Купить Снять
Избранное
Избранное:

Вторичный рынок: под знаком стабилизации

Вторичный рынок: под знаком стабилизации

Минувший год на вторичном рынке жилой недвижимости был стабильным. Активность покупателей заметно выросла, тем не менее, объем предложения по-прежнему велик, поэтому цены серьезно не растут. Исключение – наиболее ликвидные и интересные объекты

 
Рынок ожил
По отзывам риэлторов, у большинства в целом год прошел неплохо. Пожалуй, его можно разделить на периоды активности и затишья, но они в основном отражают сезонность рынка, как и во все докризисные годы, и это уже хорошо. Практически все участники рынка отмечают, что активизация началась в середине августа-сентябре 2010 года и затем продолжилась. «В середине и в конце августа прошедшего года горожане начали возвращаться в Петербург, и традиционная осенняя активность начала набирать обороты, – рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». – Показательным явилось то, что средняя цена квадратного метра по итогам сделок, установившаяся в июле на отметке 73 тыс. руб., ни на рубль не изменилась в течение августа и в итоге составила ту же величину. Сентябрь 2010 года был месяцем очень активным, впрочем, такую же ситуацию мы наблюдали и годом ранее. Было много звонков, открывались сделки, месяц прошел, безусловно, с положительным знаком. При этом средняя цена квадратного метра и в сентябре осталась неизменной, что говорит о стабилизации рынка».

Следующие месяцы – октябрь, ноябрь и декабрь – также были достаточно активными и, безусловно, более продуктивными, нежели аналогичный период кризисного 2009 года. «К концу года на рынке жилой недвижимости наметилась стабилизация, – уверен Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН». – При этом спрос на рынке в ряде случаев вел себя волнообразно. Были дни, в течение которых наши агенты принимали как много звонков, так и единицы. Количество сделок несколько выросло, но не настолько сильно, чтобы говорить о серьезном оживлении на рынке».

По мнению эксперта, спрос на объекты жилой недвижимости стал более равномерным. Он выровнялся и из нижних сегментов постепенно стал распределяться по всему рынку, в том числе попадая и в элитный сегмент. Кстати, по словам Павла Пикалева, директора Penny Lane Realty Saint Petersburg, за последние два месяца прошедшего года действительно стало больше сделок с элитными квартирами. Активность клиентов в этом сегменте увеличилась, предложение на рынке также растет, появляются новые объекты в продаже. Спросом более всего пользуется жилье с ценой квадратного метра до 150 тыс. руб. Причем в большинстве случаев спрос ориентирован на новые элитные дома, где уже оформлена собственность. Такие предложения есть в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах. Кроме того, сейчас предлагаются элитные квартиры и в новостройках Выборгского района – в зоне Выборгской набережной напротив крейсера «Аврора». Постепенно в этом сегменте растет число инвесторов.

В сторону от студий
По данным АРИН, в ноябре 2010 года уменьшилось количество сделок с квартирами-студиями. По мнению специалистов компании, это произошло отчасти по причине дефицита такого предложения, а отчасти из-за смещения интереса покупателей в сторону полноценных однокомнатных квартир. Все большее число покупателей интересуются двухкомнатными квартирами площадью более чем 50 кв.м и трехкомнатными квартирами площадью около 100 кв.м. Интерес к самым дешевым квартирам уменьшился. По-видимому, это связано с ростом покупательской способности. Раньше люди боялись инвестировать деньги куда-либо и предпочитали хранить их «под подушкой». Однако теперь страх уже не такой сильный, и все больше людей постепенно начинают тратить.

Сергей Дроздов также отмечает рост интереса к более дорогим, но комфортным квартирам. «Число запросов на приобретение самого дешевого жилья постепенно снижается, – говорит он. – При этом растет интерес к более просторному, комфортному, но и более дорогому жилью в домах, которые построены как максимум в ближайшие 10 лет. Связано это с тем, что клиентов с “прямыми” деньгами и с ипотекой интересуют либо новостройки на первичном рынке, либо на вторичном рынке новые, не так давно сданные дома с квартирами удобной планировки, более или менее ухоженными дворами, иногда консьержем и охраной, хорошим управлением… Остальные сделки с более старыми вариантами – это так называемые обмены. Думаю, что такой тренд сохранится и в этом году». Лидерами спроса по результатам годового анализа сделок в агентстве «Петербургская Недвижимость» стали однокомнатные квартиры в кирпично-монолитных и кирпичных домах последних лет постройки. Именно поэтому больше всего сделок с такими квартирами было зарегистрировано в Приморском, Калининском и Московском районах. Это традиционные лидеры по числу новостроек, которые недавно были сданы.

Новостройки привлекают ценой
Подтверждают мнение Сергея Козлова и коллеги из других агентств. «Тенденции в сегменте жилой недвижимости показывают повышенный спрос на объекты категории эконом-класса, для которых первоочередным является фактор цены (здесь мы в первую очередь говорим о строящихся объектах), – утверждает Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость». – Появляются целые районы нового строительства, такие как “Северная долина” у станции метро “Парнас”, “Семь столиц” в Кудрово, которые привлекательны для покупателей именно в силу низких цен, а не своего географического положения. А вот на вторичном рынке на сегодняшний день востребованы в первую очередь объекты, недавно перешедшие из категории строящихся на вторичный рынок, а также квартиры в относительно новых домах (время постройки – 90-е годы прошлого века – 2000-е годы). Вообще, сегодняшний вторичный рынок можно разделить на то, что построено до 1990 года и после. Один из первых вопросов, которые сегодня задают покупатели: когда построен дом? В то время как, например, пятнадцать лет назад их интересовали, главным образом, площадь кухни и высота потолка».

В то же время все еще держится спрос на самое дешевое жилье. Его отмечают представители «Бекара». По словам Леонида Сандалова, заместителя директора этого агентства, наибольшим спросом в прошедшем году пользовались однокомнатные квартиры стоимостью до 2,5 млн руб. При этом невелик спрос на эконом-класс в домах с плохой локацией, так как для большинства людей, помимо цены, при покупке квартир большую роль играет именно транспортная доступность. Если сравнивать аналогичный период 2009 года, то спрос практически не изменился. В конце 2009 года на рынке начался бурный рост продаж дешевых объектов, которые востребованы и сейчас.

Что в продаже
Что касается предложения, то, как уже отмечали эксперты, большая часть жилья, интересующего покупателей, – это строящиеся дома. Любопытно, что в прошедшем году в агентстве «Петербургская Недвижимость» на 50-60% выросло число сделок с квартирами в Выборгском и Кировском районах. Здесь традиционно есть достаточно качественные предложения на вторичном рынке, при этом нового жилья практически не строится. Так, в том же Кировском районе есть очень привлекательные для покупателей уже сформированные зоны. Это жилые кварталы около станций метро «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов», то есть непосредственно сам Ленинский проспект в районе одноименной станции метрополитена, улица Зины Портновой, улица Счастливая, проспект Ветеранов неподалеку от подземки и некоторые другие кварталы. Жилье здесь пользуется спросом, потому что неподалеку находится метро, что немаловажно для жителей юго-западной части Петербурга, где значительная часть территории находится в отдалении от «цивилизации», а до ближайшей станции можно добираться 20-30 минут. Кроме того, привлекает людей жилой фонд хорошего качества и наличие зелени. Жилье здесь – это современные кирпичные дома, построенные в конце 90-х годов прошлого века, а также новостройки. Квартиры в таких домах отличаются удобными планировками и хорошей теплоизоляцией, что традиционно пользуется популярностью. Кроме того, инфраструктура в районе развита довольно хорошо. Есть школы, детские сады, больницы, поликлиники и т.д. Работают торговые комплексы. Ленинский проспект в последнее время стал своеобразным торговым коридором – здесь много различных магазинов модной одежды, обуви, бытовой техники и т.д. На границе с Красносельским районом также расположены гипермаркеты и торговые центры.

При этом часть предложения, которая по-прежнему на рынке и на востребованность которой так надеются продавцы, теряет былую популярность. Например, в том же Кировском районе ранее была популярна зона вблизи станции метро «Автово». Здесь расположены добротные «сталинки», причем по потребительским характеристикам они гораздо лучше, чем те же сталинские дома в Московском районе. Однако уже сформировался тренд: с каждым годом «сталинки» постепенно теряют свою популярность, им появилась более комфортная для жилья замена – новые кирпично-монолитные дома. В квартирах здесь лучше планировки, в них жить более удобно и приятно, нежели в уже все же достаточно стареньких домах сталинского времени.

Все меньше надежд на востребованность своего жилья у владельцев многокомнатных «распашонок» в «хрущевках», трехкомнатных квартир в старом фонде, «кораблях», вообще в любых сериях «старой панели». При средней цене квадратного метра по итогам сделок 73-75 тыс. руб. их можно реализовать по стоимости не более 50 тыс. руб. за кв.м.

Вокруг инфляции
Если говорить о ценах сделок, то в прошедшем году они увеличились в среднем на 2-5%. В основном от месяца к месяцу были заметны колебания то в одну, то в другую сторону. При этом, начиная с июля 2010 года, стоимость квадратного метра установилась на отметке 73 тыс. руб. и несколько месяцев не менялась. На конец года она чуть увеличилась и достигла величины в 75 тыс. руб. за кв.м. При этом цены предложения по-прежнему несколько отличаются от цен сделок. Снижение стоимости квартиры в итоге на 5% по сравнению с той ценой, по которой жилье было выставлено в рекламе – это распространенный минимум. Впрочем, при неадекватной ценовой политике продавцов можно ожидать и гораздо большего снижения. «Спрос в течение года несколько вырос, и на сегодняшний день соотношение спрос-предложение уже приближается к средним показателям прошлых лет, цены в прошедшем году росли, – уверен Юрий Воробьев. – Это свидетельствует о некой стабильности, однако стоит принять во внимание и инфляцию, которая составила около 8-9% за год. Так или иначе, рынок восстанавливается – падения цен, которое многие предрекали, не произошло, и сейчас становится ясно, что уже и не произойдет».

По свидетельству риэлторов, в прошедшем году произошел существенный рост числа ипотечных сделок. Если на начало года доля ипотеки в общем объеме сделок агентства едва достигала 10%, то в конце 2010 года она вышла на показатель 20-30%. Помимо двух традиционных участников рынка ипотеки – Сбербанка и ВТБ – появились и другие банки, выдающие ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке. Новые программы предлагают более выгодные условия, банки стали более лояльны к заемщикам, и в итоге число сделок выросло.

Что касается наступившего года, участники рынка надеются на дальнейший рост доли ипотечных сделок, что неминуемо оживляет рынок. В целом прогнозы на 2011 год достаточно оптимистичны. По словам Юрия Воробьева, тенденция к восстановлению рынка сохранится. Что касается активности рынка – также идет нарастание, и она понемногу приближается к среднему докризисному уровню. Резких колебаний в этом году не предвидится. Снижение цен прошлого года на 25-30% не будет компенсировано, и в течение этого года, в лучшем случае рост составит 7-9%. Рынок будет восстанавливаться, этому будет способствовать и отложенный спрос. По мнению Леонида Сандалова, по оптимистичному прогнозу рост цен будет не ниже инфляции. Количество сделок увеличится примерно на 10%. По пессимистичному прогнозу будет наблюдаться стагнация рынка, цены будут находиться на одном уровне. Цены не будут успевать за инфляцией, что приведет к уходу с рынка инвесторов.
Александра Андреева


МНЕНИЯ:

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

2011 год, думаю, будет стабильным. В прошлом году у нас число сделок выросло на 24%, в текущем, по моим подсчетам, также будет увеличение этого показателя. Что касается цен, вряд ли можно будет ожидать резкого скачка. Скорее всего, будет плавный и незначительный рост средней цены сделки. Существенно дорожать может только высоколиквидное жилье, которого, кстати сказать, в предложении не так много, как менее ликвидных вариантов. Думаю, что и в 2011 году покупатели будут все более склоняться к качественным, комфортным, пусть и чуть более дорогим квартирам. Все более будет снижаться интерес к стремительно стареющим панельным домам постройки 80-х годов прошлого века. Реальной альтернативой становится жилье на первичном рынке, которое и по качеству, и по цене превосходит последнее. Единственный минус, который присущ этому виду недвижимости, – это отсутствие возможности заселиться сразу. Предложения в готовых домах с оформленным правом собственности автоматически переходят в категорию вторичного рынка, где стоимость квартиры, конечно же, выше, чем на начальных стадиях строительства.
 
Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

Год прошел без каких-либо серьезных изменений и потрясений, рынок медленно, но восстанавливается. Спрос в течение года несколько вырос, и на сегодняшний день соотношение спрос-предложение уже приближается к средним показателям прошлых лет. Рост цен в прошлом году свидетельствует о некой стабильности. Количество ипотечных кредитов, выданных в этом году, в 2,5-3 раза больше, чем в прошлом. Но при этом нужно помнить о шестикратном падении объемов ипотеки в 2009 году по сравнению с позапрошлым 2008 годом. Так что пока в любом случае нынешние показатели значительно отстают от уровня 2008 года. Тенденция к восстановлению рынка сохранится и на следующий год. Активность рынка растет и близка к докризисной, резких колебаний, полагаю, не предвидится. Рост цен в будущем году в лучшем случае составит 7-9%. Восстановлению рынка будет способствовать и отложенный спрос (те, кто откладывал решение жилищного вопроса на будущее, понимают, что медлить дальше бессмысленно).



Рубрика:

Жилая недвижимость

16.01.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости