Купить Снять
Избранное
Избранное:

На вершине спроса

На вершине спроса

По итогам 2010 года на вторичном рынке быстрее всего продаются недорогие квартиры. Так, по разным экспертным оценкам, спрос на однокомнатные квартиры и студии на вторичном рынке жилья Петербурга увеличился примерно на 5–10%. Стимулировало этот рост значительное увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов. Риэлторы считают, что квартиры и студии эконом-класса и в 2011 году будут оставаться на пике спроса как самые ликвидные объекты

 
Несмотря на разговоры об увеличении спроса на дорогие квартиры, по количеству сделок все еще лидируют недорогие варианты, в первую очередь это однокомнатные квартиры и студии. В листингах эти объекты занимают примерно 20–25% всего предложения. Такая ситуация характерна как для 2010 года, так и для начала 2011-го, и резкого изменения в сегментации спроса не ожидается. Кто-то из риэлторов говорит об увеличении количества сделок в начале года чуть ли не в два раза, кто-то – о стабильности на рынке. Но все эксперты с надеждой смотрят на наступивший год и считают, что рыночная ситуация или будет повторять прошлогоднюю, или будет медленно, но верно улучшаться.
 
26 кв.м независимости

Если не считать комнаты в коммуналках, то студии и однокомнатные квартиры являются самым доступным видом жилья. Поэтому вместо того чтобы купить комнату, петербуржцы стараются подкопить, занять денег и купить уже отдельное жилье. Понятно, что людям хочется иметь отдельный санузел и кухню, и ради этого они готовы искать дополнительные средства. Если говорить о студиях, то в этом сегменте конкурируют вторичный и первичный рынки жилья. Поскольку уже на начальных стадиях строительства дома на рынке новостроек раскупаются самые дешевые квартиры и в первую очередь студии. На первичном рынке студию можно приобрести за 1,7 млн рублей, а в ряде случаев и за 1,5 млн рублей. Площадь студий составляет примерно 26–28 кв.м, и их стоимость на вторичном рынке на сегодняшний стоимость находится в пределах 2 млн рублей. По словам заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, студии обычно продаются в новых домах эконом-класса, удаленных от метро, поскольку рядом с метро в большей степени идет строительство домов более высокого класса.

На втором месте по востребованности после студий остаются однокомнатные квартиры стоимостью в пределах 2,5 млн рублей. За эту цену можно купить квартиру в панельной пятиэтажке или кирпичном доме постройки 1950–60-х годов. В большую сумму, а именно в 2,5–3 млн рублей, обойдется покупка однокомнатной квартиры в новом доме.

Практика формирования цен на рынке недвижимости такова, что стоимость квадратного метра обратно пропорциональна размеру квартиры: чем меньше объект, тем дороже квадратный метр. Поэтому, если считать стоимость квадратного метра в студии, то она будет значительно выше, чем в однокомнатной и тем более двухкомнатной квартире. Вот почему те, кому нужна именно однокомнатная квартира, а не то, что подешевле, предпочитают 40–47-метровые квартиры, чаще всего в новых домах, как вариант – в историческом центре в домах с капитальным ремонтом, в сталинках и кирпичных домах возрастом 7–12 лет. Благодаря удачным планировкам хорошим спросом пользуются квартиры в панельных домах 137 и 600.11 серий, считает менеджер компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

При рассмотрении покупки недорогого жилья возникают и «подводные камни». В АН «АРИН» говорят о том, что в реальности трудно найти студию в собственности с отделкой по стоимости ниже 2,3 млн рублей. Более дешевые варианты или удалены от метро (более 20 минут пешком), или вообще могут находиться в нежилом фонде. И чтобы жить в такой квартире на законных основаниях, необходимо совершить дополнительные действия, а именно – перевести объект из нежилого в жилой фонд.

Легче всего приобрести недорогое жилье в спальных районах Петербурга. Студии, конечно, встречаются и в центральных районах, но таких предложений на рынке крайне мало. Однокомнатную квартиру можно купить в Красносельском, Красногвардейском, Невском, Фрун­зенском и Московском районах. Если не ставить целью поиск квартиры рядом с метро, то в любом агентстве недвижимости клиенту предложат ряд вариантов однокомнатных квартир в разных районах. Близость же к станции метро повышает стоимость квартиры примерно на 5%. Поэтому нужно быть готовым к более высокой цене.

Временное и постоянное
Средний ценник на квартиры эконом-класса в 2010 году практически не менялся, колебания за год составили 1–2%. Дешевые предложения очень быстро уходили с рынка. Эксперт направления «Жилой фонд» АН «Итака» Елена Кривушина называет динамику цен в 2010 году «перетягиванием каната». По ее наблюдениям, продавцы то и дело пытались поднимать цены. Причем рынок все еще за покупателем, поэтому продавцам в конце концов приходилось уменьшать цены. Минимальных значений цены достигли в июле-августе. В этот период можно было приобрести просторную комнату в Петроградском районе за 900 тыс. рублей, а также хорошую качественную однокомнатную квартиру за 2300 тыс. рублей. В компании «Адвекс – Приморское агентство» отмечают небольшой скачок цен в начале октября. Создалась иллюзия повышения спроса, а на самом деле родители успешно отправили своих детей в школу и принялись за решение жилищных вопросов.

Покупателями студий чаще всего являются молодые семьи, переезжающие от родителей. Варианты жилья эконом-класса в большинстве случаев являются первым собственным жильем. Встречаются исключения, когда, например, студию покупают пенсионеры или родители, которые разъезжаются с детьми. И тогда студия воспринимается как постоянное жилье. В основном все относятся к такому формату жилья, как к некому этапу в жизненном цикле, и планируют в будущем улучшать жизненные условия, говорит заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. Дешевые однокомнатные квартиры пользуются спросом среди приезжих, расселенцев, жителей коммуналок. Есть случаи, когда однокомнатные квартиры большего метража покупают взрослые дети своим родителям. На рынке еще с докризисного времени остались люди, покупающие квартиры с целью последующей сдачи в аренду, хоть их и очень мало. Доходность от сдачи квартиры эконом-класса в аренду составляет примерно 4%. Но все же какой-никакой, а ежемесячный доход.

Эксперты АН «АРИН» считают, что спрос увеличился пропорционально развитию рынка, но не глобально. Есть ощущение, что квартиры с рынка были выкуплены, вследствие чего возникает иллюзия того, что спрос вырос. Тем не менее спрос в течение года вел себя относительно ровно. Сезонный спрос, например, приобретение жилья студентам, которые поступали в вузы, присутствует, но скорее сказывается на составе покупателей, а не на количестве покупок.
 
Покупатель спокоен
По мнению Елены Кривушиной, среднестатистического покупателя сегодня можно охарактеризовать как спокойного, неторопливого, внимательного. На рынке представлен большой выбор разнообразных объектов, что дает возможность выбрать подходящий без спешки, оценив все возможные альтернативы. Остаются на рынке и покупатели, которые выбирают квартиру в Петербурге или области. Причина этого – значительная разница в цене. «Мы нередко получаем некоторое смещение покупателей, которые начинают смотреть студии в городе, но в процессе приходят к выводу, что лучше приобрести полноформатную квартиру в области», – говорит Владимир Спарак.

Требования покупателей к квартирам практически не меняются. При этом в каждом из агентств недвижимости называют разные параметры, важные их клиентам. Безусловно, на первом месте стоит цена, после нее – близость к метро, транспортная доступность, хорошее состояние дома, подъезда, объекта, инфраструктура, без­опасность микрорайона и подъезда. Леонид Сандалов считает, что при покупке квартиры, помимо цены, главным фактором является район. Причем большинство людей согласны покупать квартиру дальше от метро, но рядом с родственниками. Молодые семьи предпочитают покупать квартиры в соседнем доме с родителями. Причем есть риэлторы, которые считают, что район не играет особой роли. По их мнению, при прочих равных условиях квартира с отделкой пользуется большим спросом. Собственность и возможность сразу въехать также являются важными параметрами при выборе квартиры.

Понимая рыночную ситуацию, продавцы стараются сделать так, чтобы их квартира максимально соответствовала требованиям покупателей. С транспортной доступностью, конечно, ничего не сделаешь, а вот косметическим ремонтом было бы правильно заняться. Если поклеить новые, пусть и недорогие, обои, переставить мебель, помыть везде пыль, обновить краску на межкомнатных дверях, то это поможет произвести на потенциального покупателя более благоприятное впечатление. Также риэлторы рекомендуют своим клиентам убраться в подъезде, поскольку, если человек зайдет в грязный подъезд, то у него сразу останется неприятный отпечаток в памяти о просмотре этого объекта.
Людмила Ермолаева отмечает появление на рынке большого количества безналичных денег (это всякого рода сертификаты, государственные субсидии, кредитные линии, НИС и материнский капитал). Прямых продаж практически нет, деньги от продажи «лишней» недвижимости не держат на полке или на счете – их моментально куда-нибудь пускают, на покупку квартиры в новострое или маленького домика в деревне.

Большинство риэлторов придерживаются мнения о возможности оздоровления российской экономики в этом году. Скажется это на зарплатах и накоплениях жителей Петербурга, что непосредственно повлияет и на увеличение спроса в сегменте жилья эконом-класса. Более 30% сделок сейчас совершается с привлечением ипотечного жилищного кредитования, и эти показатели будут только расти. Способствовать этому будет увеличение количества коммерческих банков, предлагающих ипотечные кредиты. Владимир Спарак прогнозирует в 2011 году рост цен с небольшим опережением инфляции, предпосылок к всплеску цен на рынке не наблюдается. Хотя увеличение активности на рынке обнадеживает, и хочется верить, что постепенно цены будут увеличиваться. Но тот объем предложения, который сейчас выбрасывают на рынок строительные компании, подрывает оптимистические прогнозы, и есть вероятность того, что все останется на уровне 2010 года.
 
Анастасия Лепехина
 

 
 






















МНЕНИЯ:
 
Елена Кривушина, эксперт направления «Жилой фонд» АН «Итака»:
 
Однокомнатные квартиры и студии – это объекты с самой высокой степенью ликвидности. Ни для кого не секрет, что сделки с такими объектами имеют значительный удельный вес на рынке. Связано это с относительно низкой стоимостью. При выборе квартиры покупатели обращают внимание и на тип дома. Лучше, конечно, чтобы это был кирпич, кирпич-монолит. В самом крайнем случае – 9-этажный панельный дом. Что касается ремонта, то не столь важно его наличие, сколь хорошее состояние дома и всех необходимых коммуникаций (водопроводных труб, проводки и т.д.). А отсутствие идеального ремонта – дополнительная возможность для многих покупателей снизить стоимость объекта за счет торга. Это немаловажно, ведь 70% покупателей сегодня ограничены в средствах и выбирают среди объектов не дороже 2,5 млн рублей. Возможно, в первом квартале наступившего года можно ожидать рост цен на 5-10%. Вряд ли этот подъем будет долгосрочным.

 
 Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:
 
Особенность дешевых однокомнатных квартир в том, что до кризиса они больше всего падали в цене, а в 2010 году быстрее дорожали, чем квартиры большей площади. В течение года однокомнатные квартиры и студии пользовались самым большим спросом и уходили с рынка примерно за один-три месяца. В январе 2011 года сделки купли-продажи на вторичном рынке шли медленно. Долгие зимние праздники позволили всем желающим заняться своей недвижимостью, при этом рынок оставался спокойным. Скорее всего, медленный рост объема сделок начнется в феврале. По оптимистичным прогнозам, идеальным состоянием для рынка в 2011 году станет рост цен в пределах 12%. Это будет способствовать появлению на рынке инвесторов и увеличению объемов строительства. По пессимистичным прогнозам, рост цен будет не более 4-5%, скорее всего, продолжится стагнация рынка. Но этот прогноз сомнительный, поскольку уже наблюдается рост ряда экономических показателей.




Рубрика:

Жилая недвижимость

06.02.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости