Купить Снять
Избранное
Избранное:

Садоводства спасают загородный рынок

Садоводства спасают загородный рынок

Загородный рынок наконец-то начинает оживать после кризиса. Стабильная ситуация наблюдается и в сегменте садоводств, спрос на которые в 2011 году, по мнению экспертов, будет только увеличиваться

 
По данным АН «Бекар», сделки по садоводствам составляют порядка 60% от общего количества на рынке загородной недвижимости. Причем именно в кризис этот сегмент спасал загородный рынок, учитывая наибольшее количество сделок по покупке участков в садоводствах. Целью покупки данного вида недвижимости является возможность сезонного дачного проживания. Хотя уже много разговоров было о том, что в дачном домике можно будет и прописаться.

Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость», говорит, что начало 2011 года ознаменовалось возобновлением активности просмотров покупателями загородных объектов, которая значительно снизилась в ноябре 2010 года. Просмотры практически начались с 1 января 2011 года.

В компании «Адвекс. Загородная недвижимость» отмечают, что «как правило, покупка происходит не ради выгодного вложения средств, как нередко случалось в предкризисные годы (доля инвестиционных покупок составляла до 30% по состоянию на сентябрь 2008 года). Сейчас более 95% объектов приобретаются для себя. И сегодняшний покупатель тщательно выбирает будущее жилье, просчитывает предстоящие расходы на ремонт и отделку, а также – расходы на дальнейшую эксплуатацию жилья».

В пределах миллиона
Размер участка в среднем составляет 6-8 соток. Домики для дачного проживания, в основном, построены в 60-х годах. При этом садоводства остаются достаточно ликвидным товаром. «Средняя стоимость в Выборгском, Приозерском и частично во Всеволожском районе составляет 1,2-2 млн рублей, в Тосненском, Гатчинском районе – до 500 тыс. рублей, в Кировском – от 500 тыс. до 1,3 млн рублей», – говорит директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский.

По мнению заместителя генерального директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольги Трошевой, в новообразованных садоводствах (ДНП) стоимость сотки земли в среднем составляет 50-100 тыс. рублей (проекты зарекомендовавших себя компаний, с наличием всех коммуникаций, объектов транспортной инфраструктуры). Цены на участки топовых направлений достигают 200 тыс. рублей за сотку. 

Рынок повеселел
В компании «Адвекс. Загородная недвижимость» отмечают, что постоянным остается спрос на недорогие земельные участки в пределах 150-300 тыс. рублей. Это, как правило, участки в садоводствах. В этом ценовом диапазоне и проходит большинство сделок.

Директор загородного представительства АН «Итака» Ирина Романова рассказывает, что ситуация на рынке садоводств Ленинградской области несколько «повеселела». 
В категории объектов стоимостью до 500 тыс. рублей покупатели с интересом рассматривают участки, до 700 тыс. и даже несколько выше ищут небольшие дачи.

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов утверждает, что, например, в кризис особенно большим спросом пользовались участки до 6 соток по 200 тыс. рублей за участок в южных направлениях, а на севере – до 800 тыс. рублей за участок. Причем дешевые участки на юге были интересны покупателям, даже достаточно удаленные. Для этой категории покупателей было необязательным расположение рядом с городом: если есть вода и свет – покупали участки на достаточно большом расстоянии от Петербурга.
Цены на участки в садоводствах топовых направлений (Всеволожский, Пушкинский, Гатчинский, Приморский районы и т.д.) с капитальными домами, всеми коммуникациями, проведенным газом и электричеством могут быть даже больше миллиона рублей, подчеркивает Ольга Трошева.

Необходимая коррекция
 «Цены на садоводства просели пропорционально ценам на ИЖС. Если сравнивать с докризисным периодом, то они упали от 30% до 60% по некоторым районам. В 2010 году фактические цены снизились на 5-10%, рекламные – на 10-15%», – такие данные приводит Андрей Уманский из агентства «Бекар».

Важным моментом является и то, что цены сегодня указываются немного завышенные относительно сделок, с ожиданием летнего спроса. Так, Ольга Трошева говорит, что в 2009 году произошла коррекция завышенных цен на участки, и в 2010 году рынок загородной недвижимости уже был стабилен. «Средняя стоимость стандартных участков (6-8 соток) с подведенными коммуникациями на вторичном рынке составляет сегодня 300-500 тыс. рублей. В удаленных районах можно приобрести участок и за 100-150 тыс. рублей».

Все зависит от географии
Андрей Уманский считает, что наибольшим спросом пользуются садоводства в небольшом отдалении от города во Всеволожском, Выборгском районах. Популярны садоводства, которые находятся рядом с каким-либо водоемом. «В основном, покупатели приобретают участки в 60-70-километровой зоне, стоимость которых составляет 60-80 тыс. рублей за сотку, а стоимость дома, в свою очередь, зависит от года постройки, состояния и т.п.», – подчеркивает эксперт.

Хорошее предложение и адекватный спрос есть сегодня по всем районам, даже по отдаленным, таким как Кингисеппский или Волховский, за счет привлекательной цены, отмечают в «Петербургской Недвижимости».

Дорогой спрос
Есть продажи и в видовых местах. Так, Станислав Азацкий говорит, что активные продажи показывает южное направление, больше всего здесь предложений в Гатчинском и Ломоносовском районах. Особым спросом пользуются поселки Вырица и Сиверский – курортные районы юга.

«У покупателей, выбирающих априори более дорогие участки на севере, играет роль и инженерия участка, и приближенность к крупным населенным пунктам – Рощино, Выборг, – отмечает Павел Созинов из Северо-Западной палаты недвижимости. – За время кризиса увеличилось время экспозиции объекта – участки в листингах могут стоять до полугода, а переоцененные объекты не только не находят своих покупателей, но даже не отслеживаются».

Учитывая нестабильность рынка в кризис, продавцы снижали цены, чтобы хоть как-то продать свой объект. Сейчас ситуация стабилизируется, и собственники объектов хотят получить максимальную выгоду благодаря продаже дома или участка в садоводстве. Так, Ирина Романова из АН «Итака» рассказывает, что весь прошлый год продавцы упорно завышали цены на свои объекты, но безрезультатно. Приоритет по-прежнему на стороне покупателя. Так, в большинстве случаев торг позволяет сегодня добиться скидки 20-30% от заявленной продавцом первоначальной цены.

Дом ищет хозяина
Остаются на рынке и объекты, на которые очень сложно найти покупателя. Например, Ирина Романова относит к таким объектам участки стоимостью выше 200-250 тыс. рублей в старых обжитых массивах Всеволожского района («Дунай», «Сады»). Такой участок продать практически невозможно. Дачу там готовы купить в среднем за 400-500 тыс. рублей. «В более новых садоводствах иногда удается выручить 500 тыс. за участок площадью 8 соток и до 800 тыс. за участок с приличным домиком, – считает риэлтор. – В Сосновско-Приозерском направлении цены выше на 300-500 тыс. рублей за аналогичные предложения».

По мнению специалистов департамента загородной недвижимости АН «Бекар», снежная зима принесла немало проблем собственникам домов в садоводствах. Учитывая то, что это могут быть и маленькие дачные домики, они могли пострадать от большего количества снега – покоситься, например.

Смена приоритетов
«Если до конца 2010 года наиболее приемлемым вариантом для покупателей были готовые дома в недорогом сегменте, то в настоящее время стал проявляться интерес к земельным участкам без строений, – говорит Станислав Азацкий. – Приобретаются также земельные участки в коттеджных поселках как с подрядом, так и без подряда. В основном востребованы земельные участки с подведенными коммуникациями, прежде всего, электричеством». Специалист добавляет, что также востребованы дешевые земельные участки в садоводствах от 10 соток за 150-500 тыс. рублей, со строениями – до 800 тыс. рублей. Остаются популярными в большинстве своем объекты в недорогом сегменте, как готовые дома, так и земельные участки. Цены в этом сегменте более стабильны и подвержены лишь незначительным колебаниям. 

Прогнозы
Андрей Уманский считает, что в этом году цены расти не станут, продажи будут проходить с некоторым дисконтом. 

 «Год будет более успешным, активным, не потому что инвестиционный рынок является растущим, а потому что у людей появляется психологическое желание, потребность приобретать загородную недвижимость, возможно, даже с использованием ипотеки или потребительского кредита», – обращает внимание эксперт. Ольга Трошева из «Петербургской Недвижимости» добавляет, что новые дачные партнерства будут увеличиваться, однако этот процесс не безграничен, так как власти планируют ужесточить правила передачи сельхозземли под другие нужды.

Станислав Азацкий из «Адвекса» прогнозирует в 2011 году наибольший спрос на земельные участки в садоводствах стоимостью 150-500 тыс. рублей. В ближайшее время ожидать активности продаж на загородном рынке все еще не приходится. Тенденция сближения интересов продавца и покупателя медленно, но все же будет реализовываться, в связи с этим можно ожидать некоторого увеличения количества сделок по сравнению с прошлым годом, но не существенно.

Анастасия Лепехина




МНЕНИЕ

 Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:

Еще рано ставить точку, необходимо дождаться окончания весны. Слишком снежные зимы принесли ущерб многим домам, которые требуют ремонта, был плохой проезд к садоводствам, что принесло некоторые трудности в работе по продаже участков и сомнения при покупке. В настоящее время нельзя сравнивать ситуацию с докризисной, потому что продажи упали в 10 раз по всем сегментам. Год будет более успешным, активным, не потому что является растущим инвестиционный рынок, а потому что у людей появляется желание приобрести загородную недвижимость, возможно, даже с использованием ипотеки или потребительского кредита. Предложение особо увеличиваться не будет. Это устоявшийся сегмент, в котором сохраняется баланс спроса и предложения.

 Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака»:

Сегодня ситуация на загородном рынке все еще, к сожалению, далека от докризисной и, полагаю, в ближайшее время к ней не приблизится. Если же сравнивать с 2010 годом, то, в целом, все показатели находятся на том же уровне, какого-либо значительного роста пока не наблюдается. Объем предложения на рынке возрастает. Продавцы уверены: кризисный период позади, а значит, покупателей на рынке много и объект удастся реализовать по докризисной цене. При этом, назначая стоимость своего объекта, продавцы очень часто ориентируются друг на друга. В результате заявленная стоимость многих объектов в сегменте не является адекватной реалиям рынка. На мой взгляд, активность сегмента в 2011 году несколько повысится. Число сделок определенно возрастет, однако предугадать объем этого роста в данный момент непросто. Что касается цен сделок, то они останутся на прежнем уровне.

 

 



Рубрика:

Загородная недвижимость

23.05.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Загородная недвижимость "

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости