Купить Снять
Избранное
Избранное:

Оптимистичный девелопмент

Оптимистичный девелопмент

По данным аналитического центра Ассоциации риэлторов и консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в 2010 году на рынок Петербурга и Ленобласти вышло около 90 малоэтажных комплексов. Примерно столько же проектов появлялось в листинге в 2008 и 2009 годах

 
Если в начале 2008 года в листингах было около 100 комплексов, за следующие три года появилось еще 290.  

Тем не менее, в продаже сейчас находится лишь около 250 проектов: за последние три года девелоперы сняли с реализации или распродали примерно 150 поселков. 

Несмотря на активный прирост предложения, эксперты отмечают, что качественно оно становится все хуже: девелоперы предлагают «поселки» без инженерных коммуникаций, в районах с сомнительной локацией либо очень далеко от города. Так, нередко в 2010 году на рынке появлялись очень дешевые участки без подряда в 140-150 км от города в районах, до сих пор считавшихся неинтересными для коттеджного строительства, к примеру, в Волховском, Лужском, Кингисеппском, Бокситогорском. 

Еще одна любопытная особенность: минимальная ценовая планка на участки без подряда (и, конечно, коммуникаций) в прошедшем году опустилась до 
15 000 рублей за сотку (в ДНП «Заповедное» от управляющей компании «Новая дача»). Напомним, еще год назад девелоперы были не готовы к таким ценам: самыми дешевыми были предложения около 45 000 рублей (например, поселок «Моторное» и т.д.). Однако это относится лишь к проектам, которые находятся на расстоянии больше 100 км от Петербурга. 

В поселениях, находящихся в 20-30 км от городской черты, в минувшем году появились крайне бюджетные предложения – 35 000-40 000 рублей за сотку (в предыдущем году земли с такой удаленностью предлагались в два-три раза дороже). 

«В последнее время стала заметна тенденция, весьма неприятная для девелоперов: потенциальные покупатели и даже владельцы домов в коттеджных поселках разочаровываются в этом формате загородной жизни. Сегодня недалеко от города появилось немало проектов от “серых” девелоперов, которые предлагают наделы без каких-либо улучшений. Поскольку это предложение совершенно не соответствуют понятию о коттеджном поселке для постоянного проживания, у одних людей вообще пропадает желание переезжать за город, а другие ищут дом в стихийной застройке (по нашим данным, за последнее время существенно выросли продажи домов на вторичном рынке). Это говорит о том, что сегодня покупатели не только не имеют никаких преимуществ, если приобретают объект в псевдокоттеджных поселках, но и подчас даже проигрывают от этого», – сетует Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком». 

Южный прирост
По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», число находящихся в реализации проектов за год возросло на 35%. 

Весьма активно появлялись комплексы на территориях Лужского, Кингисеппского, Волховского районов Ленобласти. Существенно увеличилось предложение на юге – в Гатчинском и Ломоносовском районах. За 2010 год в Гатчинском районе количество коттеджных поселков выросло с 10 до 21, в Ломоносовском – с 11 до 22.

Однако по количеству проектов лидерами по-прежнему остаются Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы. На их долю приходится 62,5% всего предложения. 

Сегодня на рынке больше половины коттеджных поселков (60%) расположены за 30-километровой зоной от городской черты и предназначены для сезонного проживания. Доля таких поселков за год подросла незначительно 
(см. рис. 2).  

Тенденция, наметившаяся в 2009 году, сохранилась и в 
2010-м: девелоперы активно выводили на рынок коттеджные поселки, в которых продавали участки без подряда. По сравнению с началом года их доля увеличилась на  8%.

Еще одна из особенностей кризисного рынка: в 2010 году в листингах почти не появлялось поселков средней ценовой категории, где бы предлагались объекты по цене от 8 до 20 млн рублей за коттедж и участок (в корпорации «Петербургская Недвижимость» такие объекты относят к бизнес-классу). В целом доля проектов этого сегмента сократилось с 18% до 12%. 

Поселки оздоровительные и просто дорогие
В 2010 году на рынке появилось немало любопытных предложений. Выходили проекты с необычными концепциями и заоблачными ценами. 

Так, например, одну из самых необычных концепций для коттеджного поселка предложила компания, запустившая в реализацию проект «Wellness club Суханово». По словам представителей застройщика, комплекс был спроектирован с применением новых медицинских технологий для восстановления и развития здоровья. Владельцам участков предлагается построить дом, который бы оптимально подходил хозяину и восстанавливал его здоровье. Вокруг дома собственник сможет по совету специалистов посадить необходимые для него лекарственные растения. Застройщик гарантирует, что каждому члену семьи врачи медицинского центра А.И. Суханова подготовят персональную программу развития физического состояния на основе естественных способов восстановления здоровья, без применения химиотерапии и гормонов. 

Как отмечают эксперты, на загородном рынке в прошедшем году появилось немало весьма дорогих предложений: девелоперы начали выводить коттеджные поселки, в которых самое скромное жилье оценивается в 40 млн рублей. 

Для сравнения, в 2009 году в листингах появилось всего пять малоэтажных комплексов, в которых предлагались объекты в ценовом диапазоне 20-60 млн рублей. В 2010 году таких проектов вышло около 15, включая поселки, в которых цена за домовладение составила 40-120 млн рублей.

«По нашим данным, в 2010 году в рамках нескольких проектов появилось в сумме около 700 коттеджей, которые предлагаются в ценовом диапазоне от 20 до 50 млн рублей. И еще около 100 домовладений в новых поселках, в которых застройщик намеревается продавать объекты от 50 млн рублей», – делится наблюдениями Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент».

Наиболее заметные проекты, выведенные в продажу: Nirvana, «Жилой парк “Уварово”», «Морской клуб», «Курортный». Однако необычную концепцию предложил лишь один девелопер: компания «Династия» в проекте «Жилой парк “Уварово”» возводит особняки в викторианском стиле площадью 413-841 кв.м. Стоимость предложения – 100 000 рублей за кв.м (от 41 до 84 млн рублей за дом с участком и коммуникациями). Около комплекса, в арендованном парке, компания обещает построить СПА-комплекс с бассейном, фитнесс-залом, а также обустроить теннисные корты, детскую площадку и игровую комнату. Несмотря на то что большинство дорогих поселений находятся в весьма удачных местах, эксперты сомневаются, что продажи в них будут активными. 

«За те же деньги в так называемой “стихийной застройке” можно приобрести куда более интересный дом, да еще с выигрышным соседством. Если купить особняк в каком-то раскрученном месте, как, например, Лисий Нос, Комарово, Репино в Курортном районе, то можно сказать, что живешь по соседству с Миллером-Коганом-Матвиенко. Люди такого статуса, как правило, не селятся в коттеджных поселках. И это, пожалуй, самый существенный минус таких проектов», – считает 
Андрей Бочков, генеральный директор управляющей компании 
«ПулЭкспресс».

Еще один любопытный пример: в декабре открылись продажи в малоэтажном комплексе «Золотые ключи». Застройщик – компания «Старт Девелопмент». Это первый этап строительства города-спутника «Южный». Предполагается, что в «Золотых ключах» поселятся 534 семьи, а всего в «Южном» – ориентировочно 15 000 (цифра может измениться). Здесь предлагаются одни из самых недорогих и компактных домовладений недалеко от города. 

Пятно под застройку находится в Ломоносовском районе (пос. Тайцы), в 15 км от КАД.  Здесь предусмотрено три типа жилья: таунхаусы, дуплексы (сблокированные коттеджи на две семьи) и отдельно стоящие коттеджи по панельно-каркасной технологии. Самое скромное по параметрам жилье – в таунхаусах. Площадь апартаментов – от 54 до 64 кв.м. Немного просторнее жилье в дуплексах – 74 кв.м. Самые большие домовладения – коттеджи (88-97 кв.м). 

У каждого дома предусмотрен небольшой земельный участок (от 1,5 до 4 соток) и парковочное место. Стоимость домовладения с землей и коммуникациями – от 2,2 до 3,8 млн рублей. Девелопер обещает обеспечить комплекс объектами социальной и бытовой инфраструктуры: построить детский сад, магазин, детские и спортивные площадки, гостевые парковки. Завершить проект запланировано в IV квартале 2012 года.

Сделок не прибавляется
Несмотря на активное пополнение листингов, спрос на загородные объекты остается невысоким. 

Так, по данным обмена информацией о реальных сделках (подробнее о проекте см. в справке), в ноябре 2010 года на 54 малоэтажных загородных комплекса девелоперам удалось заключить 51 сделку и заработать 199,5 млн рублей (рис. 5). Фактически рынок вернулся на тот же уровень продаж, который был в марте. 

В среднем в минувшем году девелоперы продали по 12 объектов на каждый реализуемый проект, а их средняя годовая выручка составила 46 млн рублей на малоэтажный комплекс. Но, конечно, доход разделился на проекты весьма неравномерно. Так, из 55 проектов-участников информ-обмена тринадцать малоэтажных комплексов за год не продали ни одного объекта. В восьми провели лишь по одной сделке. Еще в пяти – заключили от 2 до 4 договоров. То есть почти в половине реализуемых проектов, по которым имеются достоверные данные, за весь 2010 год почти ничего не продали.

По-прежнему спросом пользуются участки без подряда. И хотя летом доля коттеджей в общем объеме сделок возросла, однако в долгосрочную тенденцию это не превратилось. В результате структура продаж 2010 года в точности соответствует той, что наблюдалась и в 2009-м, хотя круг участников информобмена за это время существенно расширился. Так, в 2010 году 75% сделок пришлось на наделы без подряда, 19% – на коттеджи (приобретение участка с подрядом рассматривается как покупка коттеджа на нулевой стадии готовности), остальные 6% – на таунхаусы. 

В течение 2010 года менялась сумма, которую горожане были готовы потратить на загородное жилье. Так, с февраля по август средняя цена договора росла, а в сентябре-октябре она вновь вернулись к невысокой февральской планке.

Анна Терентьева

Справка об информационном обмене

Аналитический центр Ассоциации риэлторов Петербурга и ЛО ведет статистику реальных сделок на загородном рынке с января 2009 года. 

Сегодня в проекте по обмену данными участвуют 30 девелоперских фирм, которые реализуют 54 малоэтажных комплекса (в сумме в этих поселках более 5000 объектов). По числу домовладений это около трети общего объема предложения на загородном рынке Петербурга. В статистике учитываются данные по продажам коттеджей, таунхаусов и земельных участков.   

Загородные малоэтажные комплексы, участвующие в информационном обмене:

Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка», «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская Красавица», «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Северное кольцо», «Охтинский парк», «Румболово», «Солнечный берег», «Ягодное», «Приветнинское», «Чехово», «Западное солнце», «Лемболово парк», «Правдинское озеро», «Краснофлотское», Ollila, «Академические дачи», «Балтийская Ривьера», «Сестрорецкая усадьба», «Мариинская усадьба», «Прохладное озеро», «Хвойное», «Орлинка», «Новое Манушкино», «Кискелово», «Сосновая поляна», «Красноозерное», «Видная горка», «Ленинское», «Репино», «Крутой берег», «Тавра-Коркинское», «Новый мир», «Жемчужина Разлива», «Малое Репино», «Токкари-лэнд», «Малая Малиновка», «Смольный», «Бавария», «Покровская горка», «Озеро Врево», «Речной бобр», «Изумрудная долина», «Усадьба Волковицы», «Солнечное».

























































































































































































































Рубрика:

Загородная недвижимость

24.01.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Загородная недвижимость "

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости