Купить Снять
Избранное
Избранное:

Вторичный рынок в ожидании роста

Вторичный рынок в ожидании роста

В 1-м квартале покупку жилья на вторичном рынке стимулировали ипотечные кредиты. Этот вид покупки недвижимости является самым востребованным, поэтому на пике спроса остаются недорогие типовые квартиры, на которые чаще всего берут кредиты. В целом динамика рынка положительная: наблюдается рост во всех сегментах


По мнению риэлторов, в 1-м квартале 2011 года на вторичном рынке жилья наблюдалось увеличение спроса. Причем сейчас представлено много разнообразных предложений, поэтому покупатели становятся все более требовательными. Помимо района и цены, теперь начинает играть важную роль качество дома, год постройки, социальная инфраструктура. Люди не только хотят жить недалеко от метро, но и смотрят на то, чтобы район был благоустроен, были торговые центры, места отдыха.

Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов рассказывает, что, если январь был довольно спокойным месяцем из-за продолжительных праздников, то уже в феврале на рынке стали проходить сделки. Причем эксперт отмечает, что в конце прошлого года начал оживать элитный сегмент, поэтому в этом году риэлторы ждут крупных сделок.

«Февраль на рынке вторичного жилья был более активным, чем предыдущий месяц, и в то же время превысил показатели февраля 2010 года, – рассказывает  Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость». – Тем не менее средняя цена за кв.м осталась на уровне января 2011 года и составила 75,6 тыс. руб. Однако выросло количество сделок, и, таким образом, можно сказать, что спрос устоялся».

Ипотека оживляет рынок
Одной из главных тенденций этого года стало продолжающееся оживление рынка ипотечного кредитования. Причем, по прогнозам АИЖК, в 2011 году при условии продолжения наметившихся позитивных экономических тенденций населению будет предоставлено не менее 415-460 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 580-640 млрд рублей. По мнению экспертов АН «Бекар», на рынке все большее значение играет не только ставка, но и качество обслуживания клиентов. Поэтому в 2011 году банки будут бороться за клиентов, предлагать выгодные программы, продумывать способы привлечения новых клиентов. По данным АН «Петербургская Недвижимость», количество ипотечных сделок в феврале достигло 19% от общего числа сделок по приобретению жилья на вторичном рынке.

Руководитель группы «Жилой фонд» АН «Итака» Марина Пислегина отмечает, что заметно снизились процентные ставки по кредитам на приобретение недвижимости, в данный момент их минимальный уровень составляет 8% годовых. Кроме того, банки стали более лояльно относиться к потенциальным заемщикам, что также влияет на рост популярности ипотечного кредитования.

Специалисты компании «Адвекс на Ланском» согласны с коллегами из других агентств недвижимости и говорят, что в связи со снижением процентных ставок по ипотечным кредитам многие клиенты рассматривают ипотечные программы. Количество таких сделок плавно растет, чего не скажешь о сделках с привлечением государственных субсидий и дотаций. Учитывая сокращение размера субсидий, количество таких сделок снижается.

Спрос остается стабильным
Специалисты АН «Итака» отмечают, что в настоящее время сезонные тренды довольно предсказуемые. Так, после снижения спроса в январе (относительно декабря -40%) уже в феврале наметилась устойчивая положительная динамика. Показатели вторичного рынка пока так и не вышли на докризисный уровень. Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов говорит, что самыми востребованными объектами в первом квартале 2011 года были малогабаритные однокомнатные квартиры площадью 32-35 кв.м. Как правило, район не имел значения, главное, чтобы дом находился в непосредственной близости от  метро. Генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов добавляет, что среди однокомнатных квартир лидерами спроса на вторичном рынке стали квартиры 137-й серии в Приморском районе общей площадью 40 кв.м. Средняя цена на них составила 2,9 млн руб. Чуть дешевле были «хрущевки» в Московском районе и «корабли» в Калининском. Средняя цена на них составила 2,5 млн руб. и 2,6 млн руб. соответственно.

Спрос на объекты вторичного рынка стабилен. «В сравнении с докризисным периодом, наблюдается рост покупательского интереса к более комфортному жилью, – говорит руководитель группы «Жилой фонд» АН «Итака» Марина Пислегина. – Нельзя не отметить возросший интерес к элитной недвижимости и объектам бизнес-класса».

Взвешенные решения
«Решения по покупке дорогого объекта недвижимости покупатели принимают еще более взвешено, смотрят дорогую квартиру не по одному разу, сравнивая варианты», – считает  ведущий специалист по недвижимости компании «Адвекс на Ланском» Людмила Андреева. Это связано с достаточным количеством разнообразных предложений, как по цене, так и по качеству.

И, несмотря на то, что рынок остается стабильным, в этом году ожидается улучшение ситуации, причем как в сегменте эконом-класса, так и в элитном жилье.

«Существует устойчивый спрос на объекты в разных ценовых категориях, при условии адекватной оценки продавцами своих квартир и комнат, при реальном соотношении “цена-качество”, – рассказывает  генеральный директор агентства «Единство-недвижимость» Михаил Караулов. – Преобладают сделки с цепочками из двух-трех объектов с внесением или получением доплат. Перестали быть редкостью покупки квартир с использованием одновременно средств  социальных выплат по нескольким городским жилищным программам и банковского ипотечного либо потребительского кредита».

Сергей Дроздов из «Петербургской Недвижимости» говорит, что среди двухкомнатных квартир наиболее популярными стали «брежневки» во Фрунзенском районе (средняя цена 2,9 млн руб.) и «хрущевки» в Московском (средняя цена 3 млн руб.).

Эксперт отмечает, что лидерами спроса среди районов традиционно стали Приморский и Московский, однако в феврале этот список пополнил еще и Фрунзенский район.

Незаманчивые предложения
Несмотря на увеличивающийся спрос в дорогих сегментах, на рынке есть и невостребованные предложения. По мнению Леонида Сандалова из АН «Бекар», это крупногабаритные однокомнатные квартиры площадью 45-50 кв.м. Низкий спрос на трехкомнатные, двухкомнатные квартиры площадью примерно 60 кв.м, особенно эконом-класса, а также не очень хорошее отношение к «кораблям». «Такая ситуация объясняется тем, что средний класс еще не оправился от кризиса, и сейчас им не до покупок квартир», – считает эксперт.

Марина Пислегина рассказывает, что специфика рынка такова: объекты, выставленные на продажу по завышенной цене и не соответствующие соотношению «цена-качество», остаются невостребованными. Как показывает практика, при адекватной оценке практически любой объект недвижимости найдет своего покупателя.

Покупатель думает – цены растут
Что касается портрета покупателя на вторичном рынке жилья Петербурга, то это как местные жители, так и приезжие из других городов. Весной рынок оживает благодаря приближающемуся летнему сезону, когда в Петербурге увеличивается количество покупок квартир родителями для детей, приезжающих учиться в университетах.

Заместитель генерального директора ООО «Авентин-Недвижимость» Виктор Басов отмечает, что «некоторое увеличение активности покупателей компенсируется увеличением количества предложений,  в связи с чем цены в 1-м квартале практически остаются на одном уровне».

Генеральный директор агентства «Бенуа» Дмитрий Щегельский подчеркивает, что цены предложения и в 2010 году практически не менялись, однако в начале года на вторичном рынке квартиры могли торговаться до 40% скидок, а к концу года таких скидок уже не было.

Завышенные ожидания
Учитывая большое количество предложений на рынке, покупатели не только предъявляют более высокие требования к объектам, но и хотят торговаться. Так, Людмила Андреева рассказывает, что все зависит от того, насколько точно оценен объект, насколько он уникален. По недорогим объектам сейчас торгуются от 50 до 100 тыс. руб., по более дорогим торг может быть и несколько большим. Когда продавцы объекта привлекают к продаже объекта профессионального риэлтора, погрешность в оценке невелика, если, конечно, продавцы готовы учитывать рекомендации по цене, а риэлтор – аргументировать свою позицию. С таким мнением согласны и в АН «Итака».

Если говорить о предложении на рынке, то, например, Леонид Сандалов считает, что оно остается стабильным. Количество инвесторов остается небольшим – они либо уже давно продали квартиру, либо ожидают благоприятной ценовой политики. Объем строительства также не увеличивается, и поэтому притока предложений ждать неоткуда.

Объем предложения на вторичном рынке также остается стабильным. «В данный момент можно отметить дефицит однокомнатных квартир эконом-класса, – говорит  Марина Пислегина. – Это не удивительно, ведь данный тип объектов относится к наиболее ликвидным».

В ожидании чуда
В 2011 году эксперты прогнозируют рост спроса на недвижимость, причем не все из них заявляют о росте цен. Так, например,
Людмила Андреева считает, что до конца года цены будут стабильны. Будет снижаться спрос на морально и физически устаревшие объекты, комнаты в коммунальных квартирах.

Специалисты АН «Бекар» ожидают повышения цен на квартиры на вторичном рынке жилья в пределах инфляции. С ними согласны и коллеги из «Авентин-Недвижимость». К примеру, Виктор Басов говорит, что банковские структуры планируют существенное увеличение ипотечного кредитования, соответственно, следует ожидать увеличения спроса и, как следствие, некоторого роста цен (предположительно – на уровне инфляции плюс 1-2%).

На сегодняшний день сбережения людей растут большими темпами. «Вклады увеличились примерно на 25-30%, – говорит Леонид Сандалов. – Поскольку обеспеченность жильем остается достаточно низкой, скорее всего, деньги выйдут на рынок. Остается вопрос, когда именно это произойдет».

Анастасия Лепехина


 


 


Людмила Андреева, ведущий специалист по недвижимости компании «Адвекс на Ланском»:

Реально оцененные объекты продаются в любое время вне зависимости от сезона. Я и мои коллеги, агенты-практики, каких-либо существенных отличий 1-го квартала 2011 года от аналогичного периода прошлого года не ощутили. К сожалению, не все, что выставлено на продажу, можно купить/продать. Много переоцененных вариантов, пока не скорректируется цена на них, они не будут проданы. Где-то не проработаны документы, неправильно просчитаны варианты встречных покупок для продавцов, и, не найдя вариант для себя, продавец откажется  продать покупателю такой объект. Таких «сырых» вариантов с каждым годом становится все больше. Это связано с тем, что кто-то сам пытается продавать, а также, к сожалению, много непрофессионалов на рынке недвижимости. Поэтому, выбирая себе специалиста по недвижимости, поинтересуйтесь, если у него сертификат, достаточно ли квалификации, чтобы в разумные сроки помочь вам продать или купить объект недвижимости.

 Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

Спрос на вторичном рынке был относительно невысоким после новогодних праздников, затем он стал увеличиваться. Если провести сегментацию, то мы видим следующую картину: в элит-классе наблюдается слабый спрос, в бизнес– и комфорт-классах он также достаточно низкий, а в «экономе» спрос стабилен. Изменений в предпочтениях покупателей по сравнению с прошлым годом нет.

В этом году новых тенденций на вторичном рынке жилья не появилось. Динамика развития рынка положительная – наблюдается небольшое повышение цен, продолжает развиваться ипотека. Количество инвесторов остается небольшим – они либо уже давно продали квартиру, либо ожидают благоприятную ценовую политику. Объем строительства также не увеличивается, и поэтому притока предложений ждать неоткуда. В нашем городе по-прежнему происходит приток населения, и в ближайшее время ни о каком снижении цен речи быть не может. Предложение останется стабильным, и для изменения спроса никаких предпосылок нет.






Рубрика:

Жилая недвижимость

16.04.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости