Купить Снять
Избранное
Избранное:

Загородом управляет спрос

 Загородом управляет спрос

Загородный рынок вторичной недвижимости показывает себя с лучшей стороны. Эксперты говорят не только об оживлении, но и о появлении новых тенденций. Так, сейчас на рынке происходит коррекция цен, обусловленная повышением требований со стороны покупателей


Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский говорит, что «во втором квартале значительно увеличился спрос на земельные участки и домовладения стоимостью до 3 млн руб. (садоводства и ИЖС). Практически прежней осталась ситуация в сегменте от 7 до 20 млн руб. Бизнес-класс больше всего пострадал в кризис, и сейчас на рынке все еще остается много переоцененных объектов».

При этом эксперт отмечает, что увеличивается спрос в элитном сегменте, где стоимость домовладений составляет более 20-25 млн руб. В первую очередь это касается объектов в Курортном и Всеволожском районах.

Торг уместен
Цены сделок сегодня менее подвержены снижению от предлагаемой цены в рекламе, чем в конце 2010 года. «Торг происходит в среднем на 5-10%, в некоторых случаях до 15%, в зависимости от цены объекта. Но собственники, снизив изначально стартовую рекламную цену на свой объект в момент нахождения потенциального покупателя, неохотно торгуются в момент покупки, – 
говорит Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость». Если цены в недорогом сегменте, стоимостью до 1 млн руб., подвержены лишь незначительным колебаниям, то в дорогом сегменте продолжается дальнейшее плавное понижение цен».

За последние месяцы на вторичном рынке наметилось значительное оживление: продажи увеличились примерно на 10-15%. Андрей Уманский из «Бекара» рассказывает, что в каждом коттеджном поселке предлагают от 2 до 7 лотов (лотов, поскольку сюда относятся и дома, и земельные участки). Поэтому покупатель может выбирать, сравнивать, искать «свой» объект.

При этом, несмотря на то, что дорогой сегмент становится более оживленным, сделки в большей степени проходят в сегменте эконом-класса. Все так же остаются востребованными в большинстве своем объекты в недорогом сегменте, как готовые дома, так и земельные участки. Цены в этом сегменте более стабильны и подвержены лишь незначительным колебаниям, говорит Станислав Азацкий.
Риэлторы компании «Адвекс. Загородная недвижимость» отмечают, что постоянным остается спрос на недорогие земельные участки в пределах 150-300 тыс. руб. Во Всеволожском районе – до 500 тыс. руб. за участок 10-12 соток. С садовыми домиками – до 800 тыс. руб., это, как правило, участки в садоводствах. В этом ценовом диапазоне по-прежнему проходит большинство сделок.

Дачный сезон
Директор загородного представительства АН «Итака» Ирина Романова подчеркивает, что «заметно оживился рынок недорогих готовых дач. Рост составил более 50% по отношению к прошлому году». Здесь необходимо учитывать, что именно в сегменте дач в кризис были сделки, что хоть как-то спасало загородный рынок.

«Спрос за последние месяцы определился однозначно: готовые дачи стоимостью 1 млн руб. (плюс-минус 300 тыс. руб.), садовые  участки за 200-500 тыс. руб. и участки для ИЖС за 1-2 млн руб. (обязательно с коммуникациями)», – считает Ирина Романова.

Но эксперты полагают, что о резком увеличении числа сделок на загородном вторичном рынке говорить пока рано. Заинтересованность покупателей продолжает проявляться только в большом количестве просмотров объектов, реальные же продажи объектов дороже 10 млн руб. единичны, как правило, с торгом от 10 до 20% в зависимости от ценового сегмента, считает Станислав Азацкий.
Если говорить о соотношении спроса и предложения, то предложение превышает спрос в десятки раз, считает Андрей Уманский. Причем спрос становится более качественным, избирательным. Покупатели предъявляют более высокие требования по качеству, окружению, местоположению и т.д.

Ценовой спад
«Цены предложения снизились по отношению к этому же периоду прошлого года в среднем на 10-15%, в дорогом сегменте на некоторые объекты и до 40%, – говорит  Станислав Азацкий. – Видимо, продавцы, пережив активные периоды продаж прошедших двух лет и не реализовав свою недвижимость, в этом году не желают остаться со своими объектами, удерживая цены».

Специалист добавляет, что уже можно констатировать, что цены предложения неким образом приблизились к ценам спроса, и покупателю легче найти объект востребованного качества за цену, которую он готов заплатить за него. Но в большинстве своем, особенно в сегменте дороже 5 млн, цены предложения остаются завышенными. И чем дороже объект, тем более цена завышена от рыночной стоимости, той, которую готов заплатить покупатель.

Андрей Уманский же считает, что на сегодняшний день происходит усреднение цен. Средняя цена за сотку с проведенным электричеством находится в районе 100 тыс. руб. Причем, безусловно, это не касается объектов на первой линии у водоема или в каких-то очень красивых местах, поскольку цены на такие объекты значительно выше.

Дешевое всегда популярно
Ирина Романова рассказывает, что предложение резко возросло, количество договоров с продавцами растет не по дням, а по часам. Спрос на устаревшие дачи 
70-90-х гг. держится на очень низком ценовом уровне, дешевые адекватные предложения тут же вымываются из листингов. Дольше всего продаются дорогие дома и коттеджи стоимостью более 6 млн руб. Это касается даже тех районов, которые 3-5 лет назад были наиболее востребованы: Всеволожск, Воейково, Юкки, Порошкино и т.п. Дома стоимостью от 10 млн руб. покупатель практически не смотрит. Привлекательным остается Карельский перешеек (для дачного отдыха) и ближайшие к Петербургу районы (для постоянного проживания).

Станислав Азацкий говорит, что по-прежнему нет спроса на большие массивы участков сельскохозяйственного назначения. Надо полагать, сельхозземли надолго стали непривлекательны.

Районы
Наиболее востребованы объекты в 60 км от Петербурга. «Небольшим спросом пользуются Ломоносовский, Гатчинский районы. Если говорить о неликвиде, то есть районы, которые сейчас вообще не пользуются спросом: это Тосненский и Кингисеппский. Один из-за удаленности, а другой – из-за наличия производств на территории», – отмечает Андрей Уманский.
Эксперты компании «Адвекс. Загородная недвижимость» добавляют, что в дорогом сегменте продолжается дальнейшее плавное понижение цен на те объекты, которые еще не подкорректировались в цене во время кризиса. «Все больший интерес проявляется и к более дорогому сегменту домовладений вблизи Петербурга, это Курортный и Всеволожский районы до 20-25 км от Петербурга», – считает  Станислав Азацкий.

Спрос на готовые дома в этом направлении, по его мнению, находится в ценовом диапазоне от 12 до 25 млн руб. Предложений же в этой цене с запрашиваемыми покупателями характеристиками на дом с земельным участком не так много. Дисбаланс цена-качество продолжает существовать, хотя не такой значительный, как был ранее, за счет снижения начальной рекламной стоимости. Цена продажи земельных участков в Курортном районе составляет в пределах 450-650 тыс. руб. за сотку.

Курортные сделки
По данным аналитиков компании «Адвекс. Загородная недвижимость», из предлагаемых на продажу жилых домов и коттеджей на вторичном рынке Курортного района объем предложений по ценам распределяется следующим образом:
• домовладения 150-200 кв.м на земельных участках 12-15 соток, часто со старыми домами или незавершенным строительством, стоимостью 10-15 млн руб. – порядка 13% (в основном это предложения в Зеленогорске и близлежащих районах);

• домовладения стоимостью 15-20 млн руб. – около 6%;

• домовладения 150-250 кв.м на земельных участках 15-18 соток стоимостью 20-30 млн руб. – 16% от общего количества предлагаемых на продажу жилых домов и коттеджей;

• полностью готовые к проживанию коттеджи 250-400 кв.м на участках от 18-25 до 30 соток в ценовом диапазоне 30-50 млн руб. – порядка 37%;

• коттеджи стоимостью в диапазоне 50-70 млн и 70-100 млн руб. – по 11%;

• самые дорогие дома стоимостью свыше 100 млн руб. – 6%.

Дорогие дома по цене свыше 50 млн руб. предлагаются в основном недалеко от Петербурга: Сестрорецк, Горская, Александровка, Солнечное, Песочный. Особняки – в Репино и Комарово между Приморским и Зеленогорским шоссе.

Взгляд в будущее
Опрошенные эксперты не видят предпосылок к резкому изменению цен. Например, Ирина Романова из АН «Итака» считает, что покупатели не начнут покупать старые дачи и дома 50-летней давности дорого, не бросятся приобретать и коттеджи, возведенные в большом количестве на продажу в период избытка денежной массы. А предложение продолжит нарастать. Скорее всего, баланс спроса и предложения наступит не раньше будущей весны.

С ней согласен и Андрей Уманский, подчеркивающий, что рост спроса может составить еще порядка 15%, а вот цены, скорее всего, останутся на прежнем уровне.

 

Анастасия Лепехина



Мнения

Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:

Спросом пользуются «правильные» объекты, т.е. с разумными ценами. Причем если раньше говорили, что реальная цена является очень субъективным понятием на загородном рынке, то сейчас ситуация меняется. В массовой застройке правильность цены определяется в большей степени оценочной стоимостью строительства и мнением профессионалов о рыночной цене дома. Первое полугодие показало, что спрос на вторичном рынке появился, и если в прошлом году сделки пошли в конце лета, то в этом уже в июне люди были готовы не ждать и покупали понравившиеся участки или домо-владения. Сейчас на объектах есть разумный торг: если работает профессиональный риэлтор, то цена изначально будет стоять правильная, поэтому снизится незначительно, максимум на 10%. Бывают случаи, когда продавцы хотят сыграть на психологическом моменте и, выставляя объект, например, за 25 млн руб., уже в первом разговоре скидывают 3-4 млн, пытаясь привлечь покупателя. 
 
Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость»:   

В настоящее время, наряду с готовыми объектами, проявляется интерес к земельным участкам без строений. Приобретаются также земельные участки в коттеджных поселках, как с подрядом, так и без подряда. Востребованы земельные участки с подведенными коммуникациями, прежде всего электричеством. Если рассматривать в целом сегодняшнее состояние загородного рынка, то можно отметить, что сохраняется поведение покупателя предшествующего года. Также придирчиво выбирает, долго принимает решение, по нескольку раз выезжает на осмотры. Активных продаж пока нет. Наиболее активными в плане продаж с начала года были февраль и март месяц. После майских праздников и так небольшая покупательская активность ожидаемо снизилась. Говорить об оживлении на рынке как о тенденции, по-моему, пока рано. Думаю, вялая ситуация сохранится до конца года (и далее). Некоторое оживление в продажах можно ожидать традиционно в октябре-ноябре, но незначительно. В целом изменения ситуации на рынке загородной недвижимости ожидать не приходится.










Рубрика:

Загородная недвижимость

15.07.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Загородная недвижимость "

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости