Купить Снять
Избранное
Избранное:

Загородный рынок: конфликт предложения и спроса

Загородный рынок: конфликт предложения и спроса

В нынешнем году риэлторы говорят о росте числа сделок в секторе недорогого загородного жилья и о некотором сокращении спроса на объекты категории de luxe. Продавцы дешевых объектов уже перестали двигаться в цене, ибо «дальше некуда», у дорогих же вариантов всегда имеется возможность для маневра. Чем и пользуются покупатели

 
О росте цен в загородном сегменте на данный момент нет и речи. Пока что участники рынка говорят о стабилизации, признак которой – оживление покупательского спроса. Впрочем, активность продавцов намного опережает активность покупателей.
Летом предложение на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, по сравнению с зимними месяцами, выросло на 30%, а спрос, по данным операторов рынка, увеличился почти на 40%.

В старом русле
На вторичном рынке загородной недвижимости объем предложения составляет около пяти тысяч объектов. Порядка половины этих предложений приходится на земельные участки. За последний год в 2-3 раза сократилось количество предложений в нижнем ценовом сегменте (до 750 тыс. рублей), и на сегодняшний день оно составляет всего 15% общего объема. Примерно две трети предложения приходится на объекты в ценовом диапазоне от одного до полутора миллионов. Лидеры продаж – те же, что и в прошлом году: Всеволожский район (28% предложения участков и 31% – домов), Гатчинский (17% и 16% соответственно) и

Выборгский (по 12% – участков и домов). Самый дорогостоящий район Ленобласти – Всеволожский, здесь цена сотки земли 150 тыс. рублей, второй по стоимости – Выборгский, где сотка стоит в среднем 130 тыс. рублей. В аутсайдерах Кингисеппский (10 тыс. рублей за сотку) и Лужский (20 тыс. рублей за сотку) районы.

Востребованы самые дешевые объекты – из ликвидных: чаще всего это пустые участки с коммуникациями стоимостью до 1 млн рублей или участки ИЖС не более чем в 50 км от Петербурга – до 2 млн рублей, а также готовые дома – до 5 млн рублей.

Самым популярным товаром остаются объекты эконом-класса в стадии стопроцентной готовности стоимостью около 3-3,5 млн рублей. Главным образом это дома в садоводствах, полностью оборудованные всеми удобствами.

Рынок контрастов
В целом цены предложения снизились по отношению к лету 2010 года на 10-15%. Цены сделок сегодня менее подвержены уменьшению по сравнению с ценой, предлагаемой в рекламе, чем несколько месяцев назад. Торгуются в среднем за 5-10%, в некоторых случаях – до 15%, в зависимости от стоимости объекта.

Собственники, снизив изначально стартовую рекламную цену на свой объект, при появлении потенциального покупателя неохотно торгуются в момент покупки.

Подешевели за год и земельные участки, предложение которых в последние два года постоянно увеличивалось. К тому же риэлторы отмечают, что в секторе дешевых участков выросло количество вариантов с таким целевым назначением как «личные подсобные хозяйства граждан». Такие сделки сложны в плане оформления, а сами участки не представляют большой ценности. Вне поселений не разрешается строить капитальные сооружения, и согласовать с законом такие строения достаточно сложно. Число таких объектов в массе предложений на земельном рынке достигает 10%.

Цены на дорогие объекты не растут и не падают. Есть дома, которые экспонируются несколько лет, есть также и объекты, которые были проданы в период от двух месяцев до года с момента попадания в листинг. В среднем с объектами de luxe в месяц совершается не более 20-30 сделок – по совокупным данным основных риэлторских компаний города.

Интересно, что сегодня риэлторы снова говорят о возвращении спроса и предложения в сегмент участков без подряда, тогда как ровно три года назад обещали фактически исчезновение этого сегмента – за ненадобностью.

Болевые точки рынка, или «Нет – продавцам»

Больше всего сегодня операторы загородного рынка говорят о проблеме завышенных цен. Подобная проблема не стоит так остро в городе, где жилье более-менее бьется по типам и секторам. На загородном же рынке, где де-факто каждый объект уникален, споры о ценообразовании переходят едва ли не в войны.

«Конфликт спроса и предложения происходит из искаженного восприятия рынка покупателем. Если посмотреть в листинге, создается ощущение огромного выбора. Но профессионалы рынка понимают, что как минимум половина объектов в этих листингах присутствовать не должны, – говорит Александр Гиновкер, директор АН «Невский простор». – Проявляя слабость и идя на поводу у продавцов, желающих получить неадекватную сумму за свой объект, мы, риэлторы, усугубляем рыночный конфликт».

По словам риэлторов, такие объекты, которые не продаются из-за завышенной цены, кочуют от агентства к агентству, оставаясь в листингах и создавая обманчивое представление о большом выборе. Затем происходит следующее: каждый продавец, глядя на такие рекламные цены, определяет свою желаемую цену за объект, от которой не хочет отступать. Круг замыкается.

Кто покупает и что продают
Объекты, которые риэлторы сегодня называют самыми популярными, это, во-первых, дома в коттеджных поселках. Цены снижаются, но ненамного. Основная часть готовых предложений на этом рынке – вторичные перепродажи. С такими объектами расстаются те, кто решил, что ему «не потянуть» второй дом или жизнь в отдалении от мегаполиса. А другой основной объект интереса покупателей – старые сельские дома. Здесь находится одна из «болевых точек» рынка: с одной стороны, земля ИЖС, с другой – дом под реконструкцию, а то и под снос. Соответственно, покупатели желают купить такой объект по бросовой цене, продавцы же не намерены уступать. Сроки экспозиции таких объектов исчисляются годами. Диапазон цен в этом сегменте – около 1,5 млн рублей. Так или иначе, основная масса сделок лежит в диапазоне 1,5-2 млн рублей.

Риэлторы классифицируют нынешних покупателей загородной недвижимости так:

• «Мечтатели» – те, кто планировал покупку, но лишился части доходов из-за кризиса. Вполне вероятно, в недалеком будущем «мечтатели» устанут мечтать и перейдут в реальные покупатели. Им на помощь может прийти улучшение качества дорог, подводка к деревням газа, водопровода, появление в поселках спортивных и развлекательных центров.
• Те, кто ждал обвала рынка, но так и не дождался. Эти клиенты покупают сегодня то, что могут себе позволить на новом уровне.
• Те, кто смог заработать в кризис. Они покупают исходя из посткризисных цен и не очень больших амбиций. Средняя сумма сделки – все та же, 1,5-2 млн рублей. Именно поэтому объекты в этом диапазоне часто не доходят до широкой рекламы.

Эра кризисных малометражек
В разгар кризиса в 2009-2010 годах сложилась тенденция, когда потенциальные покупатели домов стали вкладывать в землю, экономя на покупке большого дома. Поэтому за последние 2-3 года спрос сместился в сторону ликвидных земельных участков.

Застройщики поселков уловили это «кризисное» желание и стали переформатировать проекты – продавать участки без подряда. Но в этом сегменте загородного рынка  второй год подряд риэлторы отмечают «острую сезонность» – резкое затухание спроса в холодное время года и активизацию в теплое.

И строители, и архитекторы учли запросы покупателей в период кризиса, поэтому в последние годы стали проектировать дома меньшей площади и строить их по новым технологиям с использованием недорогих материалов.

В этой же тенденции риэлторы сегодня видят и один из главных конфликтов современного рынка: появившись в проекте, недорогое предложение, добираясь до листингов, автоматически превращается в среднеценовое. Претензии адресованы как застройщикам домов и коттеджей, «пригодных для постоянного проживания», в садоводствах, так и продавцам готовых вариантов в коттеджных поселках.

«Конечно, предложение должно подстраиваться под спрос, а спрос возник на более дешевые объекты. Потом выяснилось, что построенные по дешевым технологиям дома выставляются в продажу совсем не по низким ценам, а потому люди справедливо скептически относятся к таким объектам. Но эти дома сейчас уже возникли и не надо лукавить перед покупателями, а просто необходимо продавать их гораздо дешевле, а не в 3-5 раз дороже себестоимости», –  говорит Ольга Михеева, руководитель отдела городской недвижимости АН «Прогаль». Это замечание, считают в АН «Прогаль», относится в первую очередь к среднему ценовому сегменту – 3,5-5 млн рублей.

Юлия Лозовская



Мнения:


Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости «Прогаль»:

Более двух лет кризисного состояния рынка недвижимости, усталости от этого состояния и надежды на изменение ситуации «вот-вот» –
все это вызывает сегодня противоположные ожидания. Продавцы полагают, что два года снижения и стагнации – этого достаточно, и должно быть уже движение вверх. А покупатели вылавливают из информационного потока тезисы, что до конца кризиса еще далеко, и вообще он в полной мере себя еще и не проявил. Это подпитывает их убежденность, что в кризис цены должны были упасть в разы, а не на десятки процентов. На самом деле это, конечно, не так. Ждать сегодня какого-либо падения уже не стоит, это доказывает и динамика продаж. Те, кто покупает сейчас, окажутся в выигрыше, так как цены достигли дна, а предложение пока еще велико. Ситуация, конечно, продержится еще какое-то время. Роста цен мы не ждем, но вот дешевое и ликвидное предложение, конечно же, быстро вычерпается.

 Павел Шишкин, руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости  ООО «ЦАН-Мировая недвижимость»:

Наибольшим  спросом по-прежнему пользуются участки в садоводствах до 500 тыс. рублей и участки для постоянного проживания до одного миллиона. Причем если во Всеволожском районе покупатели готовы выложить вышеназванные суммы, то в южном направлении (Гатчинский, Тосненский районы) цена спроса на 100-200 тыс. рублей ниже. Неплохую динамику в последнее время показывает Ломоносовский район вместе с Петродворцовым районом Санкт-Петербурга, в которых покупатели в основном спрашивают участки для постоянного проживания, как пустые, так и с готовыми домами до 3 млн рублей. Для желающих приобрести загородные объекты с помощью кредитов банки подготовили новые программы, так что теперь можно приобретать с помощью ипотеки не только дома и участки дли ИЖС, но и земельные участки с домами в садоводствах, что должно положительно сказаться на развитии загородного рынка в целом.









Рубрика:

Загородная недвижимость

07.08.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Загородная недвижимость "

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости