Купить Снять
Избранное
Избранное:

Ленобласть не замечает малоэтажку

Ленобласть не замечает малоэтажку

Эксперты Коллегии профессиональных девелоперов обсудили новые правила игры на строительном рынке Ленинградской области, а также то, как они скажутся на малоэтажной недвижимости. Спикеры в очередной раз заявили о готовности идти на диалог с властью

 
В рамках круглого стола «Изменения законодательства 2013 – что ждет рынок загородной недвижимости» участники попытались найти ответ на вопрос о том, как вступившие в силу законы повлияют на работу девелоперов. Мероприятие было организовано Коллегией профессиональных девелоперов (КПД) – 
организацией, объединяющей ведущих застройщиков в сегменте загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти. На сегодняшний день в состав Коллегии входят семь компаний: «Лэнд Аспект», «Олимп-2000», «ПетроСтиль», «ПулЭкспресс», «Росса Ракенне СПб» (HONKA), «Русь: Новые территории» и группа компаний «Стинком». Две трети готовых поселков Ленобласти – на счету учредителей КПД.
 
Как отметил директор по продажам компании «ПетроСтиль» Михаил Фуксман, в западных странах загородное жилье является востребованным продуктом. В Ленобласти также изменяется вектор отношения к загородной недвижимости: теперь покупатели рассматривают ее как единственное жилье, а не предмет роскоши.
 
«Загородное жилье может быть как постоянным, так и для сезонного проживания. Причем дачникам хочется получать все необходимые блага, как и в индивидуальном жилищном строительстве. При этом пока что эта проблема не является острой, поэтому сказать, что грядущие изменения внесут изменения на рынок коттеджных поселков, нельзя. Но когда в многоэтажке были приняты правила, застройщики поняли, как теперь они должны будут работать. Основной вопрос заключается в том, что у нас много нормативных актов, которые не работают. Хочется добиться от существующей градостроительной политики практики», – добавил директор департамента управления проектами «Олимп-2000» Сергей Щерба.
 
Вице-губернатор Ленинградской области по строительству Георгий Богачев заявлял, что в 2013 году в Лен-области должно быть введено 1,5 млн кв.м жилья, а еще 2,5 млн кв.м – находиться на этапе строительства. Однако в этих подсчетах практически не учтен сегмент малоэтажной застройки, считают эксперты Коллегии профессиональных девелоперов. «Весь объем коттеджного строительства в переводе на квадратные метры, по сути, идентичен объему одного крупного многоэтажного проекта, – отметила руководитель службы маркетинга компании «ПулЭкспресс» Марина Агеева, – порядка 40% заявленного объема ввода должна составлять малоэтажная застройка, но как она учитывается – неизвестно».

Внимание к многоэтажке
«Сейчас правительство Ленобласти активно работает над созданием правил игры на строительном рынке: пересматриваются ППТ, идет проверка разрешительной документации у застройщиков. В целом это позитивные изменения, поскольку строительная отрасль нуждается в должном регулировании, но нужно также понимать, что дополнительные ограничения не будут способствовать привлечению застройщиков в область, а могут их только отпугнуть, – говорит член совета директоров O2 Development Виктор Осокин. – Важно, чтобы правила строились на диалоге бизнеса и власти, и застройщики готовы к обсуждению новых правил. Так, например, обсуждается строительство социальной инфраструктуры за счет девелопера, и тут нужно понимать, готовы ли брать застройщики на себя такие обременения или нет». Эксперты пояснили, что пока что большинство инициатив относится к многоэтажному строительству, а девелоперов, занимающихся малоэтажными проектами, власть не замечает.
 
В целом эксперты позитивно отнеслись к планируемым законодательным инициативам, которые коснутся и малоэтажного строительства. Так, генеральный директор компании «Русь: Новые территории» Дмитрий Майоров рассказал, что принятие планов развития территории для девелоперов – это снижение рисков, поскольку они понимают, что рядом может быть построено. «Хорошо бы понимать, что зона сезонности не окажется в центре населенного поселка, поскольку это будет неудобно всем жителям», – подчеркнул г-н Майоров.
 
Главным вопросом стало то, как быть с объектами, построенными на сельхозземлях. Администрация Лен-области ввела мораторий на перевод земель сельхозназначения в другие категории, а Минсельхоз грозит устроить полную инвентаризацию угодий с целью зафиксировать границы и ограничить перевод.
 
«Мораторий оставляет меньше места для стремительных проектов, то есть таких, чьи инвесторы и девелоперы намереваются быстро создать объект, быстро его реализовать, получить прибыль и остановиться на этом, – комментирует Сергей Щерба. – 
 
Но у грамотных девелоперов есть необходимый запас земли, соответствующий темпам развития и планам компании. Я не вижу осложнений. Согласно изменениям в законе, перевод из одного земельного назначения в другое совершать можно, но для этого нужно попасть в генплан территорий. Это сложная, но реально выполнимая для профессионалов задача, дилетант этого сделать не сможет».
 
Как отметила Марина Агеева, довольно часто девелоперы строят таунхаусы на землях ДНП и сельскохозяйственных землях в ожидании, что в скором времени они получат статус малоэтажного строительства. «Формально на сельхозземлях строить нельзя, поэтому это все ухищрения бизнеса. Градостроительное законодательство на многие годы отстает от требований рынка, а покупатели часто хотят иметь участки в том месте, где им нравится, поэтому им неважно, на какой земле построен дом. В этом случае администрация должна подумать, как сделать так, чтобы человек мог зарегистрировать купленный объект», – добавил к словам коллеги Сергей Щерба. Согласился с этим и Дмитрий Майоров: «Покупателям важна не формальная сторона, а фактическая. Есть, конечно, некий нюанс – 
дальнейшее распоряжение участком. Если это долевая собственность, то придется получать согласие других собственников при продаже объекта. Мы оформляем каждый участок в частную собственность, но зачастую покупателям это не требуется».

Взгляд в будущее
Одним из вопросов для обсуждения стали новые ограничения по высотности и плотности застройки в Ленинградской области. По мнению Марины Агеевой, «это будет способствовать удалению от города малоэтажной застройки. Пока что говорить об улучшении транспортной доступности, расширении дорог и т.д. рано. Говорят о строительстве метро в Буграх и Кудрово, но до этого далеко, да и это не разгрузит дороги».
 
Очередное новшество 2013 года – более лояльное отношение банков к строящейся недвижимости. Сбербанк теперь выдает кредиты по программам с использованием материнского капитала и для строящихся, а не только для готовых объектов. Размер государственной помощи постоянно индексируется, в 2013 году он составляет 408 960 рублей. Может ли это означать, что теперь социальные деньги придут и на загородный рынок, произойдет ли в этой связи его демократизация? В ответах на этот вопрос эксперты Коллегии выразили некоторый скепсис. Участники отметили, что основную массу проектов загородного рынка составляют объекты не эконом-класса, поэтому субсидия в размере 200-300 тыс. рублей вряд ли поможет покупателям приобрести дом за несколько миллионов рублей.
 
Марина Агеева подчеркнула, что нужно искать вариант, при котором малоэтажное строительство будет рассматриваться в качестве достойной альтернативы квартире в многоэтажном доме. «Область не город, поэтому здесь очень важно правильно оценивать многоэтажку. Если говорить о взаимодействии нас как застройщиков, то хотелось бы мыслить глобально. На сегодняшний день мы все сталкиваемся с несогласованностью планов, непониманием развития инфраструктуры, коммуникаций. Городские застройщики сталкиваются в области с проблемами, потому что они не предвидят многих существующих проблем, например, с инженерией».
 
Генеральный директор компании «Лэнд Аспект» Дмитрий Ильенко согласился с тем, что пока что идет монолог власти, а нужно договариваться, объединяться бизнесу и власти для решения общих важных проблем. Специалисты отметили, что, к сожалению, сегодня для государства нет стимула к развитию. Пока что имеет место попытка реорганизовать процесс, которая на изменение строительного рынка в ту или иную сторону не повлияет.


Рубрика:

Загородная недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Загородная недвижимость "

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости