Купить Снять
Избранное
Избранное:

Девелоперы расширяют перечень услуг

Девелоперы расширяют перечень услуг

Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) отвоевывают все большую долю в объеме предложения на петербургском рынке. При этом девелоперы, которые взялись за КОТ, вынуждены брать на себя несвойственные им функции – ради успеха проекта

В последний год эта тема все чаще всплывает, как только разговор заходит о комплексном освоении территорий. Не стали исключением дискуссии специалистов, которые состоялись в рамках case study «Комплексное освоение территорий» на международной конференции CRE Summit 2012 в Петербурге.

Двойная цена
В странах Европы и Северной Америки строительство инфраструктурных объектов ведется за счет бюджета. Но чиновники Петербурга уже заявили: денег на это в городском бюджете нет и не предвидится. Вместе с тем, аппетиты администрации по отношению к строительству инфраструктурных объектов все время растут. В конце 2011 года губернатор Петербурга Георгий Полтавченко заявил о пяти приоритетах в развитии города, среди которых – забота о населении. «Нельзя раздавать городские территории и уже потом заботиться о транспортной доступности, о школах, детских садах и поликлиниках», – говорит он. И заботиться об инфраструктуре для населения, по его мнению, должны застройщики: «Строители должны сразу думать о людях и примерять все к себе. Как бы им жилось в этом месте, в этом доме».
 
И застройщики все чаще берут на себя ответственность (и, конечно, расходы) по созданию всего инфраструктурного букета – транспортных, инженерных, социальных объектов. Игорь Чумаченко, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Vegas Lex небезосновательно утверждает: по закону объекты инженерной инфраструктуры надо строить за счет муниципальных бюджетов. Законодательно на застройщика нельзя возложить дополнительные обязанности, не предусмотренные Жилищным кодексом. Но на практике все обстоит иначе, причем поводов судиться нет: есть свобода договора, и по этому договору застройщик, мол, сам, добровольно, берется сооружать инфраструктурные объекты.
 
«Девелоперы занимаются всем подряд, – подтверждает Леван Харазов, генеральный директор «БКН Девелопмент». – У крупных компаний созданы инженерные подразделения». По его мнению, проблемы города должен решать город. Никого не интересует, за какую цену и за счет каких усилий застройщик привлекает на свой проект кредитные ресурсы. Обязан – делает. В случае с городом средства должен найти Комитет финансов – собственно, для того он и существует. Тем более, налоги и покупатели жилья, и девелоперы уже уплатили. Вряд ли они должны оплачивать инфраструктуру второй раз.

По остаточному принципу
Проекты КОТ заявляются как районы, где формируется комфортная, качественно новая жилая среда. Однако без инфраструктуры комфорта не добиться, а строительство социальных объектов по факту отстает от жилищного.
 
Выход на городские окраины и за границы города обусловлен нехваткой участков под строительство в обжитых районах и отсутствием инженерно подготовленных территорий на окраинах. Застройщики переместились в чисто поле, где, как правило, напрочь отсутствует какая-либо инфраструктура.
 
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург, отмечает: в большинстве проектов КОТ доминирует жилая функция, коммерческая недвижимость появляется либо по остаточному принципу (первые и даже вторые этажи трудно продать, и это встройка), либо по минимуму.
 
Сегодня под социальную функцию в проектах КОТ отдано 8-12% площадей. По данным АРИН, 6-9% от общего объема площадей приходится на нежилые встроенные помещения, не обязательно социального назначения. Кроме того, обычно есть отдельно стоящие здания – торговые и офисные центры, например.
 
Создавать ли целенаправленно в проектах КОТ рабочие места – вопрос спорный. Так, Николай Пашков указывает на ежедневные маятниковые транспортные потоки: отсутствие места приложения труда на территории спальных кварталов заставляет людей ехать на работу в другие локации, а вечером возвращаться домой. «Наверное, это город должен думать о местах приложения труда», – возражает Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента компании «Главстрой СПб».
 
В проекте «Новый берег» компании «Северо-Запад Инвест», рассказал Олег Громков, ведущий специалист аналитического отдела компании, инвестору жаль отдавать площадь под промышленные функции – размер и качество территории, по его мнению, не позволяют заниматься созданием производств – 
лучше подумать об организации общественного пространства, которых в городе сегодня крайне мало.
 
Соотношение жилых и нежилых площадей, говорят застройщики, прописано законодательно. При разработке проектов девелоперы обязаны руководствоваться этими нормами. Однако чиновники с начала года не утверждают проекты планировки территорий, ругая их качество. Согласования ожидают более 200 проектов. Чиновники указывают на плохое качество ППТ, в частности, на нормы по обеспечению новых кварталов объектами социальной инфраструктуры. Действующие нормы приняты в 2001 году в соответствии с демографической ситуацией того времени. Теперь нормы надо пересматривать – в сторону увеличения, говорят в администрации Петербурга.
 
ППТ уже утвержденных проектов, полагают чиновники, не сформируют качественно новой среды обитания. Поэтому они вынуждают девелоперов пересматривать нормы в рамках конкретных проектов – по обоюдному согласию и в рамках договоренностей, как было сказано выше. Многие застройщики сетуют: предлагаемые администрацией соотношения жилых и нежилых площадей выдержать сложно, они увеличивают затраты по проекту в разы.

Не благодаря, а вопреки
По расчетам Института проблем предпринимательства, расходы на инфраструктуру составляют 53,2% в стоимости проекта любой квартальной застройки. Затраты только на инженерную инфраструктуру в проектах greenfield составляют 20-40% от общей стоимости проекта. В частности, инженерная подготовка территории в проекте «Северная долина» (230 га) обошлась компании «Главстрой СПб» в 13% от стоимости проекта, в «Юнтолово» (400 га) – в 25%. По словам Левана Харазова, расходы на социальную структуру в проектах КОТ оцениваются в 20%, дорожное строительство – в 10%. А есть еще и озеленение, благоустройство…
 
Новая вводная от администрации города – самостоятельное разрешение конфликтов с компаниями-монополистами. На примере холдинга «Адамант» девелоперам объяснили, что спор между Ленэнерго и девелопером по поводу неподключения завершенного объекта – проблема двух хозяйствующих субъектов, решать которую город не будет, отметил Николай Пашков. То есть за срыв срока сдачи объекта девелопер получает штраф, а с виновника срыва – Ленэнерго, к примеру, – если удастся, можно получить компенсацию в суде.
 
По мнению ряда застройщиков, большого влияния на общегородской рынок коммерческая недвижимость в проектах КОТ не оказывает и вряд ли окажет. Вместе с тем, застройщики полагают, что большинство нежилых помещений в проектах КОТ займут компании, которые собираются обслуживать жителей этого микрорайона.
 
По мнению Юрия Борисова, управляющего партнера «АйБи Групп», нежилые объекты внутри проектов КОТ могут быть успешными – если еще на стадии мастер-плана обратиться за консультациями к специалистам и зарезервировать под правильную функцию участок в правильном месте. «Девелоперы часто недооценивают торговую функцию», – утверждает Юрий Борисов и приводит в качестве примера зарезервированный под торговый центр участок в «Юбилейном квартале»: место не годится для торговой функции, поэтому пятно продается несколько лет.
 
В сложившейся ситуации затраты девелопер может отбить, лишь отдав под жилую функцию обширные территории. И запланировать большую долю нежилых объектов могут позволить себе не просто социально ответственные компании, но располагающие значительными средствами. Например, один из первых в городе проектов КОТ – «Балтийская жемчужина» – задумывался как деловой квартал с незначительной долей жилья. Однако постепенно проект трансформировался в жилой квартал с разумной долей коммерческих помещений.
 
В проекте «Новый берег» под жилую функцию будет отдано до 80% намытых территорий, отметил Олег Громков. Тем не менее, здесь запланировано 400 тыс. кв.м коммерческих площадей, включая деловой центр и марину. Окупить проект, убежден Громков, поможет местоположение: Курортный район, берег Финского залива.

Своих не бросаем
Продать нежилые объекты в проектах КОТ застройщикам удается далеко не всегда – тогда ими надо управлять. Иногда это принципиальная позиция девелопера, иногда – вынужденная ситуация.
 
Формально за инфраструктуру и бесплатные услуги отвечает государство – девелопер может организовать лишь платные услуги. Но когда государство вынуждает застройщика брать на себя несвойственную ему функцию, мы можем получить либо очень дорогое жилье, либо не построенные вовремя инфраструктурные объекты. Хотя девелопер кровно заинтересован в создании пресловутой качественной среды обитания на территории проектов.
 
Поэтому пока по факту комплексное освоение территорий выглядит так: компании строят жилье, прокладывают сети, обеспечивают транспортное обслуживание, возводят социальные объекты. И количество компетенций угрожает приростом: ведь построить инфраструктурные объекты – еще половина дела, потом ими нужно управлять. Только не обеспокоят ли тогда чиновников цены на жилье?


Рубрика:

Жилая недвижимость

06.07.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости