Купить Снять
Избранное
Избранное:

Реновация: будет ли выход из тупика?

Реновация: будет ли выход из тупика?

В августе 2011 года правительство Санкт-Петербурга отказалось утвердить проекты двух территорий, предложенных к реновации – Сосновая поляна 1-5 и Нарвская застава. Когда и как будут утверждены проекты этих кварталов, обсуждали в пресс-клубе «Зеленая лампа»


На обсуждении присутствовали заместитель председателя петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кононов, руководитель центра «ЭКОМ» Александр Карпов и координатор движения «Живой город» Антонина Елисеева.

Предыстория
О том, как развивалась ситуация до отказа в утверждении проектов панировок этих кварталов, рассказал присутствующим журналистам Александр Кононов.

«Конкурс на реновацию 22 кварталов в Санкт-Петербурге выиграла “СПб Реновация”. В 20 из них в настоящий момент утверждены проекты планировки, и в августе текущего года по настоянию градозащитников правительство Санкт-Петербурга приостановило утверждение проектов планировки по двум из них – Сосновая поляна 1-5 и Нарвская застава, где очень высокая плотность исторических зданий», – рассказал Александр Кононов. Он также напомнил, что по закону о границах и режимах зоны охраны, который вступил в силу весной 2009 года, историческими признаны здания, находящиеся в центре города и возведенные до 1917 года. За пределами зоны охраны исторического центра ценными признаются здания, построенные до 1957 года.

В целом, именно о строениях эпохи сталинского классицизма конца 40-х и начала 50-х годов идет речь. В данный момент, подчеркнул Александр Кононов, на территории Нарвской заставы насчитывается порядка 160 подобных зданий, а в Сосновой поляне – около 60.

Фактически все постройки, которые попадают под реновацию, в соответствии с упомянутыми законодательными актами имеют статус исторических. Поэтому могут быть снесены только в том случае, если возможностей их выведения из аварийного состояния нет.

Что показала экспертиза?
Планировка этих кварталов такова, что почти все здания, имеющие историко-культурную ценность, выходят на уличный фронт, соответственно, они должны быть воссозданы с сохранением объемно-пространственных и архитектурных решений.

Была проведена экспертиза, которая определила подход к освоению территорий этих кварталов. Некоторые моменты в результатах данных исследований, по словам Александра Кононова, несколько насторожили и вызвали критику со стороны градозащитников.

Настороженность вызвало то, что экспертиза фактически отклонилась от действующей зоны охраны кварталов. Дело в том, что во время экспертизы был использован пункт 1.7 закона о режимах и границах зоны охраны, согласно которому строительство зданий, являющихся особо важными для социально-экономического развития Петербурга, может происходить с отклонением от режима.

Кононов напомнил, что данный пункт в свое время закладывался в нормативный акт специально для реализации небезызвестного проекта – Охта-центра.

Соответственно, использование этого пункта для проведения экспертизы под постройку других объектов вызвало особенную озабоченность. Получается, что фактически каждый застройщик в данный момент может выступить с инициативой проведения историко-культурной экспертизы, которая вынесет рекомендации соблюдать или не соблюдать те или иные требования режима. В случае с этими кварталами выводы экспертизы разделили здания на несколько категорий ценности.

Предполагалось, что наиболее ценные строения будут реконструированы, а здания, которые будут отнесены к «третей категории», будут рекомендованы к сносу.

Александр Кононов выразил признательность руководству «СПб Реновации», которое вступило в диалог с градозащитниками, предоставило всю информацию. Градозащитники довольно долго пытались совместно с экспертами, застройщиками и КГИОПом найти ту самую точку, в которой действующее законодательство и возможности сохранения уникальной среды территории сбалансируются. Это позволило бы обеспечить расселение тех жителей, которые хотят улучшить свои жилищные условия и покинуть дома кварталов.

Мифы о расселении
Во время бесед с жителями кварталов градозащитники столкнулись с тем, что ситуация с расселением гораздо сложней, чем показалось сначала. Многие считают, что жители территорий, отданных под реновацию, делятся на два лагеря – те, кто мечтает покинуть кварталы и выступает категорически за, и те, кто категорически против.

На самом деле действительно есть определенное количество людей, которые не хотят покидать территорию и выступают против реновации – по крайней мере в том виде, в котором она предлагается. Есть также и много людей, которые не удовлетворены своими жилищными условиями – они готовы к любому шагу для их улучшения. Однако есть и третья категория жителей, которые ни за, ни против, – это люди, которые просто не понимают, что сейчас происходит на территории.

Общение с жителями районов оказалось, по словам Александра Кононова, весьма полезным. Во время проведения консультаций со всеми заинтересованными сторонами градозащитники пришли к выводам о том, что программа реновации в том виде, в каком она существует, для этих территорий не очень хорошо подходит. Фактически эти кварталы, в которых находится большое количество зданий, несущих историко-культурную ценность, должны быть исключены из процесса. И подход к расселению тоже должен быть индивидуальным. По сути дела, общие программы, которые применяются для процессов обновления районов «хрущевок» и прочего малоценного жилья, не применимы к объектам, которые находятся в зонах охраны культурного наследия.

Во-первых, подавляющее большинство упомянутых зданий не являются аварийными. Да, большая часть из них построена из очень специфичных материалов. Если взять, к примеру, Сосновую поляну – это шлакоблоки. Материал, который не подлежит реставрации. Действительно, рано или поздно потребуется обновление жилого фонда строений из шлакоблоков. Но среди этих зданий есть только одно, физический износ которого более 50%. У остальных – 30-40%

Во-вторых, получается весьма противоречивая ситуация. С одной стороны, есть жители, которые не удовлетворены качеством жилищного фонда. Те, кто хотел бы переехать и как можно быстрей. С другой стороны, есть люди, которые живут в домах с достаточно комфортными условиями.

Иногда эта ситуация может иметь место быть в рамках одного дома. Например, в одном крыле дома жители – чаще всего, собственники жилья – создали комфортные условия, сделали ремонт и прочее. Тут же, в другом крыле, имеются переполненные коммунальные квартиры, жители которых мечтают расселиться.

С точки зрения градозащитников, по словам Александра Кононова, эти два квартала нужно бы исключить из программы реновации, но, безусловно, нельзя бросать их просто так.

Все-таки тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, нужно помогать, однако не за счет уничтожения исторической застройки.

Не рано ли считать деньги?
«Когда мы принимали активное участие в переговорах, у нас возник вопрос, который, как нам кажется, более важен, чем остальные, – говорит Антонина Елисеева, координатор движения «Живой город». – На этот вопрос мы не получили ответа ни от администрации города, ни от “СПб Реновации”».

Дело в том, что в этих кварталах действительно проживает большое количеств людей, которые выступают против того, чтобы переезжать в новое жилье. Соответственно, жителей, которые за реновацию, тоже много, но к представителям «Живого города» они по понятным причинам не обращались. Суть вопроса в следующем: каким образом в данный момент рассчитываются экономические составляющие бизнес-проекта, если может оказаться так, что завтра половина квартала откажется от переезда? И по закону девелоперы никак не смогут повлиять на собственников этого жилья. Сколько именно людей в данный момент против и сколько за – никто не знает. Никаких социологических исследований по этому поводу не проводилось.

Как пример, Антонина Елисеева приводит абсурдную ситуацию, которая сложилась в одном из кварталов на Гражданском проспекте. Здания там историко-культурной ценности не имеют. На территории расположено общежитие, каждый житель которого яростно выступает за расселение. Однако в квартале есть небольшой «домик», который собственники полностью реконструировали. Они недавно закончили в нем ремонт и выступают против расселения. По иронии судьбы или чьему-то недочету на территории разработан довольно сложный реновационный проект, который не похож на все прочие. Получается, что после застройки там появятся три больших здания, планировка которых не позволяет сохранить именно тот самый отремонтированный дом. Из большого количества идей реноваторы почему-то сами выбрали именно эту, замечает Антонина Елисеева. А это появление дополнительных проблем, тогда как были возможности их избежать. Соответственно, заключает координатор движения «Живой город», в данной ситуации есть два варианта: или принудительное расселение с давлением на жителей, или этот проект не будет реализован в том виде, в котором он задуман.

Позиция разумности
«Мы представляем интересы неопределенного круга лиц, – говорит Александр Карпов, – в том числе и тех людей, которые живут за пределами этих спорных кварталов».

Например, в «тихой панике» в данный момент находятся жители территорий, соседствующих с Нарвской заставой. Дело в том, что плотность застройки в среднем повысится на 65%, а ширина улиц и плотность улично-дорожной сети не увеличатся. Если в самом квартале с дорогами ситуация пока еще приемлемая, хотя там уже есть пробки, то при повышении плотности застройки жителям будет очень сложно нормально существовать – из района будет просто невозможно выехать. Авторы проекта, конечно, говорят о том, что там будут подземные парковки. Но одно дело, когда транспорт под землей, и другое дело, когда он поднимется на поверхность – на дороги. Вот тогда наступит коллапс.

Что касается Сосновой поляны, то там уже сейчас недостаточная плотность улично-дорожной сети. Кстати, по словам Александра Карпова, инвестиционным договором в этом квартале не предусмотрено развитие социальной инфраструктуры.

Вывод
Если мы заглянем в градостроительный кодекс Российской Федерации, то обнаружим, что проекты планировки развития застроенных территорий должны создаваться на основе региональных нормативов градостроительного проектирования, рассказывает руководитель центра «ЭКОМ». Это специальный документ, который должен устанавливать все нормы – сколько по петербургскому стандарту жизни в квартале полагается дорог, сколько должно быть социальной и инженерной инфраструктуры.

По словам Александра Карпова, этот документ не готов до сих пор, а в данный момент всем говорят, что проекты создаются на основе социально-экономических стандартов жизни в Санкт-Петербурге. А стандарты, по его мнению, не дают ответов на вопросы, где должен быть детский сад или школа.

Многие люди связывают с реновацией надежды на то, что квартиры в неуютных домах будут расселены, однако не понятна до конца экономика данных проектов. Ясно, что существует инвестор, который подходит к объектам с точки зрения бизнеса. Но кто будет оплачивать расселение квартир, снос старых задний, новое строительство, давать прибыль инвестору? Это будет делать покупатель. А есть ли такое количество покупателей в данный момент в Петербурге?

Все сейчас с замиранием сердца ждут новой волны кризиса. Соответственно, будет ли в ближайшем будущем такой спрос, который сможет поглотить 22 квартала застройки? А ведь в городе есть и другие территории. Тем более, подчеркивает Александр Карпов, что в отношении этих двух территорий кризис невыполнения становится особенно вероятен из-за наличия множества ограничений по историко-культурной части.

«Мы бы хотели, чтобы правительство Санкт-Петербурга более ответственно относилось к этим вопросам, понимая свои обязательства в будущем. Мы хотели бы, чтобы этот вопрос не считался закрытым и решенным. Мы бы хотели понять, почему территории были выставлены на торги единым лотом. И отданы одному инвестору, который будет в спешке решать проблемы 22 территорий», – заключил Александр Карпов.

Рубрика:

Районы

Теги:

Комментарии (4)
Мария 07 ноября 2011 13:43
Скажите, а какой нормальный человек захочет выезжать из из сталинской квартиры, благоустроенного малоэтажного района в эти "муравейники"! Нужно исключать эти кварталы и немедленно.
Маргарита 17 ноября 2011 1:15
Руки прочь от Нарвской заставы!Руки прочь от нашей Истории, какой бы она ни была! НЕ ДАДИМ СЕБЯ В ОБИДУ,ОТСТОИМ СВОЁ ЖИЛИЩЕ!
Максим 20 декабря 2011 22:20
Нарвскую заставу, эти коммуналки - снести. Почему? Если просто провести там референдум среди проживающих там людей по поводу сносить или нет перевес людей, живущих в коммуналках будет подавляющим. Нельзя идти на поводу жалкой кучки собственников, отстаивающих свои эгоистические интересы, надо помогать большинству.
Виктория 24 декабря 2011 0:29
Потому в дерьме живем, что миллионы Максимов к частной сбственности так относятся: нельзя идти на поводу у жалкой кучки собственников. Люмпен. Ему и в голову не пришло, что человек работал, выбирал, покупал, ремонтировал, теперь содержит. А бездельники тусят по коммуналкам и мечтают нахаляву улучшить свои условия. Максим, вам не нравится жить в Нарвской заставе? Кто вас тут держит? Скатертью дорога. Зачем ждать расселения? надеюсь вы в серьез не верите, что улучшать вам НИЧЕГО не будут.
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Районы"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости