Купить Снять
Избранное
Избранное:

Опасно ли вступать в ЖСК?

Опасно ли вступать в ЖСК?

На что обратить внимание при покупке квартиры по схеме ЖСК


В настоящее время немало застройщиков возводят жилье по схеме вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Человек, который намеревается купить квартиру в новостройке, зачастую задается вопросом, безопасны ли такие сделки. Каковы достоинства и недостатки ЖСК? И как обезопасить себя, если принято решение покупать квартиру у застройщика, который работает по этой схеме?

Пайщикам ЖСК – выгодные цены 

Несмотря на то что договоры долевого участия в соответствии с 214-ФЗ сейчас наиболее популярная и безопасная схема, схема ЖСК тоже распространена, и люди охотно вступают в кооперативы. В Петербурге используют форму ЖСК крупные застройщики, среди которых, например, ГК «Пионер», «ЦДС», «Мегалит», «Л1», «ЛенСпецСМУ».

Согласно требованиям профильных государственных структур, которые ужесточили штрафные санкции для застройщиков, строительным компаниям нужно выбрать одну из трех легитимных схем реализации жилья в строящихся объектах. Это выпуск жилищных сертификатов, заключение договоров долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ или договоров паенакопления в ЖСК. В чем же застройщики видят достоинства ЖСК?

Одним из главных достоинств ЖСК является то, что такая схема позволяет менее регламентированно подходить к процедуре заключения договора с покупателем. Также несомненным достоинством ЖСК является возможность предлагать покупателю жилье по привлекательным ценам. Это становится возможным потому, что паевые взносы, вносимые покупателем за недвижимость в ЖСК, не облагаются налогом. 

Напротив, ДДУ по 214-ФЗ не считается инвестиционным договором, поэтому застройщик, который работает по этому закону, закладывает в стоимость квартиры ставку НДС в размере 18%. В конечном итоге себестоимость жилья, которое приобретается по ДДУ, во многих случаях получается выше, чем при вступлении в ЖСК. Но, естественно, такое сравнение невозможно, когда рассматриваются жилые комплексы разных классов, разного местоположения (например, центр и периферия) и других качественных характеристик. К тому же некоторым застройщикам с хорошей репутацией на рынке незачем идти на снижение цен, хотя они и работают по ЖСК.

Нежданные взносы?

Достоинством ЖСК для застройщика является то, что такая схема удобна для него юридически. При этом реализация жилья через ЖСК защищает права покупателя не так хорошо, как ДДУ. В случае с ЖСК права пайщика будут прописаны в специальном уставе созданного кооператива. Положения этого устава направлены в первую очередь на интересы самого кооператива.

ЖСК может быть создан двумя способами. В первом случае предполагается, что ЖСК является сразу и инвестором (кооперативом), и застройщиком. Согласно такой схеме уровень ответственности строительной компании выше, чем во втором случае, поэтому данная схема считается более надежной.

Во втором случае между ЖСК и строительной организацией возникают договорные отношения, поэтому, приобретая жилье по такой схеме, лучше тщательно изучить этот договор. Например, если по договору кооператив будет не в состоянии выполнить свои обязательства по финансированию строящегося объекта в объеме, который прописан в договоре, то у застройщика не возникнет обязательств по передаче указанного в договоре количества квартир. Исходя из этого в договор нередко включают пункт, в котором указаны условия расторжения такого договора по инициативе строительной организации в случае, если ЖСК не выполняет свои обязательства.

Важно знать, что если застройщик и инвестор – два разных юридических лица, то стоимость строительства обозначается в их совместном договоре. Стоит отметить, что в данном случае она не может быть изменена. Если же застройщиком и инвестором является ЖСК, то может быть принято решение о дополнительных взносах на общем собрании кооператива.

Изучаем устав

Перед покупкой квартиры по схеме ЖСК полезно будет изучить положение о кооперативе и устав ЖСК, чтобы, насколько это возможно, обезопасить себя от ненадежной сделки. Такие моменты, как порядок вступления в кооператив, схема получения приобретенной квартиры, принцип выхода из ЖСК, являются ключевыми. Потенциальный покупатель по схеме ЖСК должен разобраться в них не хуже юриста, если он подходит к покупке квартиры ответственно.

Устав кооператива нужно изучить в первую очередь для того, чтобы понять, какие именно платежи нужно будет вносить на счет ЖСК. Такие платежи могут иметь различные названия: членские, паевые, вступительные, дополнительные взносы и другие. 

Не лишним будет узнать, какая сумма может быть выплачена члену ЖСК, если он захочет выйти из кооператива. Правила выхода из кооператива прописаны в уставе. Покупатель, который приобретает квартиру по схеме ЖСК, может не рассчитывать на неустойку или штраф, если будут увеличены сроки строительства или же в ином случае. 

Полезно будет знать и то, как осуществляется вступление нового члена в ЖСК. В некоторых случаях это происходит по итогам коллективного обсуждения на общем собрании членов ЖСК. Покупая квартиру по схеме ЖСК, где правила вступления именно такие, необходимо потребовать выписку с положительным решением. Данная выписка должна быть заверена по всем правилам. Только после получения этого документа можно считать себя полноправным членом кооператива, поэтому лучше начинать вносить членские взносы только после этого момента.

Один ЖСК – один дом

В прошлом году вступил в силу закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», согласно которому был усилен контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов.

Предложение поступило от властей Ленинградской области. В целом оно состояло в том, чтобы расширить полномочия органов строительного надзора. Вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин ранее отмечал, что закон, принятый Госдумой, не совсем отображает все внесенные пожелания парламентариев областного Законодательного Собрания, однако он передает Госстройнадзору дополнительные полномочия по контролю за деятельностью кооперативов.

После вступления в силу закона ЖСК обязаны вести в информационной системе ЖКХ реестр участников кооператива, вносить информацию о разрешении на строительство и предполагаемом сроке получения этого разрешения, сведения о правах на земельный участок и т. д. Важно также отметить, что теперь один ЖСК может строить только один многоквартирный дом. Строительные работы при этом можно вести на собственном участке, если существует разрешение на строительство.

Михаил Москвин также подчеркивал, что закон направлен не столько на дополнительный надзор, сколько на защиту граждан и их средств, вложенных в строящиеся объекты. Теперь органы, осуществляющие контроль в сфере долевого строительства, вправе проводить проверки ЖСК, выдавать им предписания об устранении нарушений, штрафовать за неисполнение этих предписаний, обращаться в суд с заявлением о ликвидации ЖСК, представлять интересы членов кооператива в суде и т. д.
Рубрика:

Новостройки

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Новостройки"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости