Купить Снять
Избранное
Избранное:

Новостройки: большие планы на осень

Новостройки: большие планы на осень

Ожидается, что после «летних каникул» рынок первичной недвижимости пойдет в рост

 
Эксперты отмечают, что на рынке строящегося жилья наступил период некоторой стабильности. Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории компании Legenda, считает, что оживлению рынка, безусловно, поспособствовали субсидирование государством ипотеки, экономическая и политическая стабилизация. По словам Софьи Воробьевой, директора по продажам «ДомПлюсОфис», на данный момент доля квартир, проданных в ипотеку, перевалила за 80%.

Однако Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», высказывает мнение, что сравнивать сегодняшний рынок с прошлым годом бессмысленно: «Уровень спроса во II квартале 2015 года сравним с показателями 2012 года». По данным NAI Becar, после запуска программы льготной ипотеки спрос на первичном рынке увеличился на 10%, но все равно остался на 40% ниже докризисного уровня.

На сегодняшний день предложение на рынке первичной недвижимости существенно превышает спрос. При этом игроки рынка считают это скорее позитивной тенденцией. «Сегодня покупатель может спокойно, без спешки отобрать несколько объектов, получить по ним консультацию, осмотреть, забронировать понравившуюся квартиру и детально ознакомиться с условиями покупки, – говорит Ксения Оборина, руководитель отдела маркетинга и PR СК «Навис». – Настало время тщательного выбора жилья». Что касается бизнес-класса и элитных объектов, Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, рассказывает, что спрос на них в связи с кризисом просел не так сильно, как в среднем по рынку, но 10%-е падение показателей все же имеет место.

Оценивая ближайшую перспективу, эксперты сходятся во мнении, что этим летом вряд ли стоит ожидать увеличения спроса на жилье. Однако уже осенью рынок вполне может возобновить свой рост.« Сентябрь станет так называемой контрольной точкой, которая определит дальнейший вектор развития.

Кроме того, очередной скачок курса валют может вновь привести к волне ажиотажного спроса на первичном рынке жилья», – отмечает Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК «ЦДС».

Выбор покупателя
С начала текущего года сегментация рынка и предпочтения покупателей кардинально не поменялись. «Все так же большая часть рынка относится к классу масс-маркет, – считает Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон». – Покупатели охотно берут студии, однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры, кому необходимо, покупают “трешки”».

При этом на рынке отмечается возросший интерес к квартирам небольшого метража, что в первую очередь обусловлено сегодняшней экономической ситуацией. «Потенциальные покупатели выбирают проекты эконом-класса и приобретают жилье по цене 60-80 тыс. рублей за кв.м, – говорит Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». – Имея ограниченный бюджет (до 2-2,5 млн рублей), они отдают предпочтение однокомнатным квартирам и студиям». Полина Яковлева замечает, что покупатели квартир в проектах, расположенных в Ленинградской области, за счет разницы в цене метра могут позволить себе жилье большей площади: «двушки» или «трешки».

Татьяна Гронина, специалист департамента строящейся недвижимости АН «Магазин квартир», говорит, что клиенты сегодня разделились на два лагеря: на тех, кто готов переплатить, но купить почти готовую недвижимость, – они выбирают исключительно проекты со сроком сдачи в 2015 году, – и на тех, кто готов подождать, чтобы не переплачивать, – они рассматривают даже самые дальние сроки сдачи.

Для стимулирования продаж многокомнатных квартир многие застройщики сегодня разрабатывают специальные акционные предложения. Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», говорит, что, например, при покупке трехкомнатной квартиры в проектах компании с привлечением ипотечного кредита скидка составляет 3%. Если такая квартира приобретается в проекте «Новая Охта», эта скидка удваивается.

Однако, по прогнозам «Главстрой-СПб», только после стабилизации экономической ситуации, начала роста доходов населения и возвращения спроса к традиционным показателям покупатели снова обратят внимание на двух- и трехкомнатные квартиры. Поэтому увеличение спроса на крупногабаритное жилье возможно начиная с 2017 года.

Сегодняшние цены
С начала года цены на строящееся жилье не претерпели серьезных изменений, поскольку многие девелоперы еще в конце 2014 года скорректировали их в сторону увеличения.

По данным «Главстрой-СПб», сегодня средняя стоимость квадратного метра в городских новостройках эконом-класса составляет порядка 77 тыс. рублей, комфорт-класса – 97 тыс. рублей. В проектах за пределами КАД (не более 20 км от города) стоимость «квадрата» в среднем составляет 64 тыс. рублей.

«Если рассматривать проекты КОТ в Петербурге, то в зависимости от месторасположения и степени готовности проекта цена варьируется от 55 до 90 тыс. рублей за кв.м, – рассказывает Петр Буслов. – В целом динамика цен на жилье в проектах КОТ немного отстает от рынка, это связано в первую очередь с высокой конкуренцией. Сегодня самые низкие цены на жилье представлены в рамках проектов КОТ, которые реализуются во Всеволожском районе Ленинградской области. Самые высокие цены – в проектах КОТ в Выборгском и Красносельском районах Петербурга».

Что касается более дорогих сегментов, Всеволод Глазунов отмечает, что в новостройках бизнес-класса Петербурга средняя цена квадратного метра составляет сегодня 196 тыс. рублей, в элитном сегменте – 274 тыс. рублей.

Эксперты утверждают, что в течение 2015 года существенного повышения цен на рынке не будет. При этом не оправдываются и ожидания резкого падения стоимости «квадрата». Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», отмечает, что в ближайшее время предпосылок для снижения нет: «Ограничителем для уменьшения стоимости служат произошедшее снижение курса национальной валюты, рост себестоимости строительства, замедление темпов вывода в продажу новых объектов».

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development, рассказывает, что на сегодняшний день в некоторых объектах происходит ценовая коррекция вверх в связи с вымыванием предложения, а также с увеличением строительной готовности дома.

По мнению экспертов, сегодня можно говорить о росте строительной себес-тоимости для застройщиков в сегменте массового спроса на уровне 15-20%, но это опосредованное влияние колебания курсов валют. «В сегменте жилья эконом-класса используется очень мало иностранных материалов – порядка 3%, доля импортных технологий чуть больше – около 5%», – говорит Петр Буслов.

При этом эксперты сходятся во мнении, что удорожание строительства по-прежнему не отразилось на стоимости квадратного метра. Софья Воробьева предполагает, что этот рост будет плавно перенесен на осень, а летом из-за низкого спроса цены будут стабильны.

Падения не случилось
Катастрофические прогнозы о падении рынка первичной недвижимости в разы не оправдались. Так, по данным Светланы Денисовой, количество выданных ипотечных кредитов за 5 месяцев 2015 года сократилось на 33% к тому же периоду 2014 года. Если принять во внимание, что ипотека всерьез заработала лишь в апреле после запуска программы господдержки, то это достойный результат.

Эксперты соглашаются, что именно программа государственного субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам поддержала рынок первичной недвижимости и подтолкнула к росту покупательскую активность. Ольга Козимянец, директор по продажам ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», рассказывает, что после старта программы количество обращений с заявками на получение кредита значительно возросло.

Дмитрий Сидоренко говорит, что в декабре-январе доля ипотеки в общем объеме продаж компании значительно просела – с 50% до 20%, а сегодня этот показатель достиг 30% и прослеживается тенденция к его увеличению. Денис Бабаков делится еще более позитивными данными: «Если в апреле доля сделок с участием ипотеки в проектах “ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад” составляла порядка 30%, то в мае – уже около 50%». Полина Яковлева отмечает, что в целом по рынку объем сделок с использованием ипотечных средств вырос на 10% с начала года.

При этом специалисты утверждают, что серьезных предпосылок для дальнейшего снижения ипотечных ставок до конца лета нет. По словам Дмитрия Сидоренко, их текущий уровень соответствует нынешним рыночным условиям и возможностям заемщиков. «Спрос зависит не от ставки по кредиту, а от реального уровня доходов населения. Для заемщика принципиальна сама возможность взять банковский кредит, чтобы соблюдались формальные требования: размер первого взноса и доля от зарплаты, которую он может потратить на выплаты. Не у всех россиян “белые” доходы, которые они могут показать», – говорит эксперт.

Рассрочки продолжают работать
Длительные рассрочки по-прежнему остаются одним из инструментов девелоперов по стимулированию спроса, хотя они частично замещаются подешевевшей ипотекой. По мнению Петра Буслова, доля квартир, приобретенных по данной схеме, серьезно отличается от застройщика к застройщику. Вилка на данный момент составляет от 10% до 45%.

Екатерина Бармашова отмечает, что пул застройщиков, предлагающих длительные рассрочки, остается неизменным. Это ГК «Эталон» – до 10 лет, «Норманн» – до 6 лет, ЦДС – 3-5 лет, «Унисто Петросталь» – 3-4 года и другие. Ирина Онищенко рассказывает, что в ГК «Эталон» сейчас действует беспрецедентная по сроку рассрочка на ряд квартиры в трех уже построенных корпусах ЖК «Ласточкино гнездо». Рассрочку можно выплачивать до конца декабря 2025 года, а первый взнос составляет всего 20% от стоимости квартиры.

«Инструмент длительных рассрочек отлично зарекомендовал себя – с начала года мы фиксируем неугасающий интерес покупателей к такому способу взаиморасчетов, – делится мнением Дмитрий Сидоренко. – Поэтому мы продолжаем развивать это предложение. Сейчас, помимо беспроцентных рассрочек на 3 и 5 лет, мы предлагаем схему “50/50” на год и рассрочку с уменьшенными ежемесячными платежами и выплатой остатка по завершению договора».

Татьяна Гронина говорит, что схема рассрочки «50/50», которая разбивает оплату на две части (первые 50% оплачиваются клиентом сразу, а вторые 50% – перед заселением) – очень популярный среди застройщиков тренд. «Такой вариант очень удобен для тех, кто продает свою квартиру на вторичном рынке и не желает брать ипотечных займов», – добавляет эксперт.

Но есть и еще более лояльные схемы. Например, Денис Бабаков рассказывает, что сейчас на квартиры в проекте «Новая Охта» действует программа «10/90»: «Согласно ее условиям, внеся 10% стоимости квартиры после заключения договора долевого участия, остальные 90% можно внести перед заселением».

На сцене только сильные
В течение лета, по прогнозам экспертов Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, резкого рывка спроса не предвидится. «Сегодня люди вновь стали вкладывать деньги в валюту, видя, что она растет, – отмечает Софья Воробьева. – А вот с приходом осени возможно повышение спроса. Это связано и с сезонностью, и с общей ситуацией на рынке: либо она начнет выправляться, либо придут люди с обмененными евро».

Полина Яковлева считает, что если Центральный банк продолжит политику снижения ключевой ставки, то до конца года спрос может увеличиться еще на 10-20%.

По мнению специалистов, сегодня региональный рынок жилищного строительства достаточно стабилен. «На рынке остались только сильные игроки, имеющие длительный опыт работы (более 10 лет), минимальную кредитную нагрузку, широкую географию строительства, продуманный маркетинг и опыт оптимизации издержек», – говорит Дмитрий Сидоренко. Но с началом кризиса и сильным компаниям пришлось скорректировать объемы будущего строительства, отложить проектирование запланированных объектов, сосредоточившись на достраивании очередей в старых.

«В текущих условиях застройщики оптимизируют свои расходы и корректируют графики строительства новых очередей, – соглашается Петр Буслов. – В крупных проектах девелоперы сосредоточены на строительстве уже возводимых жилых домов. Но приостановки реализации проектов КОТ не будет, возможен только перенос сроков начала строительства новых очередей».

Что касается стоимости квадратного метра, Дмитрий Сидоренко предполагает, что в связи с ростом себестоимости строительства средняя цена «квадрата» увеличится к концу года на 10-15%. «Однако ситуация по-прежнему остается слабо прогнозируемой и во многом зависит от макроэкономического и геополитического состояния страны», – говорит эксперт.

 

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:


Сегодня покупатели стали чувствовать себя более уверенно, продажи постепенно восстанавливаются. В первую очередь этому способствует запущенная в марте текущего года госпрограмма субсидирования ипотеки. Однако говорить о стабилизации ситуации пока преждевременно. По отношению к прошлому году спрос сократился в два раза, что привело к уменьшению объемов продаж у девелоперов примерно на 40%.

Вывод проектов сократился соразмерно спросу, поэтому затоваривание рынку не грозит. Излишнее предложение наблюдается в «закадье» (удаленность от города – не более 20 км). В данных локациях в связи с высокой конкуренцией, недостаточной транспортной доступностью и отсутствием развитой инфраструктуры наблюдается уменьшение спроса со стороны покупателей и снижение цены квадратного метра. Наибольший спрос сегодня сохраняется в объектах, имеющих удачное расположение, доступную цену квадратного метра и интересные планировочные решения квартир.

  
Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE:
 
Рынок недвижимости сегодня начинает стабилизироваться: нет резких скачков цен, банкротств, ажиотажного спроса. В I квартале 2015 года спрос сместился в сторону вторичного жилья или квартир на высокой стадии готовнос-ти. Сегодня же можно отметить постепенное возвращение покупателя на рынок строящегося жилья. Программа государственной поддержки ипотеки стимулировала интерес к этому сегменту, а укрепление рубля способствовало появлению определенности и уверенности в завтрашнем дне. Что касается предложения, однозначно можно сказать об уменьшении числа объектов, которые планировались к выходу в этом году. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года оно сократилось практически в два раза.

С наступлением мая можно было отметить некоторое снижение цен, но это в большей степени фактор сезонности. Как правило, начиная с мая и до конца июля рынок недвижимости переходит в режим «каникул», закономерностью в это время является снижение спроса и, соответственно, цен.

  
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

После вступления в действие программы государственного субсидирования ставки по ипотеке мы ощущаем увеличение количества ипотечных сделок, при этом положительная динамика нарастает, поскольку потенциал еще не исчерпан. Уже появляются обнадеживающие новости, что объем этой программы, возможно, будет увеличен. Таким образом, ипотека с господдержкой будет служить драйвером спроса и важнейшим условием нормального функционирования первичного рынка не только в пределах летнего-осеннего периода, но и до конца года.

2015 год будет более скромным по сравнению с предыдущим, рекордным по продажам. Объем сделок сократится, но глубоких потрясений не будет. В этом году рынок покажет положительную динамику, которая будет медленно нарастать: от проблемного
I квартала, через стабилизацию во II, осторожный оптимизм в III – к спокойствию и росту в завершающие месяцы.


Рубрика:

Новостройки

02.07.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости