Купить Снять
Избранное
Избранное:

Загород не испугался кризиса

Загород не испугался кризиса

Рынок загородной недвижимости в 2015 году находится в более выигрышном положении и меньше пострадает от кризиса, нежели городской. К такому выводу пришли участники дискуссии на тему «Загородная недвижимость: вчера, сегодня, завтра», организованной Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области совместно с выставкой «Экспосфера» при поддержке «МК в Питере».

 
Тише едешь – дальше будешь 
По мнению профессионалов рынка, загородный сегмент в последние годы, в отличие от городского, не был перегрет, а также никогда не был избалован ипотекой. Поэтому ни общее понижение спроса в начале 2015 года, ни случившееся в конце 2014 года повышение ключевой ставки ЦБ не повлекут за собой столь серьезных последствий, какие могут произойти в сегменте городской недвижимости. Еще один фактор стабильности – это отсутствие инвестиционных покупок со стороны розничных покупателей. 

Президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Федор Дьячков считает, что при сохранении текущей геополитической ситуации в нынешнем году спрос на загородном рынке снизится примерно на 30%. Это даже меньше, чем во время предыдущего кризиса 2008 года, когда снижение числа сделок доходило до 50%. «Городской рынок, на мой взгляд, был сильно перегрет в те несколько лет, которые прошли с момента предыдущего кризиса. После падения цены быстро восстановились, а затем и обогнали докризисные. Загородный же рынок довольно долго оправлялся после шока 2008-2009 годов. Цены практически не росли. Затем рынок подвергся серьезному переформатированию. Так, до 2008 года предложение было зафиксировано в сегменте “бизнес-класс”, а затем появилось множество девелоперских проектов в сегменте “эконом”. Цены на землю любого назначения до 2008 года были космическими, затем они упали в 3-4 раза, но после кризиса так и не восстановились. Здесь не было перегрева сумасшедшим спросом населения. Рынок не вошел в такую степень закредитованности, избытка заявленных новых предложений, купленных земельных участков под застройку, кредитных линий и т д., как городской. Поэтому я считаю, что загородный рынок перенесет текущий кризис более спокойно и сильные застройщики и риэлторы традиционно лишь упрочат свои позиции», – заявил Федор Дьячков. 

Импортозамещениев действии 
Участники рынка считают, что сейчас в пользу загородного сегмента работает девальвация рубля, сделавшая заграничные поездки чрезмерно дорогостоящими для россиян. Благодаря этому вновь набирает популярность внутренний туризм, а вслед за ним – и дачный образ жизни. Поэтому серьезный спад загородному рынку не грозит. 

«Достаточно дорогой отдых за границей будет пробуждать интерес к отдыху на дачах и к загородному формату жизни в целом», – говорит Федор Дьячков. По мнению эксперта, все это подтверждает и обширный западный опыт, где средний класс всегда стремится иметь свой дом на собственном земельном участке. Это стремление станет фактором развития загородного рынка на ближайшую перспективу. 

Дачный формат в нашей стране и без того не терял традиционной популярности, теперь же, по мнению экспертов, покупатели в этом сегменте станут еще активнее. «Кроме того, мы отмечаем, что граница спроса на дачи с каждым годом отодвигается все дальше. Раньше считалось, что престижно иметь дачу за 100 км от Петербурга, а сейчас – покупают уже за 200 и 250 км. Пользуется популярностью, например, северное приладожье – там красивая природа и интересные для ценителей экологии места. У нас в последний год проходит достаточно много сделок в Подпорожском, Лодейнопольском районах. Эти места теперь пользуются популярностью для проживания в летние месяцы», – говорит Федор Дьячков. 

Участники рынка считают, что помимо привычки к дачам в пользу развития загородного сегмента сыграет и такой фактор, как желание горожан купить загородный вариант для постоянного проживания, причем по доступной цене. 

Результат симбиоза
Подобные проекты в последние годы предлагают застройщики, реализующие комплексы сблокированных таунхаусов в 50-километровом поясе вокруг Петербурга. Они прогнозируют развитие спроса в сегменте «эконом» за счет перетекания покупателей с квартирного рынка на загородный. «Уже сейчас мы замечаем интересное смещение покупательских предпочтений. Так, в самом популярном в последние годы сегменте, в сегменте однокомнатных квартир и студий, которые в изобилии появились в районах за КАДом, сейчас происходит перенасыщение рынка. Предложение уже превысило спрос, скоро произойдет затоваривание. Это обычная история, когда то, что было популярно, производится в большом количестве, а затем спрос начинает снижаться. Соответственно, этот спрос будет постепенно смещаться в район “закадья”», – резюмирует Федор Дьячков. 

Подмеченную президентом АРСПб и ЛО тенденцию переформатирования спроса подтверждают и другие участники загородного рынка. Алексей Баринов, коммерческий директор группы компании «АйДаДом», считает, что уплотнительная застройка и расширение Петербурга за счет новых районов – Янино, Мурино, Новоселье, Аннинское поселение, Кудрово, где в основном строятся пользовавшиеся в последние годы огромным спросом однокомнатные квартиры, – станет в ближайшие годы причиной притока клиентов на рынок загородной недвижимости. «Мы считаем, что городские застройщики, реализуя подобные масштабные проекты, где большинство квартир являются малогабаритными, готовят для нас будущих покупателей. Вчера и сегодня эти квартиры были востребованы среди молодежи, они часто покупаются как первое собственное жилье. А через 3-5 лет они станут малы их нынешним покупателям в силу естественных причин – дети рождаются, семьи растут. И тогда люди вынуждены будут улучшать свои жилищные условия. И если мы разложим ситуацию по полочкам, то увидим: привычка жить за КАДом у таких покупателей уже имеется, а купить трехкомнатную квартиру в многоквартирном доме стоит не дешевле, чем сблокированный таунхаус рядом с городом. Поэтому мы в ближайшее время заявим ряд масштабных проектов на рынке загородной недвижимости, которые, я уверен, найдут спрос – отчасти именно благодаря уважаемым городским застройщикам», – говорит Алексей Баринов. 

Цепочки пришли за город 
В какой-то степени эти прогнозы уже начали сбываться. Одновременно с завершением многоэтажных комплексов за КАДом и выходом на рынок части инвестиционных квартир на загородном рынке отмечается рост числа сделок-цепочек, тогда как в прежние годы, как правило, совершались прямые покупки. Это новая для загородного рынка тенденция, отмеченная с наступлением 2015 года. «Мы наблюдаем минимизацию платежеспособных запросов. Приходят в качестве покупателей люди, неподготовленные по финансам. Как правило, для совершения сделки им необходимо продать имеющуюся другую недвижимость. Сейчас доля таких сделок в нашей компании, например, уже доходит до 50% от общего объема продаж», – отмечает Алексей Баринов. 

Обмены «город-загород», объединенные в цепочку, хотя и ведут к итоговым сделкам, не упрощают жизнь операторам рынка. Но для реализации таких цепочек девелоперы подключают партнерские риэлторские компании. Интерес получается обоюдным. 

Кроме этого, в последний год, а особенно в последние месяцы, застройщики констатируют рост запросов на рассрочку при покупке объектов. Спрос в сегменте проектов сблокированной застройки участники рынка пока оценивают на том же уровне, что и в 2014 году. «В последнее время, я бы даже сказал, мы наблюдаем некоторое увеличение как запросов, так и числа случаев бронирования объектов. Кроме этого, сейчас на загородном рынке спрос не смещается в сторону готового предложения, как в городе. Мы спокойно предлагаем незавершенные комплексы. Видя, что проекты реализуются один за другим, клиенты не отказываются покупать на ранней стадии строительства – они выбирают там, где дешевле», – рассказывает Алексей Баринов. 

В качестве одной из тенденций момента продавцы отмечают снижение запросов на покупку земельных участков. Но это, считают эксперты, сезонный фактор. 

Все под контролем
«Я пока вообще не вижу никакого спада не только в нижнем, но и в среднеценовом сегменте загородного рынка. Мы не корректировали цены в наших проектах. Правда, на всякий случай новые проекты пока притормозили. Возможно, ближе к лету проявится спад, пока же наблюдаем спрос», – отмечает Валерий Соколенко, генеральный директор Landkey. 

Самым оптимистичным стал прогноз генерального директора УК группы «Унисто Петросталь» Арсения Васильева, который не ожидает падения спроса не только на загородном рынке, но и на первичном рынке жилья, так же как не ощущает и острого кризиса. «Из этого кризиса можно вынести положительные факторы. Внутренний туризм вырос в 2,5 раза. И теперь клиент скорее стремится покупать недвижимость в Ленобласти, а не за рубежом. Кроме этого, растет число мигрантов из регионов, они становятся покупателями новой волны. Поэтому мы планируем сохранить темпы строительства, тем более что на сегодняшний день у нашей компании много объектов высокой стадии готовности, и это гарантирует выполнение своих обязательств по сдаче проектов в срок», – говорит Арсений Васильев. По его словам, ситуация складывается прогнозируемая – и девальвация рубля, и повышение учетной ставки ЦБ. А увеличение предложения на фоне снижения платежеспособного спроса просматривается уже года два. При этом рынок продолжает развиваться. «Цифры продаж 2014 года находятся на абсолютном рекорде за всю историю рынка вообще. На них не нужно равняться. Рынок жив, испытывает определенное давление в связи с кризисом, но ничего фатального не происходит. И, знаете, после недавно пережитого кризиса 2008-2009 годов мы смотрим на ситуацию спокойно. Вот в 2009 году мы видели покупателей, желающих понаблюдать за смертью рынка. Они приходили с вопросом – ну что, все уже развалилось? Или это произойдет завтра? Они ожидали краха компаний и выброса на рынок объектов недвижимости по сверхнизкой цене. Но ничего подобного не случилось. После этого, как мне кажется, в массовое сознание пришло понимание того, что даже в острой фазе кризиса не происходит полного падения цен и исчезновения всех игроков», – констатирует Арсений Васильев. 

При этом, по словам Арсения Васильева, в 2014 году компания ввела в эксплуатацию почти 45 тыс. кв.м жилья, а в 2015 году планирует увеличить темпы ввода более чем вдвое – до 105 тыс. кв.м. Среди покупателей, по данным компании «Унисто Петросталь», наиболее востребованными пока остаются квартиры-студии и однокомнатные квартиры – они занимают 70% в структуре спроса. 

Вопреки кризису 
Эксперты рынка вновь говорят о том, что серьезная девальвация рубля привела к неготовности со стороны частных продавцов снижать рублевую цену на объекты даже при заметном снижении спроса. В результате этого рынок обычно замирает. Ряд девелоперов уже сейчас объявили о заморозке своих проектов в сегменте типового жилья. «Логично в такой ситуации звучит вопрос о прохождении рынком дна. Так вот, мы полагаем, что загородный рынок достиг дна сейчас. Дальше количество сделок начнет нарастать. Если говорить о цене, то возможно какое-то проседание к концу весны или летом. Но к концу 2015 года рублевые цены совершенно точно вырастут», – говорит Федор Дьячков. 

Рост цен в рублевом эквиваленте эксперты предсказывают во всех сегментах рынка, и не только загородного. Более того, за первые два месяца 2015 года никто из участников пока не заметил резкого снижения спроса ни на первичном, ни на вторичном рынке городской недвижимости, ни в элитном сегменте. Скорее наоборот – эксперты рынка склонны говорить о недостатке предложения, соответствующего платежеспособному спросу. 

Что касается дна с точки зрения динамики спроса, то, по прогнозам экспертов, и на загородном, и на городском рынке оно придется на июль-август, а оправиться от него планируется уже к концу сентября 2015 года. По мнению представителей риэлторских и девелоперских компаний, хотя количество сделок купли-продажи во всех сегментах и уменьшится по сравнению с 2014 годом, сужение спроса для загородного сегмента будет не столько драматично, как в 2009 году, и, возможно, после нынешнего кризиса рынок быстрее восстановится.

Рубрика:

Загородная недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Загородная недвижимость "

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости