих, это будет происходить с существенным опозданием. При этом, по словам эксперта, рост цен будет не таким значительным, поскольку стоимость «квадрата» жилья определяется не только себестоимостью строительства, но и в значительной мере спросом, который в условиях экономического спада тоже снижается.

Петр Буслов прогнозирует, что цены на жилье по итогам 2015 года вырастут в пределах инфляции. Елена Валуева подтверждает, что цены продажи квартир обязательно вырастут, отразив возросшую себестоимость и двузначную инфляцию этого года. По мнению эксперта, рост цен может составить до 10-15%.

Перенос сроков возможен
Эксперты отмечают, что удорожание себестоимости вряд ли отразится на сроках ввода объектов, которые находятся на высокой стадии готовности. «Как правило, контракты на поставку материалов для них уже заключены», – рассказывает Петр Буслов.

Сложнее ситуация с новостройками на начальных этапах строительства, поскольку их возведение будет стоить девелоперам уже значительно дороже. «Сюрпризом для опытных девелоперов это не станет – в более выигрышном положении окажутся застройщики, которые, наученные предыдущими кризисами, стали работать в этом направлении еще в более “тучные” годы», – считает Арсений Васильев.

Максим Ельцов, генеральный директор ГК «ПИА», говорит, что также необходимо учесть такой негативный фактор, как снижение объемов продаж, а значит, и финансирования строительства. В связи с этим не исключена вероятность пересмотра строительных программ и переноса сроков строительства новых объектов. «Количество новых проектов, которые будут выведены на рынок в текущем году, станет существенно меньше по сравнению с показателем прошлого года, форсировать завершение “бумажной” стадии девелоперы не будут», – добавляет Арсений Васильев.

За качество придется заплатить
По словам экспертов, серьезных изменений на рынке ждать не стоит. «Крупные компании работают в штатном режиме, продолжая политику по оптимизации производственных и логистических цепочек, контролю издержек», – говорит Петр Буслов.

Максим Ельцов отмечает, что снижение числа ипотечных покупателей, снижение спроса и одновременный рост себестоимости и стоимости капитала приведут к тому, что застройщики вынуждены будут перестраивать свою стратегию развития. Андрей Тетыш соглашается и добавляет, что сегодня стратегия роста большинства девелоперских компаний превращается в стратегию сохранения объема: «Сейчас практически все тормозят запуск новых проектов и фокусируют внимание на тех, которые уже возводятся. Нужно поменьше запускать, ужимать траты и обходиться без коротких кредитов – вот те рецепты, которые помогли компаниям пережить кризис 2008 года, помогут и сегодня».

Евгений Богданов уверяет, что рано или поздно рынок все равно найдет какой-то баланс. «Меня в большей степени волнует качество жилья, что мы строим. Важно, чтобы оно не упало, а росло, как это было до подорожания. На мой взгляд, качество строительства будет расти, и расти оно будет не бесплатно, поэтому жилье будет дорожать. Это сейчас глобальный тренд», – считает эксперт.



 

Илья Еременко, генеральный директор компании Setl City:


Для снижения издержек мы формируем дирекцию генподряда и проектную архитектурную группу. В них будет 15 и 50 человек соответственно. С их помощью строить будем дешевле, а главное, быстрее, но не за счет качества, а за счет более эффективного управления процессами. Работа этих подразделений, с учетом больших объемов строительства, может в перспективе дать компании до 10% экономии себестоимости.

Во втором полугодии 2015 года на рынке ожидается снижение объема предложения на 20-25%. Застройщики будут осторожней выводить на рынок новые дома, многие перспективные проекты будут отложены. Как результат, цены пойдут вверх. Вероятнее всего, к концу 2015 года. Дорожать в первую очередь будут ликвидные проекты высокой степени готовности. Стоимость квартир в проектах на старте и на завершающей стадии строительства будет различаться все сильнее. 

  
Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК «ЦДС»:

Стоимость строительных материалов выросла, однако себестоимость строительства формируется не только из этого показателя, цену формирует целый спектр составляющих: стоимость земельного участка, объем работ по подведению инженерных коммуникаций, строительству дорог, объектов социальной инфраструктуры и прочее. Повышение цен даже одного из перечисленных аспектов так или иначе повлечет за собой рост стоимости квадратного метра.

Для того чтобы сдержать цены в наших проектах, мы комплексно оптимизируем все процессы. Например, в нашей компании создано собственное проектно-конструкторское бюро, что позволяет существенно экономить время, затраченное на проектирование, ресурсы, транслировать успешный опыт на следующие проекты, а также эффективно решать все возникающие вопросы. Мы сформировали банк земельных участков для текущих и будущих проектов – заблаговременная покупка земли также позволяет продавать построенную на ней недвижимость по более доступным ценам.

  
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:

Доля импортной составляющей в производстве строительных материалов по-прежнему значительна, и перспектив для создания российских аналогов данных продуктов я, к сожалению, пока не вижу. В частности, за рубежом закупаются присадки в бетон, различные комплектующие, оборудование для производства материалов и т.д.

Сейчас стоимость различных строительных материалов выросла на 15-20%. Поскольку девелоперы не могут снизить себестоимость строительства за счет качества проектов, им приходится либо снижать плановую маржинальность, либо по ряду жилых проектов увеличивать стоимость «квадрата» на 10-15%.


Что касается внедрения энергоэффективных технологий, то этот процесс в принципе не может затормозиться, поскольку такого рода технологии пока не получили развития на российском жилищном рынке. С одной стороны, это связано с экономической составляющей (российские девелоперы стремятся удешевить стоимость своего продукта), с другой – с отсутствием спроса на такого рода инновации со стороны покупателей квартир, вызванного относительно невысокой стоимостью энергии.



Рубрика:

Новостройки

08.05.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости