Купить Снять
Избранное
Избранное:

Нормами по карману

Нормами по карману

Новые ПЗЗ могут существенно снизить прибыль застройщиков


Недавно Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга представил рабочий вариант правил землепользования и застройки (ПЗЗ). В них довольно много нового, особенно в части высотности и плотности застройки. Этому документу предстоит пройти общественные слушания, и к концу года, как обещают в правительстве города, он должен быть утвержден. В ходе круглого стола эксперты обсудили грядущие нововведения и их влияние на рынок недвижимости.

Власть не понимает девелопмент

Председатель комитета по урбанистике, градостроительству и архитектуре Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), генеральный директор архитектурного бюро «А. Лен» Сергей Орешкин считает, что в кризисное время требуются предельная осторожность и со стороны власти, и со стороны девелопмента, тщательный расчет любого закона, мероприятия, действия. «Бизнес загружен своими внутренними проблемами, решает, как, что и где строить, за сколько продавать. А в это время государство занимается своими задачами – разрабатывает законы. И они не всегда соприкасаются с реальной жизнью. Мы будем проявлять инициативу, чтобы донести до власти те беды и проблемы, которые мешают развиваться девелопменту», – утверждает Сергей Орешкин. По его словам, власть на сегодняшний день не проводит необходимый объем изысканий, но недавно РГУД получила приглашение от ЗакСа принять участие в аналитическом исследовании по этому вопросу.

Партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», руководитель практики по недвижимости и инвестициям Дмитрий Некрестьянов отметил, что переход на кадастровую стоимость при налогообложении, введение дополнительных архитектурных согласований, ужесточение требований к страхованию ответственности застройщиков и другие нововведения сегодня ведут к изменению всего облика строительной сферы. По его словам, в текущих экономических условиях это может стать избыточной нагрузкой для застройщиков.

Не больше 40 метров

Одной из новых поправок может стать ограничение высотности новых домов в 40 метров. Как утверждает Дмитрий Некрестьянов, в рамках последних обсуждений законодатели предполагают возможность застройки и выше 40 метров, но такие решения будут приниматься только в индивидуальном порядке на заседаниях Градсовета. Также вполне вероятно появление специального высотного атласа, на котором будут отмечены районы, где застройка более 12 этажей возможна.

Поправки в федеральном законодательстве тоже сказываются на строительном рынке Петербурга. С 1 октября у застройщиков возникли трудности с регистрацией договоров долевого участия. «Страховые компании, которые ранее этим занимались, больше не в состоянии предоставлять льготы. В итоге на рынке практически не осталось предложений, которые могут себе позволить застройщики. Законодательство подталкивает к тому, чтобы застройщики строили за свой счет. Но с учетом того, что сейчас кризис, санкции и немаленькая ставка банковского кредита, за свой счет смогут строить только крупные застройщики, накопившие необходимые ресурсы», – утверждает Дмитрий Некрестьянов.

Жилья станет меньше

Заместитель председателя комитета РГУД по урбанистике, архитектуре и градостроительству, генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов считает, что нужно дать бизнесу время, чтобы он адаптировался к новым законам. По его мнению, в Петербурге они меняются достаточно быстро. «Ранее мы ждали введения ПЗЗ со знаком плюс, так как думали, что те зоны, которые были изменены по Генплану и переведены в жилые, позволят нам дальше двигаться и развивать наши проекты, а сейчас это вызывает сомнения», – говорит Дмитрий Панов.

По расчету Дмитрия Панова, при утверждении в Правилах землепользования и застройки нового коэффициента использования территории (КИТ) с максимальным показателем 2,0 вместо возможного на сегодняшний день показателя в 2,3, например, в доме комфорт-класса, где стоимость квартиры составляет 95 тыс. рублей за кв.м, а средняя стоимость земли с улучшениями – 17 тыс. рублей за кв.м, потеря девелопера на гектаре земли – в районе 75 млн рублей. Эксперт также не советует забывать, что из-за падения курса рубля для строителей подорожали и строительные материалы, поэтому себестоимость строительства тоже растет. По мнению г-на Панова, инициатива правительства связана с тем, что при расчетном показателе КИТ более 2,0 для проектов не могут быть выдержаны одновременно нормы по обеспечению машиноместами и озеленению. Он считает, что в текущей экономической ситуации столь существенные с финансовой точки зрения нововведения желательно формировать с учетом мнения участников отрасли.

«Мы по обеспеченности квадратными метрами на человека отстаем не только от развитых, но и от развивающихся стран. Я думаю, что нововведения негативно скажутся на отрасли. По уровню ввода жилья мы только в 2014 году вышли на докризисный уровень 2008 года. В этом году он уже просаживается. В следующем году он будет еще меньше», – прогнозирует генеральный директор ООО «Первое кадастровое бюро», председатель совета партнерства НП СРО «Кадастровые инженеры Санкт-Петербурга и Северо-Запада» Андрей Козодаев. Он предложил не менять правила во время игры, чтобы в и так сложные времена не обанкротить застройщиков.

Квартиры подорожают на 10%

Генеральный директор ЗАО «Решение», президент «Асконко» Александр Батушанский отметил отсутствие четкой стратегии развития города, которую бы понимали и участники бизнеса, и градостроители. «Мы то туристический центр, то транспортный узел, то промышленная столица. У нас постоянно меняются ориентиры, а это кардинальным образом сказывается на том, что мы в итоге хотим видеть», – говорит Александр Батушанский. По его мнению, принимать радикальные изменения в ПЗЗ не стоило бы, потому что грядет новый генплан, а он должен быть завязан на представлении о городе как сложной системе, так как без последовательности решений будут приниматься неверные документы.

«Сначала город хотел задорого продавать землю, а сейчас мы будем задорого ее выкупать. С одной стороны, власть хочет, чтобы застройщики строили не только дома, но и инфраструктуру, с другой, делает все для того, чтобы они стали меньше зарабатывать. Эти противоречия складываются, потому что власть не понимает, как живет бизнес и за счет чего», – считает г-н Батушанский. Также он отметил, что его смущает принятие таких радикальных мер без участия профессионального сообщества. «Пусть хотя бы архитекторы объяснят, почему высотность должна быть именно 40 метров, а не 43, 50, 60 или 70 метров, и как это ложится в концепцию города. Я сам, как житель города, сторонник более низкой этажности, но не факт, что я прав. Мы говорим, что Петербург – это мегаполис, а если мы посмотрим на современные мегаполисы, то это сотни этажей», – утверждает Александр Батушанский.

Директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова прогнозирует, что при введении поправок о высотности стоимость квадратного метра подорожает не менее чем на 10%. «Мы не можем просчитать экономику ни одного проекта. При таких условиях в город не будут приходить инвесторы – они будут бежать отсюда. В том числе это приведет и к безработице», – утверждает г-жа Калашникова. Также она отметила, что главный девелопер – это сам город, и кооперация усилий профессионального сообщества и властей позволит добиться положительных результатов.

Рубрика:

Новостройки

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости