Купить Снять
Избранное
Избранное:

На популярной высоте

На популярной высоте

Статистика утверждает, что семьи с детьми покупают обычно средние этажи новых высоток, одинокие бизнесмены – пентхаусы, а пенсионеры – нижние этажи. Почему именно так, какие этажи самые дорогие, и чем не угодила психологам жизнь на высоте?

 
Мерить рост этажами
Высотки – неотъемлемая часть современного мегаполиса. Однако по части высоты Петербург все же позади других городов-миллионников. Если там хотя бы теоретически (а в Москве – и практически) можно строить 30-40-этажные здания, то максимальная высота петербургских новостроек – 20-25 этажей, выше не позволяет регламент. Между тем в век, когда большое становится больше, а маленькое меньше, высотные дома делаются единственным спасением крупных городов.
Еще в начале 2008 года эксперты в один голос твердили: если темпы строительства новостроек в Петербурге сохранятся, то спрос в этом сегменте сравняется с предложением к 2012 году. Это должно было снять напряжение, снизить ажиотаж и привести к стабилизации цен. Однако события последующих двух лет превратили эти прогнозы в сценарий утопии: стройки встали, а проекты, начало которых было запланировано на 2009-2010 годы, были отложены на неопределенный срок.
Сейчас строительство снова набирает обороты. На сегодняшний день абсолютное большинство жилых новостроек Петербурга – это дома от 17 до 25 этажей. В составе жилых комплексов иногда встречаются корпусы из 10-12 этажей, да и элитные дома имеют обычно не больше 8 этажей, но таких построек мало.

Серединка на половинку
Средние этажи – самые популярные. Именно их, согласно статистике, выбирают семьи с детьми. Но такие квартиры и дороже, в среднем на 5%, при этом раскупаются лучше остальных. Впрочем, цены на средние этажи повышают далеко не все застройщики. Кто-то предпочитает устанавливать на все этажи одну цену, и тогда средние просто быстрее продаются, а кто-то повышает стоимость квартир с каждым следующим этажом: например, по 0,5-1% на этаж с 3-го по 15-й. Иногда одинаковая цена устанавливается на этажи с первого по третий, затем, чуть дороже, с третьего по шестой, с шестого по двенадцатый еще дороже, а последние этажи – самые дорогие. Часто цена зависит от видовых характеристик: если «площадь Красная» видна становится начиная с шестого этажа, разница в стоимости между более высокими и более низкими этажами может составлять и 10%, и 15%: все зависит от достопримечательности, открывающейся взору.
«Скорость раскупаемости тех или иных этажей зависит, в первую очередь, от политики ценообразования компании, – говорит финансовый директор ЗАО «A&A Group» Станислав Кривенков. – Зачастую компания устанавливает завышенные цены на квартиры, расположенные на верхних этажах, преследуя цель перенести их продажи на более поздние стадии проекта, когда цена таких квартир будет максимальна.
В случае если квартиры, расположенные на более высоких этажах, обладают видовыми характеристиками, недоступными для будущих владельцев нижерасположенных квартир, то начинают действовать дополнительные факторы ценообразования. Квартира, обладающая отличными видовыми характеристиками, может стоить существенно дороже как аналогичной квартиры на нижнем этаже, так и аналогичной квартиры на этом же этаже, но лишенной таких преимуществ. Прибавка к стоимости будет тем существенней, чем уникальнее будут видовые характеристики. Она может составлять до 15% для типового сегмента, а в  классе элитного жилья  может быть гораздо более внушительной».

Заоблачные трудности

У верхних этажей с покупателями отношения во всех смыслах «высокие»: чем выше этаж, тем выше цена. Это и понятно: видовые характеристики – не шутка. С двадцатого этажа не видно мусорных жбанов во дворе, не слышно разговаривающих на лавочке бабушек и рева застрявшей в яме машины, туда почти не долетают ее выхлопные газы.
Однако минусов у верхних этажей тоже достаточно. Первый и главный враг высоты – сильный ветер. Конечно, современные дома оснащены системами вентилирования, а если повезло, то и кондиционирования воздуха, но для любителей открытых окон верхние этажи не подходят. Другой минус – более низкий по сравнению со средними этажами уровень безопасности. Например, в случае пожара лестницы спасателей может хватить лишь до 18-20-го этажа, а то и до 15-го. Даже в новых высотках последние этажи могут страдать от слабого напора воды или недостаточности работы радиаторов. Наконец, три-четыре сотни ступенек, преодолеваемых пешком – серьезная плата за красивые виды в случае поломки лифта или перебоев с электричеством. Недавно ученые и вовсе заявили, что проживание выше пятого этажа противоречит физиологии, а если человек живет выше 15-го этажа, то он становится частым пациентом психотерапевтов из-за постоянных депрессий.
К таким высказываниям можно относиться по-разному, однако риэлторы подтверждают: людей, боящихся высоты, очень много. И если купить квартиру на 15-20-м этаже желающих еще достаточно, то на каждый последующий этаж спрос все ниже. Даже в Москве, где строить жилые дома выше 30 этажей никто не запрещает, смельчаки находятся довольно редко. Девелоперы отмечают, что московские верхние этажи продаются зачастую дешевле, чем средние: желающих мало. А те, кто, поддавшись эмоциям, покупает такие квартиры из-за красивых видов, иногда возвращаются к риэлтору с просьбой продать и присмотреть что-нибудь пониже. Жить на высоте получается не у всех.

Выше только звезды

Совсем другое дело – пентхаусы. На них и спрос всегда стабильный, и цена, казалось бы, должна быть высока. Но настоящих пентхаусов, с четырехсторонними видами и террасой, в Петербурге буквально единицы.
«Пентхаусы в Петербурге строятся крайне редко, так как практически нет высотных жилых зданий, – говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. – Они представляют собой квартиры площадью 200-300 кв.м в домах бизнес-класса или элитных домах. К сожалению, пентхаусы в Петербурге продаются по той же цене, что и другие этажи, потому что, во-первых, не сложилась культура пентхаусов, а во-вторых,  многие люди считают, что последний этаж не престижен, что будут какие-то коммунальные проблемы и т.д. Исключением является ЖК “Монблан”, но это одна квартира на город».
Пока культура пентхаусов в городе не сформировалась, застройщики пользуются случаем и продают множество других возможностей оказаться под небом голубым. «Если это дом разноэтажный, то выход на эксплуатируемую кровлю застройщик с удовольствием продает в расчете на то, что жильцы будут заодно ее и обслуживать, – рассказывает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. – За счет того, что застройщики дарят такой “бонус”, цена почти не отличается от квартир ниже этажом без террас».
К минусам пентхаусов относится их же преимущество – большая площадь (желающему купить недорогой маленький пентхаус придется искать предложение очень долго), а также обустройство и сложность эксплуатации. За террасой нужно постоянно ухаживать, следить за осадками, а такое ответственное дело как ее озеленение до сих пор освоено лишь единичными обладателями питерских пентхаусов и других разновидностей открытых верхних этажей.

Ближе к земле
Мусорные баки, гаражи, автомобили и стволы деревьев – вот что видит из своего окна обладатель квартиры на первом-втором этаже. Эти этажи, как и самые высокие, также не для любителей жить с открытыми окнами: ветра, как наверху, здесь нет, зато шума и пыли достаточно. Несмотря на уверения ученых в «физиологичности» проживания у земли, нижние этажи остаются самыми дешевыми и наименее востребованными в новостройках.
«Исключением являются те квартиры на первом этаже, которые можно перевести в нежилой фонд и выставить на продажу как коммерческое помещение, тогда их можно продать на 10-20% дороже, чем другие этажи, – говорит Леонид Сандалов. – Также все зависит от самого жилого здания. Так, например, в домах 137-й серии первые этажи лучше других, потому что имеют высокий цоколь, а в ЖК “Дом у моря” первый этаж имеет высокий цоколь и достаточную по площади террасу».
Риэлторы отмечают, что основные покупатели квартир на первых этажах – пенсионеры и молодые семьи с маленькими детьми, а также те, кому не хватило средств для покупки аналогичных квартир на более высоких этажах. С другой стороны, в качественных современных ЖК первые этажи расположены достаточно высоко от земли, в них не поступает холод из подвалов, а нормы звукоизоляции и инсоляции позволяют обладателям таких квартир жить практически той же жизнью, что и жильцы остальных этажей. При этом квартиры эти все равно стоят дешевле и становятся неплохим вариантом для семей с ограниченным бюджетом.

Елена Корсунская





МНЕНИЯ

 

 Владимир Спарак, заместитель  генерального директора  АН «АРИН»:

В первую очередь раскупаются этажи с хорошими видовыми характеристиками. Потому что бывает так, что квартира расположена высоко, но вид все равно не очень. Поэтому люди могут выбрать и более низкий этаж, но с хорошим видом. Разница в стоимости квартир на разных этажах доходит до 30%. Но в среднем разница составляет 10-15%. Скидки встречаются весьма редко, в результате чего квартиры на непопулярных этажах продаются намного дольше.
Самые дешевые квартиры продаются на первых этажах. Стоимость квартиры на последнем этаже может быть ниже, чем на предпоследнем, однако в любом случае она будет выше стоимости квартир на средних этажах. Ведь история с протекающими крышами и всем набором минусов, пришедших из прошлого, не встречается в новых домах. Волны недовольства новоселов последних этажей высоток по поводу шума крышных котельных, лифтового оборудования не носят массового характера и в ряде случаев имеют под собой психологические основы.


 Станислав Кривенков, финансовый директор ЗАО «A&A Group»:

Традиционно непопулярными среди покупателей считаются квартиры, расположенные на первых этажах жилых зданий. Чтобы их реализовать, компаниям-застройщикам приходится предлагать покупателям дисконты, размер которых может составлять до 10% от стоимости квартир, расположенных на средних этажах. Вторыми по непопулярности являются квартиры  на 2-3-м этажах, но размер предоставляемого дисконта здесь существенно ниже. Что же касается квартир на последних этажах, то они пользуются у покупателей повышенным спросом, и их цена может быть выше стоимости квартир, расположенных на средних этажах. Это характерно, так сказать, для общего случая.

Пентхаусы в классическом  понимании этого термина, как объекты большой площади на верхних этажах высотных зданий, имеющие отдельный вход и доступ к участкам эксплуатируемой кровли, которую занимают обычно террасы, встречаются в многоэтажных зданиях в Санкт-Петербурге не часто. Пентхаус – объект уникальный, и цена на него будет зависеть исключительно от его индивидуальных характеристик.

 Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

В Петербурге из-за строгого регламента по высотности зданий практически нет высоток, в основном это 25-этажные здания, за исключением редких случаев.

Наиболее популярными являются последние этажи жилых комплексов, которые приобретают люди, любящие красивый вид из окна, и низкие этажи
(3-й, 4-й, 5-й этаж), которые покупают либо пожилые люди, либо люди, которые боятся высоты или проблем с лифтами. Стоимость этих квартир практически не отличается, разница лишь в скорости их продажи. В некоторых случаях при реализации квартир на «непопулярных» этажах застройщики идут на скидки, но они не превышают 5%.
В большинстве своем ситуация с «крайними» этажами в новостройках такая же, как и в домах разных серий. Стоимость квартир на последнем этаже может быть ниже на 3-5%, на первом – на 10%.


Рубрика:

Жилая недвижимость

24.04.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости