Купить Снять
Избранное
Избранное:

«Хрущевки»: сносить нельзя укрепить

«Хрущевки»: сносить нельзя укрепить

«Хрущевки». Что это – дешевое доступное жилье или пережиток прошлого? По большинству параметров они не соответствуют принятым сегодня нормам строительства, однако по всей стране их так много, что этот вопрос можно решить лишь системно. Что делать с «хрущевками»? Поможет ли капремонт или необходима реновация? И как ее лучше осуществить?


Когда-то они спасли целое поколение от удушающих коммуналок, переселили людей из деревень и малых городов, способствовали урбанизации так, как мало что еще. Панельные и кирпичные многоквартирные дома 50-х, позаимствовавшие свое народное название у того, кто их придумал…

От любви до ненависти

За полвека «хрущевки» прошли долгий путь от всенародной любви до такой же всенародной ненависти. Сегодня они не соответствуют нормативам строительства ни по теплоизоляции, ни по звукоизоляции, ни по площади комнат, кухонь и санузлов. С другой стороны, они по сей день остаются одним из самых дешевых способов обрести свою квартиру.

«Хрущевки» появились в Союзе в 50-е годы и строились вплоть до начала 80-х. Правда, в Ленинграде их уже в 70-е годы сменили не менее известные и нелюбимые горожанами «корабли». Согласно современным оценкам, каждый десятый россиянин сегодня живет в «хрущевке». Это почти 300 млн кв.м жилья. Однако, если не брать в расчет деревни с частными постройками и крупные города, разросшиеся многоэтажками, то можно заметить, что на карте страны есть целые «хрущевские» города. В Ленобласти таковым является, к примеру, Гатчина: практически весь вторичный рынок жилья здесь представлен именно «хрущевками».

Однако «хрущевка» «хрущевке» рознь. Некоторые из них были построены как временное жилье со сроком эксплуатации 25 лет, другие – в качестве жилья постоянного и рассчитаны на полвека. Казалось бы, отведенный срок вышел уже и у одних, и у других, и пора бы признавать такое жилье аварийным, но эксперты не спешат этого делать: резерв у него еще есть. «В странах бывшего соцлагеря и СССР – в Польше, Чехии, ГДР, Литве, Латвии, Эстонии – в 1950-1980-х годах тоже все было застроено типовыми домами,  “хрущевками”, – говорит секретарь Митрофаниевского союза Николай Лаврентьев. – В Европе эти дома реконструируют, укрепляют, и срок их службы продлевается до 150 лет, условия проживания становятся комфортными».

Действительно, в странах Прибалтики есть большой опыт утепления стен «хрущевок». В сочетании с заменой коммуникаций и укреплением стен это помогает сохранить недвижимость и спокойствие людей, живущих в таких домах.

Ломать и строить
Опыт России по решению вопроса «хрущевок» своеобразен. Пока в провинции разводят руками (по оценкам некоторых экспертов, капремонт «хрущевки» сопоставим по стоимости со строительством нового дома), Москва и Петербург взялись за дело смело. Вслед за столицей в Петербурге стартовала так называемая реновация – программа обновления старых кварталов, заключающаяся в сносе домов хрущевской и более старой эпохи и постройке на их месте новых, многоэтажных. Согласно Закону №238-39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”», принятому три года назад, в программу реновации внесены 40 кварталов. Дома в них подлежат сносу или реконструкции, если они признаны аварийными, если относятся к типовым проектам постройки 1958-1970 годов, к малоэтажной жилой застройке до 1966 года, имеют степень физического износа более 70% (вне зависимости от года постройки) или не соответствуют градостроительной документации города. «Получилось, что в программу можно включить любой дом, хоть он построен в XVIII или XIX веке, хоть в XXI веке, – говорит Николай Лаврентьев. – И в программу попало, например, несколько совсем не “хрущевских” кварталов. Это Нарвская застава и Сосновая поляна – застройка 1920-30-х годов, 1940-50-х годов, кварталы в Колпино и Ржевке – малоэтажная застройка 1940-50-х годов, квартал на Лиговском проспекте – застройка до 1917 года, на Тихорецком проспекте в программу попали сталинские дома 1930-50-х годов». Те единичные здания, которые в программу не вошли, останутся, однако все вокруг будет застроено новыми высотками, которые в два раза выше «сохраненных» зданий.

Как утверждают жильцы таких кварталов, на слушаниях им объясняли, что первых переселенцев поселят в «пилотный» дом, который возведут на свободном (если таковое имеется) пятне земли. Туда переселят жителей нескольких старых домов, дома снесут и на их месте построят несколько новых высоток. В них переселяют жителей остальных домов и так далее. Жильцы опасаются, что в итоге получится банальная уплотнительная застройка.

Другая серьезная проблема реновации – обмен квартир. «Ситуация сейчас достаточно неопределенная, и в каждом конкретном случае нужен индивидуальный подход, – говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. – По законодательству, в случае, если жилье сносится, владельцу предоставляется аналогичное.  До сих пор идет спор о том, что вкладывается в понятие “аналогичное”: по площади или по числу комнат. В связи с этим возникают проблемы, которые сопровождаются социальной напряженностью. Например, семья из пяти человек, живущая в двухкомнатной  приватизированной “хрущевке” площадью 45 кв.м, получит крупногабаритную однокомнатную квартиру размером  45 кв.м (обычная площадь для современных однокомнатных квартир), потому что сейчас 45-метровые двухкомнатные квартиры практически не строятся. Но данный факт вряд ли устроит семью из пяти человек».

Эта проблема действительно волнует всех участников реновации. Большинство считает, что в итоге все же проиграет. «В Сосновой поляне, Колпино, Нарвской заставе есть “трешки” и четырехкомнатные квартиры по 45 кв.м. Люди из четырехкомнатной, пускай и маленькой, квартиры поедут в однокомнатную? По-моему, это абсурд, – говорит Николай Лаврентьев. – В последнее время сотрудники фирмы реновации стали говорить о том, что они будут проектировать двухкомнатные квартиры по 45 кв.м, то есть люди поедут из старых “хрущевок” в новые “хрущевки”».

Места для парковок предусмотрены в подземных паркингах, однако выкупать их жителям предлагается по рыночной стоимости: места для парковки у дома будет меньше. Да и площади озеленения во многих кварталах сейчас превышают нормативные.

Еще одна проблема – увеличение числа жителей во вновь отстроенных кварталах. Дома станут втрое-вчетверо выше, соответственно, число проживающих на единицу площади земли тоже увеличится. Однако в некоторых кварталах, попавших под программу реновации, не планируется строительство новых школ и больниц.

«Проблема состоит в том, что не утвержден никакой порядок обмена старого жилья на новое и переезда жителей, нет никакого документа, и нет органа госвласти, который должен это контролировать. То есть этот важный вопрос имущества граждан отдан в руки частников», – говорит Николай Лаврентьев.

Однако выиграют в этой войне не только застройщики. Жители неприватизированных квартир обделены не будут. «В  случае если в однокомнатной неприватизированной квартире зарегистрирована семья из пяти человек, им предоставят муниципальную трехкомнатную квартиру с вероятностью 99%, – говорит Леонид Сандалов. – В этом случае такой обмен достаточно выгоден. Другое дело, что у нас в скором будущем закончится приватизация. Тогда эта же семья свою неприватизированную квартиру не сможет продать или передать по наследству». Напомним, что, согласно социальным нормам, нанимателю полагается 33 кв.м, если он живет один, и по 18 кв.м на каждого, кто живет с семьей, плюс 9 кв.м на всех.

«Опыт реноваций – это опыт различных бизнес-проектов, к сожалению, с серьезной политической и административной составляющей, поэтому чисто с экономической точки зрения его невозможно оценить в принципе, – говорит заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. – Кроме того, есть и психологическая составляющая: опыты локальных проектов показывают, что в таких домах количество прописанных парадоксальным образом вырастало в разы, как только становилось  известно о планах по реновации».

Что делать?
Выходит, что очередная городская инициатива, призванная, казалось бы, улучшить положение петербуржцев, переселив их из старого жилья в новое, вновь не принимается народом. Каков же выход?

«В Москве проблема решалась государством, то есть мэрией, новые квартиры предоставлялись всем – и собственникам, и не собственникам, по санитарным нормам. Мне кажется, это правильно, с “хрущевками” должно разобраться государство, а не частные инвесторы», – говорит Николай Лаврентьев. С этим согласен и Владимир Спарак: «На мой взгляд, наилучший путь – государственно-частное партнерство, когда инвестиции может предоставить бизнес, а государство, со своей стороны, должно обеспечить понятность и прозрачность процедур».

Что же советуют эксперты жителям «хрущевок» – не завтра, когда к проблеме подключится пресловутый административный ресурс, а сегодня, когда с потолка льется растаявший снег, а стены зимой промерзают чуть ли не насквозь?

Прежде всего – не делать в «хрущевках» перепланировок: это может еще больше ухудшить состояние дома. Приватизировать ли такие квартиры сейчас – вопрос, который каждый должен решить для себя сам. В любом случае, когда приватизация прекратится, полученное от реновации жилье в новом доме уже никогда не станет собственностью своего жильца. Синица в руках или журавль в небе – выбор, который нужно сделать самостоятельно, взвесив все «за» и «против».

«В целом, я бы посоветовал владельцам “хрущевок” рассчитывать на свои силы, – говорит Владимир Спарак. – Если есть возможности и потребности, лучше решать проблемы с жильем, не ориентируясь на мечту о сверхприбыли и государственной помощи. В то же время не следует впадать в крайности: избавляться от таких квартир или, наоборот, скупать их.  При  прочих равных, поколение “хрущевок” все больше устаревает, говорит уже скорее о прошлой жизни, поэтому его выгодно менять на более качественное жилье»

Елена Корсунская

Мнения:

Николай Лаврентьев, секретарь Митрофаниевского союза:
Проблема «хрущевок» – проблема государственная, и решать ее должен бюджет. У нас огромное количество денег тратится в воздух, а жилье людям должна строить частная фирма.

Нужно, чтобы был разработан и утвержден правительством Петербурга строгий порядок по обмену жилья. Кто-то должен контролировать этот порядок и следить за его исполнением. Обмен жилья должен быть проведен по санитарным нормам, так как условия жизни людей должны быть улучшены. Не должно быть уплотнительной застройки для жителей домов, которые остаются. Места в паркингах для жителей квартала должны предоставляться всем по льготной цене, как было в Москве.

Некоторые кварталы вообще нужно исключить из программы реновации, например, Сосновая поляна, Нарвская застава, Колпино – там двух-трехэтажные домики, у многих вообще отдельные входы в дома с улицы, среди зеленых двориков, где тишина и покой. Вы захотите уехать из такого района в 20-этажную новостройку? Вот и люди, прожившие здесь всю жизнь, не хотят уезжать и не хотят, чтобы их квартал был уничтожен.


Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:
Тот факт, что «хрущевки» рассчитаны на 25 лет – это миф. Ни одной рухнувшей «хрущевки» за время их существования не было. Более того, их никогда не признавали аварийными, грозящими обрушениями и требующими расселения, в отличие от домов в центре города с деревянными перекрытиями.

Единственное, что требует ремонта через 25 лет, – это коммуникации. Это осложняется тем, что в некоторых домах коммуникации заложены прямо в панелях, поэтому может потребоваться прокладывать новые.

Существуют проекты реконструкции, модернизации «хрущевок», которые используются по всему миру (например, в Германии). В таких домах иногда надстраивают мансарды, утепляют стены (одна из проблем «хрущевок» – недостаточная теплоизоляция, не соответствующая современным нормам), не трогая несущие конструкции, и на ближайшие сто лет забывают об этой проблеме.





Рубрика:

Жилая недвижимость

13.01.2012
Комментарии (3)
елена 17 января 2012 11:06
Ну и галстуки у экспертов;)
Виктория 24 января 2012 21:31
Как это по нашему: очередники выиграют, а собственники проиграют. Да не собственники и были! Такое отношение к собственности делает из людей люмпенов. Точнее не делает из люмпенов людей.
Татьяна 24 июля 2012 22:47
Вот бы этих "экспертов" в хрущевки заселить, что тогда они запели бы.
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости