Купить Снять
Избранное
Избранное:

Как дела у бизнес-класса?

Как дела у бизнес-класса?

Спрос на жилье бизнес-класса в Петербурге сохраняется

 
На рынке квартир бизнес-класса кризис отразился не настолько сильно, как на сегменте низкобюджетного жилья, считают эксперты. Это связано с тем, что клиенты в данном секторе чаще приобретают жилье за наличные, ипотека применима здесь в меньшей степени.

Стройки идут
По данным аналитиков компании NAI Becar, с начала года в Петербурге в эксплуатацию было введено шесть жилых комплексов класса «бизнес», среди них ЖК «Классика» и первая очередь ЖК «Граф Орлов» («Л1»), первая очередь ЖК «Московский квартал» («СМ-Девелопмент»), ЖК Suomi («ЮИТ Дом»), ЖК «Эдельвейс» («Сфера»), ЖК «Дом на Дворянской» («Возрождение Санкт-Петербурга»). К списку готовых объектов специалисты консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» добавляют первую очередь жилого комплекса Riverside (Setl City), которая была введена в эксплуатацию в мае 2015 года.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, рассказывает, что на текущий момент доля предложения новостроек бизнес-класса в общем объеме рынка составляет около 30%. При этом, по словам эксперта, в продаже находятся около 60 жилых комплексов сегмента «бизнес».

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», добавляет, что наибольший объем жилья данного класса возводится в Петроградском, Приморском и Центральном районах города. «Около 60% от объема рынка в классе приходится на эту тройку районов. Также объекты бизнес-класса строятся в Красносельском, Василеостровском, Красногвардейском, Московском и других районах города», – говорит специалист.

По словам аналитиков NAI Becar, до конца года к вводу запланировано еще порядка 15 жилых комплексов, среди которых третья очередь ЖК «Европа Сити» («Возрождение Санкт-Петербурга»), ЖК «Самоцветы» («ЛенСпец-СМУ»), вторая очередь ЖК «Московский квартал» («СМ-Девелопмент»), ЖК «Дом на Выборгской» («Эльба»), ЖК «Чапаева, 16» («ЮИТ Дом») и другие.

Новое предложение
Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, строительные компании продолжают заявлять новые проекты. По данным Веры Сережиной, директора управления стратегического маркетинга и исследований рынка компании RBI, с начала 2015 года в продажу вышло семь объектов бизнес-класса с продаваемой площадью квартир 104 880 кв.м.

Например, в марте компания «Лидер Групп» вывела в продажу жилой комплекс Leningrad, расположенный на проспекте Тореза. «Объект строится в 5 минутах ходьбы от парка Сосновка. В комплексе будут представлены квартиры площадью от 47 до 145 кв.м с зонами под гардеробные, высокими потолками, террасами, французскими балконами. В состав жилого комплекса войдет подземный паркинг с большим количеством машиномест», – говорит Виталий Виноградов, директор департамента продаж группы компаний «Лидер Групп».

В апреле началось строительство и продажи в комплексе «Три ветра» («ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»). Он строится на небольшом мысе в акватории Финского залива, неподалеку от пересечения улицы Савушкина и Приморского шоссе. Возводимый на участке 3 га комплекс объединит три 13-этажных корпуса, каждому из которых дано название ветра. Так, «Мистраль» на 126 квартир расположится у самой воды. За ним будет построен «Бриз» на 240 квартир. Самый большой дом комплекса – «Норте» на 392 квартиры – возведут чуть дальше других корпусов от береговой линии.

В начале лета «Строительный трест» вывел на рынок новый проект – жилой комплекс Ostrov на Ремесленной улице. «Это красивый кирпичный дом в классической архитектурной стилистике с эффектным ландшафтным дизайном внутридворовой территории, благоустройством прогулочной набережной у реки Ждановка, – рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Кроме 10 жилых секций, в новом доме предусмотрен детский сад, коммерческие помещения и двухуровневая подземная автостоянка. Практически каждая квартира в доме будет обеспечена отдельным машиноместом».

В середине июня компания «ЮИТ Санкт-Петербург» также вывела на рынок новый объект бизнес-класса – жилой комплекс Fjord, строящийся на Васильевском острове, на Малом проспекте между 17-й и 18-й линиями. В комплексе, состоящем из двух корпусов, будет 388 квартир (общей площадью 25,4 тыс. кв. м), от студий до больших пятикомнатных (до 124 кв.м). «Примечательно, что в корпусе, находящемся во дворе, в помещениях на первом и втором этажах расположится детский сад на 75 мест, что, естественно, будет очень удобно для жителей комплекса. Планируется, что Fjord будет введен в эксплуатацию в IV квартале 2017 года», – отмечает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург».

Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», замечает, что до конца года компания планирует вывести в продажу еще два объекта бизнес-класса – на Смоленской улице и на Московском шоссе, рядом с парком Городов-Героев: «Комплекс на Смоленской – переменной этажности (7-14 этажей). Он рассчитан на 187 квартир. Под зданием будет построена парковка на 251 машиноместо. В пятнадцатиэтажном доме у парка Городов-Героев будет 89 квартир. Под зданием – двухуровневый подземный паркинг на 81 машиноместо».

Вера Сережина добавляет, что в целом до конца года ожидается выход еще около 150 тыс. кв.м жилья бизнес-класса при условии, что девелоперы не изменят своей инвестиционной политики.

Баланс спроса и предложения
По мнению экспертов компаний, входящих в Ассоциацию риэлторов СПб и ЛО, в связи с кризисом спрос на рынке недвижимости снизился во всех сегментах. Полина Яковлева отмечает, что уровень спроса в сегменте «бизнес» с начала года уменьшился на 10%, однако предложение квартир бизнес-класса поглощается успешно. Вера Сережина соглашается: «В сегменте жилья бизнес-класса наблюдается баланс спроса и предложения. Так, в первом полугодии 2015 года на рынок поступило семь новых объектов, при этом были распроданы квартиры в семи жилых комплексах».

Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема», добавляет: «Спрос на качественное жилье для себя, безусловно, есть. По сравнению с прошлым годом он ожидаемо ниже, но он адекватен текущей экономической ситуации. В нестабильные времена покупатели в сегменте бизнес-класса часто откладывают покупку. Во-первых, у них уже есть жилье, в отличие от большинства покупателей в сегменте эконом. Выбирая бизнес-класс, люди хотят улучшить качество жизни, расширить свое пространство, но жизненной потребности в такой квартире у них нет. Во-вторых, среди покупателей в этом сегменте достаточно большое число собственников бизнеса. Многие из них испытывают сегодня определенные сложности, и пока перспективы в экономике туманны, они не спешат вкладывать средства в улучшение жилищных условий».

Портрет покупателя неизменен
В сегменте жилой недвижимости бизнес-класса портрет покупателя остается практически неизменным. В основном это предприниматели, владельцы собственного бизнеса, топ-менеджеры, руководители среднего звена. По словам Дениса Бабакова, чаще всего покупателями квартир бизнес-класс выступают семейные люди, приобретающие недвижимость для собственного проживания.

Марина Агеева рассказывает, что, например, в проекте «Пять звезд» только единичные покупки совершались «одиночками», все остальные сделки были заключены с клиентами, находящимися в браке и имеющими детей.

Виталий Виноградов считает, что основу покупателей жилья бизнес-класса составляют рационалисты, умеющие считать деньги и желающие получить за них максимальное качество: «Выбор объекта они проводят системно, тщательно взвешивая все характеристики жилья, изучая конкурентов. Решение принимают не скоропалительно, так что сделка может занять и полгода-год». Эксперт также отмечает, что при поиске жилья клиенты сегмента бизнес-класса обращают внимание в первую очередь на такие характеристики, как расположение объекта, планировки, однородное социальное окружение, здоровая экология, близость качественных торговых сетей. При этом эксперты говорят, что требования покупателей к жилью бизнес-класса постоянно растут. Для сегодняшних клиентов становится важным, например, наличие архитектурного решения фасадов, оригинальный дизайн-проект мест общего пользования, комфортная квартирография, наличие достаточного количества парковочных мест возле дома
и другие факторы.

Что касается локаций, то, по мнению Веры Сережиной, наибольшим спросом пользуются проекты в Петроградском и Центральном районах города, также привлекают покупателей объекты, расположенные в Приморском и Красногвардейском районах на берегах Невы.

Сергей Степанов добавляет, что покупатели жилья бизнес-класса предпочитают сегодня делать выбор в пользу объектов высокой степени готовности, но спросом пользуются и новые проекты от надежных застройщиков.

Ипотека помогает не всем
Эксперты соглашаются, что господдержка ипотечного кредитования способствовала оживлению рынка первичной недвижимости, в том числе и сегмента бизнес-класса. Виталий Виноградов говорит, что госпрограмма субсидирования ипотечной ставки помогла удержать продажи в бизнес-классе хотя бы на минимальном уровне для продолжения строительства.

По данным Полины Яковлевой, после введения программы льготной ипотеки объем продаж в сегменте бизнес-класса вырос на 10%, а доля покупателей, привлекающих ипотечные средства, увеличилась на 20%, достигнув 40% в общем объеме продаж.

Однако Марина Агеева отмечает, что субсидированная ставка для сегмента бизнес-класса не является ключевым фактором для покупки. «Во многом потому, что сумма по ипотеке с господдержкой, то есть с приемлемой ставкой, для Петербурга составляет 8 млн рублей. Этой суммы недостаточно для элитных объектов, – говорит эксперт. – А большие суммы банки выдают под совсем неинтересные проценты. В “Пяти звездах” примерно две трети сделок происходят с единовременной стопроцентной оплатой, еще треть – с рассрочкой на 6-9 месяцев. Ипотечные сделки единичны».

Виталий Виноградов добавляет, что несмотря на то, что покупатели сегмента «бизнес» обычно не берут ипотеку, сегодняшние субсидированные ставки в 11,9% и 12% стали для них привлекательными: «Клиентам выгоднее оформить ипотеку, чем вытаскивать деньги на покупку жилья из своего бизнеса».

Ольга Трошева отмечает, что средние цены квадратного метра в бизнес-классе демонстрируют положительную динамику. «С начала года они выросли на 6-7% в зависимости от района. Для сравнения, в классе масс-маркет за тот же период рост составил 3,2%», – говорит эксперт.

Вера Сережина рассказывает, что средняя цена «квадрата» в проектах бизнес-класса сегодня составляет 167 тыс. рублей. При этом, по ее словам, разброс цен достаточно большой, от 115 тыс. рублей до 267 тыс. рублей за кв.м. Екатерина Гуртовая замечает, что говорить о каких-то средних ценах на рынке бизнес-класса сложно, поскольку даже в одном объекте диапазон цен на квартиры с одинаковой строительной готовностью может быть весьма значительным, достигая нескольких раз.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», самая высокая средняя стоимость квадратного метра в сегменте жилой недвижимости бизнес-класса наблюдается в Василеостровском районе – 193,7 тыс. рублей. Далее следуют Центральный – 177,1 тыс. рублей – и Красногвардейский – 170,7 тыс. рублей. Самые низкие цены в Красносельском – 145 тыс. рублей за кв.м, Калининском – 140,8 тыс. рублей за кв.м – и Выборгском районе – 121,7 тыс. рублей за «квадрат».

Марина Агеева рассказывает, что зимой многие застройщики сегмента «бизнес» поднимали цены, но уже весной за счет серьезных скидок фактически вернулись на уровень осенних цен. Алла Шинкевич, заместитель директора агентства недвижимости «Невский простор», добавляет, что сегодня строительные компании с целью повышения продаж проводят специальные акции: скидка 20%, паркинг в подарок и другие.

Однако Марина Агеева говорит, что цены растут по-прежнему, например, в связи с увеличением степени готовности дома: «Наш проект “Пять звезд” сдается уже через год, по сравнению с осенью цены в среднем по комплексу выросли на 8%. Следующая коррекция запланирована на IV квартал этого года».

Денис Бабаков делится мнением, что, несмотря на кризис, спрос на квартиры бизнес-класса достаточно хороший, благодаря чему цены также растут. «Например, с момента старта продаж “Трех ветров” стоимость “квадрата” выросла на 10,5%. Если в апреле она начиналась с 95 тыс. рублей, то сегодня минимальная стоимость метра – 105 тыс. рублей», – говорит эксперт.

Осень принесет плоды
Лето – традиционно низкий сезон для рынка недвижимости. По словам Екатерины Гуртовой, это особенно ощутимо для сегмента бизнес-класс и выше: клиенты покидают город и страну чаще и на более длительные периоды. «Естественно, этот исключительно сезонный фактор оказывает влияние на рынок и в этом году и, как всегда, в наибольшей степени – на продажи в объектах высоких сегментов», – говорит специалист. Марина Агеева соглашается, что летом покупатели сегмента бизнес-класс, невзирая на курсы валют, уезжают отдыхать за границу, и деловая активность заметно падает.

Эксперты сходятся во мнении, что активность покупательского спроса возрастет ближе к осени. «Август, пожалуй, является самым сложным месяцем в новейшей истории нашей страны. Поэтому если в августе – сентябре не случится резких движений на политическом поле, то осенью динамика продаж вырастет», – прогнозирует Марина Агеева. Сергей Беляков, главный управляющий департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость», добавляет, что ближе к зиме на рынке могут появиться деньги, которые были, например, вложены в банки под высокие проценты на год.

При этом эксперты говорят о том, что рост спроса, скорее всего, не отразится на стоимости квадратного метра: она сохранится на текущем уровне.


 
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

Из новостей на рынке недвижимости бизнес-класса можно отметить, что в мае текущего года компания Setl City ввела в эксплуатацию первую очередь комплекса Riverside. Он строится в районе с развитой инфраструктурой у станции метро «Черная речка». В эксплуатацию были сданы три 20-этажных жилых корпуса, а также детский сад на 140 мест и автостоянка на 476 машиномест. Суммарное количество квартир в трех сданных жилых корпусах – 497. Более 80% из них продано.

По объему предложения в классе «бизнес» в городе лидирует Петроградский район, который занимает порядка 25% в структуре предложения. На втором месте – Приморский район, который занимает 18,7%, а на третьем – Центральный с показателем 15,4%.

По ценам в классе «бизнес» лидирует Василеостровский район со средней ценой 193,7 тыс. рублей за кв.м. На втором месте – Центральный район с показателем 177,1 тыс. рублей за кв.м, на третьем месте – Красногвардейский с ценой 170,7 тыс. рублей за «квадрат».

  
Александр Вусов, руководитель департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл»:

Нестабильная экономическая ситуация в стране повлияла на первичное жилье бизнес-класса только со стороны введения новых объектов – количество предложения значительно уменьшилось по сравнению с прошлым годом, а незаконченные стройки сильно задержались по срокам. Это связано с главным фактором – подорожавшим кредитным финансированием. Девелоперы в сегменте «бизнес» вряд ли станут переходить на более низкий класс или снижать качество строительных работ, чтобы не потерять репутацию, а потому в ближайшее время объем строек увеличиваться не будет.

Что касается цен, то по сравнению с зимой, если и заметно снижение, то совсем незначительное, на 1-2%. Средняя стоимость квадратного метра сейчас составляет 110-140 тыс. рублей. Предположительно, пока ситуация не стабилизируется, цены останутся на том же уровне, за исключением стоимости завершающих строительство объектов – здесь она может подрасти из-за подорожания стройматериалов, хотя и в таком случае ее может сдержать немного упавший спрос.

  
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

В нынешнем году активность клиентов бизнес-класса по объектам нашей компании (и, очевидно, подобная ситуация наблюдается и у других девелоперов) совершенно не просела по сравнению с прошлым годом. В сегментах «эконом» и «комфорт» на рынке есть некоторый спад, но по более высоким классам, начиная с уровня «бизнес», отсутствует какая-либо просадка с точки зрения объема продаж – и цена не падала, и спрос не снизился. Замечу, что это касается и наших обоих объектов бизнес-класса в Санкт-Петербурге, которые были в продаже в течение первых пяти месяцев 2015 года – это часть квартир в жилом корпусе «Смольный проспект» и жилой комплекс «Чапаева, 16» на Петроградской стороне. Более того, хороший спрос мы наблюдаем и сейчас, после вывода на рынок нашего нового жилого комплекса Fjord на Малом проспекте В.О., в котором подавляющая часть квартир – бизнес-класса. Мы имеем весьма существенный уровень спроса по этому объекту после открытия продаж – условно говоря, в день по сделке.



Рубрика:

Новостройки

07.08.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости