Купить Снять
Избранное
Избранное:

Жилье дороже, но доступнее

Жилье дороже, но доступнее

Парадокс. Цены на питерскую недвижимость за последние 10 лет поднялись в семь раз, но эксперты настаивают: жилье в Северной столице за это время стало более доступным для покупателя. Правда, есть и те, кто считает иначе, – но они в меньшинстве

Цены на питерские «квадраты» за десятилетие поднялись примерно одинаково как в рублях, так и в долларах. В начале 2001 года за доллар давали 28,4 рубля. Столько же предлагают и сегодня. Однако в начале 2001 года питерские «квадраты» ценились в среднем по 364 доллара (это данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»). Сегодня, согласно информации того же источника, по 2662 доллара. Причем в начале 2008 года стоимость среднего метра жилья в Северной столице была еще больше – 3098 долларов. Последние несколько лет цены на жилье номинируются в рублях, долларовые ценники звучат довольно непривычно.

Сложно, глядя на эти цифры, не признать, что цены за минувшее десятилетие существенно выросли. Как же может быть, что доступность жилья при этом не только не снизилась, но даже вроде бы подросла?

За это ответственны несколько факторов, но в основном два: инфляция и ипотека.

Доступность в долг
Как мы помним, за развитие ипотеки в стране ратовали под девизом о повышении доступности жилья. Казалось бы, это так и есть: те граждане, которые не в состоянии прямо сейчас достать из кармана требуемую сумму на покупку квартиры, могут пойти в банк и получить ссуду, с тем чтобы потом гасить ее в течение десятка лет.

В результате тех, кто может купить квартиру, станет больше.

Однако у «ипотечного» процесса есть неприятное следствие: как только людей, готовых купить квартиру, становится больше, это меняет соотношение спроса и предложения (ведь продавцов не прибавляется), и цены на жилье идут в рост. И теперь уже те, кто раньше мог бы купить жилье, не прибегая к кредитам, либо оказывается «за бортом» рынка, либо вынужден идти в банк за ссудой.

Таким образом, развитие ипотеки, с одной стороны, увеличивает доступность, с другой – поднимает цены. По отзывам экспертов, сегодня молодой семье без банковских кредитов приобрести отдельное жилье в городе практически невозможно. Тогда как десять лет назад ситуация была куда благоприятнее. В этом отношении доступность жилья за последние годы скорее снизилась.

Впрочем, пока еще ипотека не стала «обязательной» для всех: в отличие от тех же США, в России значительная часть сделок с недвижимостью все же проходит без привлечения кредитов. То есть существенная доля покупателей пока вполне может обойтись собственными накоплениями для улучшения жилищных условий.

Учетчики в дефиците
Инфляция заслуживает отдельного разговора. В начале существования рынка доллар неплохо служил «учетчиком инфляции» в России, поэтому неудивительно, что во многих городах стоимость жилья мерили американской валютой. Однако примерно 10 лет назад «зеленый» перестал удовлетворять прежним условиям, и рынок недвижимости постепенно отказался от заокеанских дензнаков. Что понятно: начиная с 2000 года курс «американца» к рублю то повышался до 32 рублей (в 2009-м даже до 35 рублей), то опускался до 24, но в среднем держался примерно на одном уровне. Что неприемлемо для «учетчика инфляции».

Между тем покупательная способность рубля в последние 10 лет снижалась в среднем на 12,5% в год. В сумме с 2000 года, согласно официальным источникам, рубль подешевел в 3,8 раза (некоторые эксперты, впрочем, называют более высокие цифры).

Внутренняя инфляция доллара в США все эти годы держалась на уровне 3-3,5% (а с началом кризиса 2008 года эти показатели еще снизились). Подчеркну: внутренняя инфляция доллара. Потому что на мировых рынках покупательная способность американской валюты снижается со скоростью пикирующего истребителя: с 2002 года цены на мировых рынках начали расти как по команде.

К примеру, цены на нефть до того колебались в пределах довольно узкого коридора: 11-26 долларов за баррель. Но с 2002 года «жидкое золото» начало дикими темпами дорожать, дойдя за шесть лет до отметки 140 долларов. С начала кризиса цена упала, но не до прежних 11 или даже 26, а лишь до 35 долларов, а за следующие годы «отыграла», почти вернувшись к настоящему моменту к высшим показателям 2008 года.

Схожие процессы наблюдаются на рынках драгоценных металлов, меди, стали, алюминия, пшеницы, сои, кукурузы и пр. Не удалось обнаружить ни одного продукта на биржах, на который бы за последние годы цены не поднялись в разы.

Причем на всех рынках прослеживается одно и то же: быстрое удорожание началось с 2002 года. Для справки, 1 января 2002 года в обращение были введены наличные евро.

Одни сочтут это совпадением, другие скажут, что ничем не обеспеченная американская валюта начала вытесняться «европейцем» с мировых рынков, а напечатанная за прошлые десятилетия «зеленая» наличность, превратившись в никому не нужную денежную массу, начала быстро терять покупательную способность. Тут уж пусть каждый решает сам.

Очевидно, ни рубль, ни доллар, ни евро не могут служить надежным мерилом ценности жилых «квадратов». Поиски такого инструмента измерения приводят нас к «натуральному» стандарту.

Выясняется любопытная вещь: за 10 лет цена на питерское жилье в нефтяном выражении практически не изменилась. Посчитанные в баррелях нефти марки Brent, нынешние цены на питерское жилье составляют около 22 бр./кв.м. Примерно столько же они стоили в 2002 году.

Итого: цены на питерское жилье в долгосрочной перспективе остаются примерно на одном уровне – как относительно цены нефти, так и по отношению к доходам соотечественников. Видимое удорожание – всего лишь следствие инфляции рубля и основных мировых валют.

Дмитрий Сперанский,
аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО


 

 



МНЕНИЯ:

Ольга Столяр, менеджер группы агентства «Итака»:

Однозначно ответить на вопрос, стала ли за 10 лет питерская недвижимость доступнее, сложно. Когда-то «единичка» стоила 11 тыс. долларов – сегодня это совсем смешная цена. Но тогда эта сумма была очень серьезной, а для многих – просто неподъемной. Тем более что взять кредит было почти нереально, а ставки зашкаливали. Как я помню, если у человека была заплата 1 тыс. долларов, он считался весьма высокооплачиваемым специалистом. Сейчас же это вообще не деньги.
По моему мнению, все-таки доступность жилья за последнее десятилетие несколько возросла. Поскольку сделок с жильем сегодня совершается заметно больше, чем было тогда, это говорит само за себя: значит, стало больше людей, которые могут так или иначе решить жилищный вопрос. Хотя по-прежнему покупка квартиры для многих остается несбыточной мечтой.
 
 Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения агентства «Адвекс»:

Уверен, доступность жилья за 10 лет снизилась. И это не только мое мнение, я задавал этот вопрос нескольким далеким от недвижимости людям, все со мной согласились. Десять лет назад, насколько я помню, человек со средним заработком, напрягшись и сократив расходы, мог накопить на жилье, сегодня это уже не так. Формально сегодня больше стало покупателей по сравнению с тем, что было 10 лет назад. Однако если цены на жилье выросли примерно в 7 раз, то доходы за то же время поднялись существенно меньше. Заметно смягчает проблему запредельных цен на недвижимость появившаяся за эти годы возможность получить ипотечный кредит. Несколько повысилась, по-моему, доступность жилья в последние два года. С начала кризиса цена питерского метра снизилась на 25-30%, а зарплаты сейчас примерно на том же уровне, что были тогда.


 Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»:

Мне кажется, что по сравнению с тем, что было 10 лет назад, степень доступности жилья увеличилась. Конечно, уже детально не помню, какие были цены и зарплаты в 2000 году. Однако есть впечатление, что жилье стало доступнее большему числу покупателей. В те первые годы существования рынка основными покупателями с «живыми» деньгами были преимущественно директора предприятий или собственники бизнеса. Для остальных категорий купить квартиру «с нуля» было недостижимой фантазией – разве что накопить на обмен с доплатой. Сегодня жилье покупают в том числе менеджеры среднего звена и квалифицированные работники. Конечно, существенный вклад внесло развитие ипотеки и наличие программ государственного субсидирования. По этим каналам приходит немало денег на рынок.


 Сергей Козлов, генеральный директор агентства «Бекар»:


С точки зрения массового спроса доступность жилья улучшилась. Этому способствовали ипотека, в том числе военная, субсидии, программы расселения. Это заметно расширило круг потенциальных участников рынка недвижимости. Сейчас, к примеру, число кредитов растет – это значит, что увеличивается число тех, кто может купить жилье или расширить имеющуюся жилплощадь. Когда не было ипотеки, не было и такого уровня продаж. Какая была ситуация: человек старательно копил деньги для покупки, однако цены росли быстрее, он все время «не успевал» за удорожанием и в результате оставался без жилья. Сейчас совсем другие акценты: человек сначала покупает жилье, начинает им пользоваться, а потом отдает строго зафиксированную сумму банку. И может не опасаться дальнейшего удорожания.








Рубрика:

Жилая недвижимость

01.05.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости