Купить Снять
Избранное
Избранное:

Выбор покупателя: застройщик или агентство?

Выбор покупателя: застройщик или агентство?

При покупке жилья многие люди пытаются выбрать тот путь, благодаря которому можно будет приобрести квартиру за наименьшие средства. Пойти к застройщику, агентству недвижимости или подрядчику – для многих все еще сложный выбор. При этом именно правильный выбор схемы покупки поможет себя обезопасить и даже сэкономить


Одни застройщики продают квартиры напрямую, другие – через уполномоченные агентства недвижимости, третьи – и так, и так. Есть также подрядчики, которые получили по бартеру и продают. Встает вопрос: как выгоднее для покупателя? Какая схема наименее рискованная?

Коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”» Денис Бабаков говорит, что если вы хорошо ориентируетесь в существующем на рынке предложении и хотите получить квартиру «из первых рук» – обращайтесь в отдел продаж интересующей вас компании напрямую. Взаимодействие с застройщиком гарантирует прозрачную схему реализации квартиры – вы контролируете всю цепочку договорных отношений.

Возможные плюсы
При этом риэлторы отмечают, что, обращаясь к застройщику, покупатель ограничивает себя, поскольку просматривает только жилье, которое строит данная компания. А ведь квартира – это та покупка, которую многие люди совершают лишь раз в жизни, поэтому лучше всего подойти к ней наиболее внимательно. Агентство недвижимости предоставит выбор квартиры от разных застройщиков во всех районах города и, конечно, в различных ценовых категориях.

«Сотрудники агентства подберут для покупателя наиболее выгодную схему оплаты, забронируют квартиру для покупателя, помогут с одобрением ипотечного кредита, если он потребуется для покупки квартиры. И что немаловажно, агент будет присутствовать при подписании договора долевого участия и поможет проверить правильность его составления. Таким образом, покупатель получает полный пакет услуг по приобретению, а оплачивает работу агента строительная компания», – добавляет ведущий специалист по недвижимости компании «Адвекс на Ланском» Анна Новикова.

«Покупка через агентство (при условии, что оно солидное и имеет за многолетнюю безупречную репутацию) не несет никаких юридических рисков для покупателя. К услугам агентства чаще прибегают клиенты со встречными сделками (продажа старой квартиры и покупка новой с доплатой), однако услуги агентств обходятся им в среднем в сумму от 3% до 6% от стоимости жилья», – рассказывают эксперты ГК «ПРОК». Также, по их мнению, к агентствам чаще обращаются региональные покупатели – им так удобнее и проще сориентироваться в чужом городе.

Директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов говорит, что когда человек обращается напрямую к застройщику, то отдел продаж предлагает узкий выбор только своих объектов, что ограничивает покупателя в выборе. В большинстве случаев клиент обращается к застройщику, когда он уже четко определил, где он хочет купить квартиру.

Рискованная покупка
Покупая квартиру на вторичном рынке, многие покупатели мотивируют это тем, что рынок строящегося жилья все еще остается очень рискованным. Причем эксперты в один голос заявляют, что это не так и очень важно подобрать правильную схему покупки.

По мнению руководителя отдела маркетинга и рекламы ГК «ПРОК» Анны Седельской, наиболее опасна «бартерная» схема. Эксперт рассказывает, что «если застройщик передает квартиры в счет выполненных работ по 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…”, а подрядчик, исполнивший свои обязательства, реализует жилье по договорам переуступки (цессии), покупатель несет такие же риски, что и при приобретении квартир у самого застройщика. Но если застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор, предусматривающий оплату договора подряда квартирами, такое соглашение дает подрядчикам возможность продавать квартиры еще до того, как они полностью выполнили свои обязательства перед застройщиком (бывает, такие квартиры продаются на 10-15% дешевле рыночной стоимости)». Причем вся опасность данной схемы заключается в том, что если подрядчик не выполнит условия инвестиционного договора, то у застройщика не возникнет обязанности передать ему квартиры, даже если подрядчик уже продал их. Тогда шансы покупателя получить свое полностью оплаченное жилье минимальны даже через суд. Однако такие сделки сегодня практикуются редко, скорее они были характерны для ситуации десятилетней давности. Наиболее распространенными легитимными схемами на рынке остаются ДДУ и договор ЖСК.

С таким мнением согласна и Анна Новикова, отмечающая, что покупка от подрядчика всегда несет дополнительные риски. Это небольшие компании, которые существуют на рынке не всегда долго. Квартиры от подрядчика продаются по различным договорам. Каждый необходимо проверять юридически.

Возможность сэкономить

Безусловно, самым важным вопросом, особенно при покупке недорогого жилья, остается вопрос о возможности сэкономить.

«Разницы в ценах на квартиры у застройщика и в агентстве – никакой. Однако редко когда покупателю удается добиться дополнительных скидок и бонусов, если он обращается к застройщику сам, а не через агентство. Встречаются ситуации, когда агентства специально выставляют заниженные цены, а когда покупатель звонит по этому объявлению, говорят, “что объект продан, однако есть другой, но чуть подороже”», – делится своим опытом Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН». Он добавляет, что очень редко, но все же встречается ситуация, когда агентства пытаются предоставить дополнительную скидку для покупателя за счет тех процентов, которые платит ему застройщик.

Анна Седельская говорит, что стоимость квадратного метра жилья в новом доме растет пропорционально его готовности. Покупка квартиры на ранней стадии строительства дома обойдется на 20-25% дешевле, чем покупка аналогичной квартиры после окончания строительства. Также можно рекомендовать покупателям оформить налоговый вычет (правда, только при покупке квартиры стоимостью до 2 млн рублей). Кроме того, Анна Седельская советует использовать при покупке субсидии – материнский капитал, жилищные сертификаты и т.п. в зачет стоимости жилья. К другим способам сэкономить эксперт относит: «попасть» в акцию застройщика, купить квартиру без отделки с большей площадью – стоимость метра в «трешке», как правило, на 10-15% ниже, чем, в «однушке».

Соглашается с коллегами и Анна Новикова из компании «Адвекс на Ланском». Самый выгодный способ приобретения квартиры на первичном рынке, по ее мнению, – это 100%-я оплата. Тогда застройщик предоставляет дополнительную скидку, которая может составить от 5% до 20% от стоимости квартиры. Самые интересные цены на квартиры на стадии фундамента или первого этажа. С увеличением числа этажей в доме увеличивается и цена.

Сезон скидок
Акции и скидки – это те инструменты, которые традиционно привлекают клиентов. Однако специалисты советуют быть внимательными к условиям предоставления скидки.

По мнению опрошенных экспертов, можно выделить несколько основных маркетинговых ходов:

• оплата билетов на самолет иногородним покупателям,

• скидки студентам,

• скидочные карты на повторную покупку,

• отделка в подарок.

«Можно сказать, что типовыми являются скидки при единовременной оплате (в эконом– и комфорт-классе – в 3-5%, в бизнес-классе – 5-10%), а также различные варианты рассрочек. Акции с большими скидками распространяются, как правило, на отдельные наименее ликвидные квартиры (большие площади, без балкона, первые этажи, неудачные планировки и т.п.)», –  добавляет Анна Седельская.

«Как правило, трехкомнатные квартиры после сдачи дома остаются нереализованными, поэтому именно на них действуют выгодные предложения – отделка в подарок, например», – рассказывает Эльдар Султанов из АН «Бекар». Продвинутые застройщики даже делают шоу-румы: в несданном доме на одном из нижних этажей в квартире делают отделку, обставляют ее мебелью, а клиент может приехать в недостроенный дом и увидеть, как будет выглядеть его квартира. Это позволяет покупателю более реально представить себе будущее жилье.

Классовое разнообразие

Несмотря на разные требования к квартирам во всех классах жилья, специалисты расходятся во мнении о том, можно ли говорить, что количество обращений к застройщику или агентству недвижимости зависит от класса приобретаемого жилья. Так, Анна Седельская говорит, что тут скорее играет роль не класс жилья, а личная ситуация покупателя – наличие свободного времени для поиска, встречная покупка и т.п.

Соглашаются с этим и специалисты «Адвекс на Ланском», которые считают, что «к застройщику идут те, кто не верит, что агентствам не надо платить. Обратившись один раз в агентство и убедившись в качестве работы, в следующий раз покупатели идут к нам, даже если они хотят купить в соседнем доме у того же застройщика. Они экономят время, деньги и ценят заботу о них».

Несколько иного мнения придерживается коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”» Денис Бабаков. Он говорит, что в элитном сегменте большинство совершаемых покупок осуществляется именно через отдел продаж корпорации. «Практика показывает, что обращение в агентство недвижимости более оправдано при покупке типового жилья. Дорогостоящая покупка элитной недвижимости предполагает расширенное индивидуальное сопровождение сделки – от консультационной поддержки до помощи в оформлении документов. Исчерпывающую информацию об объекте вам предоставит именно застройщик», – добавляет эксперт.

Выбор за вами
Покупать квартиру через застройщика, риэлтора или подрядчика – безусловно, покупатель решает это сам. Специалисты рынка недвижимости советуют, делая этот выбор, посмотреть сайты компаний, почитать отзывы в форумах, внимательно изучить всю информацию в прессе. Немаловажную роль играет и опыт работы на рынке, у застройщика – опыт реализованных объектов, у агентства недвижимости – список партнеров в лице застройщиков и банков.

И конечно, только обращение к профессионалам позволит максимально быстро и наименее рискованно провести любую сделку с объектом недвижимости.

Анастасия Лепехина





Мнения:

Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН «Бекар»:
Специалисты агентства недвижимости являются независимыми экспертами на рынке, действуют, исходя из потребностей клиента, тогда как отдел продаж застройщика ориентирован на продукт, который у него есть. К тому же у многих застройщиков отсутствует ряд услуг, необходимых для приобретения квартиры. Например, таких как ипотечный брокеридж. В ситуации, когда около половины всех продаж приходится на продажи с использованием ипотечных средств, ипотечный брокеридж необходим, но не все застройщики это понимают и отправляют клиентов в банки, где те сталкиваются с массой проблем. В агентстве же всегда есть брокер, который знаком со всеми ипотечными программами основных банков и может достаточно быстро порекомендовать наиболее подходящую для клиента, также он поможет собрать необходимые документы и ускорить рассмотрение заявки. Учитывая, что через агентство проходит достаточно большое количество сделок, есть налаженные каналы, банки быстрее рассматривают заявки от компаний партнеров.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:
При прочих равных агентство выступает как дополнительный участник на стороне покупателя. Застройщик же всегда находится по другую сторону договора. Агентство недвижимости, в связи с тем, что у него есть несколько договоров с разными застройщиками, несколько повышает объективность процесса поиска и выбора жилья. Как правило, агенты могут предоставить покупателю полную картину рынка, чтобы он смог остановиться на наиболее выгодном и удобном для него варианте. Покупка жилья через агентство в каком-то смысле полезнее. В целом, предпочтения при покупке квартир напрямую или через посредника не зависят от класса. В элитном сегменте процент людей, которые обращаются напрямую к застройщику, выше. В эконом-классе за счет масштабов рекламы количество людей, которые обращаются к застройщику напрямую, тоже довольно значительно. Однако это скорее не осознанный выбор, как в сегментах высокого класса. Люди здесь обращают внимание на более заметную рекламу или живут в иллюзиях, что у застройщика квартиры дешевле, даже не пытаясь разобраться в ситуации.

Анна Новикова, ведущий специалист по недвижимости компании «Адвекс на Ланском»:
Что для покупателя выгоднее, ему надо понять. Для этого необходимо сходить в офисы всех застройщиков города. По времени это довольно долго, да и неэффективно с точки зрения оценки работы компании. Если покупатель приходит в офис застройщика, то он, конечно, услышит только положительную информацию о компании, о сроках сдачи объектов, о качестве строительства и т.д. Не ругать же себя менеджерам по продажам? Если у строительной компании и есть проблемы, то покупателю о них никто не сообщит.

Если покупатель приходит в крупное агентство недвижимости, то он экономит время и деньги и снижает риски покупки «долгостроя». Во-первых, у агентств заключены договоры практически со всеми надежными компаниями города, согласно которым квартиры продаются по ценам застройщиков без увеличения цены. Во-вторых, покупатель в одном месте получает самую полную консультацию о работе строительных компаний в городе, о существующих формах договоров со строительными компаниями, о соблюдении сроков сдачи домов, о качестве строительства и т.д.



Рубрика:

Жилая недвижимость

13.01.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости