Купить Снять
Избранное
Избранное:

Недвижимость на волнах

Недвижимость  на волнах

Первичный рынок недвижимости в 2015 году развивался волнообразно


На круглом столе «Рынок жилой недвижимости в новой реальности: возможные пути развития» специалисты дали прогнозы на будущее и оценили сегодняшние реалии в строительстве.

Кризис – повод подняться

«Хотелось бы сохранить исторический город, его центр, и создавать совершенно новые кварталы, которые будут удовлетворять жителей той средой, которая там будет создаваться», – отметил генеральный директор «БКН-Девелопмент» Леван Харазов. По его мнению, в градостроительстве нужно придерживаться законов, как и в обществе в целом. Также строителям нужно соизмерить свои возможности и желания с законодательством. «В Петербурге есть районы с различными типами застроек и территорий: и малоэтажные, и многоэтажные застройки, и освоенные, и неосвоенные территории. Не все смогут строить в центре, но это нормальная ситуация. Кризис – это хороший повод подняться на рынке, если выработать профессиональный подход и улучшать качество предоставляемых услуг, правильно выбирать партнеров и верить в свои силы», – утверждает Леван Харазов.

«Я надеюсь, что следующий год не принесет неприятных сюрпризов. Но макроэкономических улучшений, наверное, тоже не стоит ожидать. Сейчас резко сократилась инвестиционная деятельность всех секторов недвижимости, кроме жилой», – утверждает региональный директор EKE Group Андрей Хитров.

«Когда мы оценивали баланс рисков и интересов, то выяснили, что в ближайшем Подмосковье сосредоточено, по разным данным, от 8 до 10 млн кв.м жилья, причем большая часть из них была выведена в 2012-2014 годах, когда московские власти валом раздавали разрешения на строительство практически всем компаниям. Так получилось, что в 2015-2016 году достаточно большое количество объектов примерно в одной ценовой группе с примерно одинаковыми характеристиками. Поэтому заходить в такой перенасыщенный рынок даже с уникальным проектом значительно более рискованно, чем в Петербург», – рассказывает исполнительный директор строительной компании «Красная стрела» Николай Урусов.

По общему мнению, недвижимость бизнес-класса более устойчива к экономической нестабильности и валютным колебаниям. По оценкам аналитиков, спрос на квартиры в сегменте бизнес за этот год сократился лишь на 5%, в то время как в масс-маркете отмечается существенное падение – на 20-25%.

Динамика спроса

Девелоперы проектов бизнес-класса отмечают, что в течение года спрос распределялся не равномерно и носил скорее скачкообразный характер. «После ажиотажа в декабре 2014 года начало 2015-го было относительно спокойным. Подъем мы наблюдали весной и начиная с середины лета. Июль, август, сентябрь, октябрь были очень активными месяцами. У нас сентябрь стал лучшим месяцем года по количеству сделок. При том что в 2015 году у нас было два раза плановое повышение цен, обусловленное высокой степенью готовности ЖК «Пять звезд». В среднем стоимость квартир с начала этого года выросла на 8-10%», – рассказывает руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева.

По мнению генерального директора Maris в ассоциации CRBE Бориса Мошенского, на волнообразный спрос на рынке недвижимости повлияли два важных фактора. Первый – сезонность: как правило, после августа спрос на жилую недвижимость возрастает. И второй – валютные колебания, которые наблюдались на рынке в августе, в результате чего люди, стремясь сохранить свои накопления, вкладывали их в наиболее понятный инструмент – недвижимость.

Яркой тенденцией этого года стало увеличение количества сделок с иногородними покупателями недвижимости. Как отметила Марина Агеева, в первом полугодии квартиры в жилом комплексе «Пять звезд» приобретали в основном петербуржцы, с редкими «вкраплениями» иногородних покупателей. «Начиная с лета, наблюдалось увеличение доли иногородних покупателей из разных регионов России, от Калининграда до Сахалина, в том числе из Краснодарского края, Нефтекамска, Томска, Тюмени, Петропавловска-Камчатского, Волгограда, Москвы, Мурманска, из Казахстана и республики Беларусь. При этом практически все сделки с середины сентября оформляются в ипотеку», – 
рассказывает Марина Агеева.

Генподряд, свой и внешний

По мнению специалистов компании «Еврострой – Развитие», экономический кризис в 2015 году повлек за собой два противоположных веяния в сфере генподряда Петербурга. В первую очередь, часть инвесторов стала предлагать внешним генподрядным организациям партнерство в области финансирования. Так, они обращаются к генподрядчикам, которые имеют собственный капитал. Второй путь заключается в том, что в поисках меньших потерь порядка 40% девелоперов озаботились созданием собственных внутренних генподрядных подразделений для своих проектов. 

По словам управляющего партнера и директора по развитию и реализации проектов генподрядной компании «Еврострой – Развитие» Александра Матеши, первый путь в основном интересен крупным игрокам рынка. Здесь, по его словам, определяющим фактором для участия в проекте становится его значимость в рамках сегмента, а также возможность загрузки производственных мощностей генподрядной организации. 

По мнению Александра Матеши, на текущий момент для девелоперов выгоднее привлекать для своих проектов внешние генподрядные организации. «Стоимость услуг генподрядчика составляет 3-7%. При этом нанимая внешнего партнера, заказчик перекладывает ответственность за возникновение финансовых, технических, юридических и уголовных рисков. При несоблюдении сроков и качества строительства генподрядчиком заказчик имеет возможность получить компенсацию полной стоимости строительства от банка-поручителя. Более того, недобросовестного генподрядчика возможно заменить на любом этапе строительства, но при наличии внутреннего генподряда данные действия нецелесообразны», – утверждает Александр Матеша. Весомым аргументом при выборе является и опыт внешнего генподрядчика, которым порой не обладают внутренние организации, за исключением крупнейших игроков рынка. 

Сегодня в сфере жилой недвижимости отмечаются наиболее оптимальные условия для существования компаний генподряда, считают эксперты. В достаточно комфортной среде существуют внутренние генподрядчики крупных строительных компаний, у которых есть долгосрочная стратегия, административный и финансовый ресурсы. 

Внешние генподрядные организации будут лучше себя чувствовать в проектах бизнес-класса и «делюкс». Их доля составляет около 15-20% от общего объема вводимого жилья, потому что спрос на такой продукт существует и в непростые времена. И чаще всего девелоперы обращаются к внешним генподрядчикам, заключает г-н Матеша.
Рубрика:

Новостройки

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости